52
древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения
защиты земли от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и
техногенных явлений; земли, занятые водоемами; земли, занятые
постройками и сооружениями, используемыми для производства, хранения и
первичной обработки сельскохозяйственной продукции
69
.
В состав земель сельскохозяйственного назначения входит 13 видов
земель. Основную часть земель сельскохозяйственного назначения
составляют сельскохозяйственные угодья (участки земли с определенным
сельскохозяйственным использованием), которые в зависимости от их
природных свойств, экономической целесообразности использования
подразделяются на пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые
многолетними насаждениями (садами, виноградниками и т.д.)
70
.
С.А. Боголюбов выделяет в составе земель сельскохозяйственного
назначения различные виды угодий: пашни, пастбища, сенокосы, участки
многолетних насаждений и др. Они, в свою очередь, разделяются на
подвиды: пашня, требующая проведения мелиоративных мероприятий,
сенокосы заливные, суходолы, пастбища, заросшие кустарниками,
заболоченные и т.п
71
.
Пашня - сельскохозяйственное угодье, систематически обрабатываемое
и используемое под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы
многолетних трав, а также чистые пары. К пашне не относятся земельные
участки сенокосов и пастбищ, занятые посевами предварительных культур (в
течение не более двух лет), распаханные с целью коренного улучшения, а
также междурядья садов, используемые под посевы.
Сельскохозяйственные угодья - земельные угодья, систематически
используемые для получения сельскохозяйственной продукции. В составе
сельскохозяйственных угодий различают пашню, залежь, многолетние
69
Менис Е.В. Договор аренды земельного участка: общие и специальные существенные
условия // Вестник СГЮА. 2016. № 5 (112).С. 73 - 77.
70
Болтанова Е.С. Земельное право: Курс лекций. М., 2003. С. 126.
71
Аграрное право: Учебное пособие // Под ред. проф. С.А. Боголюбова, к.ю.н. Е.Л.
Минина. М., 2001. С. 75.
53
насаждения, сенокосы и пастбища.
Сенокос - сельскохозяйственное угодье, систематически используемое
под сенокошение.
Пастбище - сельскохозяйственное угодье, систематически
используемое для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные
для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.
Залежь - земельный участок, который ранее использовался под пашню
и более года, начиная с осени, не используется для посева
сельскохозяйственных культур и не подготовлен под пар
72
.
Сельскохозяйственные угодья как наиболее ценные имеют приоритет в
использовании и подлежат особой защите. Важное значение угодий
определяется их плодородием. Плодородие земель сельскохозяйственного
назначения - способность почвы удовлетворять потребность
сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах,
воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и
обеспечивать урожай.
О состоянии плодородия земель сельскохозяйственного назначения, о
государственном регулировании и о государственной поддержке в этой
области Правительство РФ ежегодно представляет доклад Федеральному
Собранию РФ.
Необходимость разработки и реализации государственной политики в
области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения
вызвана кризисной ситуацией в этой сфере. Повсеместно плодородие почв
снижается из-за сокращения объема работ по улучшению земель и
увеличения негативного воздействия, прежде всего, антропогенной
деятельности.
Чтобы повысить продуктивность и устойчивость земледелия,
обеспечить производство сельскохозяйственной продукции на основе
сохранения и повышения плодородия земель, а также создать необходимые
72
Воробьев А. В. Словарь практикующего землеустроителя. Волгоград, 1998. С. 42.
54
условия для вовлечения в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых и
малопродуктивных земель, сформировать рациональную структуру
земельных угодий, проводятся мероприятия по мелиорации земель
73
.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для
ведения сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения,
научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с
сельскохозяйственным производством: гражданами, в том числе ведущими
крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства,
садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными обществами
и товариществами, производственными кооперативами, государственными и
муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими
организациями; казачьими обществами; опытно-производственными,
учебными, учебно-опытными и учебно-производственными хозяйствами
научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений
высшего профессионального, среднего профессионального и начального
профессионального образования сельскохозяйственного профиля и
общеобразовательных учреждений; общинами коренных малочисленных
народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для обеспечения их
традиционного образа жизни, традиционного хозяйствования и
традиционных промыслов
74
.
