75
время как сделка по уступке права требования в оплату по договору купли-
продажи согласно решению собранию акционеров об одобрении крупной
сделки могла быть заключена только на сумму 1879000 руб., общество
заключило договор уступки права требования в сумме 2198787 руб. 95 коп., а,
следовательно, должна быть признана недействительной на основании ст. 180
ГК РФ.
В случае, если истец не представит суду соответствующие
доказательства о причинении убытков, то заявленное требование не подлежит
удовлетворению. Данный вывод основан на изучении материалов судебной
практики
1
.
В том случае, если покупатель приобретает жилое помещение у
продавца-застройщика, то в этом случае наблюдается повышенная
ответственность, поскольку в таком случае на правоотношения покупателя и
продавца распространяются положения Закона о защите прав потребителей.
Стороны договора купли-продажи вправе включить в него положение,
предусматривающее более высокое качество, чем те, которые предусмотрены
соответствующими стандартами или техническими регламентами, и если
жилое помещение, не смотря на соответствие обязательным требованиям
стандартов, не отвечает согласованным сторонами требованиям к качеству, то
такое жилое помещение нельзя признать объектом ненадлежащего качества, и
покупатель вправе предъявить требования к продавцу по предоставлению
другого жилого помещения. По мнению А.А. Семеновой, «специфика
доказывания по делам данной категории обнаруживается в том, что путем
предъявления иска о признании недействительной сделки с жилым
помещением могут быть оспорены как ничтожные, так и оспоримые сделки»
2
.
1
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.04.2010 по делу № А43-15834/2009 //
СПС «КонсультантПлюс».
2
Семенова А.А. О некоторых особенностях исполнения решений суда по делам, связанным
с реализацией прав на жилое помещение // Исполнительное право. – 2015. – № 1. – С. 14 -
22.
76
Довольно распространенными в судебной практике являются дела,
связанные с признанием недействительным заключенного договора купли-
продажи жилого помещения по различным основаниям. Так, по одному из дел
суд пришел к выводу, что истцом не представлены достоверные и достаточные
доказательства, подтверждающие кабальность оспариваемой сделки по
мотиву заблуждения и обмана. По делу № 33-4010 для установления
подлинности подписи в договоре купли-продажи судом была назначена
посмертная судебно-почерковедческая экспертиза, которая подтвердила
подлинность подписи. Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя
спорной квартиры С.А.Ю., суд исходил из того, что истец доказал факт
выбытия имущества из его владения помимо его воли, в связи с чем ООО
«Меркурий» вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного
владения независимо от возражения С.А.Ю. о том, что она является
добросовестным приобретателем
1
.
Наиболее распространенными в практической деятельности являются
следующие случаи оспаривания действительности сделок с недвижимым
имуществом:
1) договор не соответствует требованиям законодательства,
предъявляемым к оформлению такой сделки. Напомним, что нарушение
письменной формы договора дарения влечет за собой его недействительность.
В связи с изложенным устная договоренность сторон о дарении жилого
помещения не порождает правовых последствий для сторон. Так, оценив
собранные по делу доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о
том, что правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых
требований не имеется, поскольку допустимых и достаточных доказательств в
подтверждение того, что между ответчиками в действительности была
совершена возмездная сделка, суду представлено не было, в связи с чем, в
удовлетворении заявленных исковых требований отказал. При этом суд
1
Апелляционное определение Тверского областного суда от 02.12.2014 по делу № 33-4010
// СПС «КонсультантПлюс».
77
исходил из того, что, как было установлено судом, стороны заключили
договор в письменной форме, в соответствии со ст. 573 ГК РФ,
зарегистрировали его в Росреестре г. Москвы. Форма договора дарения
соблюдена. Д.С.Н. от дара не отказалась, право собственности на доли в
квартире оформила на свое имя, в квартире зарегистрировалась и вправе
распоряжаться имуществом, которое находится у нее в собственности. Суд, с
учетом оценки собранных по делу доказательств, пришел к выводу о том, что
стороны договора достигли того юридического результата, к которому
стремились при совершении сделки, а именно, передаче доли квартиры в дар.
