32
гражданского кодекса «имущество передается арендатору во временное
владение и пользование или пользование». Также законом устанавливаются
предельные (максимальные) сроки для конкретных видов имущества и
отдельных видов аренды.
Согласно статье 627 ГК РФ максимальный срок договора проката не
может превышать одного года. А если договор аренды превышает
установленный законом предельный срок, то он считается заключенным на
срок равный предельному (п.2 ст.14 Водного кодекса, п.3 ст.610 ГК РФ).
Предельные сроки договоров аренды необходимы предотвращения
отчуждения имущества под видом аренды и возможности изменения условий
пользования имуществом при изменении 21 хозяйственной обстановки для
каждой из сторон договора.
Итак, законом предусмотрена возможность срочной и бессрочной
аренды недвижимости и ее составляющих — жилых и нежилых помещений.
Сторонам представляется право самостоятельно выбрать тот или иной вид
аренды, учитывая в том числе требования о госрегистрации.
33
2 ОБЯЗАТЕЛЬСТВО, ВЫТЕКАЮЩЕЕ ИЗ ДОГОВОРА
АРЕНДЫ И ПОСЛЕДСТВИЯ ЕГО НАРУШЕНИЯ
2.1 Проблемы определения обязанностей и прав арендодателя
Содержание договора аренды - это совокупность прав и обязанностей
сторон, выражающихся в условиях договора. Как и в любом другом договоре,
в договоре аренды, с определенной степенью условности, можно выделить
группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и
арендатора.
Обязанности арендодателя достаточно традиционны.
Во-первых, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в
состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению
имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Состояние имущества, сдаваемого в аренду (в том
числе необычные требования к нему), может быть определено субъективно - в
договоре аренды. Если этого не сделано, оно определяется объективно - его
обычным назначением. Таким образом, имущество будет считаться не
соответствующим условиям договора и своему назначению, если оно лишено
своих традиционных или прямо оговоренных в договоре характеристик
24
.
Ответственность арендодателя строится в данном случае на началах
риска: он отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, даже если
во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. Это вполне
логично, учитывая, что арендодатель, как правило, является собственником
переданного в аренду имущества и должен нести риск его случайной гибели
или повреждения (ст. 211 ГК).
25
При обнаружении недостатков в переданной вещи арендатор имеет
возможность защитить свои права и законные интересы по своему выбору
тремя путями. Прежде всего, арендатор может обратиться к арендодателю с
требованием о безвозмездном устранении недостатков имущества либо
24
Коршунов, Н.Д. Гражданское право. – М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2016. – 160 с.
25
Милославская, Е.Г. Гражданское право. Части 3, 4. Шпаргалка. – М.: РГ-Пресс, 2016. – 188 с.
34
соразмерном уменьшении арендной платы. Далее, арендатор может
самостоятельно устранить недостатки вещи и потребовать от арендодателя
возмещения своих расходов на устранение недостатков либо непосредственно
удержать соответствующую сумму из арендной платы. Наконец, арендатор
вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Во всех указанных случаях после извещения о требованиях арендатора
или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя
арендодатель вправе без промедления устранить недостатки арендованного
имущества или заменить его аналогичным имуществом (п. 1 ст. 612 ГК).
Такая норма имеет целью, по-видимому, установление возможно
больших возможностей для сохранения арендных отношений и обеспечения,
таким образом, стабильности гражданского оборота в целом. Однако в любом
случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с
восстановлением нарушенного права, в том числе понесенных сверх расходов
на устранение недостатков арендованного имущества.
В литературе можно встретить мнение, что, если арендатор требует
досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить замену
арендованного имущества, так как реакция арендодателя на требование
арендатора должна соответствовать содержанию этого требования.
Однако, на наш взгляд, эта точка зрения не находит подтверждения в ст.
612 ГК. В удовлетворении требования арендатора о расторжении договора
должно быть отказано, если арендодатель воспользуется своим правом на
незамедлительную замену предоставленного арендатору имущества либо
безвозмездное устранение недостатков данного имущества
26
.
Как исключение, ответственность арендодателя не наступает за явные
недостатки, т.е. за те из них, которые были оговорены арендодателем уже при
заключении договора, заранее известны арендатору или должны были быть
обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности
при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК).
26
Милославская, Е.Г. Гражданское право. Части 3, 4. Шпаргалка. – М.: РГ-Пресс, 2016. – 188 с.
