65
хозяйственные сообщества.
Собственно, порядок предоставления собственности в аренду
предопределяет Федеральным законом РФ № 135 от 26.07.2006 «О защите
конкуренции». По большей части представители бизнеса могут арендовать
имущественные объекты только на условиях участия в конкурсе (или
аукционе).
Конкурсы, торги на право заключения арендных договоров проводятся
согласно регламенту Приказа ФАС РФ № 67 от 10.02.2010 (ред. от 11.07.2018).
К сведению, данный правовой документ содержит список объектов имущества,
в отношении которых конкурс проводится в обязательном порядке.
Под договором аренды транспортного средства понимается договор, по
которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за
плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению
им и по его технической эксплуатации или без таковых. По своей общей
характеристике договор аренды является консенсуальным, возмездным и
взаимным.
Современное российское законодательство и наука гражданского права
выделяют два вида договоров аренды транспортных средств: с экипажем и без
экипажа. Вопрос о правовой природе договора аренды транспортного средства
с экипажем является в юридической литературе дискуссионным. Встречается
квалификация договора аренды транспортного средства с экипажем в качестве
договора перевозки или подряда. Распространенным является мнение о
смешанном характере данного договора. С данным мнением трудно
согласиться. Представляется верной позиция тех авторов, которые считают, что
с момента законодательного признания смешанного договора в качестве
самостоятельно договорного вида он утрачивает статус смешанного, потому
что отпадает надобность в применении к ним положений о традиционных
договорах, элементы которых входят в их содержание.
Думается, что договор аренды транспортного средства с экипажем
является поименованным договорным подвидом, а его предмет носит
66
комплексный характер и включает в себя действия, непосредственно связанные
с предоставлением транспортного средства в аренду и по оказанию арендатору
услуг, связанных с его управлением и технической эксплуатацией.
Отношения, связанные с арендой транспортных средств, должны
регулироваться различными нормами права в зависимости от целей
использования арендованных транспортных средств и их субъектного состава:
а) если субъектами отношений по аренде транспортных средств
выступают юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, то
данные отношения должны регулироваться нормами параграфа 3 главы 34 ГК
РФ и иными транспортными уставами и кодексами;
б) если транспортные средства сдаются в аренду субъектом, не
относящимся к прокатным организациям, с целью бытового (некоммерческого)
использования отношения сторон должны подчиняться общими положениями
об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ);
в) если транспортные средства сдаются в аренду организацией,
осуществляющей сдачу транспортного средства в аренду в качестве постоянной
предпринимательской деятельности, с целью бытового (некоммерческого)
использования отношения сторон должны регулироваться положениями о
договоре проката (параграф 2 главы 34 ГК РФ).
Выделение договора аренды транспортных средств как отдельного вида
договора аренды продиктовано спецификой его объекта – транспортного
средства. Термин «транспортное средство» не имеет определения в
гражданском законодательстве, хотя используется им неоднократно (например,
в п. 2 ст. 257, в ст. ст. 607, 632-649, 787, 794, 795, 798, 1079, 1081, 1085, 1092 ГК
РФ). Это может породить споры относительно того, что должно пониматься
под транспортным средством и, соответственно, о подлежащих применению
нормах права.
При сравнении дефиниций понятия «транспортное средство»,
содержащихся в различных нормативных правовых актах, можно сделать
вывод о том, что сегодня на легальном уровне в России нет единого подхода
67
при раскрытии сути данного термина. Содержание этого понятия различается в
зависимости от области и цели его применения. В отдельных актах к числу
транспортных средств отнесены объекты, не являющиеся по своему
назначению средствами для перевозки грузов, пассажиров и т.д. или для
управления которыми не требуется экипаж (брандвахты, плавмастерские,
велосипеды и т.д.).
Объектом же договора аренды транспортных средств могут служить
только те из них, пользование которыми требует управления и обеспечения
надлежащей технической эксплуатации. В этой связи заслуживает поддержки
высказанное в литературе предложение о закреплении в главе 40 ГК РФ
определения понятия «транспортное средство» для целей применения
гражданско-правовых норм и институтов. Такое обобщенное определение
может иметь следующий вид: транспортное средство - техническое устройство,
способное к самостоятельному, без посторонней тяги, движению в
пространстве (самоходное), с целью перевозки (перемещения) физических лиц
и материальных объектов.
