33
В этом смысле, следует согласиться с Е.О.Кузнецовой, по мнению ко-
торой «развитие залоговых обязательств способствовало формированию си-
стемы нынешних регистрационных отношений»
46
. Впрочем, говорят практи-
чески все авторы
47
.
Следует отметить, что акт государственной регистрации дополняет
правоотношения по поводу недвижимости, появившиеся до него на основа-
нии иных юридических фактов (сделки, акты государственных и муници-
пальных органов и т.п.). С юридической точки зрения специфика недвижи-
мого имущества как объекта заключается в правах и обязанностях, которые
возникают в отношении него. В данном случае обязательственное право уже
существует к моменту регистрации, но для сторон в сделке. Здесь у него
частноправовой характер. Качество обязательности для третьих лиц у него
появляется только после того, как сведения о нем внесены в ЕГРН. По мне-
нию К.А.Ивановой, регистрация нужна для вступления в силу самой сдел-
ки
48
.
Введение в законодательство системы регистрации повлекло за собой
множество вопросов технико-юридического характера. Традиционная кон-
струкция гражданско-правовых договоров была дополнена новым элементом
– «признанием и подтверждением государством прав на недвижимое имуще-
ство и сделок с ним»
49
. Другими словами, права на недвижимость и сделки с
нею уже существуют на момент их государственной регистрации, которая
только конституирует, «укрепляет» их. Именно в связи с этим в цивилисти-
ческую литературу вернулось само понятие «укрепление прав»
50
. Показа-
тельно здесь то, что иногда в законодательстве момент появления вещных
46
Кузнецова Е.О. Развитие единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и государ-
ственного кадастрового учета недвижимости // Вестник магистратуры. - 2013. - №11 (26). - С.90-95.
47
Савельева Е.А. Экономика и управление недвижимостью: учеб. пособие. - М.: Инфра-М, 2017. – С.40-69.
48
Иванова К.А. Государственная регистрация недвижимости // Проблемы и перспективы развития совре-
менной юриспруденции: сб.науч.трудов по итогам международной научно-практической конференции. –
Воронеж, 2015. - С.43-45.
49
Мандражицкая М.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Под общ.ред. П.В.Крашенинникова. - М.,
2009. – С.39.
50
Мосейчева А.А. Актуальные вопросы государственной регистрации права собственности на недвижимое
имущество и сделок с ним // Правовые вопросы недвижимости. - 2012. - №2. - С.36-40.
34
прав на недвижимость связывается не с моментом государственной реги-
страции, а с наступлением других, непосредственно предусмотренных зако-
ном обстоятельств. Так, при появлении права собственности на недвижи-
мость у члена жилищно-строительного кооператива в случае полной выпла-
ты им паевого взноса право собственности возникает с момента полной вы-
платы членом кооператива паевого взноса.
Логично предположить, что такое же правило действует и в отношении
вещных прав на недвижимость, которые появились до регистрации и реги-
страция которых носит не правоустанавливающий, а скорее, правоподтвер-
ждающий характер. К ним можно отнести, как представляется, права, по-
явившиеся до того, как Закона о госрегистрации 1997 г. вступил в силу, и
права, появившиеся между моментом вступления указанного закона в силу и
создания в соответствующем субъекте Федерации Департамента по реги-
страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также права на не-
движимость, возникшие в силу судебных решений или нотариально оформ-
ленных договоров. В последнем случае законодателем допускается, что для
государственной регистрации хватает волеизъявления одной из сторон по до-
говору.
Однако, нормативно прописана только ситуация, когда регистрируется
договор, для которого нотариальное оформление необязательно по закону, но
стороны отдали предпочтение нотариальному оформлению сделки. А вот
случаи регистрации договоров, которые должны быть обязательно оформле-
ны нотариально, законодатель не предусмотрел. В специальной литературе
высказывается точка зрения, согласно которой в отношении данной катего-
рии договоров следует применять те же правила, что и в отношении догово-
ров, не требующих обязательного нотариального оформления, но удостове-
ренных именно таким образом
51
.
51
Мандражицкая М.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Под общ.ред. П.В.Крашенинникова. - М.,
2009. – С.129.
35
Основания для проведения регистрации: договоры, судебные решения,
акты государственных и муниципальных органов (в т.ч. приватизационные
акты), свидетельства о праве на наследство и иные документы. Все указан-
ные случаи оформления прав на недвижимость до их государственной реги-
страции имеют свои особенности.
Права на недвижимость, которые установлены решением суда общей
юрисдикции, арбитражного суда или третейского суда, подлежат государ-
ственной регистрации
52
. Пленум ВАС РФ в Постановлении №32, анализируя
практику по такого рода категориям дел, уточнил: «Право собственности на
предприятие переходит от продавца к покупателю с момента регистрации до-
говора купли-продажи в порядке, установленном законодательством РФ. До
принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких
договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что
право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в
соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосу-
ществление регистрации такого договора не является основанием для при-
знания его недействительным»
53
.
