32
уплата налогов на содержание государства. В свою очередь, доходы
государства от налогов, связанных с владением и распоряжением
недвижимостью, составляют существенную часть государственных доходов.
Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме, государство в
лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией
как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах
распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа,
сдача в аренду, получение в дар и пр.)» .
В заключение отметим, что традиция устанавливать письменную
форму в зависимости от суммы сделки восходит к римскому праву,
установление такой формы должно было помешать распространению
коррупции.
В соответствии с действующим российским законодательством
договора должны заключаться в простой письменной форме, кроме сделок,
требующих нотариального удостоверения:
1. сделки между юридическими лицами, а также между юридическим и
физическим лицом;
2. сделки граждан между физическими лицами на сумму, превышающую
десять тысяч рублей, а в ряде случаев, в обязательном порядке
предусмотренных законом, - вне зависимости от суммы сделки.
Договор аренды, заключаемый на срок более одного года, а также в
случаях, когда хотя бы одной из сторон сделки является юридическое лицо,
то вне зависимости от срока, договор должен быть заключен в установленной
законом форме, а именно - в простой письменной форме.
Существует ряд договоров, для которых письменная форма
заключения является обязательной нормой, вне зависимости от срока их
действия
41
.
Например, договор аренды недвижимого имущества заключается в
41
Пустовалова Е.А. Основные проблемы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество // Бизнес в законе. 2016. № 5. С.67 - 69.
33
письменной форме путем составления надлежаще оформленного документа,
подписанного всеми сторонами сделки.
Договор аренды недвижимости, который заключен на срок свыше
одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и будет
считаться заключенным с момента проведения такой регистрации.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации
независимо от срока, на который он заключается.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью осуществляется
путем произведения государственной регистрации соответствующего
договора. Государственная регистрация договоров аренды недвижимости
осуществляется Федеральной службой государственной регистрации,
кадастра и картографии (Росреестр)
42
.
1.3. Договор аренды: элементы и содержание
Содержание договора аренды образуют его условия, в числе которых
важно выделить существенное.
Для договора аренды существенным является условие о его предмете,
отсутствие данного условия в договоре - основание для признания его
незаключенным.
По вопросу о том, что именно является предметом договора аренды у
исследователей договора аренды однозначного мнения не сложилось
Так, А. О. Иншакова и А. О. Козлова считают, что «предмет договора
аренды — это имущество, передаваемое по договору. Таким имуществом
является непотребляемая вещь, определяемая индивидуальными признаками,
так как эта же самая вещь, по окончании действия договора, должна быть
возвращена арендодателю. Это означает, что родовая и потребляемая вещи
42
Белов, В. А. Гражданское право. Том 1. Общая часть. Введение в гражданское право.
Учебник / В.А. Белов. - М.: Юрайт, 2015. - 624 c. 5. Белов, В. А. Гражданское право. Том 1.
Общая часть. Введение в гражданское право. Учебник / В.А. Белов. - Москва: СИНТЕГ,
2016. -С.11
34
предметом аренды быть не могут»
43
.
В. В. Витрянский полагает, что договор аренды является
двуобъектным. При этом действия арендатора и арендодателя являются
объектом первого рода, а имущество, которое предоставляется в аренду -
объект второго рода и пользование арендатора
44
.
Предмет договора, - пишет Р.А. Судапин — это «совокупность прав и
обязанностей сторон договора, в комплексе обеспечивающих возникновение
или переход прав на объект договора к выгодоприобретателю с
одновременным соблюдением корреспондирующих прав всех других сторон
договора»
45
.
Объект договора — это то, по поводу чего возникает правоотношение
сторон договора аренды. Это объект материального мира, вещь,
существующая, или та, которая должна быть создана, и на которую в силу
договора должны возникнуть права у арендатора. Соответственно, в случае с
договором аренды, объектом аренды будет являться то имущество, которое
подлежит передаче в пользование либо владение и пользование арендатора.
