55
согласованная ставка по условиям договора действовала до принятия
городской администрацией решения об изменении базовой минимальной
ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до
арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка
арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления
арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой
арендной платы по новой ставке с момента её утверждения.
Регулярно извещая истца об изменении базовой минимальной ставки
арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему об уменьшении в
соответствии с постановлением главы администрации города коэффициента
потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0, 75.
Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с
применением старого коэффициента.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора
допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом
либо в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному
выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки элементов
формулы расчета ставок платежа внесения соответствующих изменений в
договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоятельно.
Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости внесения изменений
в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением
того или иного коэффициента при сохранении минимальной базовой ставки
противоречил условиям договора.
Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было
признано правомерным, поскольку договором не предусмотрено зачета
излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.
56
Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего
Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелляционной инстанции и
оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя
излишне полученной сумы арендной платы[43].
Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат
арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при
прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в
случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества,
независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть
арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в
котором он его получил. С учетом нормального износа или в том состоянии,
которое предусмотрено договором, если данная обязанность не будет
исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за всё время
просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему
убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении
указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно,
вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.
Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества
определяется Гражданским кодексом РФ в зависимости от их характера. Все
отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью
арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю.
Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет
собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению
арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные
арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во
всех случаях являются собственностью арендодателя. [44]
Особого рассмотрения, по моему мнению, заслуживает вопрос о выкупе
арендованного имущества. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что
57
условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды до его
истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором
выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и
законодательством.
Правом на приобретение арендованных нежилых помещений, зданий,
сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие
собственниками приватизированных государственных и муниципальных
предприятий в результате приобретения их по конкурсу, на аукционе либо в
результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее
сданного в аренду; акционерные общества открытого типа, созданные путем
преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе
приватизации, при условии продажи в установленном порядке не менее 75 %
их акций; граждане и их объединения.
Осуществляющие предпринимательскую деятельность, в случае, если договор
аренды был ими заключен по результатам конкурса или аукциона;
предприятия (юридические лица), не более 25 % уставного капитала которых
находится в государственной или муниципальной собственности, в случае,
если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона
объектов нежилого фонда; акционерные общества, созданные на основе
аренды государственного имущества, выкупившие его и фактически
использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.
Необходимо отметить, что право на выкуп арендованного государственного
или муниципального имущества, в том числе и нежилых помещений, несет в
себе не столько гражданско-правовые, сколько публично-правовые элементы.
Данное обстоятельство нашло отражение и в Гражданском кодексе РФ,
который наряду с общими положениями о праве собственности содержит
специальное правило о приватизации государственного и муниципального
имущества. Согласно ст. 217 ГК имущество, находящееся в государственной
58
или муниципальной собственности, может быть передано его собственником
в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и
муниципального имущества. Более того при приватизации государственного
и муниципального имущества предусмотренные Гражданским кодексом РФ
положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права
собственности, применяются, если законами о приватизации не
предусмотрено иное[45].
Объектом аренды может быть любое имущество, которое в процессе
использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки,
природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы,
здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не
допускается или ограничивается. Так, например, некоторые ограничения для
сдачи в аренду природных объектов установлены непосредственно
федеральными законами. В соответствии со ст. 11 Федерального закона «О
недрах»[46] участки недр могут предоставляться в пользование на основании
лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.
Аналогичные требования установлены Водным кодексом Российской
Федерации[47] в отношении предоставления в пользование водных объектов.
Участки лесного фонда также могут передаваться в аренду только на основе
лицензий (ст. 34 Лесного кодекса Российской Федерации) [48]. Объектом
договора аренды не может выступать имущественное право, которое по
определению не может быть передано в аренду и денежных средств, поскольку
весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.
Условие договора аренды об объекте недвижимости должно соответствовать
требованиям Гражданского кодекса РФ, а именно: в договоре аренды должны
быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество,
подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии
59
этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду,
считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не
считается заключенным[49].
2.3 Прекращение договорных обязательств
К числу несомненно положительных черт Гражданского кодекса РФ
необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований
досрочного расторжения договора аренды. Это становится очевидным, если
вспомнить, что Основы гражданского законодательства указывали лишь на
возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях,
предусмотренных законодательными актами», а Основы законодательства об
аренде допускали возможность досрочного расторжения договора аренды по
требованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условий
договора». Таким образом, судьба договора аренды по существу ставилась в
зависимость от усмотрения суда.
Гражданский кодекс РФ называет конкретные основания для досрочного
расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как
правило, указанные основания расторжения договора носят характер
расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к
арендным отношениям. Так арендодатель может потребовать досрочного
расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с
существенным нарушением условий договора или назначения имущества
либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа
не вносит арендную плату.
Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении
договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в
аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в
соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное
60
имущество имеет препятствующее его использованию недостатки, за которые
отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по
капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу
обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не
пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены
и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из
сторон.
Обращает на себя внимание, что Гражданским кодексом РФ предусмотрена
своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между
арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для
досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.
Арендодателю вменено в обязанность предварительное письменное
предупреждение арендатора о необходимости исполнения им
соответствующего обязательства в разумный срок.
Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое
обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о
необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может
сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.