Для строительства промышленных объектов и иных
несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для
ведения сельскохозяйственного производства, либо сельскохозяйственные
угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения худшего
качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий
электропередачи, связи, дорог, магистральных трубопроводов и других
линейных сооружений допускается предоставление земель более высокого
качества. Данные объекты размещаются главным образом вдоль дорог,
73
Болтанова Е.С. Указ.соч. С. 127.
74
СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
55
существующих трасс и границ полей севооборота.
Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том
числе опытно-производственных хозяйств научно-исследовательских
учреждений и учебно-опытных хозяйств, образовательных учреждений
высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья с
кадастровой стоимостью, существенно превышающей среднерайонный
уровень, могут быть законодательством субъектов РФ включены в перечень
земель, использование которых для других целей не допускается.
Как категория, земли сельскохозяйственного назначения бывают двух
видов: земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства (т.е.
фактически используемые), и земли, предназначенные для этих целей, т.е. те,
которые будут использованы для названных целей в ближайшее время и без
которых невозможен процесс сельскохозяйственного производства.
Сельскохозяйственное назначение охватывает как выращивание
сельскохозяйственной продукции, так и весь связанный с этим цикл.
Следовательно, все земли, обслуживающие этот цикл, подпадают под
понятие «земли сельскохозяйственного назначения». Так, хранение
продукции и агрохимикатов требует строительства складов; доставка
техники, семян к полям и вывоз с полей готовой продукции вызывает
потребность во внутрихозяйственных дорогах; для управления
сельскохозяйственным производством и содержания административного
аппарата необходимо административное здание и т.п. Соответственно, и
земли, занятые под складами, внутрихозяйственными дорогами и
административными зданиями, относятся к категории земель
сельскохозяйственного назначения, хотя они по функционированию не
отличаются от земель несельскохозяйственного назначения.
Непосредственное сельскохозяйственное производство (выращивание
сельхозкультур, откорм скота) невозможно без соответствующей
инфраструктуры (дорог, жилых зданий, мастерских, складов и т.п.). Так, при
организации крестьянского (фермерского) хозяйства на территории, где
56
отсутствуют объекты производственного и социально-бытового назначения,
государство берет на себя его первичное обустройство: строительство дорог,
линий электропередач, водообеспечение, телефонизацию, землеустройство,
мелиорацию земель. Местные органы самоуправления обязаны оказывать
помощь в возведении производственных объектов и жилья.
Земельное законодательство РФ выделяет следующие виды земель
сельскохозяйственного назначения: обычные виды земель, на которые
распространяется общий режим использования. Закон не предусматривает
каких-либо дополнительных гарантий или обязанностей по их
использованию; земли сельскохозяйственного назначения, кадастровая
оценка которых выше среднерайонного уровня (ценные земли); земли
сельскохозяйственного назначения, особо ценные для данного региона по
своей продуктивности. Перечень их устанавливается законодательством
субъектов РФ. В состав таких земель входят опытные поля (участки) научно-
исследовательских учреждений и учебных заведений; сельскохозяйственные
земли, почвы которых деградированы, и их восстановление невозможно в
ближайшее время, а также земли, загрязненные химическими и
радиоактивными веществами свыше допустимой концентрации, либо земли,
зараженные карантинными вредителями и болезнями растений;
сельскохозяйственные земли, расположенные в местах проживания и
хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп.
Установлен особый режим использования этих сельскохозяйственных
земель.