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться любые вещи, которые в
процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (то есть
непотребляемые вещи)
46
.
В договоре аренды необходимо указать данные позволяющие точно
установить имущество, которое подлежит передаче арендатору, как объект
аренды. (п.3 ст.607 ГК РФ)
Таким образом, в договоре аренды обязательно следует указать
данные, индивидуализирующие имущество, подлежащее передаче. Если в
43
Иншакова А.О., Козлова М.Ю. Конструкция договора аренды на страже
результативности гражданского оборота имуществаИншакова // ВестникВолГУ. Серия 5:
Юриспруденция. 2013. №2. С.35.
44
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2 Договоры о передаче
имущества. М., 2004.С.87
45
Судапин Р.А. Анализ базовых составляющих института договора аренды//Вестник
Екатерининского института. 2011. № 1. С. 46.
46
4Менис Е.В. Договор аренды земельного участка: общие и специальные существенные
условия // Вестник СГЮА. 2016. № 5 (112).С. 73 - 77.
35
договоре предмет описан недостаточным образом, то имеются основания для
признания его незаключенным
47
.
Однако в настоящее время в судебной практике возобладала позиция,
в соответствии с которой в первую очередь поддерживается стабильность
гражданского оборота. Так согласно п. 15 Постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73) «Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации
о договоре аренды»
48
, если арендуемая вещь в договоре аренды не
индивидуализирована должным образом, однако договор фактически
исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по
основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в
томчисле ссылаться на его незаключенность или недействительность
49
.
В аренду передаются земельные участки другие обособленные
природные объекты, предприятия, здания, сооружения имущественные
комплексы, оборудование, транспортные средства, и иные вещи, которые не
теряют своих натуральных свойств в процессе использования (не
потребляемые вещи)
50
.
Предметом договора могут быть только не потребляемые вещи -
индивидуально-определенные, подлежащие возврату. «В аренду может быть
передана часть вещи. Так, в Постановлении Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ № 13 от 25 января 2013 г. разъясняется, что аренда
части вещи (к примеру, части земельного участка, не являющейся
самостоятельным объектом права) является допустимой и не противоречит
47
Труханов А.Э. Анализ современного состояния государственного кадастрового учета
объектов недвижимости // Интерэкспо Гео - Сибирь. 2017. № 3. С.124 - 129.
48
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды" // Вестник ВАС РФ. 2012.№ 1.
49
Минеев О.А. Реализации принципа надлежащего исполнения обязательств в
современном гражданском обороте // Вестник ВолГУ. Серия 5: Юриспруденция. 2017. №
1. С. 35 - 39
50
Невзгодина Е.Л. Аренда недвижимости по законодательству Российской Федерации //
Вестник ОмГУ. Серия. Право. 2017. № 4 (41).С. 156 - 162.
36
законодательству (п. 9 Постановления № 73 в новой редакции). Одним из
аргументов, высказанных в Постановлении № 13 в поддержку допустимости
аренды части вещи, является ссылка на то, что Гражданский кодекс РФ,
включая ст. 606 ГК РФ, допускает передачу объекта аренды только в
пользование арендатора, исключая владение. Отсюда можно сделать вывод,
что собственник (иной законный владелец вещи) может оставаться
владельцем вещи, которая передана в аренду, только в том случае, если эта
вещь передана в аренду не в полном объеме, не «целиком».
Таким образом, согласно Постановлению № 13 договоры аренды,
заключенные в отношении части вещи, не должны признаваться
незаключенными или недействительными.
В судебной практике в отношении аренды части земельного участка в
настоящее время преобладает другая правовая позиция, согласно которой, к
примеру, земельный участок или его часть может быть объектом аренды
только после формирования границ (межевания) и постановки на
кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка или его части
является незаключенным»
51
.
«В то же время имеются и немногочисленные примеры обратной
судебной практики, в которых допускается заключение договоров аренды в
отношении части земельного участка, не прошедшей кадастровый учет»
52
.
