42
3) «Стороны договариваются, что Арендатор не имеет
преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок,
предусмотренного ст. 621 ГК РФ».
2. Воспользоваться своим преимущественным правом может только
добросовестный арендатор.
Не является добросовестным арендатор, допускавший нарушения при
исполнении договора аренды. К таким нарушениям, в частности, относятся:
- просрочка уплаты арендных платежей (Постановление ФАС
Уральского округа от 31.03. 2008 г. № Ф09-1986/08-С6);
- производство перепланировки, переустройства и т.п. без согласия
арендодателя;
- не целевое использование помещения (Постановление Десятого
арбитражного апелляционного суда от 17.03.209 г. № 10АП-404/2009);
- не своевременный возврат имущества арендодателю по истечении
срока аренды, если арендодатель уведомил о намерении расторгнуть договор
аренды (Постановление ФАС Московского округа от 06.06.2011 г. № А40-
114793/2010);
- иные нарушения арендатором своих обязательств, установленных
договором, связанных, например, со страхованием имущества и
ответственности; соблюдением правил пользования зданием, при аренде
отдельного помещения, правил работы на торговом рынке, при аренде
торговой точки.
33
3. Арендодатель в любом случае может отказать арендатору в
заключении договора на новый срок, неся при этом риск возникновения
последствий такого отказа.
То есть, никто не вправе понудить, обязать арендодателя заключить
договор с арендатором на новый срок. В соответствии со ст. 445 ГК РФ лицо
вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только
тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение
33
Думчева, Е.М. Гражданское право. Общая часть. Краткий курс лекций. – М.: Юрайт, 2015. – 192 с.
43
договора является обязательным. Статьей 621 ГК РФ не установлена
обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый
срок (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2004 г. № А56-
1450/04).
4. Требовать возмещения убытков, причиненных отказом арендодателя
от возобновления договора, арендатор может только в случае, если
арендодатель заключит новый договор аренды в течение года со дня истечения
срока действия предыдущего договора аренды.
Ограничение заключения договора аренды на новый срок изложены в
общем виде в части 1 статьи 621 Гражданского кодекса. Арендатор может
воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды
только при наличии совокупности следующих условий:
- арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности;
- арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить
новый договор аренды в установленный законом или договором срок.
Вместе с тем необходимо выделить еще одно условие, которое будет
более подробно изложено в настоящей статье несколько ниже – наличие у
арендодателя возможности заключения договора аренды на новый срок.
Преимущественным правом на заключение договора на новый
срок может воспользоваться только добросовестный арендатор.
Арендатор не будет признан добросовестным в том случае, если он
допускал нарушения существенных условий заключенного договора. К таким
нарушениям можно отнести следующие условия:
несвоевременная уплата арендных ставок (Постановление ФАС
Уральского округа от 31.03.08 за № Ф09-1986/08-С6);
производство перепланировки, переустройства и т. п. без согласия
на данные виды работ арендодателя;
нецелевое использование переданного в аренду имущества
(Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.209 №
10АП-404/2009);
44
несвоевременный возврат имущества арендодателю по истечении
срока аренды, если арендодатель уведомил о своем намерении расторгнуть
договор аренды (Постановление ФАС Московского округа от 06.06.11 за №
А40-114793/2010);
иные нарушения арендатором своих обязательств, установленных
в заключенном договоре.
Арендодатель в любом случае может отказать арендатору в заключении
договора на новый срок, беря на себя риски возникновения правовых
последствий такого отказа. То есть, никто не вправе понудить и обязать
арендодателя заключить договор с арендатором на новый срок. В
соответствии со ст. 445 ГК РФ лицо вправе обратиться в суд с требованием об
обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого
направлена оферта, заключение договора является обязательным. Ст. 621 ГК
РФ не установлена обязанность арендодателя заключать с арендатором
договор аренды на новый срок (Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 30.09.04 за № А56-1450/04).
Необходимо обратить внимание на следующее: преимущественное
право может быть исключено самим договором аренды или ограничено в
договоре аренды необходимостью соблюдения арендатором ряда условий
(например, обязанность арендатора направить заявление о намерении
воспользоваться своим преимущественным правом за длительный срок до
окончания договора (за 4 месяца), может быть предусмотрена обязанность
арендатора заплатить вознаграждение за реализацию преимущественного
права и др.)
34
Преимущественное право не распространяется на договор проката (ч. 2
ст. 627 ГК РФ), договор аренды транспортного средства с экипажем и без (ст.
ст. 631 и 642 ГК РФ).
34
Борщева, Д.Е. Гражданское право. – М.: Юнити-Дана, 2014. – 88 с.
45
Для возникновения преимущественного права должен быть
действительным и заключенным договор аренды, которым оно
предусмотрено. Например, если долгосрочный договор аренды не
зарегистрирован (отсутствует государственная регистрация), то
преимущественное право у арендатора не возникает.
Как уже было указано, для реализации преимущественного права,
необходимо, чтобы арендатор надлежащим образом в течение всего срока
действия предыдущего договора аренды выполнял свои обязательства, если
только иное прямо не предусмотрено договором аренды (то есть, являлся
добросовестным арендатором).
Если арендатор в течение срока договора аренды допускал нарушения
своих обязательств, то преимущественное право он утрачивает. В таком
случае арендодатель обязан доказать в суде допущенные арендатором
нарушения (например, просрочка оплаты арендных платежей, невыполнение
текущего ремонта, что можно подтвердить судебными актами, требованиями
об уплате задолженности, актами сверки, перепиской и т.д.).
Преимущественное право у арендатора появляется только в случае
сдачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу, перед которым у
арендатора есть приоритет (ведь арендодатель, возможно, не желает после
окончания срока действия договора заключать новый договор, и это его
право).
35
Основным разграничением, отличающим договор найма от договора
аренды, является субъект – пользователь жилого помещения. В данном случае,
законодателем устанавливается четкое правило: Если пользователем жилого
помещения является гражданин, то будет заключаться договор найма жилого
помещения, если пользователем является юридическое лицо или
индивидуальный предприниматель, в случае, если он берет помещение в
пользование для размещения в нем, например, своих работников, то будет
заключаться договор аренды жилого помещения.
35
Думчева, Е.М. Гражданское право. Общая часть. Краткий курс лекций. – М.: Юрайт, 2015. – 192 с.
46
Разграничение этих видов договоров приводит и к разграничению
применяемых при их регулировании норм права. Так, если мы рассматриваем
договор коммерческого найма, то применяется гражданское законодательство,
если договор социального найма, то в основном подлежат применению нормы
жилищного законодательства, в случае же заключения договора аренды будут
применяться нормы исключительно гражданского законодательства.
Таким образом, из ранее сказанного можно сделать вывод о том, что
главным отличием найма от аренды будет являться правовое положение
субъекта возмездного владения и пользования жилищем. Правовая
регламентация договора аренды Правовая регламентация арендных
отношений содержится в Гражданском кодексе РФ.
36
Суть договора аренды заключается в следующем: арендодатель
обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом,
жилое помещение за плату во временное владение и пользование.
Отмечается, что в данном случае арендатор не вправе использовать
жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей.
Если факт такого использования подтверждается, то суд вправе признать
такой договор аренды недействительным, поскольку сделка в данном случае
будет являться ничтожной.
Использование помещения в производственных целях возможно только
после перевода помещения их статуса «жилое» в статус «нежилое».
По большому счету, единственной возможностью арендатора
использовать арендованное помещение, не переводя его в нежилое, – сдать
данное помещение в субаренду своим работникам или иным гражданам. С
правовой точки зрения между предоставлением жилого помещения
арендатору - юридическому лицу и последующим предоставлением жилого
помещения гражданину (например, его сотруднику) должен существовать еще
один договор, по которому арендованное жилое помещение передается
36
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (редакция от 03.08.2018)// Собрание
законодательства РФ. - 31.03.2018. - N 7. - Ст. 4
47
гражданину для проживания (чаще всего это договор найма либо положения
трудового договора или дополнительного соглашения к нему), но в любом
случае это не договор субаренды жилья.
Наличие такого условия предполагает указание возможности сдачи
жилого помещения в субаренду непосредственно в договоре аренды жилого
помещения. Договор аренды заключается в простой письменной форме, при
условии заключения сроком до одного года. Если же договор заключается
сроком более чем на одни год, то он обязательно должен быть подвергнут
государственной регистрации.
Касаемо срока, на который заключается договор аренды, следует
отметить, что этот критерий определяется по взаимному соглашению сторон.
В том случае, если по каким – либо причинам срок в договоре не указан, он
определятся по умолчанию неопределенным.
37
Если договор признан заключенным на неопределенный срок, любая из
сторон имеет право отказаться от исполнения договора, предупредив
контрагента за три месяца. Опять же, следует сделать оговорку, что срок
предупреждения также может быть урегулирован соглашением. Сходной
чертой договора аренды с договором коммерческого найма является то, что
гражданское законодательство устанавливает преимущественное право
арендатора перед другими лицами на продление договора или заключения
договора на новый срок.
Однако в случае с договором аренды, для реализации этого права
арендатор должен самостоятельно обратиться к арендодателю с
предложением продлить этот же договор или заключить новый на иных
условиях. Может случиться так, что арендодатель не согласен продлевать
договор, на основании того, что более не собирается сдавать данное
помещение в аренду.
Если именно на этом основании арендодатель отказал в продлении, а
позже (в течение одного года) заключил договор аренды с иным лицом,
37
Борщева, Д.Е. Гражданское право. – М.: Юнити-Дана, 2014. – 88 с.
48
предыдущий арендатор вправе обратиться в суд, для перевода прав
настоящего арендатора на себя или же потребовать возмещения понесенных
убытков из-за отказа арендодателя возобновить с ним договор. Обязательным
условием договора аренды жилого помещения является установление размера
арендной платы. Если это условие отсутствует в договоре, такой договор
может считаться незаключенным.