Оснований для признания сделки недействительной судом не установлено
1
;
2) противоречащим положениям действующего законодательства
выступает содержание самого договора;
3) оспаривание заключенной сделки вследствие отсутствия воли одной
из сторон на ее совершение. В этом случае сделка заключается под влиянием
обмана, заблуждения, по принуждению и т.д.
Так, по делу № 33-4010 для установления подлинности подписи в
договоре купли-продажи судом была назначена посмертная судебно-
почерковедческая экспертиза, которая подтвердила подлинность подписи
2
.
Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя спорной квартиры
С.А.Ю., суд исходил из того, что истец доказал факт выбытия имущества из
его владения помимо его воли, в связи с чем ООО «Меркурий» вправе
истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от
возражения С.А.Ю. о том, что она является добросовестным приобретателем
3
.
Сегодня достаточно распространенными являются так называемые
«серые схемы» с недвижимостью, когда «черные риэлторы» входят в сговор с
1
Определение Московского городского суда от 05.08.2016 № 4г-9495/2016 // СПС
«КонсультантПлюс».
2
Апелляционное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 11.11.2013 по
делу № 33-4010 // СПС «КонсультантПлюс».
3
Апелляционное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 28.02.2013 по
делу № 33-780/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
78
нотариусами. Особо актуальным данный вопрос является в сфере
недвижимости, когда нотариус оформляет доверенность на продажу своей
квартиру от имени гражданина, не имеющего родственников. При этом
нотариусы утверждают, что клиенты были адекватными, их дееспособность
была проверена, а все действия нотариус осуществлял исключительно в
рамках закона. Безусловно, что за такие противоправные «серые схемы»
нотариусы подлежат уголовной ответственности. Так, в 2012 году
Железногорским городским судом Красноярского края был вынесен
обвинительный приговоров членам банды «черных риэлтеров», которые на
протяжении двух лет с 2007 по 2009 годы использовали разные
мошеннические схемы для отымания жилья у граждан, в основном у лиц,
страдающих алкоголизмом, которые оформляли доверенности на осужденных
с правом отчуждения квартир на любых условиях, и за любую цену, либо
подписывали договор купли-продажи или дарения квартиры и передавали
свои права на жилье. При этом, нотариусы, понимая, что совершаемые
действия носят криминальный характер, закрывали на них глаза и
осуществляли нотариальное удостоверение.
В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»
1
(далее – Закона об опеке и попечительстве)
установлен запрет на отчуждение недвижимого имущества
несовершеннолетнего. Лишь в пяти случаях, установленных данной статьей,
допускается отчуждение недвижимости:
1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке,
которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении
взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к
выгоде подопечного. Так, Письмом от 28 декабря 2016 года Б. уведомлена об
отказе в выдаче разрешения на заключения договора ренты, в связи с тем, что
1
Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ (ред. от 29.05.2019) «Об опеке и
попечительстве» // Собрание законодательства РФ. – 2008. – № 17. – Ст. 1755.
79
С. является близким родственником Б. (матерью), что, в силу п. 3 ст. 37 ГК РФ,
служит обстоятельством, препятствующим заключению такой сделки. Доводы
апелляционной жалобы о том, что заключение договора ренты не повлечет за
собой нарушение имущественных прав недееспособной Д., не соответствуют
существу предлагаемой к заключению сделки, поскольку заключение такого
договора приведет к прекращению права собственности подопечной на жилое
помещение, уменьшению ее имущества, при этом Д. не приобретает в
результате сделки каких либо значимых для нее преимуществ, которыми бы
она не пользовалась в настоящее время
1
;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к
выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при
перемене места жительства подопечного;
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях
(необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого
требуют интересы подопечного.
Так, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно
исходил из того, что решение об отказе в выдаче разрешения на совершение
сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетнего принято органами
опеки и социальной защиты в пределах их полномочий и соответствует
требованиям действующего законодательства, поскольку на вырученные
средства другое жилье не приобретается, при этом внесение денежных средств
на погашение кредитного договора стороной которого несовершеннолетняя
В.Э.Р. не является, также не может расцениваться как сделка, совершенная с
соблюдением интересов ребенка. Судом установлено, что за
несовершеннолетней В.Э.Р. закреплено право собственности в комнате.
Сведений о наличии у нее иного жилья, где было бы возможно закрепить право
собственности, не имеется. Сторонами в судебном заседании не оспаривается
1
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 7 ноября 2017 г.