Условия сдачи имущества описаны в пункте 2 статьи 611 ГК РФ.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями
(например, инженерными коммуникациями в здании, запасным колесом для
автомобиля) и относящимися к нему документами (сертификатом качества,
техническим паспортом и т. п.), если другое не предусмотрено договором.
Если эти принадлежности и документы не переданы, и арендатор не сможет
воспользоваться этим имуществом в соответствии с его назначением или
51
Постановление ФАС Уральского округа от 29.12.2012 № Ф09-12702/12 по делу № А71-
2831/122008
52
Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2011 по делу № А40-46436/11-9-
3952008 // КонсультантПлюс : справ.правовая система. Версия Проф. М., 201
37
лишится того, на что рассчитывал при заключении договора, арендатор
вправе требовать от арендодателя эти принадлежности и документы, либо
требовать расторжения договора и возмещения убытков
53
.
При наличие материальных (фактических) дефектов и юридических
изъянов арендуемой вещи, при отсутствии обычных и обусловленных
договором качеств либо при наличии свойств, препятствующих нормальному
использованию вещь передаваемое арендатору, считается
несоответствующей условиям договора. Пример материального дефекта
протекание крыши в арендуемом доме. Пример юридического изъяна
наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество (право залога с запретом
передачи заложенной вещи третьим лицам и др.)
54
.
По закону при заключении договора аренды арендодатель обязан
предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду
имущество и это должно быть прописано в договоре. При несоблюдении
арендатором этой обязанности (ст. 613 ГК РФ) арендатор вправе требовать
уменьшение арендной платы и возмещения убытков.
Обязанность арендодателя за недостатки сдаваемого в аренду
имущества, препятствующие пользованию им, раскрываются в статье 612 ГК
РФ. Арендодатель должен устранить эти недостатки, даже если при
заключении договора о них не знал либо заменить это имущество
аналогичным. Согласно этой статье, арендатор вправе требовать устранения
недостатков этого имущества или уменьшение арендной платы, или
возмещения расходов, если сам их устранил, или удержать эти расходы из
арендной платы, либо потребовать расторжения договора. Арендатор вправе
требовать возмещение непокрытой части убытков
55
.
53
Судапин Р.А. Понятие и базовые составляющие правового института аренды // Интернет
- журнал Науковедение. 2016. №1 (6). С. 10.
54
Татаркина К.П. Некоторые вопросы правового регулирования простой письменной
формы договоров по российскому и зарубежному законодательству // Юридическая наука
и правоохранительная практика. 2017. № 1 (15). С. 46 - 53.
55
Труханов А.Э. Анализ современного состояния государственного кадастрового учета
объектов недвижимости // Интерэкспо Гео - Сибирь. 2017. № 3. С.124 - 129.
38
За те недостатки, которые оговорены в договоре аренды и известны
арендатору или должны были быть обнаружены при осмотре и проверки
имущества арендодатель не отвечает.
Для некоторых видов договора аренды в качестве важных условий
могу быть предусмотрены и другие условия договора. Так согласно статье
654 ГК РФ при заключении договора аренды зданий и сооружений является
арендная плата.
Не является существенным условие о сроке арендного договора, если
согласно пунктам 1,2 статьи 610 ГК РФ в договоре срок аренды не
определен, то договор аренды заключается на неопределенный срок и даже в
этом случае договор аренды заключается на время, так как не исключает
возможность прекращения по желанию одной из сторон. Об этом говорится в
статье 606 гражданского кодекса «имущество передается арендатору во
временное владение и пользование или пользование»
56
.
Также законом устанавливаются предельные (максимальные) сроки для
конкретных видов имущества и отдельных видов аренды. Согласно статье
627 ГК РФ максимальный срок договора проката не может превышать одного
года. А если договор аренды превышает установленный законом предельный
срок, то он считается заключенным на срок равный предельному (п.2 ст.14
Водного кодекса, п.3 ст.610 ГК РФ). Предельные сроки договоров аренды
необходимы предотвращения отчуждения имущества под видом аренды и
возможности изменения условий пользования имуществом при изменении
хозяйственной обстановки для каждой из сторон договора.
