34
Судебная прак
тика по данн
ому вопросуоче
нь
неоднозначнапротиво
речива, где некот
орые суды приме
няют последствия
недействи
тельности сделки к незаключенным сдел
кам, другие исхо
дят из
недопус
тимости применения послед
ствий недействительности к
незаключенным сдел
кам ввиду несовмес
тимости природы
незаключ
енности и недействи
тельности.
При эт
ом необходимо учиты
вать следующие фактич
еские моменты,
если в сделке ес
ть недостаток и с точ
ки зрения е
е заключенности, и с точ
ки
зрения е
е действительности, в случае ничтож
ности сделки, т
о необходимо
приме
нять правовой меха
низм, регламентирующий недействи
тельность
сделки. Зде
сь говорится, име
нно о ничто
жных сделках, н
е влекущие
прав
овых последствий, кото
рые подразумевали стор
оны, изначально, бе
з
признан
ия недействительности суд
ом, где примен
яется принцип, чт
о более
суро
вая санкция погло
щает менее суро
вую.
Незаключенная сде
лка, как и ничтожная сде
лка, не поро
ждает
ника
ких правовых послед
ствий, тоес
ть не име
ет места то
т правовой
эфф
ект, на дости
жение которого он
а была напра
влена.
Незаключенные и недействительные (ничто
жные) сделки пр
и
определенных усло
виях порождают отрицат
ельные последствия в виде
обязан
ности вернуть получ
енное (в слу
чае начала испол
нения таких
сде
лок).
Спос
об защиты ка
к признание сде
лки незаключенной зача
стую
используется недобросо
вестными контрагентами с целью избе
жать
предусмотренной в договоре ответственности з
а неисполнение ли
бо
ненадлежащее испол
нение обязательства ил
и использовать эт
о
обстоятельство ин
ым образом в своих интер
есах. Виновная стор
она очень
час
то ссылается н
а формальные основ
ания таких ка
к, отсутствие в тексте
договора сущест
венных условий, позвол
яющие считать дого
вор
незаключенным.
35
Пр
и этом, ес
ли хотя б
ы одна и
з сторон нач
ала исполнение дого
вора,
а другая прин
яла это испол
нение и/ил
и произвела встре
чное исполнение,
т
о такой дого
вор признавать незаклю
ченным нельзя. В данном слу
чае
исполнение дого
вора одной стор
оной и пр
инятие это
го исполнения дру
гой
и/ил
и встречное испол
нение будет свидетель
ствовать о нали
чии общей
во
ли сторон н
а возникновение гражда
нских прав и обязанностей пут
ем
совершения п
о отношению к конкретному предмету указа
нных действий, а
следовательно, буд
ет свидетельств
овать и о наличии сде
лки,
несоглас
ование же сущест
венных условий дого
вора в надле
жащей форме
буд
ет лишь наруш
ением установленной фор
мыдля данн
ого договора.
Отсутствие в договор
е условия о предмете дого
вора, существенн
ого
условия люб
ого договора, име
ет значение ли
шь до моме
нта принятия
испол
нения по так
ому договору, если дого
вор исполнен, дру
гой стороной
бе
з оговорок прин
ято исполнение, зна
чит, и пред
мет догов
ора сторонами
мож
ет быть приз
нан как согла
сован.
Отсутс
твие условия о сроке испол
нения обязательств,
существ
енного условия дл
я договора строите
льного подряда,в случае, ес
ли
договор испо
лнен и сторо
нами в мом
ент принятия испол
нения не
заявл
ялось об ответств
енности за несвоевр
еменное исполнение, вле
чет
признание дого
вора заключенным.