Управление транспортным средством и его техническая эксплуатация
осуществляется в зависимости от вида договора аренды силами арендодателя
или арендатора. Вместе с тем, представляется некорректными название статьи
645 ГК РФ «Обязанность арендатора по управлению транспортным средством и
по его технической эксплуатации», так как в самой норме не содержится
указания на непосредственные обязанности арендатора по управлению
транспортным средством и его эксплуатации.
Предлагается следующее название данной статьи: «Управление
транспортным средством и его техническая эксплуатация».
Арендованное транспортное средство, а также ответственность за
причинения им ущерба могут быть застрахованы по договору страхования в
пользу лица, имеющего интерес в сохранении застрахованного имущества. В
юридической литературе и судебной практике выработан подход, согласно
которому интерес в сохранении имущества есть только у того, кто несет риск
68
утраты и повреждения данного имущества, но не у того, кто несет
ответственность за его утрату и повреждение. Таким образом, арендатор не
входит в круг лиц, имеющих страховой интерес в сохранении арендованного
имущества.
В связи с этим арендатору рекомендуется, заключая договор страхования
арендованного транспортного средства, указывать в качестве
выгодоприобретателя арендодателя как лица непосредственно несущего риск
утраты и повреждения имущества. При этом отпадает необходимость
закрепления в договоре тех случаев ответственности арендатора перед
арендодателем по сохранности арендованного транспортного средства, которые
будут им застрахованы, то есть будут являться страховыми случаями.
Нами аргументируется позиция, подтверждающая актуальность
продолжения исследований правовой природы договора каршеринга как
разновидности договора проката, в котором арендатор – потребитель имеет
статус потребителя услуги.
Установлено, что в настоящее время именно такая его характеристика
хотя и носит не бесспорный характер, однако разделяется большинством
цивилистов. Оказание поддержки со стороны органов государственной и
муниципальной власти будет способствовать расширению применения в
гражданском обороте столь специфичной разновидности договора аренды, а,
точнее, особого договора проката.
69
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ СТОРОН ДОГОВОРА АРЕНДЫ И ПУТИ
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ЭТОМ
НАПРАВЛЕНИИ
3.1. Актуальные проблемы правового положения сторон договора аренды
Споры по договорам аренды только на первый взгляд кажутся простыми.
Те же, кто сталкивался с проблемами, связанными с арендой, знают, как долго и
сложно длится противостояние между арендодателем и арендатором.
Рассмотрим наиболее серьезные проблемы, с которыми приходится
сталкиваться сторонам.
Для арендатора наиболее распространенными являются следующие
проблемы:
1. Проблемы с выселением арендатора.
Только на первый взгляд кажется, что если арендатор прекращает
оплачивать аренду, его можно взять и выселить. На самом деле это не так.
Нужно не только соблюсти предусмотренную законом процедуру, но и не
нарушить при этом права арендатора. Если арендодатель решил выселить
арендатора, не нужно спешите этого делать. Легко выселить арендатора не
получится, даже если он вовремя не платит. Не каждый арендодатель знает, как
правильно выселить арендатора и для этого используются не совсем законные
методы: охрана здания не пропускает арендатора, арендатору могут отключить
свет и прочие коммунальные услуги, а в счет платы за аренду удерживать
имущество арендатора
1
.
2. Проблемы с арендной платой.
Очень части, арендодатель полагает, что раз он является собственником,
то он может самостоятельно изменять договор аренды, изменять условия
арендной платы, вводить какие-то иные платы, нежели платы за аренды,
1
Подмаркова Е.Р., Пальчикова С.И. Актуальные проблемы правового регулирования
договора аренды //В сборнике: Актуальные проблемы права Сборник статей и тезисов
докладов научно-практической конференции, посвященной 25-летию Конституции
Российской Федерации. Под ред. Королёвой Е.В. . 2019. С. 132.
70
которые часто именуются дополнительными услугами. Часто арендатору это не
нужно, но арендатор боится отказаться, дабы с ним не расторгли договор. На
самом деле, это тоже не так. Навязывание каких-либо дополнительных услуг не
основано на законе, а сам арендатор может защищать арендуемое им
помещение точно также, как это делает и собственник, то есть арендатор может
осуществлять защиту помещения, которым арендатор пользуется и владеет на
законных основаниях, против собственника. Знайте, вы — арендатор, законный
владелец этого помещения и вы его можете защищать.
3. Проблемы со сменой собственника помещения.
Если у арендатора есть действующий договор аренды, то смена
собственника никак не означает прекращение этого договора, либо изменения
арендной платы по желанию нового собственника. Для арендатора фактически
ничего не меняется.
4. Проблемы упущенной выгоды и убытков.
В случае, если арендодатель чинит какие-то препятствия, вследствие чего
нельзя нормально осуществлять свою коммерческую деятельность, арендатор
предъявить такому арендодателю убытки, а также упущенную выгоду, то есть,
что он бы получил, если бы таких препятствий не было. Нужно лишь грамотно
зафиксировать эти препятствия и уведомить об этом арендодателя.
5. Проблемы продления договора аренды.
Если договор аренды подходит к концу, имеется преимущественное
право на его перезаключение по сравнению с другими. Иногда это права
придется отстаивать в суде. Но нужно понимать, что при прочих равных
условиях имеется преимущественное право
1
.
6. Проблемы текущего и капитального ремонта. Неотделимых
улучшений.
1
Ибрагимов Т.Э. О некоторых вопросах законодательной неурегулированности договора
аренды // В сборнике: Актуальные проблемы российского права и законодательства Сборник
материалов ХII Всероссийской научно-практической конференции. Составитель
Е.В.Василенко; Автономная некоммерческая организация высшего образования «Сибирский
институт бизнеса, управления и психологии». 2019. С. 148.
71
Достаточно часто арендатор, въехав в помещение, фактически должен
приступить к его ремонту, при этом очень часто это делает за свой счет. В
данном случае, если вы решили произвести ремонт, либо какие-либо
неотделимые улучшения арендуемого помещения, лучше сразу обратиться к
юристу. По договору аренды арендодатель обязан предоставить вам помещение
в состоянии, пригодном для использования для тех целей, которые указаны в
договоре аренды. Обычно это не делается, и арендатор начинает
самостоятельно и за свой счет приводить помещение в порядок, то есть в тот
вид, который ему нужен для использования помещения. Это не совсем
правильно и не совсем справедливо. Арендодатель заранее знает, что
арендатору придется делать такой ремонт и ничего не делает. Осуществлять же
неотделимые улучшения нужно очень осторожно. Прежде всего, это, как
правило, делается с согласия арендодателя, в противном случае. после того, как
вы освободите помещения, арендодатель может заставить через суд и за счет
арендатора привести помещение в то состояние, которое было до его
присутствия.
7. Проблемы обеспечительных платежей.
Очень часто арендодатель требует с арендатора некоторую сумму,
которая как бы перечисляется на счет арендодателя в качестве обеспечения
исполнения обязательств со стороны арендатора. Сумма иногда бывает
значительной. При этом никто никогда не задумывается о правовой природе
такого платежа, а арендодатель спокойно использует эту сумму в своем
коммерческом обороте, извлекает для себя дополнительную выгоду,
фактически делая это за счет арендатора
1
.
Для арендодателя наиболее распространенными являются следующие
проблемы (риски):
1. Проблемы условий договора об арендной плате.
1
Нескоромный А.В., Долгинов И.С. Актуальные проблемы арендных отношений // В
сборнике: Пермский Период Сборник материалов VI Международного научно-спортивного
фестиваля курсантов и студентов. 2019. С. 70.
72
Иными словами, договор аренды должен обязательно содержать условие
о размере арендной платы. Если данное условие в договоре отсутствует, то
договор не может быть признан договором аренды.
В основном риск несогласованности условия о платности несёт
непосредственно арендодатель, т.к. учитывая судебную практику, в случае
возникновения неблагоприятных последствий арендодателю затруднительно, а
в иных случаях и вовсе невозможно взыскать арендную плату
1
.
2. Проблемы условий договора об объекте аренды.
Следовательно, для согласования условий договора аренды необходимо
определить функциональное назначение объекта аренды,
индивидуализирующие признаки (выделение из других вещей по присущим
только ей характеристикам).
Немаловажным является условие о необходимости указания
инвентарного номера объекта договора аренды. Особой индивидуализации
подлежат такие объекты, как оборудование, предметы обихода, объекты
недвижимости, транспортные средства, животные (КРС).
