45
Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен
компенсировать восстановительный ремонт.
Взятую в прокат вещь нельзя никому передавать. А все обязанности по
ремонту лежат на собственнике вещи.
Таким образом, согласно действующему российскому законодательству
предмет аренды является единственным существенным условием договора
аренды. Исходя из положений п. 3 ст. 607 ГК РФ договор аренды должен
содержать информацию, которая способствует конкретному установлению
имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если
такая информация в договоре отсутствует, условие об объекте аренды принято
считать не согласованным, а сам договор будет считаться незаключенным.
2.2. Особенности договора аренды
государственного и муниципального имущества
Учреждение, являющееся бюджетным или автономным, в силу п. 2, 3 ст.
298 ГК РФ вправе сдавать имущество в аренду, если это служит достижению
целей, ради которых оно создано, и соответствует таким целям при условии,
что данная деятельность указана в его учредительных документах.
Обязательно нужно получить согласие собственника:
если бюджетное учреждение сдает особо ценное движимое имущество,
закрепленное за ним собственником либо на которое он выделил деньги, а
также недвижимое имущество;
если автономное учреждение сдает недвижимое и особо ценное
движимое имущество, закрепленное за ним собственником либо приобретенное
за счет средств собственника.
Остальным имуществом, находящимся на праве оперативного
управления, учреждение может распоряжаться самостоятельно, если иное не
установлено законом.
Вместе с тем согласовывать с учредителем придется также крупные
46
сделки и сделки с заинтересованностью.
Для бюджетных и автономных учреждений крупной сделкой аренда
будет считаться, если стоимость имущества или сумма арендных платежей
превышает 10 % активов (п. 13 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 №
7‑ФЗ «О некоммерческих организациях», ст. 14 Федерального закона от
03.11.2006 № 174‑ФЗ «Об автономных учреждениях»).
Сделкой с заинтересованностью договор аренды будет считаться, если
руководители арендодателя связаны с руководителями арендатора семейными,
трудовыми или корпоративными отношениями (п. 1 ст. 27 Федерального закона
№ 7‑ФЗ, ст. 16 Федерального закона № 174‑ФЗ).
На основании ч. 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135‑ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» если на аренду
имущества нужно согласие собственника, необходимо провести оценку
арендной платы. В договор на оценку включаются условия, указанные в ст. 10
этого закона. Как правило, оценку проводят с помощью закупочных процедур.
При составлении договора аренды федеральным учреждением в него
включаются типовые условия, утвержденные Приказом Минэкономразвития
РФ от 11.01.2017 № 2. Типовые условия договоров аренды также могут быть
разработаны органами власти субъектов РФ и органами местного
самоуправления. Поэтому перед составлением договора аренды рекомендуется
проверить наличие таких форм и условий. В остальном договор должен
соответствовать общим правилам ГК РФ об аренде.
Отметим, что для сдачи имущества в аренду, как правило, проводятся
торги, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3, 3.1, 3.2 ст. 17.1
Федерального закона от 26.07.2006 № 135‑ФЗ «О защите конкуренции».
Поэтому иногда без участия в торгах сделка может быть признана
недействительной.
В случае если договор аренды здания или сооружения заключается
сроком на один год и более, он подлежит государственной регистрации (п. 2 ст.
651 ГК РФ).
47
Аренда муниципального либо государственного имущества —
популярный способ получения собственности во временное пользование.
Существенных отличий между двумя процедурами нет: и там и там
применяются общие нормы законодательства. Поэтому далее рассматривается
процедура аренды на примере муниципального имущества.
Так, арендовать объекты данного типа могут: обычные граждане;
предприниматели; КФХ; кооперативы; хозяйственные сообщества
(Приложение 2).
Перечисленная категория лиц вправе заявить о себе как об арендаторах
(либо нанимателях). Именно им во временное пользование передает свою
собственность арендодатель (он же наймодатель). Типичный вариант аренды
муниципального помещения — под офис либо, например, под магазин.
Так, муниципальной собственностью города являются: ДК, библиотеки,
детсады, иные объекты социально-культурного назначения.
Имущество, которое не числится за муниципальными и
госпредприятиями (учреждениями), относят на счет казны субъектов РВ,
муниципального образования либо к государственной казне.
