14
В обычных сделках права и обязанности сторон возникают либо с
момента их заключения, либо в сроки, установленные законом или договором,
а прекращаются в момент исполнения сделки либо иной момент, также
определяемый законом или договором.
Условная сделка - это сделка, в которой возникновение или
прекращение прав и обязанностей поставлено сторонами в зависимость от
обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не
наступит.
Условие как юридический факт, с которым стороны связывают
правовые последствия сделки, должно отвечать определенным требованиям:
1) принадлежность будущему: обстоятельство на момент заключения
сделки не наступило;
2) осуществимость: имеется реальная возможность фактического
наступления такого условия (нельзя, например, в настоящее время включить в
сделку условие "если удастся долететь до Плутона");
3) законность - соответствие требованиям закона и иных правовых
актов, в том числе основам правопорядка и нравственности (недопустимо
включение в сделку условия "если продавец уклонится от налогов", "если
удастся вступить в брак с двумя женщинами");
4) отсутствие неизбежности наступления: сторонам неизвестно,
наступит это обстоятельство или не наступит. В связи с этим не может
рассматриваться в качестве условия календарная дата, событие, относительно
которого точно известно, что оно наступит, но неизвестен лишь момент его
наступления (например, выпадение снега в г. Екатеринбурге). Если стороны
поставили правовые последствия сделки в зависимость от обстоятельства,
которое неизбежно наступит, то сделка является не условной, а срочной,
поскольку исходя из ст. 190 ГК таким событием может устанавливаться срок.
Условия могут быть отлагательными и отменительными.
Сделка под отлагательным условием - это сделка, в которой стороны
поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от
15
обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не
наступит. Права и обязанности сторон возникнут лишь в момент наступления
условия. В связи с этим в литературе представлены различные точки зрения
относительно правового положения сторон до наступления условия. Одни
авторы считают, что с момента заключения сделки до наступления условия
никаких прав и обязанностей не возникает
2
, другие полагают, что с момента
заключения сделки у сторон возникает правовая связанность и произвольное
отступление от соглашения и совершение условно обязанным лицом действий,
создающих невозможность наступления условия, не допускается
3
.
Сделка под отменительным условием - это сделка, в которой стороны
поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства,
относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (например,
права и обязанности нанимателя прекращаются, если к наймодателю вернется
сестра из Севастополя). В этом случае права и обязанности возникают в момент
заключения сделки и прекращаются при наступлении условия.
Законом предусмотрены негативные последствия для стороны, которая
своим поведением в целях личной выгоды препятствовала или содействовала
наступлению условия. Так, если наступлению условия недобросовестно
воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то
условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно
содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие
признается ненаступившим.
В зависимости от того, насколько при заключении сделки известны
объем, уровень и соотношение встречного удовлетворения, сделки делятся на
коммутативные и алеаторные (рисковые).
Коммутативные сделки - сделки, в которых объем и соотношение
взаимных обязательств сторон конкретно определены и известны сторонам в
момент заключения сделки (за продаваемую вещь продавец получает цену,
2
Советское гражданское право. М., 1985. Т. 1. С. 221.
3
Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2016. Т. 1: Общая
часть. С. 457.
16
установленную договором; арендодатель получает ежемесячные платежи в
размере, определенном договором).
Алеаторные (рисковые) сделки - сделки, в которых объем и
соотношение взаимных исполнений не вполне известны сторонам и не могут
быть четко определены в момент заключения сделки. Невозможность их
определения обусловлена сущностью и характером сделок, поскольку размер
взаимных предоставлений зависит от событий, относительно которых сторонам
неизвестно, наступят они или нет, либо неизвестен момент их наступления.
