54
сторон от ответственности за его несоблюдение.
Договор считается заключенным, если между субъектами, в
установленной в данных случаях форме, достигнуто соглашение по всем
существенным условиям договора. Например, Судогородский районный суд
Владимирской области признал договор аренды нежилого помещения не
заключенным, потому как в его содержании не были прописаны все
необходимые элементы договора аренды и не было достигнуто соглашение
между сторонам по всем существенным условиям договора аренды., в то
время как истец был намерен истребовать неуплаченные суммы в качестве
арендной платы за истекший период. Суд, проанализировав материалы дела
принял сторону ответчика, удовлетворив его встречный иск о том, что
договор аренды нельзя признать заключенным, если в нем не прописаны все
существенные условия договора, а данном случае которыми явились
ежемесячная плата и срок договора
1
.
Процесс регулирования заключения договора отражен в статьях 432-
449 Гражданского кодекса РФ. В них отражены 2 стадии заключения
договора:
- акцепт – это согласие на заключение договора;
- оферта – это предложение о заключении договора;
Следовательно, участники называются акцептант и оферент. Договор
признается заключенным в случае, если оферент получает акцепт от
акцептанта.
Для такого вида договора, как консенсуальный, к которым относится и
договор аренды соглашение признается состоявшимся в том случае, если
оферент получает согласие от акцептанта. Реальные договоры будут
считаться заключенными с момента передачи определенного имущества. То
есть с того момента, когда вручили его вещь приобретателю, сдачи
1
Решение Судогодского районного суда Владимирской области по делу №2-482/2019 О
признании договора аренды жилого помещения незаключенным // Официальный сайт
Росправосудие https://rospravosudie.com/court-sudogodskij-rajonnyj-sud-vladimirskaya-oblast-
s/act-100405057/ режим доступа свободный
55
перевозчику для отправки последнему, сдачи в предприятие связи для
отправки покупателю. Договор, который подлежит государственной
регистрации, признается заключенным с момента его регистрации, если иное
не предусмотрено договором или законом.
Местом заключения договора является место, указанное в самом
договоре. Если в договоре не указывается место его заключения, то он
считается заключенным по месту жительства гражданина либо в месте
пребывания юридического лица, которое направило оферту.
Договор приобретает юридическую силу и становится обязательным
для субъектов с момента его подписания или на следующий день после того,
как его заключили. Участники имеют право установить, что условия
подписанного договора применимы к их отношениям, которые возникли до
заключения договора.
Только по истечении срока договора он прекращает его действие, когда
участники должным образом выполнили все лежащие на них обязанности.
При невыполнении хотя бы одной обязанности, которая вытекает из
договора, он не прекращает своего действия и по истечении срока, на
который был заключен
1
. Договором или законом предусматривается, что по
окончанию срока действия договора наступает прекращение обязательств
сторон. Окончание срока действия договора не освобождает участников от
ответственности за его несоблюдение.
2.3 Прекращение и изменение действия договора аренды
Прекращение договора аренды наступает по истечению срока действия
договора. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно, с
помощью расторжения договора аренды. Досрочное расторжение договора
аренды, как и других видов договоров, согласно общему правилу,
производится по соглашению участников. Исключение составляют случаи,
1
Бычков А. О рисках и спорах по кредитному договору. – М.: Инфотропик Медиа, 2016.
С. 103
56
предусмотренные гражданским законодательством, иными законами или
договором, разрешается одностороннее расторжение договора
1
.
Одностороннее расторжение договора аренды может быть произведено
по решению суда или без обращения в суд путем одностороннего отказа от
выполнения договорных обязательств. Со стороны арендатора судебные иски
о расторжении данного вида договора встречаются не часто, а со стороны
арендодателя наоборот. Исключением из общего правила является
прекращение договора без обращения в суд.
В основном, данная возможность прекращения договора без обращения
в суд путем одностороннего отказа предопределяется ст. 310, п.3 ст. 450 ГК
РФ в случаях, которые предусмотрены законом, а для обязательств,
скоординированные с реализацией его участниками предпринимательской
деятельности, также и в случаях, предусмотренных договором, если иное не
вытекает из сущности обязательства или закона. Предполагаем, что данное
правило в полной мере касается и аренды. В качестве примера, который
предусмотрен в законе случай прекращения договора аренды без
соответствующего решения суда служит норма ст.626 ГК РФ. Согласно
данной норме арендатор по договору проката имеет право отказаться от
договора в любое время без объяснения причин, письменно уведомив о своем
намерении арендодателя не менее, чем за 10 дней до даты расторжения.
Похожий судебный порядок прекращения договора путем отказа
любой стороны от его выполнения предусматривается ст.610 Гражданского
кодекса РФ для случаев заключения договора на неустановленный срок.
Более подробно в гражданском законодательстве регулируются специальные
положения для досрочного расторжения договора аренды по решению суда,
то есть в общем порядке. Так, по ч.1 ст.619 Гражданского кодекса РФ
арендодатель имеет право обратиться в суд, если арендатор:
- применяет имущество со значительным несоблюдением условий
1
Бычков А. О рисках и спорах по кредитному договору. – М.: Инфотропик Медиа, 2016.
С. 108
57
договора или назначение имущества, или с многократным нарушением (п.3
ст. 615 ГК РФ о последствиях неправильного применения арендованного
имущества);
- значительно портит имущество;
- на протяжении 2 и более раз подряд с истечением определенного
договором срока платежа не производит арендную плату;
- не делает капитальный ремонт в случае в возложения на него данной
обязанности;
Преждевременное прекращение договора судом по требованию
арендатора, ссылаясь на содержание ч.1 ст.620 ГК РФ производится в
случаях, когда:
- арендодатель не предоставил имущество в пользование арендатору
или воспрепятствует пользованию имуществом, согласно с условиями
договора либо назначением имущества;
- имущество, которое передали в аренду имеет неисправности, которые
препятствуют его использованию, за это несет ответственность арендодатель;
- арендодатель не исполняет обязательство по выполнению
капитального ремонта;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет
ответственности, будет находиться в непригодном для использования
состоянии;
Кроме ст.620 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора по
требованию арендатора предусматривается еще в ряде общих правил об
аренде. Некоторые из них соотносятся вупомянутыми специальными
положениями расторжения, другие же – новые. Самый частый случай нового
основания – это невыполнение арендодателем обязанности по
предупреждению арендатора о возникновении прав у третьих лиц на
сдаваемое в аренду имущество. Согласно статьям 619 и 620 ГК РФ
предполагается прекращение действия договора только через суд. Но данные
правила не стоит понимать так, словно они исключают возможность
58
применения отказа от выполнения договора. Соглашением
предусматриваются дополнительные основания прекращения действия
договора аренды, однако и порядок его расторжения тоже изменен с
судебного на внесудебный, согласно с общими положениями ст. 310 и п.3
ст.450 ГК РФ
1
. Подводя итоги, можно сделать вывод, что прекращение
действия договора аренды происходит по общим правилам прекращения
гражданских обязательств, которые предусмотрены главами 26, 29
Гражданского кодекса РФ. Помимо этого, арендное обязательство
прекращается с наступлением какого-либо из обязательств, которые указаны
в гл. 34 гражданского законодательства РФ «Аренда».
Статья 620 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора
аренды по требованию арендатора. По требованию арендатора договор
аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору
либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с
условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при
заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны
были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или
проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью
капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а
при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,
окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания
досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии
1
Бычков А. О рисках и спорах по кредитному договору. – М.: Инфотропик Медиа, 2016.
С. 117
59
с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендатор также имеет преимущественное
право на заключение договора аренды на новый срок, о чем указано в статье
621 ГК РФ. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды,
арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по
истечении срока договора имеет при прочих равных условиях
преимущественное перед другими лицами право на заключение договора
аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя
о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а
если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания
действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия
договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель
отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течение года
со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим
лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на
себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков,
причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только
возмещения таких убытков
1
. Если арендатор продолжает пользоваться
имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со
стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же
условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).Естественно, при
прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю
имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального
износа или в состоянии, обусловленном договором в соответствии с
положениями статьи 622 ГК РФ. Если арендатор не возвратил арендованное
имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе
потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае,
когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он
может потребовать их возмещения.
1
Горшкова Л.Л. Договор аренды: спорные вопросы изменения и возобновления на
неопределенный срок // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих
организациях, 2018. - № 11 (299). С. 41.
60
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества
договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной
сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Вывод по второй главе:
Объективная сторона договора аренды, есть объективная деятельность,
то есть то, что воспринимается органами чувств, участников арендных
отношений, направленная на достижение желаемого результата – заключение
договора аренды. Объективная сторона договора аренды состоит из
совокупности действий арендодателя, арендатора, их представителей, и
других лиц, не являющихсясторонами договора аренды, но оказывающие
техническую, экспертную, юридическую и иные виды квалифицированной
помощи в процессе подготовки и заключения договора аренды, основанном
на принципе свободы договора. В объективной стороне договора аренды
реализуются права и обязанности арендодателя и арендатора, как до, так и
после заключения договора аренды. Непосредственно своими действиями,
самостоятельно и по своей воле арендодатель и арендатор реализуют
комплекс прав, предусмотренных российским законодательством.
Субъективная сторона договора аренды представляет собой
психическую деятельность лиц, в данном случае арендодателя и арендатора,
направленную на достижение консенсуса, согласование обязательных
условий договора аренды, приобретают и осуществляют свои гражданские
права своей волей и в своем интересе. Одним из оснований для признания
договора недействительным является порок воли, вызванным виновным
поведением контрагента либо иных лиц. За принуждение к совершению
сделки или к отказу от её совершения в статье 179 Уголовного кодекса
Российской федерации устанавливается уголовная ответственность. Стороны
договора аренды должны неукоснительно исполнять принятые на себя
обязательства в соответствии с договором. Тем не менее, так происходит не
всегда и в процессе исполнения договора аренды могут возникнуть
определенные проблемы.
61
Глава 3. Актуальные проблемы субъектного состава договора
аренды
3.1 Проблемы правоприменения положений о договоре аренды по
ГК РФ
Несомненно, что на сегодняшний день ученые-правоведы и практики
активно занимаются усовершенствованием законодательства в целом, и
института договора аренды в частности, устраняя пробелы в
законодательстве и подстраивая его под меняющиеся в обществе нужды
правоотношений. В этом им также активно помогают и различные
юридические документы – Постановления Верховного Суда, различные
информационные письма и решения по спорам, связанным с договорами
аренды. Несомненно, что каждый спор в договоре аренды имеет свои
уникальные особенности и требует индивидуального его рассмотрения, но,
обобщая судебную практику, законодатель делает универсальнее сам закон в
целом – чтобы он соответствовал как можно большему количеству вариантов
споров на практике. Рассмотримнесколько проблем, которые в настоящее
время имеются в сфере регулирования правоотношений договора аренды
положениях законодательства.
Положения части 3 статьи 614 ГК РФ разрешают изменять размер
арендной платы не чаще одного раза в год: «Если иное не
предусмотренодоговором, размер арендной платы может изменяться по
соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного
раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки
пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также
для аренды отдельных видов имущества». Вероятнее всего, законодатель
установил рамки по количеству изменений арендной платы в год и
соображений стабилизации рынка аренды, а также для обеспечения
некоторой финансовой безопасности и стабильности арендаторов. Однако в
данной формулировке законодателя уже заложено противоречие. С одной
62
стороны, закон разрешает устанавливать договором индивидуальные сроки
по изменению арендной платы, но с другой стороны, любые подобные
изменения должны производиться не чаще одного раза в год. Вопросы
правоприменения возникают тогда, когда, например, договор аренды был
заключен с оплатой в иностранной валюте, или же с учетом ее
ежеквартальной индексации с учетом инфляции, или же когда договором
предусмотрено простое повышение арендной платы в определенном
процентном соотношении или твердой денежной сумме, например,
ежеквартально
1
. Приведем пример из судебной практики. Арендатор
обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании
недействительным условия договора аренды, предусматривающего
ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее
индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит
императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей
возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи
614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности
изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить
или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной
нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность
ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в
силу статьи 168Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614
ГК РФ). Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по
следующим основаниям. Спорным условием договора арендная плата
установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть
подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом,
стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее
способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в
1
ВасилишинИ.И. Отдельные вопросы правового регулирования договора аренды //
Вестник Московского государственного лингвистического университета, 2017. – Выпуск
23 (629). С.31
63
результате корректировки на процент индексации не является изменением в
соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере
арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При
таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит
1
.
В другом примере, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о
признании недействительным дополнительного соглашения к договору
аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в
сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте
2
. В
обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое
определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ,
согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3
статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение
размера арендной платы. Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в
соответствии с которым в денежном обязательстве может быть
предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной
определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных
единицах. Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не
означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства
производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140
Кодекса является неосновательным. В силу пункта 3статьи 614 ГК РФ, если
иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться
по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще
одного раза в год. В рассматриваемом случае установление ставки арендной
платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте,
1
Решение Арбитражного суда Тамбовской области А64-9153/2018 об удовлетворении
иска частично // Официальный сайт Рос правосудие https://rospravosudie.com/court-as-
tambovskoj-oblasti-s/judge-makarova-nataliya-yurevna-s/act-306465198/ режим доступа
свободный
2
Решение Октябрьского районного суда г. Мурманска от 01 апреля 2017 года по делу №2-
1181 о взыскании процентов за просрочку арендной платы // Официальный сайт Рос
правосудие https://rospravosudie.com/court-oktyabrskij-rajonnyj-sud-g-murmanska-
murmanskaya-oblast-s/act-100551271/ режим доступа свободный