Договор приватизации жилого помещения - сложный акт с точки зре-
ния правовой природы: в нем один из элементов состава является акт госу-
дарственного и муниципального органа, другой – акт государственной реги-
страции. Специально не отменена ст.7 Закона о приватизации жилищного
фонда в РФ
54
, которая устанавливает требование о наличии для возникнове-
ния права собственности на приватизируемое имущество регистрации дого-
вора передачи в муниципальном органе.
При этом в Законе о госрегистрации 2015 г. под регистрацией понима-
ется «юридический акт признания и подтверждения государством возникно-
52
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального
имущества» (ред.от 01.07.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2002. - №4. - Ст.251.
53
Постановление Пленума ВАС РФ от 2 декабря 1993 г. №32 «О некоторых вопросах практики разрешения
споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных
предприятий». – п.16.
54
Закон РФ от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
(ред.от 16.10.2012) // Бюллетень нормативных актов. – 1992. - №1
36
вения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав». Отсюда
следует, что все та же подтверждающая функция выполняется государствен-
ной регистрацией, а не заменяется ею регистрация договора передачи в му-
ниципальном органе.
Особенно следует рассмотреть права, возникшие до введения в дей-
ствие Закона о госрегистрации 1997 г. Поскольку регистрация — это двух-
компонентный юридический акт, а законодатель заранее оговорил действи-
тельность этих прав
55
, постольку применительно к случаям последующей их
регистрации можно говорить именно о подтверждении права, но никак не о
его признании, ведь юридически значимым актом признания права является
сама дефиниция закона.
Помимо этого, законодателем предусмотрено перспективное действие
закона: он касается только отношений, которые появились после вступления
его в силу; на ранее появившиеся отношения он распространяется только по
обязательствам, которые возникнут после вступления его в действие
56
. Реги-
страцию, фактически имевшую место до вступления в силу Закона о госреги-
страции 1997 г., подтверждают и сами инициаторы его принятия: «Регистра-
цию прав осуществляли органы Российского Фонда федерального имуще-
ства, Министерства государственного имущества РФ, Государственного Ко-
митета РФ по земельным вопросам и землеустройству, Государственного
Комитета по жилищной и строительной политике. Сложившийся порядок
приводил к противоречивому ведомственному нормотворчеству, установле-
нию «своих» правил регистрации»
57
.
Следует принять во внимание и то, что впервые формы государствен-
ной регистрации предусматривал Указ Президента РФ «О дополнительных
55
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред.от
29.07.2017). – п.3 ст.1.
56
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред.от
29.07.2017). – ст.69.
57
Лигай В.О. Особенности модернизации гражданского законодательства о государственной регистрации
прав на недвижимое имущество в России после 1993 года // Образование и право. - 2016. - №6. - С.119-126.
37
мерах по развитию ипотечного кредитования»
58
; саму же регистрацию долж-
ны были осуществлять органы, которые на дату издания вышеназванного
Указа регистрировали и оформляли документы о правах на недвижимое
имущество. Соответствующие данным формам документы также признаются
юридически действительными. Ясно, что введение обязательной предвари-
тельной регистрации таких договоров объяснялось необходимостью макси-
мально оперативного создания ЕГРН для обеспечения, прежде всего, потреб-
ностей государства: контролирующих, фискальных, статистических.
Очевиден вспомогательный, технический характер такой регистрации.
В связи с этим представляется необоснованным осуществлявшееся в течение
пяти лет после вступления в силу Закона о госрегистрации 1997 г. и детально
прописанное распоряжениями глав администраций большинства субъектов
Федерации взимание платы за государственную регистрацию права – за су-
губо техническую работу, которая направлена на обеспечение публичнопра-
вовых интересов (сбор базы данных).
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и
Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части
первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»
59
, физические лица и
юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права
своей волей и в своем интересе. Гражданских прав могут быть ограничены
лишь на основании федерального закона и в той мере, в какой это необходи-
мо для обеспечения защиты основ конституционного строя, нравственности,
здоровья, прав и законных интересов иных лиц, а также обороны страны и
безопасности государства.
Таким образом, положения, которые ограничивают гражданские права
физических и юридических лиц, содержащиеся в других правовых актах
(кроме федеральных законов), не должны применяться. И только изменения,
58
Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кре-
дитования» (утратил силу) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - №10. - Ст.880.
59
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. №6/8 «О некоторых
вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред.от
24.03.2016). - п.1.
38
которые были внесены в Закон о госрегистрации 1997 г.в 2003 г.