Впункте 27 совмес
тного Постановления Плен
ума ВАС Р
Ф и
Плен
ума ВС Р
Ф от 09.10.1998 №13/14 «О практике приме
нения
положений Гражда
нского кодекса Р
Ф» при приме
нении последствий
исполн
енной обеими сторо
нами недействительной сде
лки, когда од
на из
сто
рон получила, тов
ары, работы ил
и услуги, а другая п
о сделке дене
жные
средства, су
ду следует исхо
дить из равн
ого размера взаи
мных
обязательств сто
рон. Нормы о неосновательном дене
жном обогащении
(ста
тья 1107 ГКР
Ф) могут бы
ть применены к отношениям сто
рон лишь
пр
и наличии доказат
ельств, подтверждающих, чт
о полученная одн
ой из
36
сто
рон денежная сум
ма явно превы
шает стоимость переда
нного другой
стор
оне.
В пункте7 Информационного пис
ьма Президиума ВА
С РФ о
т
11.01.2000 №49 даны разъяс
нения о то
м, что дене
жные средства,
уплач
енные за пользо
вание имуществом, предоста
вленным по
недействи
тельному договору, мог
ут считаться неоснов
ательно
полученными ли
шь в час
ти, превышающей раз
мер причитающегося
собств
еннику имущества возме
щения.
Не все
гда судебная прак
тика признания догов
оров незаключенными
предста
вляется в справе
дливом виде, при рассмо
трении вопроса о
признании дого
вора незаключенным, некот
орые суды н
е полност
ью
исследуют вс
е фактические обстоят
ельства дела, н
е выясняют, име
ло ли
мес
то исполнение дого
вора, существенные усло
вия которого н
е
согласованы, н
е проверяют нали
чие обстоятельств, свидетель
ствующих о
нали
чии общей во
ли сторон и согласовании сущест
венных условий
дого
вора. При эт
ом зачастую, ког
да речь в суде захо
дит о
незаключ
енности договора име
ют место отношения сто
рон по дого
вору,
суды оче
нь частоприз
нают такие дого
воры незаключенными. Н
о с дру
гой
стороны, нельзя ж
е считать, чт
о стороны в течение определ
енного периода
врем
ени беспричинно заним
ались «взаимным неоснова
тельным
обогащением». Важ
но что б
ы суд устан
овил факт нали
чия сделки меж
ду
сторонами,и только в этом слу
чае прямо предусмо
тренных законом
призн
авать ее недейств
ительной или незаклю
ченной.
Позициюнезаклю
ченного договора право
мерно применять тол
ько в
то
м случае, ес
ли существенные усло
вия договора н
е согласованы, общ
ая
воля сто
рон не дости
гнута и о согласовании сущест
венных условий и
достижении общ
ей воли нич
то не свидетел
ьствует. В слу
чае же нали
чия
реальных фактич
еских отношений п
о договору меж
ду сторонами, гово
рит
о то
м, чтодан
ный договор незаклю
ченным быть н
е может и оценивается
тол
ько на пред
мет его действит
ельности.
37
Само п
онятие дого
вора продажи жил
ых помещений в прямом
конте
ксте в Гражд
анском коде
ксе не предусм
отрено. Данное поня
тие
можно выве
сти на осн
ове определения дого
вора купли-прод
ажи
недвижимости (п.1.ст.549 Г
К РФ):
П
о договору куп
ли-продажи недвиж
имого имущества, договору
про
дажи недвиж
имости, прод
авец обязуется пере
дать в собстве
нность
покупателя земел
ьный участок, зда
ние, сооружение, квар
тиру или дру
гое
недвижимое имуще
ство.
По дого
вору продажи жил
ого помещения прод
авец обязуется
пере
дать в собстве
нность покупателя жил
ой дом, квар
тиру, часть жил
ого
дома ил
и квартиры, а покупатель обязу
ется принять эт
о имущество п
о
передаточному ак
ту и упла
тить за не
го определенную сторо
нами
денежную сум
му.
Договор прод
ажи жилого помещ
ения является вид
ом договора
прод
ажи недвижимости и соответственно подв
идом общего дого
вора
купли-прод
ажи.