Указанный режим особого использования может быть применен и на
землях других категорий. Так, на землях природоохранного значения в
местах проживания и хозяйственной деятельности этнических групп и
малочисленных народов допускается использование данных земель для
выпаса оленей; на землях природно-заповедного назначения - традиционное
экстенсивное природопользование, не вызывающее антропогенной
трансформации охраняемых природных комплексов; на землях лесного
57
фонда - ведение северного оленеводства и охотничьего промысла.
Б.В. Ерофеев в своей работе определяет, что «чисто»
сельскохозяйственными участками (сельскохозяйственными угодьями)
являются земельные участки, используемые под выращивание
сельскохозяйственных культур. Закон предъявляет особые требования к
содержанию и использованию этого вида сельскохозяйственных земель. Так,
неиспользование земельного участка, предоставленного для
сельскохозяйственного производства, в течение одного года за исключением
случаев, вызванных стихийными бедствиями, периода мелиоративного
строительства, является основанием для прекращения права собственности,
землевладения, землепользования и аренды на этот участок.
Земли сельскохозяйственного назначения необходимо защищать от
негативных природных явлений. Для этого на федеральном и региональном
уровнях разрабатываются и вводятся в действие Программы по сохранению
плодородия почв. Оренбургская область является зоной рискованного
земледелия. И для того, чтобы повысить плодородие почв, применяют
новейшие технологии по их защите
75
.
2.3 Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения
Вопрос о правовой природе договора аренды земли и по сей день носит
дискуссионный характер. Ю.А. Басин, В.С. Мартемьянов определяют его
разновидность как договор имущественного найма, аргументируя это тем,
что согласно с законом разрешается долгосрочное пользование землей, что
является характерной особенностью для имущественного найма
76
. Такого же
мнения придерживается и советский и российский учёный-правовед Е.А.
75
Менис Е.В. Договор аренды земельного участка: общие и специальные существенные
условия // Вестник СГЮА. 2016. № 5 (112).С. 73 - 77.
76
Басин Ю.А., Мартемьянов В.С. Договорное право: Учебник. – М., 2002. С.32
58
Суханов
77
.
По мнению Ф.М. Раянова договор имущественного найма определяет
только те отношения, которые касаются имущества, находящегося в обычном
гражданском обороте. Тем не менее, пределы договора аренды затрагивают
обширные сферы влияния, так как договор применяется не только по поводу
имущественных, но и земельных отношений, а также его целью является
определение земельных отношений
78
.
О.И. Крассов, Б.Ф. Ерофеев отмечают, что договору аренды природных
ресурсов присущи характеристики, которые вообще несвойственны
гражданско-правовому договору имущественного найма, что указывает на
земельно-правовой характер договора аренды земельного участка, на том
основании, что его правовой основой являются нормативные акты
земельного законодательства
79
.
Земельный кодекс Российской Федерации
80
(далее – ЗК РФ) определяет
земли сельскохозяйственного назначения, как земли, находящиеся за
границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского
хозяйства, а также как земли, предназначенные для указанных целей (ст. 77).
Земли, относящиеся к данной категории, могут использоваться с целью
не только ведения сельскохозяйственного производства, но и для иных
целей, которые включают в себя ведение личного подсобного хозяйства,
садоводства, огородничества.
В это время, значительная часть вопросов и судебных споров,
образуется при обороте земельных участков земель сельскохозяйственного
назначения, кроме всего прочего, при заключении договоров аренды.
Особенности оборота земельных участков земель сельскохозяйственного
77
Российское гражданское право: Учебник: В 2-х томах. Том II. Обязательственное право /
Отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Статут, 2011.С.32
78
Крассов О.И., Ерофеев Б.Ф. Вопросы аграрных отношений // Крестьянские ведомости. –
2001. – №28.
79
Там же
80
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.08.2019)//
"Российская газета", N 211-212, 30.10.2001.
59
назначения регулируются гражданским кодексом (далее – ГК РФ) и ЗК РФ, а
также Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» от 24.07.2002 N101-ФЗ (далее – ФЗ).