35
Эта норма весьма актуальна, если учесть, что в аренду в большинстве
случаев передаются вещи, уже бывшие в употреблении и имеющие поэтому те
или иные недостатки. При этом нельзя согласиться с утверждением, что в
аренду "в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в
той или иной мере препятствующих его использованию по назначению".
Закон не регулирует вопросы целесообразности передачи имущества в аренду.
В интересы арендатора вполне может входить использование с согласия
арендодателя имущества не по назначению, в том числе в связи с его
недостатками (например, аренда неисправного телевизора для использования
в качестве реквизита в киносъемочном процессе).
Во-вторых, имущество сдается в аренду вместе со всеми его
принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим
паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено
договором (п. 2 ст. 611 ГК). Эта обязанность арендодателя является, с одной
стороны, конкретизацией обязанности передать имущество в соответствии с
условиями договора или его назначением, а с другой - воспроизведением более
общего правила о том, что принадлежность разделяет судьбу главной вещи
(ст. 135 ГК).
27
Рассмотрим основные права и обязанности арендодателя. Являясь
собственником имущества, арендодатель наделён правом заключать или
продлевать действий договора аренды и определять размер оплаты за
предоставление имущества. Законодатель оставляет за арендодателем право
изменять оплату на протяжении действия договора. Однако, это возможно
только по согласованию с арендатором, одностороннее изменение
существенного условия договора не допускается.
Нередко бывает так, что арендная плата не выплачивается вовремя, и
владелец помещения идет на уступки тем, кто арендует помещение, с учетом
выплаты средств впоследствии. Такое положение нередко приводит к тому,
что формируется существенный долг, который вернуть практически не
27
Казанцев, О.Э. Юриспруденция. – М.: Академия, 2014. – 368 с.
36
представляется возможным. Нужно также обратить внимание на то, что
судебная практика по данному вопросу однозначна – при наличии
доказательной базы принимается решение по принудительному взысканию
средств долга. Кроме всего прочего, взыскатель может требовать не только
уплаты средств за аренду, но и процентной ставки за использование чужих
средств. В данном случае самое главное – предоставить обоснованные
расчеты.
По окончании срока действия текущего договора аренды арендодатель
может отказаться от его продления без каких-либо дополнительных условий.
Поскольку при заключении договора аренды в договоре оговаривается
целевое использование имущества, арендодатель наделён правом
контролировать использование имущества по назначению.
Для арендодателя целью заключения договора аренды является
получение дохода от предоставления своего имущества в пользование
другому лицу. Поэтому правом арендодателя является требование к
арендатору своевременно вносить оплату и возможность расторгнуть договор
в случае отсутствия оплаты, используя при этом как досудебную, так и
судебную форму защиты своих прав.
Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении
имущества в пригодном для его целевого использования виде.
В том случае, если владелец жилья скончается, его наследники
становятся владельцами жилья. В этом случае договор аренды можно не
расторгать, поскольку он будет действителен. Всего лишь потребуется
произвести замену арендодателя.
28
При несоблюдении прав и обязанностей сторонами соглашения об
аренде происходит расторжение сделки в досрочном порядке. Это может
произойти в следующих случаях:
28
Милославская, Е.Г. Гражданское право. Части 3, 4. Шпаргалка. – М.: РГ-Пресс, 2016. – 188 с.
37
если съемщик использует квартиру и вещи, находящиеся в ней с
нарушениями установленного порядка, портит их и не выполняет
капитального или текущего ремонта;
когда арендатор не внес оплату больше двух раз подряд;
если состояние квартиры и вещей, передаваемых в пользование
неприемлемо, а арендодатель отказывается осуществить необходимый
ремонт;
когда арендодатель не передает объект сделки в пользование
съемщика.
При любой из данных ситуаций, стороны могут обратиться в суд о
расторжении соглашения и возмещении ущерба потерпевшей стороны. Также
возможно решение проблемы в добровольном, досудебном порядке.
Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить
арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора
аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями
и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно
быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его
отсутствии - в разумный срок.
При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает
право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и
потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате
несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в
результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению
договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о
расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных
неисполнением договорных обязательств.
Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непреданное
в установленный договором срок сданное внаем имущество, свидетельствует
об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань
обязательственно - правовых отношений элементов вещных прав. Как уже
38
отмечалось, впервые в России в законотворческой работе такое допущение
было сделано еще до революции при подготовке проекта Гражданского
уложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель) в случае
неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом
передачу определенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у
должника.