60
, полно-
стью урегулировали указанный вопрос: при одновременной регистрации ра-
нее появившихся прав на недвижимость и перехода (обременения) прав. До-
полнительная плата за регистрацию таких прав больше не взимается, но, ана-
лизируя ситуацию с позиций строго юридических, и ранее имевшее место
взимание платы за регистрацию следует признать незаконным и необосно-
ванным.
По своей правовой природе государственная регистрация не всегда
тождественна форме соответствующих договоров. Это имеет и большое
практическое значение для определения правовых последствий ее недействи-
тельности. Осложняет ситуацию и сложившийся сегодня в судебной практи-
ке подход, согласно которому требуется, чтобы суд при разрешении споров,
где возможно признание государственной регистрации недействительной,
рассматривал не только заявленное в исковых требованиях правовое основа-
ние, но и другие обстоятельства, которые можно использовать в этом каче-
стве. В связи с тем, что государственная регистрация – акт публично-
правовой, то стандартные гражданско-правовые последствия ее недействи-
тельности применяются лишь с опорой на ст.153 ГК РФ, в которой сделка
определена в качестве любых действий, направленных на возникновение, из-
менение, прекращение гражданских прав и обязанностей.
Но следует помнить об определенной условности такого подхода; ско-
рее, в данном случае применяется право по аналогии, чем имеется в виду
сделка в ее цивилистическом значении. При этом последствия недействи-
тельности регистрации необходимо прямо прописать в судебном решении.
Представляется, что основой имеющейся при этом в судебном решении
формулировки должны быть не столько нормы о последствиях недействи-
тельности сделок, сколько, нормы публичноправового характера о государ-
ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По-
60
Федеральный закон от 9 июня 2003 г. №69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный за-
кон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу) // Со-
брание законодательства РФ. – 2003. - №24. - Ст.2244.
39
мимо этого, здесь нельзя в одном решении смешивать несколько правовых
способов для защиты права, к примеру, признание недействительным акта
государственного органа, признание оспоримой сделки недействительной и
т.д.
В конце 2004 г. в ст.223 ГК РФ были внесены изменения
61
, которые
осложнили ситуацию в связи с фрагментарным характером, а также данные
изменения игнорировали не только некоторые иные гражданско-правовые
нормы, но и требования ряда правовых институтов: так, норма ст.223 ГК РФ
не согласована с нормами о недействительности сделок, о неосновательном
обогащении.
В законодательстве не решен вопрос о месте в нем механизма приобре-
тения права собственности на недвижимость добросовестным возмездным
приобретателем при отчуждении последнего неуправомоченным лицом. По-
скольку, в соответствии с п.1 ст.235 ГК РФ, прекращение права собственно-
сти возможно только по предусмотренным законом основаниям, отказ в удо-
влетворении виндикационного иска собственника такого имущества к добро-
совестному приобретателю - не основание для прекращения права собствен-
ности на спорное имущество у собственника и не основание для возникнове-
ния права собственности у добросовестного приобретателя.
Более того, в ст.223 ГК РФ не установлены основания возникновения
права собственности, а только определен момент его возникновения у приоб-
ретателя по договору. Помимо этого, нет четкого понимания критериев доб-
росовестного приобретателя, т.к. применительно к недвижимости особая
роль отведена государственной регистрации перехода права на него, причем
проведена она или нет на момент подачи соответствующего иска, влияет на
возможность удовлетворения иска
62
.
61
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм.от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. – 2005. -
№1 (часть 1). - Ст.43.
62
Постановление ФАС Московского округа по кассационной инстанции по проверке законности и обосно-
ванности решений (определений, постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу от 10
40
Следует отметить, что в действующее законодательство не содержит
четкого перечня сделок, которые должны быть зарегистрированы государ-
ством (при этом категории прав на недвижимость, которые подлежат госу-
дарственной регистрации, ГК РФ определил в виде закрытого перечня, рас-
ширить который можно только «в случаях, предусмотренных настоящим Ко-
дексом и иными законами»
63
). Особую сложность здесь вызывает правовая
природа договоров, которые не требуют регистрации в качестве сделок.
По этому вопросу в цивилистической литературе высказываются раз-
ные точки зрения. Так, по мнению А.В.Гончаровой: «В соответствии с п.2
ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору, который яв-
ляется производным способом приобретения прав, возникает с момента госу-
дарственной регистрации отчуждения имущества, если иное не установлено
законом. Ст.551 ГК РФ прямо предусматривает необходимость государ-
ственной регистрации перехода права собственности, поэтому до такой реги-
страции собственник (продавец) недвижимости сохраняет за собой все права
на это имущество, даже если договорное обязательство выполнено полно-
стью и предмет передан покупателю по договору. Эта норма четко разграни-
чивает обязательственно-правовое требование, вытекающее из договора, и
вещное право собственности, возникающее из договора с момента государ-
ственной регистрации права»
64
.