№ 33а-21603/2017 // СПС «КонсультантПлюс».
80
тот факт, что после продажи доли в жилом помещении, иного жилья
несовершеннолетнему ребенку не будет приобретено
1
.
Итак, проведенный анализ судебной практики, что споры о признании
договоров незаключенными являются весьма распространенными и носят
разнообразный характер, который касается оснований недействительности
сделок, доказывания факта недействительности сделок и совершения
правонарушения, заявленного правового последствия недействительности
сделок и т.д. Не разрешили проблемы квалификации недействительных
внесенные изменения в ГК РФ в части правового регулирования
недействительных сделок так. Не все ничтожные сделки обладают одинаковой
правовой природой, а ничтожность ряда недействительных сделок
обусловлена наличием определенных обстоятельств, способствующих
облегчению их правового регулирования. В этой связи, законодатель,
закрепив критерий деления недействительных сделок на ничтожные и
оспоримые по субъектам оспаривания, причисляет сделки, нарушающие права
и законные интересы третьих лиц (мнимые и притворные сделки), к категории
ничтожных, несмотря на то обстоятельство, что в силу наличия признаков их
внесудебной недействительности. Полагаем, что в данной ситуации
необходима не только активная законотворческая деятельность, но и
оптимизация работы деятельности судебных органов в части толкования и
применения правовых норм о недействительных норм и формирования
единообразной практики вне зависимости от города и субъекта РФ, в котором
рассматривается правовой спор.
1
Решение Верховного Суда Республики Татарстан от 19 октября 2017 г. по делу № 33-
14792/2017 // СПС «КонсультантПлюс».
81
3.2. Проблемы признания договоров незаключенными и пути их
преодоления
Для заключения договора необходимо волеизъявление двух сторон
договорных отношений. Договор считается заключенным после согласования
сторонами существенных условий договора. Как следует из материалов дела,
в день подписания договора аренды арендатор-истец по акту передачи-
приемки от 01.04.2019 принял помещение с оборудованием: 10 штук
телевизоров, бильярдный стол с киями, пенообразователь, 2 холодильника.
От арендатора акт подписан Пуль О.Е. без возражений, в том числе
относительно состава и количества передаваемого имущества (оборудования),
что свидетельствует об исполнении истцом в полном объеме обязательства по
передаче ответчику объекта аренды с указанным в акте передачи-приемки от
01.04.2019 оборудованием.
При подписании договора и его исполнении у сторон не возникло каких-
либо разногласий относительно предмета договора, размера арендной платы,
неопределенности относительно имущества, переданного в аренду.
Представленный истцом в суд первой инстанции акт от 01.04.2019,
подписанный Никоновой Т.А. и Шкутом Я.Г. (свидетелями по настоящему
делу) об отсутствии части имущества, а именно одного телевизора, одного кия
для бильярда, стиральной машины, двух диванов, составлен истцом
фактически в одностороннем порядке, в отсутствие представителя
арендодателя.
Учитывая, что стороны договора аренды, являясь самостоятельными
хозяйствующими субъектами, определили условия договора по своему
усмотрению, а потому, подписав договор аренды, действовали добровольно,
арендодатель и арендатор были согласны с его условиями, принимая во
внимание, что сторонами составлен акт приема-передачи здания с
оборудованием, свидетельствующий о совершении сторонами данных
действий во исполнение спорного договора, то есть о передаче спорного
82
объекта в пользование предпринимателю, суд апелляционной инстанции
приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска
1
.
Проблемы признания договоров незаключенными во многом
обусловлены проблемами, связанными с определением существенных
условий договора.
Так, предметом договора международной перевозки грузов
автомобильным транспортом следует назвать действия перевозчика,
направленные на осуществление доставки груза непосредственно в пункт
назначения и последующую выдачу его управомоченному лицу.
Таким образом, для согласования предмета договора международной
перевозки грузов автомобильным транспортом необходимо конкретизировать
действия перевозчика по доставке груза в пункт назначения и выдаче его
управомоченному на получение груза лицу.