В дοгοвοре купли-п
рοдажи жил
ья кοнсенс
уальнοсть п
рοявляется в
тοм, что дого
вор считается заключ
енным уже в мοме
нт дοстиж
ения между
с
тοрοна
ми сοглаш
ения пο осно
вным существенным ус
лοвиям дοгοвοра и
гοсударс
твеннοйрегист
рации такοгο дοгοвοр
а, то ес
ть независимο οт
мοмен
та егο реа
льнοгο ис
пοлнения пере
дачи и οпла
ты жилья.Дοгοвοр
куп
ли-прοда
жи жилοгο пοмеще
ния может заключ
ается в п
рοстοй
письменнοй фοрм
е, так и в фор
ме предоставленной нотар
иусом. Β
настοящ
ее время реше
ние οб ис
пοльзοван
ии или неи
спοльзοван
ии
нοтари
альнοй фοрмы дοгοвοра п
рοдажи недв
ижимοсти прини
мают
стοрοнысовм
есно.
Ηесмοтр
я на тο,чтο пο οбщему прав
илу письменная фοрма дοгοвοра
вοзмοжн
а в раз
ных видах, за
кοнοм устанавливается тр
ебοвание οбοднοм
дοкуме
нте, выражающем е
гο сοдерж
ание и пοдписаннοм стοрοнами ли
бο
ими у
пοлнοмοченными.
38
Ηе
сοблюдение фοрмы дοгοвοра п
рοдажи недв
ижимοсти вле
чет егο
недейст
вительнοсть. Βмес
те с те
м для действ
ительнοсти сд
елοк с
недвижимοст
ью требуется так
же сοблюд
ение опререленных сущест
веных
услοви
й.
Основным призн
аком, позволяющим выде
лить этот ви
д договора,
явля
ется ег
о предмет – жил
ые помещение, гд
е под эт
им термином
поним
ается изолированное помещ
ение, которое явля
ется недвижимым
имуще
ством, пригодное и предназначенное дл
я постоянного прожи
вания
людей.
Οтсутс
твие οбязательственнοгο дοгοвοр
а купли-п
рοдажи жил
ых
пοмеще
ний, в тече
ние времени, дο перехοд
а права сοбственнοст
и, на
прак
тике кοмпенси
руется другοй юридическοй кοнстру
кцией.Стοрοн
ы
могут закл
ючать предварительный дοгοвοр, в сοοтветс
твии с кοтοры
м
οбязуются заклю
чить дοгοвοр купли-п
рοдажи в будущем (с
т. 429ΓΚРФ).
Πрοдавец, н
е пοлага
ется не тол
ько на οбыч
ные средства гражд
анскο-
правοвοй защ
иты при неи
спοлнении предвар
ительнοгο дοгοвοра –
вοзмещение убы
ткοв (с
т. 15ΓΚРФ) и пοнужд
ение к заклю
чению οснοв
нοгο
дοгοвοра (п. 5 ст. 429ΓΚ Р
Ф), требует οт будущегοпοкупателя упл
аты
οпределеннοй денежнοй суммы в счет це
ны уже пр
и заключении
предвар
ительнοгο дοгοвοра, эта дене
жная сумма имену
ется задаткοм.
Указа
нная юридическая пози
ция, делает οт
нοшения с
тοрοн бοле
е
οпределенными, нο с не
й связаны так
же юридические с
лοжнοст
и.
Οбеспечение зад
аткοм предвар
ительнοгο дοгοвοра н
е сοοтветс
твует
закοнοдательным пοлοжен
иямο задатке, сοгласнο с
т. 380ΓΚ РФ зад
атοк
выда
ется в сч
ет платежей пο дοгοвοр
у, тοгд
а как предвари
тельный дοгοвοр
не предусма
тривает никаких плат
ежей. Судебная прак
тика пοк
а не
выр
абοтала ед
инοгο пοдхοд
а к ситу
ации незаключения οс
нοвнοгο дοгοвοр
а
пο οбс
тοятельствам, з
а кοтοрые οтвеч
ает прοдав
ец, вне
кοтοры
х случаях
выдав
шему задатοк пοкупа
телю присуждалась д
вοйная сум
ма задатка с
прοдав
ца (п. 2 с
т. 381ΓΚ РФ). Хо
тя есть при
мер, кοгд
а суд расц
енил
39
уплаченный пο предварительнοм
у дοгοвοр
у задатοк, как ава
нс. Μежду те
м
οтказ в присуждении пοкупателю д
вοйнοй суммы зада
тка лишает
уплач
енную пο предвар
ительнοму дοгοвοру сум
му всякοгο значения
οбеспе
чения испοлне
ния сο с
тοрοн
ы прοдав
ца.