Таким образом, на момент регистрации перехода права обязатель-
ственные права в отношении недвижимости уже существуют. В данном слу-
чае следует проанализировать правовую природу исполненного обязатель-
ства: порождает ли оно неизбежно вещные права или служит лишь одним из
двух элементов объемного юридического состава, включающего в себя соб-
ственно обязательство (материально-правовой элемент) и акт укрепления
права – государственную регистрацию (процессуальный аспект).
июня 2005 г. // Официальный сайт ФАС Московского округа. – Режим доступа: http://fasmo.arbitr.ru/ (дата
обращения: 07.11.2017).
63
Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (ред.от
29.07.2017). – п.1 ст.131.
64
Гончарова А.В. Понятие правового режима недвижимости // Юристъ - Правоведъ. - 2009. - №6. - С.68-70.
41
Регистрация сделок более сложное юридическое действие именно по
своему существу (а не по техническому оформлению). Поскольку сделка,
прежде всего, волевое действие, которое направлено на то, чтобы достичь
определенного правового результата, то какое-либо публично-правовое вме-
шательство (к примеру, закрепление ее содержания в виде регистрационной
записи в ЕГРН, получение согласия органов опеки и попечительства на со-
вершение сделки в отношении жилья) означает, что незарегистрированная
воля в сделке недостаточно устойчива или государство для того, чтобы защи-
тить определенные социально значимые интересы, презюмирует неполно-
ценность волевого момента сделки. Если же государством в лице законода-
теля признается действительность сделки в силу самого факта выражения ее
вовне в установленной форме, регистрация перехода права означает, что есть
другая презумпция – полная юридическая правомерность всех элементов
сделки, в т.ч. и волевой. В данном случае регистрация приближается к дей-
ствиям технического характера.
Отсутствие правоустанавливающего характера такой регистрации из-
начально предусматривала ч.2 ст.551 ГК РФ. Так, в ней указано, что «испол-
нение договора продажи недвижимости сторонами до государственной реги-
страции перехода права собственности не является основанием для измене-
ния их отношений с третьими лицами». Другими словами, общий для сделок
с недвижимостью правовой режим предполагает их законность, действитель-
ность как юридического факта (за изъятиями, прямо предусмотренными за-
конодательством: договоров дарения недвижимого имущества и т.д.). Пере-
ход же права, его принадлежность новому правообладателю требует государ-
ственной регистрации, т.е. в российскую правовую систему де-факто воз-
вращается процедура укрепления прав, известная еще дореволюционному за-
конодательству, или, иначе: «устанавливание внешнего знака, свидетель-
ствующего о существовании права»
65
.
65
Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. Ч.1. По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902 г.
Изд.3-е, испр. - М.: Статут, 2003. – С.252.
42
Учитывая все вышесказанное можно заключить, что правоустанавли-
вающий характер в отношении объектов недвижимости носит лишь реги-
страция вещных прав, прямо предусмотренных ГК РФ (законодателем преду-
смотрен их закрытый их перечень), и регистрация сделок в случаях, которые
предусматривает непосредственно законодательство. Однако, все не так про-
сто, к примеру, для договора купли-продажи недвижимости.
Согласно ст.550 ГК РФ его следует заключать в письменной форме под
страхом его недействительности. При этом в соответствии с законом сам до-
говора купли-продажи не подлежит обязательной государственной регистра-
ции. Имеется ввиду только регистрация перехода (данный термин толкуется
неоднозначно) права собственности на недвижимость. Здесь можно было бы
сделать вывод о том, что договор купли-продажи вступает в силу с момента
подписания сторонами единого документа и не требует специальной реги-
страции. Но тогда, по справедливому замечанию Н.Ю.Шеметова, «возмож-
ность разных толкований все-таки остается, а на практике в вопросах, свя-
занных с недвижимостью, необходима максимальная определенность»
66
. Не-
ясность природы этих отношений влечет за собой даже такое предложение:
«...Если в подзаконных актах, которые будут приняты до вступления Закона в
силу, не будет внесена полная ясность в затронутый вопрос, можно рекомен-
довать при регистрации перехода права по договору купли-продажи недви-
жимости требовать регистрации и самого договора»
67
.
Последнее, как представляется, неприемлемо, поскольку, процедура
регистрации сделок в отношении недвижимости схожа с процедурой реги-
страции вещных прав на него, правовая природа (т.е. значение, правовой ре-
зультат) и содержание этих регистрационных действий (т.е. фактически со-
вершаемые действия) сильно различаются. Помимо этого, законодатель
утверждает, что «государственная регистрация является единственным дока-
зательством существования зарегистрированного права». Наличие же двой-
66
Шеметова Н.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимость: момент возникновения права и осо-
бенности регистрации отдельных видов договоров // Вестник Северного (Арктического) федерального уни-
верситета. - 2014. - №4. - С.111-119.
67
Там же.