Как принято, сведения о подобных объектах, которые свободны и
сдаются в аренду, публикуются на официальных сайтах местных органов
власти. Получить исчерпывающую информацию можно также, обратившись
самостоятельно в муниципальное предприятие (учреждение) либо
соответствующие органы власти, за которыми закреплено данное имущество.
Собственно, порядок предоставления собственности в аренду
предопределяет Федеральный закон РФ № 135 от 26.07.2006 «О защите
конкуренции»
1
. По большей части представители бизнеса могут арендовать
имущественные объекты только на условиях участия в конкурсе (или
аукционе).
Конкурсы, торги на право заключения арендных договоров проводятся
1
Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 18.07.2019) «О защите конкуренции» //
«Собрание законодательства РФ», 31.07.2006, N 31 (1 ч.), ст. 3434.
48
согласно регламенту Приказа ФАС РФ № 67 от 10.02.2010 (ред. от 11.07.2018)
1
.
К сведению, данный правовой документ содержит список объектов имущества,
в отношении которых конкурс проводится в обязательном порядке.
Аренда муниципального помещения имеет свои особенности.
Согласно Федерального закона № 135, муниципальные органы имеют
право сдать находящееся на балансе недвижимое имущество в наем на
определенный срок. Аренда муниципальных нежилых помещений
предоставляется физическим и юридическим лицам. В каждом случае имеются
нюансы и требования, с которыми важно ознакомиться. Недвижимость может
иметь различные цели использования: офисы; площади для торговли; объекты
для производства; склады.
Арендодателем выступает только администрация по месту расположения
недвижимости. Муниципальные помещения, сдаваемые в аренду, находятся на
балансе региона, а не в частной собственности. Порядок, который закреплен на
законодательном уровне, в любом случае соблюдается. Речь идет про торги.
Муниципальная аренда помещения осуществляется только в случае, если
пройдена точная процедура, включающая несколько этапов:
1. Заявка на аукцион. Это торги, где могут принимать участие не
только индивидуальные предприниматели под видом физических лиц, но и
различные компании, учредители. Достаточно подать соответствующей формы
заявления. В качестве объектов может выступать только та недвижимость,
которая выставлена на аукцион. Об этом объявляется на сайте администрации,
посредством средств массовой информации.
2. Каждый из участников проходит процедуру регистрации, после
чего ему отправляется уведомление, когда и куда следует прибыть, чтобы
1
Приказ ФАС России от 10.02.2010 N 67 (ред. от 11.07.2018) «О порядке проведения
конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного
пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров,
предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального
имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных
договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» // «Российская
газета», N 37, 24.02.2010.
49
завершить такую процедуру, как аренда муниципальных помещений. Это
осуществляется посредством контактного номера телефона, отправки
сообщения на электронную почту, другими возможными способами, которые
отображены в заявке.
3. Непосредственное проведение торгов. Исходя из базовой стоимости
лота, все участники делают ставки и тем самым повышают сумму по будущему
договору. Кто сможет предложить максимальный размер, отправится на
заключение сделки с администрацией. Здесь уже предоставляется полный
перечень документов, включая квитанцию о совершении платежа. Торги не
будут проведены, когда имеется только один претендент на нежилой объект.
Именно с ним и заключается сделка
1
.
Каждый претендент на найм недвижимого имущества производит оплату
залога, который является вступительным взносом. Его размер будет зависеть от
ситуации и чаще всего составляет 10-15% от первоначальной суммы
выставленного помещения.
Важно знать нюансы, которые относятся к процессу продления договора
найма нежилого помещения. С этим сталкиваются практически все арендаторы,
осуществляющие свою деятельность продолжительное время. Повторные торги
являются не обязательным пунктом. Этим можно воспользоваться только тогда,
когда в процессе эксплуатации не было задолженностей по оплате, и все суммы
поступали в установленное время на муниципальный счет. Есть и свои правила,
которые применимы к процессу продления срока сдачи.
1. Период продления договора составляет как минимум три года.
Уменьшить можно, но для этого наниматель оформляет соответствующее
заявление. Срок будет сокращен до необходимого значения.
2. Изменяется стоимость найма нежилого помещения. Ее размер
устанавливается после операций по переоценке недвижимого имущества
1
Комментарий к ГК РФ (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая
(постатейный) / Под ред. С.А. Степанова. - М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного
права — [электронный ресурс] СПС Консультант Плюс, 2018. С. 376.