Выводы по первой главе:
Договор аренды относится к разновидности договоров по передаче
имущества в пользование. Его цель - обеспечить передачу имущества только
во временное пользование. Предусмотренная ст. 606 ГК РФ возможность
56
Татаркина К.П. Некоторые вопросы правового регулирования простой письменной
формы договоров по российскому и зарубежному законодательству // Юридическая наука
и правоохранительная практика. 2017. № 1 (15). С. 46 - 53.
39
осуществления не только временного пользования, но и владения
имуществом не меняет цели договора, так как не каждый арендатор
признается владельцем, пользователем же он будет являться всегда.
Стороны договора аренды земельных участков именуются
арендодатель и арендатор. В соответствии со ст. 608 ГК РФ «Право сдачи
имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут
быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать
имущество в аренду». Тождественное правило зафиксировано и в земельном
законодательстве.
Арендодателями могут быть граждане РФ, юридические лица,
Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования. Если
законом не предусмотрено, арендодатель действует на основании
специального уполномочия собственника на осуществление сдачи имущества
в аренду. Согласно ст. 22 ЗК РФ «в случае наследования земельных участков
лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут
передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения
наследниками совершеннолетия».
Арендатором является лицо, которое заинтересовано в получении
имущества в пользование. Состав арендаторов земельных участков законами
почти не ограничивается. Земельным кодексом особо подчеркивается, что
«иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в
пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве
аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом».
Существенными условиями договоров аренды земельных участков, как
правило, признаются объект, срок и арендная плата. Договор должен
предусматривать данные о месторасположении участка, его кадастровых
данных, площади земли, и иные сведения, которые позволяют верно,
идентифицировать земельный участок, которые передается в аренду. К
договору аренды необходимо приложить план участка земли.
Срок договора может быть как определен, так и не определен
40
договором, то есть бессрочный. Из содержания ст. 610 ГК РФ можно выявить
максимальный срок договора применительно к отдельным видам аренды, а
также в отношении аренды некоторых видов имущества. В указанных
случаях, если срок аренды в договоре не определяется и ни одной из сторон
не осуществляется отказ от договора до истечения предельного срока, то
договор по окончании предельного срока будет прекращаться.
41
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯНА ПРИМЕРЕ ДЕПАРТАМЕНТА
ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
2.1. Итоги деятельности департамента имущественных и земельных
отношений Воронежской области
В течение 2018 года Департаментом проделан значительный объем
работы в части совершенствования нормативной правовой базы в сфере
имущественно-земельных отношений. Разработаны и приняты 13
законопроектов, 3 проекта указа губернатора, 76 проектов постановлений и
84 проекта распоряжений правительства Воронежской области.
Зарегистрировано право собственности Воронежской области на 615
объектов недвижимого имущества.
Кроме того, за 2018 год зарегистрировано право собственности
Воронежской области на 1536 земельных участков, в том числе: 447
земельных участков, занимаемых автомобильными дорогами регионального
значения Воронежской области, 49 земельных участков, занимаемых
областными учреждениями, 80 земельных участков, занимаемых объектами
газоснабжения, 723 земельных участка, занятых лесополосами, а также 237
земельных участков, занятых водными объектами (пруды).
Таким образом, по состоянию на 01.01.2019 зарегистрировано право
собственности Воронежской области на 100% земельных участков и
объектов недвижимого имущества, находящихся в «статичном» реестре.
Утвержден залоговый фонд Воронежской области на 2019 год,
состоящий из 593 объектов общей стоимостью 7,7 млрд руб.
Управление и распоряжение земельными участками
сельскохозяйственного назначения, занятыми защитными лесными
насаждениями и водными объектами.
В рамках проводимой работы по разграничению государственной
собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения,