34
применение которых может быть результатом распоряжения арендованным
имуществом. К ним относятся следующие права:
-сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем);
-передача своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу
(перенаем);
-предоставление арендованного имущества в безвозмездное
пользование;
-передача арендных прав в залог;
-внесение арендных прав как вклад в уставной капитал хозяйственных
обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса
в производственный кооператив;
Очевидно, что согласие арендодателя в определенных случаях требуется
одной причине: осуществление арендатором указанных прав может привести
к потери арендодателем права собственности на имущество, сданное им в
аренду.
Применительно к аренде земельных участков данные положения будут
регулироваться в рамках земельного законодательства следующим образом.
В соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного
участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов
земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору
аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права
земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал
хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в
производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного
участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если
договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных
случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед
арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за
исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового
35
договора аренды земельного участка не требуется
23
.
Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых
экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать
арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора
аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его
уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено
иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных
участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Второй основной обязанностью арендатора является своевременная
оплата арендной платы за пользование арендованным имуществом. Но
договор аренды, в котором не указан размер подлежащий взысканию с
арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, которое касается
главных условий договора, не может признаваться незаключенным. Это стало
возможным с помощью специального правила, которое установлено
гражданским законодательством в том случае, если договор аренды не
устанавливает порядок, срок и условия внесения арендной платы. В
соответствии с этим правилом в данных ситуациях будет целесообразно
считать, что участники установили в договоре порядок, сроки и условия
внесения арендной платы, обычно используемые при аренде подобного
имущества при сравнимых обстоятельствах. Данное правило целиком
корреспондирует положениям, которые позволяют установить стоимость
любого возмездного гражданского договора, если отсутствует
соответствующее условие в тексте договора.
Гражданский кодекс предусматривает целый перечень вариантов
установления в договоре арендной платы. Однако гораздо шире становится
область волеизъявления сторон. Арендная плата устанавливается в договоре,
как по отношению к арендуемого имущества в целом, так и относительно к
каждой из его важных частей. Предусматриваются основополагающие формы
23
Лопатина А.Ю. Правовые основания заключения и расторжения договора аренды //
Имущественные отношения в Российской Федерации, 2013. №10 (25), 2003. -С. 55
36
арендной платы:
-установленные платежи в твердой сумме, которые вносятся периодично
или одновременно;
-определенная часть полученных в итоге применения арендованного
имущества плодов, доходов, продукции;
-конкретные услуги, которые предоставляются арендатором
арендодателю;
-передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду
оговоренном в договоре предмете;
-возложение на арендатора, установленных договором расходов по
усовершенствованию арендованного имущества;
Перечисленный ниже список вероятных форм арендной платы не
является. Участники имеют право устанавливать в договоре арендную плату в
качестве сочетания нескольких из упомянутых форм, так и вовсе в другой
форме, которая не предусмотрена Гражданским кодексом РФ.
Также, к одной из главных обязанностей арендатора признается возврат
арендованного имущества по истечении срока его аренды или при
прекращении договора аренды по иным основаниям. Согласно ст.622 ГК РФ
при прекращении договорных правоотношений, которые связаны с арендой
имущества, независимо от причин данного прекращения, арендатор должен
возвратить арендодателю сдаваемое ему последним в аренду имущество в
состоянии, получившем его, учитывая нормальный износ или состояние, в
котором он его получил, предусмотренное договором. Если эта обязанность
не исполняется арендатором, то он обязан выплатить арендодателю за все
время просрочки возврата имущества арендную плату, и помимо этого,
вернуть ему убытки в той части, которая не покрыта суммой арендных
платежей. При невыполнении установленной обязанности по возврату
имущества арендодатель, соответственно, имеет право требовать возвратить
свое имущество в принудительном порядке.
Также, к обязанности арендатора относится возвращение имущества при
37
прекращении договора аренды, которое относится к понятию «содержание
правоотношения», вытекающего из данного договора. Учитывая это
требование собственника-арендодателя о возвращении имущества по своей
юридической природе считается требованием о присуждении к выполнению
обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-правовыми
способами защиты
24
.