Например, к числу алеаторных сделок относится договор страхования,
поскольку при его заключении страховщик получает страховую премию, но
встречное предоставление с его стороны может последовать или не последовать
в зависимости от того, наступит ли в течение срока действия договора
страховой случай. Рисковый характер проявляется в том, что в зависимости от
наступления (ненаступления) страхового случая страховщик либо получает
выгоду без какого-либо встречного предоставления с его стороны, либо,
наоборот, размер страховой выплаты заведомо превышает полученную им при
заключении договора страховую премию. Алеаторный характер имеет договор
пожизненной ренты, поскольку, получив имущество в собственность,
плательщик ренты может выплачивать ренту столь длительное время, что ее
объем превысит стоимость полученного им имущества. Может сложиться
ситуация, когда, напротив, получатель ренты умер вскоре после заключения
договора и тогда объем предоставления плательщика ренты окажется
несопоставим со стоимостью полученного им имущества.
В доктрине гражданского права выделяют такой вид сделок, как
фидуциарные сделки - основанные на особых лично доверительных
отношениях сторон. Специфика таких сделок отражается прежде всего в
основаниях прекращения порождаемых ими отношений: во-первых, смерть
стороны и какие-либо существенные изменения в ее статусе (признание
недееспособным, ограничение дееспособности, признание безвестно
отсутствующим) обычно влечет прекращение правоотношения; во-вторых,
17
предусмотрен упрощенный порядок прекращения правоотношений по воле
сторон, поскольку отношения могут измениться и в случае утраты
доверительного характера у сторон должна быть возможность прекратить
соответствующее правоотношение. К числу фидуциарных сделок относятся
договор поручения, договор простого товарищества, договор пожизненного
содержания с иждивением.
1.2 Условия действительности сделок
Для того чтобы сделка порождала тот правовой результат, на который
она направлена, необходимо, чтобы она соответствовала определенным
требованиям, которые относятся к субъектам, ее совершающим, их воле и
волеизъявлению, содержанию сделки и ее форме.
Условия, относящиеся к субъектам. Сделки могут совершаться
физическими лицами, юридическими лицами, публично-правовыми
образованиями. Поскольку сделка является осознанным волевым действием,
постольку применительно к субъектам - физическим лицам требуется, чтобы
они обладали определенным уровнем сознания и воли. В полном объеме таким
уровнем обладают только полностью дееспособные граждане, которые могут
совершать любые сделки. Лица, не достигшие 14 лет, могут быть субъектами
сделок, определенных п. 2 ст. 28 ГК. Лица от 14 до 18 лет могут быть
субъектами любых сделок, но при условии получения письменного согласия
своих законных представителей. Лица, ограниченные в дееспособности, могут
совершать сделки при соблюдении условий, установленных ст. 30 ГК. Лица,
признанные недееспособными, не могут выступать субъектами никаких сделок.
Соответственно, совершение сделок с нарушением этих правил лицом,
не обладающим дееспособностью в объеме, достаточном для совершения
сделки, влечет либо ничтожность сделки (сделка, совершенная гражданином,
признанным недееспособным, - ст. 171 ГК; сделка, совершенная
несовершеннолетним, не достигшим 14 лет, - ст. 172 ГК), либо ее оспоримость
18
(сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без
согласия законных представителей, - ст. 175 ГК; сделка, совершенная
гражданином, ограниченным судом в дееспособности, - ст. 176 ГК).
Применительно к юридическим лицам необходимо обладание
правоспособностью, которая может быть общей или специальной.
Следовательно, юридические лица, обладающие общей правоспособностью,
могут совершать любые не противоречащие закону сделки, тогда как
юридические лица, наделенные специальной правоспособностью, вправе
совершать лишь сделки, соответствующие целям, предусмотренным в их
учредительных документах. В связи с этим сделка, совершенная юридическим
лицом в противоречии с целями его деятельности, определенными в
учредительных документах, может быть признана недействительной (ст. 173
ГК).