50
согласно региона расположения.
Это все говорит о том, что продление договора аренды возможно
многочисленное количество раз. Законодательно никаких ограничений в этой
услуге не имеется. Отказ осуществляется от муниципалитета в том случае, если
есть желание использовать объект в другом направлении, или со стороны
нанимателя допускались нарушения условий по сделке.
Во время мероприятий по найму объектов, находящихся на балансе
региона или города, бывают исключения, когда не требуется аукционов и
торгов. В качестве арендатора выступает государственная организация или
учреждения некоммерческой направленности. В последнем случае они должны
иметь направление социального характера, медицинского. Тоже относится к
кратковременной аренде нежилых строений, на срок до одного месяца.
Если сдаваемое помещение составляет менее десятой части от всего
объекта, имеет площадь не более двадцати метров квадратных, арендовать его
можно без проведения аукциона. Как говорилось ранее, объект сдается и
претенденту, если кроме него никто не оставил заявок
В аренде муниципального жилья имеются плюсы. Подобного рода сделки
приветствуются обеими сторонами: муниципалитетом и нанимателями. С
одной стороны, правительство целенаправленно прилагает все усилия для
продвижения, поддержки малого и среднего бизнеса, а предоставление
имущества в аренду — тому наглядный пример
1
.
С другой, коммерсанты заинтересованы получить в пользовании
муниципальный объект для осуществления определенной деятельности по
понятным причинам. Для многих из них именно аренда площадей — самая
затратная статья расходов. В этой связи естественным является стремление
уменьшить данные траты, найти оптимальный вариант аренды.
Муниципалитет предоставляет в аренду площади на более выгодных
условиях, а именно:
1
Карпычев, М.В. Гражданское право: учебник, Том 2 /М.В. Карпычев, А.М. Хужин. – М.:
ИНФРА – М, 2018. С. 279.
51
- гарантируя стабильность сделки;
- по более низким ценам, посему статья расходов в части эксплуатации
имущества меньше, чем, допустим, аренда аналогичного объекта у
коммерческой структуры.
Кроме этого, у нанимателя может возникнуть право на
преимущественное заключение арендного договора на новый срок. Возможно
это при наличии следующих обстоятельств. Во-первых, если предыдущее
соглашение заключалось по итогам конкурса (аукциона) согласно ч. 1 и 3 ст.
171ФЗ РФ №135. Во-вторых, наниматель добросовестно выполнил все
принятые на себя обязательства.
Для представителей малого бизнеса при сдаче в аренду муниципального
имущества предусмотрено ряд преференций. На законодательном уровне
данные вопросы регулирует ст. 18 ФЗ РФ № 209 от 24.07.2007
1
. Например,
нанимателю передается помещение в пользование на льготных условиях либо
на безмездной основе. Нередко муниципалитет заключает договор аренды
сроком до 5 лет с предоставлением возможности выкупа арендуемого объекта.
Процедура аренды муниципального (государственного) имущества
сопровождается обязательным заключением соответствующего соглашения с
муниципалитетом. Вопросам аренды посвящена гл. 34 ГК РФ.
Основное назначение данного документа — письменно зафиксировать
факт предоставления конкретной собственности во временное пользование
чаще всего за определенную плату. Данная форма договора может
использоваться при разных обстоятельствах, а именно:
- для аренды объекта на несколько лет (на продолжительный срок);
- на условиях безмездного пользования;
- для хранения и одновременной эксплуатации имущественного объекта;
- для целей аренды помещений с последующим выкупом и т. п.
1
Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О развитии малого и
среднего предпринимательства в Российской Федерации» // «Собрание законодательства
РФ», 30.07.2007, N 31, ст. 4006.
52
Ключевые моменты: арендный договор необходимо заключить в
письменном виде, после чего зарегистрировать установленным порядком. Как
правило, при оформлении сделки за основу берется стандартный вариант
соглашения. Соответственно, объект договора — муниципальное
(государственное) имущество (Приложение 3).
Стороны - участники настоящего соглашения: наймодатель и наниматель.