Аналогично договорам купли-продажи и, например, мены, передача
жилого помещения по договору аренды осуществляется на основании приема-
передачи. В случае прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть
жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа
или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным
ремонтом). Гражданское законодательство предусматривает расторжение или
изменение договора аренды как по общим основаниям, так и по специальным.
Таким образом, права и обязанности сторон договора аренды
закреплены в законе и в самом договоре. Основной обязанностью арендатора
является внесение арендной платы. Помимо основной обязанности арендатор,
как правило, должен вовремя производить оплату коммунальных услуг,
следить за техническим состоянием арендуемого помещения, проводить
капитальный и(или) текущий ремонт, соблюдать требования пожарной
безопасности, не нарушать права иных арендаторов, использовать переданное
имущество в соответствии с его назначением, и прочим
.
49
3. ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СУБЪЕКТНОГО
СОСТАВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
3.1 Особенности субъектного состава договора аренды на примере
земельных участков
Аренда земли обязательно оформляется соответствующим
долгосрочным договором. По истечении срока договора арендатор имеет
право заключить его снова, при этом преимущественным правом пользуются
собственники жилых домов и других строений, возведенных на участке земли.
Арендатор может передать землю третьему лицу, оформить участок в залог,
использовать как вклад или паевой взнос в уставной капитал без согласия
собственника.
Заключение договора аренды начинается с подачи заявления в
исполнительные органы. В обращении указывают объект аренды и размеры
надела. Земля выделяется для строительства или сельхозработ, от выбора
зависит состав пакета документов.
38
Земля предоставляется в аренду на срок от 5 до 49 лет. Получить землю
могут как граждане РФ, так и иностранцы, физические и юридические лица.
Не передаются в аренду земли, находящиеся в федеральной собственности, а
также изъятые из оборота.
Участок должен быть поставлен на кадастровый учет, то есть
сформирован. Возможно оформить аренду на земельные участки,
пребывающие в долевой собственности, так называемые паевые земли.
Для составления договора аренды земельного участка необходимо
подать такие документы:
Выписка из ЕГРП.
Решение о формировании земельного участка.
Кадастровый паспорт.
38
Пиляева, А.Н. Гражданское право. Части общая и особенная. – М.: КноРус, ТК Велби, 2015. – 80 с.
50
Согласования с решениями муниципалитета.
Дополнительно к этим документам юридические лица подают:
Копию паспорта.
Выписку из ЕГРЮЛ.
Нотариальные копии учредительных документов.
Земли муниципалитета могут сдаваться в аренду только после
постановки на кадастровый учет через аукцион (аренда на конкурсной основе).
К договору аренды прилагаются документы, относящиеся к участнику
(победителю) аукциона. Договор аренды считается зарегистрированным после
внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество.
39
В марте 2015 года вступила в силу новая редакция Земельного кодекса.
Изменения касаются продления аренды для завершения строительных
объектов и общих норм договора. Аренда земли для строительства может быть
проведена только через торги.
Отменена процедура предоставления участка с согласованием места
размещения объекта.
Исключено и Земельного кодекса преимущественное право арендатора
на продление договора. Без торгов продлить аренду можно, если первый
договор заключался без торгов, также новшество не коснулось аренды дачных
и садовых участков. Остальные заключают договора исключительно на
аукционе.
Изменились сроки аренды. Так, земля под строительство частных домов
передается в аренду на 20 лет, а для другого строительства на 3-10 лет.
Кодексом запрещено изменять разрешенное использование участка,
арендный договор на который составлен в результате торгов.
Вместе с договором аренды должен заключаться договор о комплексном
освоении территории.
39
Милославская, Е.Г. Гражданское право. Части 3, 4. Шпаргалка. – М.: РГ-Пресс, 2013. – 18 с.
51
Для льготных категорий граждан, которые имеют право получить землю
в собственность бесплатно, установлен размер арендной платы не выше
земельного налога.
40
К аренде участков обычно исходя из определенных экономических или
иных соображений. На правах аренды оформляется
41
:
Предоставление земельных участков в аренду собственникам
объектов капитального строительства, которые на них расположены;
Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком на право аренды;
Предоставление земельных участков для целей строительства;
Предоставление земельных участков для размещения
некапитальных объектов;
Предоставление земельных участков под озеленение и
благоустройство;
Предоставление земельных участков в аренду арендаторам
объектов капитального строительства, находящихся в государственной
собственности.
При аренде участка оценивается:
Площадь земельного участка, необходимого для предоставления;
Срок договора аренды земельного участка;
Ставка арендной платы;
Наличие на земельном участке объектов самовольного
строительства;
Включение в договор иных условий, противоречащих
действующему законодательству, и т.д.
Сегодня есть два варианта оформления земли во временное пользование
(рис.1):
40
Михайленко, Е.М. Гражданское право. Общая часть. Краткий курс лекций. – М.: Юрайт, 2015. – 92 с.
41
Юсупова, Д.Е. Гражданское право. – М.: Юнити-Дана, 2014. – 86 с.