Обязательным условием изменения или расторжения договора в судебном
порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной
досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между
сторонами договора.
Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что
заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой
стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может
быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после
получения отказа другой стороны на предложение об изменении или
61
расторжения договора; либо после неполучения ответа на соответствующее
предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом,
договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть
договор.
В случае нарушения установленного досудебного порядка урегулирования
спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое
заявление арендатора об изменении или расторжении договора без
необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим
предложением в досудебном порядке, обязан возвратить исковое заявление
без рассмотрения[50].
Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в
практике арбитражных судов явление не частое. Напротив, споры о
расторжении договора аренды или об изменении его условий по искам
арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования
арендодателей предъявляются в суд в связи с неисполнением или
ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по
внесению предусмотренной договором арендной платы. Как уже было
отмечано, возможность досрочного расторжения договора по требованию
арендатора по этому основанию допускается лишь в том случае, если
арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении
установленного договором срока платежа.
Левшина Т.Л. на основе анализа материалов целого ряда дел арбитражных
судов по спорам о расторжении договоров в связи с ненадлежащим
исполнением арендаторами обязанности по внесению арендной платы
приходит к выводу о том, что «арбитражные суды с настороженностью
относятся к расторжению договора аренды на основании существенного
нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы, стремясь
разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том,
62
является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено
недостаточностью накопленной практики подходов определения степени
значительности того, чего лишается арендодатель в результате невнесения
арендной платы».
Ставится Т.Л. Левшиной и более общая проблема соотношения специальных
оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя и
общих оснований расторжения всякого гражданско-правового договора. В
рамках рассмотрения этой проблемы заслуживает внимания позиция автора,
согласно которой «основания расторжения договора арендатором могут на
основании п. 2 ст. 450 ГК быть предусмотрены договором, а в соответствии со
ст. 619 ГК договор аренды по требованию арендодателя может быть
расторгнут в судебном порядке» [51].
Еще более категоричный вывод делает А.А. Иванов: «В любом случае договор
аренды может быт досрочно расторгнут только судом по иску
заинтересованной стороны договора» [52].
Актуальность проблемы соотношения положений Гражданского кодекса РФ
об общих основаниях расторжения гражданско-правового договора и об
основаниях досрочного расторжения договора аренды подтверждается и
следующим примером из арбитражно – судебной практики.
Так, Комитет по управлению имуществом Москвы (далее – комитет) как
арендодатель обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к
акционерному обществу – арендатору о выселении последнего из занимаемого
им нежилого помещения. В качестве третьего лица на стороне истца в деле
привлечено правительство Москвы.
В обоснование исковых требований комитет сослался на то, что договор
аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением
спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в
63
соответствии с постановлением правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. №
372 «Об изъятии зданий, реконструируемых с привлечением средств
инвесторов, на которых длительное время не ведутся работы».
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.
Постановлением апелляционной инстанции данное решение суда оставлено
без изменения. Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа
своим постановлением названные судебные акты отменил и в иске отказал.
При этом кассационная инстанция сослалась на неправильное применение
норм материального права судом первой инстанции и апелляционной
инстанцией.
В протесте на постановление кассационной инстанции предлагалось отменить
постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции и
постановление апелляционной инстанции, поскольку досрочное расторжение
договора в одностороннем порядке по вышеуказанному основанию было
предусмотрено п. 6.3 договора аренды, заключенного между истцом и
ответчиком. При рассмотрении дела в порядке надзора Президиумом Высшего
Арбитражного Суда РФ было установлено следующее.
Между Комитетом по управлению имуществом Москвы и акционерным
обществом был заключен договор аренды нежилого помещения,
расположенного по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стр. 3. Пунктом
6.3 вышеназванного договора предусмотрена возможность его
одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения под
реконструкцию.
В материалах дела имелось постановление правительства Москвы и
распоряжение заместителя премьер правительства Москвы, в которых
указанное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции.
Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем
64
порядке предусмотрено пунктом 6.3 договора, ответчик знал о последствиях.
Указанных в этом пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен
печатями.
Согласно абз. 2 ст. 619 ГК договором аренды могут быть установлены и другие
основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в
соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, что имело место в данном случае. Арендодатель
направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды.
По результатам рассмотрения дела был сделан вывод: «Президиум считает,
что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении,
поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и
документально обосновал данное требование. Арбитражный суд первой
инстанции и апелляционная инстанция в полном объеме рассмотрели иск и
дали оценку доводам истца, касающимся правомерности расторжения
договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений» [53].
Представляется, что приведенное здесь постановление Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ, свидетельствует о позиции, согласно договор аренды
может быть расторгнут только на основании решения суда, - иначе зачем бы
понадобилось искусственно, при отсутствии соответствующего требования в
исковом заявлении, расценивать сам факт предъявления арендодателем иска о
выселении арендатора в качестве его же одновременного требования о
расторжении договора. Из этого постановления следует также, что стороны
договора аренды не могут реализовать свое право на расторжение договора
даже в том случае, если такое право прямо предусмотрено договором аренды.
Иными словами, получается, что ст. 619 ГК применительно к договору аренды
исключает применение ст. 450 ГК об изменении и расторжении всякого
гражданско-правового договора. Такая позиция вызывает большие сомнения
как с точки зрения формально – юридической, так и по существу.