В соответствии с положениями данного ФЗ аренда земельных участков
определяется, как основной вид права, на основании которого может
осуществляться использование земель сельскохозяйственного назначения,
задействованных в аграрном производстве, иностранными и иными
субъектами, предусмотренными статьей 3 вышеуказанного закона.
Согласно со ст. 9 этого же ФЗ в аренду могут быть переданы
прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки,
находящиеся в долевой собственности. В случае необходимости передачи в
аренду участка, который находится в долевой собственности, из земель
сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка
заключается либо со всеми участниками долевой собственности, либо с
лицом, которое действует на основании доверенностей, выданных ему
участниками долевой собственности.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения может быть заключен не более чем на 49 лет. Наряду с этим, если
иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор,
надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока
договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора
аренды на новый срок.
Понятие «земельный участок» дано в статье 6 ЗК РФ, где указывается,
что земельный участок как объект земельных отношений является частью
поверхности земли, границы которой описаны и освидетельствованы в
установленном порядке.
В соответствии со статьей 128 ГК РФ к объектам гражданских прав
относятся: вещи, в том числе деньги, ценные бумаги и иное имущество, а
также имущественные права; работы и услуги; информация; результаты
60
интеллектуальной деятельности и исключительные права на них;
нематериальные блага. В соответствии с положением статьи 130 ГК РФ
земельный участок является недвижимой вещью.
На сегодняшний день аренда сельскохозяйственных земель выступает
оптимальным и выгодным вариантом для предпринимателей и физических
лиц. Законодательство не устанавливает лимита разрешенных объемов
аренды. Можно сказать, что арендатор имеет право арендовать
неограниченное количество земельных участков.
Согласно с п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе сдавать арендованный
участок третьим лицам, передавать собственные права и обязанности другим
лицам, отдавать права по аренде в долг, вносить права по аренде в качестве
взноса в капитал товарищества. Однако для данных действий необходимо
согласие владельца участка.
Стоимость аренды определяется владельцем участка, арендатор
обязуется уплачивать аренду в денежном эквиваленте или в натуральном
виде. Все зависит от конкретного договора аренды и условий ее выплаты.
Размер арендной платы определяется владельцем участка. Государство
ограничивает собственника в праве изменять размер арендной платы. Для
земель сельхозназначения аренда определяется один раз в год. Стоимость
аренды рассчитывается с учетом общей площади арендованной территории,
стоимости единицы измерения, например, стоимость сотки земли. В договоре
обязательно должна быть указана итоговая стоимость аренды за весь участок
за год.
У обеих сторон соглашения имеются права и обязанности. Владелец
обладает такими правами: подавать в суд на расторжение договора, если
земля используется не по назначению; регулярно наведываться на участок,
осматривать его; требовать от пользователя возместить ущерб, причиненный
земле. Обязанности – передать землю на временное использование,
исключить вмешательство со своей стороны в работу арендатора.
У пользователя имеются следующие права: использовать полученный
61
участок в собственных целях по условиям договора; передавать землю
другому пользователю (если разрешит владелец). Субаренда предусмотрена
гражданским (п. 2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК
РФ). Субаренда земли — это передача права пользования от арендатора к
третьему лицу на платной основе. Земля может предоставляться в субаренду
на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор
обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с
которым у него заключено соглашение. При заключении договора субаренды
важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право
пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор
имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия
собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о
планируемой сделке.
Исключение – если в договоре аренды прямо установлен запрет на
передачу участка в субаренду. На субарендатора распространяются все права
арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском
законодательстве. Более того, когда собственником является государство или
муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в
поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его
уведомлением в письменной форме. Изменение условий договора аренды
земельного участка без согласия его арендатора и ограничение
установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не
допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим
федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного
участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию
арендодателя возможно только на основании решения суда при
существенном нарушении договора аренды земельного участка его
арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).; лично распоряжаться продукцией,
полученной с земли. Обязанности, следующие – своевременно вносить плату
за использование участка, после завершения срока действия договора