29
Включение в проект Гражданского уложения указанной нормы
сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских
правоведов. Противниками такого подхода, отвергавшими возможность
предоставления кредитору права истребовать имущество от должника, были,
например Г.Ф. Шершеневич и Н.И. Трепицын.
Думается, что наделение арендатора правом требования отобрания по
суду у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает
теоретическую конструкцию обязательственно - правового правоотношения,
но является необходимым и служит целям оптимальной защиты прав
арендатора.
Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно
соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому
арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного
имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или
были заранее известны арендатору.
Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор
должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его
исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во
всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду
имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках,
которые препятствуют использованию арендованного имущества по его
назначению как полностью, так и частично.
30
29
Казанцев, О.Э. Юриспруденция. – М.: Академия, 2014. – 368 с.
30
Казанцев, О.Э. Юриспруденция. – М.: Академия, 2014. – 368 с.
39
Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать
отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее
уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное
арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем
состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду
имущества. ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества,
обремененного правами третьих лиц (такими, как сервитут, право залога и
т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды.
Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на
сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия
для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество,
являющееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендодателя
предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду
имущество.
В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя
уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и
возмещения убытков. Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей
арендатору сданного внаем имущества.
До окончания срока действия договора аренды данное обязательство
сохраняет двусторонний характер. Распределяя между сторонами договора
аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во
внимание временный характер владения и пользования арендатора
арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального
ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на
арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором.
Капитальный ремонт должен производиться арендодателем за свой счет
в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо
имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить
капитальный ремонт в разумный срок.
40
В случае невыполнения арендодателем данной обязанности
капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе
потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть
их в счет подлежащей внесению арендной платы. Помимо обязанности по
осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться
от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании
сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением,
предусмотренным договором.
31
Бывают ситуации, когда съемщики осуществляют незаконную
деятельность или же осуществляют практически разгром помещения, в
котором был осуществлен качественный ремонт. В данном случае нужно
осуществить процесс оценки повреждений помещения, осуществить расчет
суммы средств, которая должна быть потрачена на восстановление, и
предоставить данные требования съемщику. Также в данной ситуации
владелец недвижимости имеет право предоставлять иск о материальной и
моральной компенсации. Также рассматривается немало дел, в которых
фигурирует аспект нарушения условий договора со стороны владельца
имуществом. В случае возникновения таких нарушений нужно составлять
исковое заявление и подавать его на рассмотрение суда с просьбой назначить
компенсацию морального и материального плана.
Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе,
названная обязанность арендодателя следует из правового положения
арендатора как титульного владельца, располагающего средствами
владельческой (вещно - правовой) защиты, в том числе и против собственника
имущества - арендодателя.
31
Казанцев, О.Э. Юриспруденция. – М.: Академия, 2014. – 368 с.
41
2.2 Обязанности и права арендатора. Преимущественное право на
заключение договора аренды
Под арендным договором следует понимать юридические
правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному
участнику сделки, передается другой стороне за оговоренную оплату для
пользования на время.
Согласно статье 607 ГК РФ, объектами сделки могут быть площади
земли, промышленные комплексы, жилые помещения, а также имущество,
которое не может потерять своих натуральных качеств за время их
эксплуатации.
Подобная сделка может происходить с участием юридических и
физических лиц. То лицо, которое предоставляет свое имущество в аренду,
является арендодателем, а сторона, принимающая собственность в
пользование и оплачивающая эту услугу – арендатором. Основными
требованиями к участникам сделки являются: их дееспособность,
совершеннолетние и правовой статус.
Договором аренды может быть установлено, что положения ст. 621 ГК
РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на
новый срок не подлежат применению.
Соответствующие оговорки могут быть отражены в договоре
следующим образом.
32
1) «Стороны определили окончание срока действия Договора 31.12.2011
г., при этом для отношений Сторон преимущественное право Арендатора на
заключение Договора на новый срок, определенное в ст. 621 ГК РФ, не
применяется».
2) «Срок аренды по Договору не подлежит продлению или
возобновлению, а также Арендатор не имеет никаких преимущественных прав
на заключение Договора на новый срок».
32
Думчева, Е.М. Гражданское право. Общая часть. Краткий курс лекций. – М.: Юрайт, 2015. – 192 с.