При этом судебная практика предусматривает варианты признания
договора аренды заключенными, даже если стороны не согласовали и не
указали инвентарные номера объекта аренды, при условии, что договор
исполнялся сторонами без возражений и арендатор фактически принял и
пользовался имуществом.
Закон подчёркивает необходимость указания индивидуальных признаков
объекта договора аренды, как в самом договоре, так и в обязательном порядке в
акте приёма-передачи.
В данном случае риск арендодателя заключается в том, что он не вправе
будет требовать от арендатора принятия в пользование объекта аренды, не
сможет требовать и взыскать плату за пользование, не вправе требовать
1
Радионова П.А. Проблемные вопросы общего и специального законодательства,
регулирующего арендные отношения // Вестник магистратуры. 2019. № 9-2 (96). С. 139.
73
внесения обеспечительного платежа за пользование и неустойки за его
просрочку, а также арендодатель не сможет истребовать переданную вещь.
3. Проблемы условий договора о цели использования объекта аренды.
Риск арендодателя заключается в том, что если арендодателем будет
передано имущество не позволяющее использовать его по целевому
назначению, которое указано в самом договоре, то существует риск когда
арендатор будет вправе требовать возмещения убытков в случае передачи
имущества с недостатками, препятствующими его использованию в
соответствии с целевым назначением
1
.
При этом судебная практика придерживается позиции в защиту
арендодателя, если арендодатель устранит недостатки объекта аренды в
разумный срок, арендатор не вправе требовать расторжения договора.
4. Проблемы условий договора о скрытых недостатках объекта аренды.
Согласно толкованию ст. 612 ГК РФ недостатком объекта аренды
является ненадлежащее качество вещи (объекта аренды), которое препятствует
дальнейшему использованию ее арендатором по целевому назначению.
Риск арендодателя заключается в том, что он несёт ответственность, даже
если он не знал о них в момент заключения договора.
При этом ст. 612 ГК РФ также предусматривает и вариант в защиту
арендодателя, который предусматривает возможность оговорить недостатки
объекта аренды в самом договоре в момент его заключения.
5. Проблемы условий о сроке действия договора аренды.
Риск арендодателя заключается в том, что он не сможет взыскать
арендную плату за период с этой даты до момента подписания акта приема-
передачи.
Также если в договоре не будет указано, что его условия будут
применяться к отношениям сторон, возникшим до его заключения, риск
арендодателя заключается в том, что он неправомочен требовать оплаты
1
Тутаева И.В. Спорные основания признания договора аренды недействительным и
незаконным // Правовестник. 2019. № 5 (16). С. 209.
74
аренды имущества до заключения договора по цене договора. Аренда
имущества должна быть оплачена по цене, согласованной сторонами до
заключения договора.
6. Проблемы условий договора о передаче арендованного имущества.
Риск арендодателя заключается в том, что если сторонами в договоре
аренды предусмотрено и зафиксировано конкретное наименование документа,
которым должна оформляться передача имущества, то отсутствие такого
документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил
свое обязательство по передаче имущества и передача имущества будет не
доказана, а, следовательно, арендодатель не сможет потребовать внесения
арендной платы. При этом немаловажным последствием риска для
арендодателя будет являться ответственность возвратить арендатору аванс как
неосновательное обогащение.
Аналогичный риск возникает у арендодателя, если в договоре аренды не
предусмотрено, что актом приема-передачи имущества является сам договор.
Следовательно, для исключения возникновения споров по данному основанию,
при передаче имущества стороны должны подписать документ,
удостоверяющий факт перехода имущества от арендодателя к арендатору или
указать в самом договоре, что актом приёма-передачи является сам договор.
7. Проблемы условий договора по возврату арендованного имущества.
О намерении прекратить договор аренды арендодатель должен направить
уведомление до окончания срока его действия. В ином случае риск
арендодателя заключается в том, что он не сможет требовать возврата
имущества и уплаты неустойки за нарушение срока его возврата, ссылаясь на
прекращение договора, т.к. в судебном порядке договор может быть признан
возобновлённым на неопределённый срок.
Исследовав природу института договора аренды и арендных отношений в
гражданском законодательстве Российской Федерации, выявив ряд актуальных
проблем правового регулирования арендных отношений в Российской
Федерации, хотелось бы также провести сравнительно-правовой анализ