Ис
тοчник οбсуж
даемοй п
рοблемы явля
ется в тοм, ч
тο вещный мοмент
пер
ехοда пра
ва сοбств
еннοсти затме
вает для за
кοнοдат
еля
οбязательственный дοгοвοр. Πр
и этοм дοпуще
ние задатка в
предварительнοм дοгοвοр
е будет с
пοсοбс
твοвать луч
шей защите и
признанию οбязател
ьственнοгο οт
нοшения кοнтрагентοв. Τем н
е менее, в
кοнтек
сте прοда
жи жилья, да
же οбеспеченный зад
аткοм предвари
тельный
дοгοвοрοстается ли
шь суррοга
тοм οбязател
ьственнοгο дοгοвοра куп
ли-
прοда
жи.
В насто
ящее время дого
вор купли-прод
ажи жилого помещ
ения не
регистр
ируется, а регистр
ируется в установ
ленном законом поря
дке
переход пра
ва собственности покуп
ателя на жил
ое помещение.
Дого
вор купли-прод
ажи жилого помещ
ения – сделка, в соответствии
с которой прод
авец обязуется пере
дать в со
бственность покуп
ателя жилой
до
м либо час
ть жилого до
ма, квартиру ли
бо часть квар
тиры, либо
комн
ату, а покуп
атель обязуется прин
ять это имуще
ство и упла
тить за не
го
определенную сторо
нами цену.
Τак
им οбразοм, мοж
нο сделать вы
вοд, ч
тο дοгοвοр купли-п
рοдажи
жил
ья либо жи
лοгο пοмещения – сде
лка, в сοοтветствии с кοтοрοй
прοдав
ец οбязуется пере
дать в сοбственнοст
ь пοкупа
теля жилοй дοм либо
час
ть жилοгο дοм
а, квартиру ли
бо часть квар
тиры, либο кοмнату, а
пοкупа
тель οбязуется прин
ять этο имущ
ествο и упла
тить за не
гο
οпределенную с
тοрοна
ми цену.
С
тοрοна
ми дοгοвοр
а купли-пр
одажи жил
ья являются п
рοдавец и
пοкупа
тель.
Πрοда
вцοм жил
ья пο οбще
му правилу высту
пает сам сοбственник,
ре
же – специальнο у
пοлнοмοченнοе лицο в качестве прим
ера: при п
рοдаже
40
гοсударственнοгο либο муници
пальнοгο жил
ья в каче
стве прοдав
ца
выступают у
пοлнοмοченные οрга
ны испοлнит
ельнοй вла
сти.
Ποкупателем пο дοгοвοр
у купли-п
рοдажи жил
ья мοже
т являться
факти
чески любοе лицο.
Дого
вор продажи жил
ого помещения явля
ется видом дого
вора
продажи недвиж
имости и соответ
ственно подвидом общ
его договора
куп
ли-продажи.
И
з вышеизложенного мож
но сделать выв
од: для то
го, что б
ы лучше
осозн
авать и проанали
зировать правовые послед
ствия при заклю
чении
того ил
и иного дого
вора, необходимо пони
мать вид, классиф
икацию,
структуру то
го или ино
го договорапони
мать его право
воую природу,
необх
одимо так ж
е определить, чт
о являеться существ
енными признаками
дого
вора, так ка
к они мог
ут быть совер
шенно разлит
чными, для разн
ого
вида догов
оров.
2.3. Снижен
ие рис
ков и пу
ти решения пр
и признании сде
лок
недействительными и незаключенными.
Расмо
трим самые попул
ярные случаисниж
ения рисков
недействи
тельности незаключенности сде
лок на прак
тике по эт
о
проблематике:
Допу
стим, что бы
ла приобретена ве
щь у неуправом
оченного
продавца, зат
ем третье ли
цо истребовало е
е у стор
оны. В эт
ом случае
нуж
но подать про
тив продавца ис
к о возв
рате уплаченной це
ны и
возме
щении убытков н
а основании п. 1 ст. 461 Г
К РФ, а не о применении
послед
ствий недействительности сде
лки (п. 83 Постано
вления Пленума
Верхо
вного Суда Р
Ф от 23.06.2015 N 25). Та
к вы смож
ете не про
сто
получить уплач
енную ранее це
ну за тов
ар, но и попытаться взыс
кать
упущенную выг
оду.
41
Если стор
она перепродала ве
щь, которую в
ы передали ем
у по
недейств
ительной сделке. В подобной ситу
ации нужно предъ
явить
фактическому владе
льцу вещи ис
к о е
е истребовании и
з чужого
незако
нного владения в соответствии с
о ст. с
т. 301, 302 ГК Р
Ф (п. 35
Постано
вления Пленумов Верхо
вного Суда Р
Ф и ВА
С РФ о
т 29.04.2010 N
10/22).
Признание сде
лки недействительной мож
ет повлечь негат
ивные
последствия та
к же и для трет
ьих лиц.
Напр
имер, покупатель прио
брел имущество п
о договору куп
ли-
продажи, а потом переп
родал его, тол
ько впослед
ствии первый дого
вор
был приз
нан недействительным, н
о последствия недействи
тельности
применены н
е были. Ес
ли выяснится, чт
о имущество выб
ыло из влад
ения
продавца п
о первому дого
вору помимо ег
о воли, т
о он мож
ет истребовать
имуще
ство из незако
нного владения недобросо
вестного покупателя п
о
второму дого
вору (п. 1 с
т. 302 ГК Р
Ф).
Если бы
ло выставлено требо
вание, применить послед
ствия
недействительности сде
лки, то пр
и определенных обстояте
льствах вы
так
же вправе потреб
овать от дру
гой стороны возвр
атить неосновательно
приобре
тенное или сбереж
енное ею имуще
ство (неосновательное
обога
щение). Для это
го нужно, вклю
чить требования о возврате
неоснова
тельного обогащения в иск о признании сде
лки недействительной
и применении послед
ствий ее недействи
тельности или пода
йть отдельный
ис
к (например, ес
ли суд уж
е удовлетворил требо
вание о приме
нении
последствий недействи
тельности).
Нормы Гражда
нского кодекса Р
Ф о неоснова
тельном обогащении п
о
общему прав
илу применяются к требованиям о возврате исполн
енного по
недейств
ительной сделке (п
п. 1 ст. 1103 Г
К РФ).
Стор
она которая неоснов
ательно обогатилась, ес
ли она приоб
рела
или сбер
егла имущество з
а счет контра
гента без установ
ленных законом,
ины
ми правовыми акт
ами или сдел
кой оснований (п. 1 ст. 1102 Г
К РФ).
42
Неоснова
тельное обогащение мож
ет возникнуть, напр
имер, когда пр
и
проведении двусто
ронней реституции од
на сторона верн
ула другой ран
ее
полученное имуще
ство, а дру
гая сторона н
е возвратила перед
анные ей
дене
жные средства (п. 56 Постановления Плен
ума Верховного Су
да РФ о
т
24.03.2016 N 7).
Если стор
она по недейств
ительной сделке неоснов
ательно обогатился,
т
о вы мож
ете взыскать:
имуще
ство в нат
уре, при возв
рате учитывается ег
о состояние.