Условия, относящиеся к воле и волеизъявлению. Требование,
характеризующее данное условие, можно кратко обозначить как единство воли
и волеизъявления. Это означает, что действительная воля стороны и ее
волеизъявление должны соответствовать друг другу. Пороки воли и
волеизъявления могут состоять в следующем:
- волеизъявление не соответствует воле - сделка совершена под
влиянием обмана, насилия, угрозы, на крайне невыгодных условиях, чем другая
сторона воспользовалась, вследствие стечения тяжелых обстоятельств
(кабальная сделка) (ст. 179 ГК); сделка совершена лишь для вида, без
намерения создать правовые последствия либо с целью прикрыть другую
сделку (ст. 170 ГК);
- волеизъявление соответствует воле, но воля была сформирована под
воздействием внешних факторов, неблагоприятно повлиявших на ее
формирование, - сделка, совершенная под влиянием существенного
заблуждения (ст. 178 ГК);
19
- волеизъявление было сделано в состоянии, когда гражданин не был
способен понимать значение своих действий или руководить ими, т.е. воли на
совершение сделки не было (ст. 177 ГК).
Все указанные сделки являются оспоримыми, за исключением мнимых
и притворных (ст. 170 ГК), которые являются ничтожными.
Условия, относящиеся к содержанию. Содержание сделки - это
совокупность условий, на которых она заключена. Содержание сделки должно
соответствовать требованиям закона, иных правовых актов, а также принципам
общественной, политической и экономической организации общества и
нравственным устоям общества.
В случае нарушения этих требований сделка может быть оспорена на
основании п. 1 ст. 168 ГК либо является ничтожной в силу положений п. 2 ст.
168 или ст. 169 ГК.
Условия, относящиеся к форме. Волеизъявление субъектов должно быть
облечено в надлежащую форму. Однако далеко не во всех случаях
несоблюдение формы, установленной законом, влечет недействительность
сделки. Так, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность,
тогда как несоблюдение простой письменной формы по общему правилу влечет
иные последствия.
1.3 Форма сделок
Форма сделки - способ выражения воли субъекта вовне и фиксации его
волеизъявления. Существует две формы сделки: устная и письменная, которая
подразделяется на простую письменную и нотариальную форму. Молчание
только в исключительных, предусмотренных законом случаях может
свидетельствовать о воле совершить сделку (например, п. 4 ст. 486 ГК).
Простая письменная форма требуется в следующих случаях:
1) для сделок юридических лиц между собой и с гражданами;
2) для сделок граждан между собой на сумму, превышающую 10 тыс.
руб., а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
20
Простая письменная форма соблюдена, если:
1) составлен документ, выражающий содержание сделки, подписанный
лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом
уполномоченными ими лицами. В случаях и в порядке, предусмотренных
законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, допускается
использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств
механического или иного копирования, электронной подписи либо иного
аналога собственноручной подписи. Если гражданин вследствие физического
недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно
подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин, при
этом его подпись должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим
должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие,
с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее
собственноручно;
2) произведен обмен сторонами договора документами посредством
почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи,
позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по
договору;
3) письменное предложение заключить договор принято другой
стороной посредством конклюдентных действий - фактических действий,
свидетельствующих о намерении заключить договор (отгрузка товаров,
предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и
т.п.).
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут
устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать
форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление
печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих
требований.
По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки
не влечет ее недействительности. Последствия несоблюдения простой
21
письменной формы сделки установлены ст. 162 ГК и состоят в том, что
стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и
ее условий на свидетельские показания, но они могут приводить письменные и
другие доказательства. Таким образом, несоблюдение простой письменной
формы влечет лишь ограничения в процессуальной плоскости: сторонам будет
затруднительно доказать сам факт совершения сделки и ее условия, но если
сторона это докажет без свидетельских показаний, то, значит, сделка совершена
и подлежит исполнению на оговоренных условиях. Только в случаях, прямо
указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой
письменной формы сделки влечет ее недействительность (например,
несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о
неустойке (ст. 331 ГК), договора поручительства (ст. 362 ГК), договора
продажи недвижимости (ст. 550 ГК) и т.д.).