Важно понимать, чем отличается аукцион от конкурса. По сути
«конкурс» и «аукцион» между собой во многом схожи. У них общая цель —
определить единственного победителя (правообладателя), с которым далее
будет заключен договор аренды. Участвовать в подобных мероприятиях могут:
ИП, физлица, фактически любые организации. Главное — чтобы данный
участник соответствовал предъявляемым требованиям.
И в первом и втором мероприятии формируется конкурсная (аукционная)
комиссия. Она призвана обеспечивать их полноценное проведение. Но все же в
самой процедуре проведения конкурса и аукциона имеются отличия
(Приложение 4).
Основой организатор вправе привлечь стороннее юридическое лицо для
проведения (организации) данных мероприятий. Круг обязанностей
привлеченного юридического лица определяется соответствующим договором,
заключенным с ним.
Необходимо отметить и тот факт, что с начала 2019 года вступили в силу
поправки, внесенные в Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите
конкуренции», в частности изменения касаются порядка продления договоров в
отношении государственного и муниципального имущества.
С целью установления единого подхода к регулированию порядка
заключения на новый срок договоров аренды в отношении государственного и
муниципального имущества, Федеральным законом от 27.12.2018 № 572-ФЗ
1
1
Федеральный закон от 27.12.2018 N 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1
Федерального закона «О защите конкуренции» // «Собрание законодательства РФ»,
31.12.2018, N 53 (часть I), ст. 8498.
53
внесены изменения в положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите
конкуренции, предусматривающие единый порядок перезаключения договоров
аренды на новый срок, вне зависимости от того, каким образом были
заключены такие договоры, по итогам проведения торгов или без их
проведения.
Теперь законом определено, что по истечении срока договора аренды
государственного или муниципального имущества, заключенного как по
результатам проведения торгов, так и без их проведения, заключение договора
на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои
обязанности, осуществляется без проведения торговых процедур: конкурса или
аукциона. Как известно, арендатор считается исполнившим свои обязанности
надлежащим образом, если у него отсутствует задолженность по арендной
плате за используемое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням)
в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один платежный
период, установленный договором аренды.
Ранее статьей 17.1 вышеуказанного закона был установлен порядок
продления только для договоров, заключенных исключительно по результатам
торгов, а также с арендаторами, попадающими в ряд установленных этой же
статьей исключений и заключивших договора без торгов (государственные
органы, государственные и муниципальные учреждения, нотариальные и
адвокатские палаты и др.). Договор на новый срок, без проведения торгов
заключался с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои
обязанности, при одновременном соблюдении следующих условий:
- по окончании договора размер арендной платы определяется по
результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с
законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской
Федерации;
- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды,
должен составлять не менее чем три года. Срок мог быть уменьшен только на
основании заявления арендатора.
54
Введенная норма теперь распространяется и на случаи перезаключения на
новый срок договоров в отношении государственного или муниципального
имущества, заключенных на длительный или неопределенный срок до 2 июля
2008 года, т.е. до вступления в силу поправок в Федеральный закон «О защите
конкуренции», которыми была введена в действие статья 17.1 «Особенности
порядка заключения договоров в отношении государственного и
муниципального имущества». И хотя доля таких действующих договоров
относительно мала, тем не менее, законодатель внес настоящую поправку с
целью введения единого порядка перезаключения договоров аренды на новый
срок, заключенных в соответствии с законодательством, действовавшим в том
месте и времени на момент заключения договора.
Ранее у арендодателей государственного и муниципального имущества
имелась возможность отказываться от пролонгации договоров аренды,
заключенных до вступления в силу статьи 17.1, т.е. несмотря на добросовестное
исполнение своих обязательств по договору, преимущественным правом на
заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, арендатор
государственного или муниципального имущества не обладал. На практике
такие договора заканчивались в установленный срок, имущество возвращалось
арендодателю, и процедура заключения договора начиналась заново, через
процедуру торгов в соответствии с действующим законодательством. Теперь у
всех арендаторов, заключивших договора аренды государственного или
муниципального имущества до 2 июля 2008 года будет возможность
перезаключить договор на новый срок, опять же при соблюдении
установленных условий.
Принятие данного закона, прежде всего, направлено на единообразное
применение положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в
отношении всех договоров аренды государственного или муниципального
имущества при реализации арендатором, преимущественного права перед
другими лицами на заключение договора аренды на новый срок без проведения
торгов. Кроме того, теперь в случае отказа арендодателя в заключении на