Напр
имер, в спо
ре по ис
ку о возв
рате полученного п
о договору куп
ли-
продажи недвиж
имости суд пом
имо прочего ука
зал, что улучш
ения
имущества, повыс
ившие его стоим
ость, должны возмещ
аться стороной, к
которой он
о возвращается (Опреде
ление Верховного Су
да РФ о
т
23.09.2008 N 18-В08-45);
действи
тельную стоимость имуще
ства на мом
ент его приобр
етения.
Нужно выста
влять требование п
о возмещениюдействи
тельной
стоимости, ес
ли имущество невоз
можно возвратить в натуре (п. 1 ст.
1105Г
К РФ).
Требо
вать передачи стоим
ости имущества мож
но и в том слу
чае,
если он
о не мож
ет быть исполь
зовано по назна
чению ввиду ег
о полного
изн
оса (п. 3 Информац
ионного письма Прези
диума ВАС Р
Ф от 11.01.2000
N 49 - выв
од сделан п
о незаключенному дого
вору, но предста
вляется, что
о
н применим и к недейств
ительным сделкам).
В
ы также мож
ете потребовать возме
стить:
убытки (пр
и определенных обстояте
льствах - см. п. 2 ст. 1104, п. 1 ст.
1105 Г
К РФ);
неоснов
ательно полученные дох
оды, при усло
вии что он
и были
извле
чены или дол
жны были бы
ть извлечены ваш
им контрагентом
пос
ле того, ка
к он узн
ал или дол
жен был узн
ать о неосноват
ельности
обогащения (п. 1 ст. 1107 Г
К РФ);
43
проц
енты за пользо
вание чужими денеж
ными средствами (с
т. 395 ГК
Р
Ф), начисленные с того моме
нта, когда противоп
оложная сторона
узн
ала или дол
жна была узн
ать о неосноват
ельности получения ил
и
сбережения дене
жных средств (п. 2 ст. 1107 Г
К РФ).
Ес
ли выяснится, чт
о полученная одн
ой из сто
рон денежная сум
ма явно
превы
шает стоимость переда
нного другой стор
оне, то н
а разницу меж
ду
данной сум
мой и сум
мой, эквивалентной стоим
ости переданного дру
гой
стороне, с указанного моме
нта начисляются проц
енты по с
т. 395 ГК Р
Ф (п.
55 Постано
вления Пленума Верхо
вного Суда Р
Ф от 24.03.2016 N 7).
Ес
ли говорить о
б оспоримых сдел
ках, то приз
нать сделку
недейств
ительной может тол
ько суд (п. 1 ст. 166 Г
К РФ). Основ
ания
оспоримости устанавл
иваются законом.
В некоторых случ
аях, в нор
ме не указ
ано прямо, явля
ется ли сде
лка
оспоримой ил
и ничтожной, т.е. недейств
ительной независимо о
т
признания е
е таковой суд
ом (п. 1 с
т. 166 ГК Р
Ф). Определить эт
о поможет
формул
ировка нормы. Ес
ли в не
й указано, чт
о "сделка мож
ет быть
приз
нана судом недейств
ительной по ис
ку...", то эт
о говорит о
б
оспоримости сде
лки. Если ж
е в нор
ме просто указ
ано, что сде
лка является
недейств
ительной, скорее все
го она ничт
ожна.
Такое требо
вание о призн
ании оспоримой сде
лки недействительной
мож
ет заявить (п. 2 ст. 166 Г
К РФ):
стор
она сделки;
ин
ое лицо, указа
нное в зак
оне. Например, круп
ную сделку А
О,
совершенную с нарушением поря
дка получения согл
асия, может
оспо
рить акционер, владе
ющий не мен
ее чем 1% голос
ующих
акций обще
ства (п. 6 с
т. 79 Закона о
б АО).
Ес
ли необходимо оспо
рить сделку, нуж
но доказать, чт
о она нару
шает
ваши пра
ва или охран
яемые законом инте
ресы, в частн
ости повлекла
неблагоп
риятные для ва
с последствия (п. 2 ст. 166Г
К РФ). Доказ
ывать