Нотариальная форма требуется:
1) в случаях, указанных в законе (доверенность, выданная в порядке
передоверия (п. 3 ст. 187 ГК), договор ренты (ст. 584 ГК), завещание (ст. 1124
ГК), брачный договор (п. 2 ст. 41 СК), сделка, направленная на отчуждение
доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п. 11 ст.
21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью);
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по
закону для сделок данного вида эта форма не требуется.
Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности
сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и
осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право
совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном Основами
законодательства РФ о нотариате.
В указанных случаях несоблюдение нотариальной формы сделки влечет
ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК). Вместе с тем ст. 165 ГК предусматривает
возможность защиты интересов добросовестной стороны в случае, когда другая
22
сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки при следующих
условиях в совокупности:
1) одна из сторон полностью или частично исполнила сделку,
требующую нотариального удостоверения;
2) другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки;
3) сторона, исполнившая сделку, обратилась в суд с иском о признании
сделки действительной.
При наличии всех этих условий признание сделки действительной
является правом, а не обязанностью суда, поэтому с учетом конкретных
обстоятельств дела суд может и не признать сделку действительной.
Срок исковой давности по требованию о признании сделки
действительной составляет один год и применяется к требованиям, основания
для которых возникли после 1 сентября 2013 г. (поскольку норма о сроке
исковой давности введена Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ,
вступившим в силу с этой даты).
В случае признания судом сделки действительной ее последующее
нотариальное удостоверение не требуется. Если необоснованным уклонением
от нотариального удостоверения сделки стороне причинены убытки, сторона,
уклонявшаяся от удостоверения, должна их возместить.
Устная форма сделок допустима в следующих случаях:
1) если для сделки законом или соглашением сторон не установлена
письменная (простая или нотариальная) форма;
2) если сделка исполняется при самом ее совершении, за исключением
сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение
простой письменной формы которых влечет их недействительность. В данном
случае не важно, кто является стороной сделки и какова ее цена, - важно лишь,
чтобы закон не предусматривал для сделки данного вида нотариальную форму
или в качестве последствия несоблюдения простой письменной формы ее
недействительность. Так, независимо от стоимости товара может быть
23
заключен устно договор розничной купли-продажи как между гражданами, так
и между юридическими лицами;
3) если сделка совершается во исполнение договора, заключенного в
письменной форме, и это не противоречит закону, иным правовым актам и
договору. Например, между сторонами заключен договор поставки в
письменной форме, которым предусмотрена поставка товара в соответствии с
заявками покупателя: если им прямо не установлено, что заявки должны быть
письменные, допустимо, чтобы они были сделаны в устной форме.
Особым способом совершения сделок в устной форме являются
конклюдентные действия (например, покупка кофе в автомате, заключение
договора хранения вещей в автоматической камере хранения посредством
опускания жетона).
Законом может быть предусмотрено требование о государственной
регистрации сделок, заключенных в письменной форме. Следует отметить, что
данное требование не относится к форме сделок и не является какой-либо
особой формой сделки или разновидностью письменной формы. Однако в
некоторых случаях для наступления правовых последствий сделки требуется,
помимо придания письменной формы, государственная регистрация, поэтому
данный вопрос рассматривается в рамках вопроса о форме сделок.
По общему правилу регистрации подлежит не сама сделка, а лишь
переход права на соответствующий объект недвижимости. Для отдельных
видов сделок с недвижимостью в виде исключения сохраняются требования о
государственной регистрации (в частности, подлежат государственной
регистрации договор долевого участия в строительстве (ст. 4 Закона об участии
в долевом строительстве), договор аренды недвижимого имущества на срок
более года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК).
Регистрацию сделок с недвижимостью, подлежащих государственной
регистрации, осуществляет Федеральная служба государственной регистрации,
кадастра и картографии (Росреестр).