В свою очередь действия отправителя сводятся к необходимости оплаты
осуществленной перевозки. Таким образом, заявка (заказ) в обязательном
порядке должна содержать сведения о наименовании и количестве груза,
пункте назначения, грузополучателе и точной сумме оплаты за перевозку,
иначе соответствующий договор не может признаваться заключенным.
К предмету договора международной перевозки грузов автомобильным
транспортом относят описание груза и основные обязанности сторон по его
доставке и внесению платы.
В научной литературе нет единой точки зрения относительно
причисления тех или иных условий к существенным условиям договора
международной перевозки грузов автомобильным транспортом. Изучение
научно-исследовательских материалов и судебной практики позволяет
сформулировать вывод о выделении следующих существенных условий
данного договора:
1
Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2019 № 06АП-
5955/2019 по делу № А04-5134/2019 // СПС «КонсультантПлюс».
83
1) условия, определяющие характеристику перевозимого груза: их вид,
количество, температурный режим, цена груза и т.п.
Чтобы описать груз необходимо указать его наименование, при том,
максимально полно, без сокращений; количество. Следует определить массу,
размеры (высота, ширина, длина) и объем груза в кубических метрах. Если
перевозится несколько предметов, то следует указать количество грузовых
мест;
2) наименование грузоотправителя, грузополучателя. Одним из
существенных условий для возложения на перевозчика ответственности за
утрату, недостачу или повреждение (порчу) груза до выдачи его получателю
является факт принятия груза. Так, при разрешении настоящего дела судом
первой инстанции установлено, что спорные накладные CMR не содержат
сведений, предусмотренных пунктом 1 статьи 6 Женевской конвенции,
именно отсутствуют сведения об ответчике как о перевозчике или
экспедиторе.
В качестве перевозчика в CMR 0001870 указан - SDM trans, s.r.o и
регистрационный номер транспортного средства LC901CN/LC222YE; в CMR
25037366 наименование перевозчика не содержится, указан только
регистрационный номер транспортного средства LC901CN/LC222YE, однако
сведения о водителе и марке транспортного средства отсутствуют, при этом в
указанной CMR в качестве отправителя и получателя груза указано ООО
«Касторама Рус», что не соответствует сведениям, указанным в заявке N 178
на перевозку груза.
Доказательств того, что ответчик уполномочивал компанию SDM trans,
s.r.o принимать от своего имени груз к перевозке, в материалы дела не
представлено, как и не представлено доказательств того, что ответчик
предоставил истцу сведения о водителе и автомобиле
1
;
1
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2018 № 13АП-
28248/2018 по делу № А56-14144/2017 // СПС «КонсультантПлюс».
84
3) пункты отправления и назначения. Пункт назначения указывается
непосредственно в транспортной накладной;
4) характеристики предоставляемого транспорта. В п. 2 Конвенции о
договоре международной дорожной перевозки грузов (КДПГ) отмечено, что
при применении настоящей Конвенции под «транспортным средством»
следует понимать автомобили, автомобили с полуприцепами, прицепы и
полуприцепы так, как они определяются в статье 4 Конвенции о дорожном
движении от 19 сентября 1949 года;
5) сроки перевозки. Однако, ряд исследователей не признает срок
перевозки в качестве существенного условия договора
1
. По нашему мнению,
срок перевозки следует причислять к существенному условию договора ввиду
того обстоятельства, что он оказывает влияние на надлежащее исполнение
сторонами взятых на себя обязательств, так как именно перевозка грузов
автомобильным транспортом обеспечивает мобильность перевозок и доставку
грузов в сроки, обговоренные условиями договора
В качестве одного из основополагающих принципов гражданского права
следует назвать принцип добросовестности.
Часть 3 статьи 17 Конституции РФ
2
провозглашает, что осуществление
прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы
других лиц. Основываясь на данном конституционном положении, можно
сделать вывод о том, что каждый гражданин обязан не только сам соблюдать
действующее законодательство, но и считаться с правами и законными
интересами иных лиц, не допускать злоупотребления правом, и, таким
образом, придерживаться добросовестного поведения.
1
Лермонтов Ю.М. Существенные условия договора перевозки // Бухгалтерский учет. –
2011. – № 4. – С. 104 - 105.
2
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с
учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 г.
№ 6-ФКЗ, от 30.12.2008 г. № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) //
Российская газета. – 2009. – 21 января.