Внесение изменений арендованного имущества устанавливается
Гражданским кодексом РФ, учитывая их характерные черты. Все отделимые
от имущества, взятого в аренду, усовершенствования признаются
собственностью арендатора. Неотделимые совершенствования имущества
принадлежат арендодателю. Однако цена данных улучшений, которые
производятся арендатором за счет собственных денежных средств с согласия
арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Усовершенствования
арендованного имущества, которые производятся арендатором за счет
амортизационных отчислений от этого имущества, во многих случаях
считаются собственностью арендодателя, но законодатель предусмотрел
случаи, когда на неотделимые улучшения не требуется согласия арендодателя.
Так, в статье 623 ГК РФ указано, что произведенные арендатором отделимые
улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если
иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с
согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые
без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора
на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено
договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества,
произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не
подлежит, если иное не предусмотрено законом.
24
Абеслашвили М.З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в
российском законодательстве, 2011. - №2. -С. 82.
38
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и
неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого
имущества, являются собственностью арендодателя.
Арендатор должен при прекращении договора аренды возвратить
арендодателю имущество в том состоянии, получившем его, учитывая
нормальный износ или в состоянии, который предусмотрен договором.
Таким образом, мы видим, что положения гражданского
законодательства почти детально и досконально определили правовой статус
сторон договора аренды как с точки зрения прав, так и их обязанностей.
2.2 Права и обязанности арендатора
1) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в
соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре
не определены, в соответствии с назначением имущества (ч.1 ст. 615 ГК).
2) Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование
имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной
платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не
определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно
применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых
обстоятельствах (ч.1 ст. 614 ГК).
Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность
арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. ГК не
относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при
отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено
лишь для договоров аренды зданий и сооружений (соответственно, и
предприятий), аренды природных объектов, для которых согласование
арендной платы является обязательным; при невыполнении этого условия
договор признается незаключенным. В иных случаях считается, что
действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые
при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
39
3) Арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести
расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или
договором аренды (ч.2 ст. 616 ГК).
Пункт 2 ст. 616 ГК возлагает на арендатора обязанность поддерживать
нанятое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий
ремонт (т.е. такой, который предупреждает преждевременный износ и выход
из строя объекта аренды) и нести расходы по содержанию имущества
(например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг).
Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды,
встречаются исключения из нее. Например, по договору аренды
транспортного средства с экипажем обязанность поддерживать этот объект в
надлежащем состоянии и проводить все виды его ремонта, включая текущий,
возлагается на арендодателя (ст. 634 ГК)
55
.
В пункте 1 статьи 616 ГК РФ арендатору предоставлена возможность
согласования в договоре аренды условия о проведении им капитального
ремонта в счет арендной платы.
4) Если иное не предусмотрено законом или договором аренды,
арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по
истечении срока договора имеет при прочих равных условиях
преимущественное перед другими лицами право на заключение договора
аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя
о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а
если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия
договора (ст. 621 ГК).
5) При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть
арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с
учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.
622 ГК).
Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его
досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда.
40
Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил,
с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором
(например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя
такую обязанность).
В ч. 2 ст. 622 ГК урегулирован вопрос относительно арендных платежей
при невозврате имущества в установленный срок. Арендатор обязан вносить
их за все время просрочки, причем это не означает автоматического
продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма
уведомил арендатора о своем намерении их прекратить.
Взыскание арендной платы за фактическое использование
арендованного имущества после истечения действия договора производится в
размере, предусмотренном указанным договором. При этом арендодатель
вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими
денежными средствами до момента фактического возврата имущества и
внесения соответствующих платежей.
В тех случаях, когда за несвоевременный возврат арендованного
имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в
полном объеме сверх неустойки, т.е. ей придается штрафной характер. В
договоре может быть предусмотрено иное соотношение между неустойкой и
убытками, например, установлена зачетная неустойка. Тогда приоритет
признается за договорным условием.
Нужно вместе с тем отметить, что арендодатель не вправе претендовать
на получение арендной платы и процентов за пользование чужими
денежными средствами после прекращения действия договора аренды, если
просрочка возврата имущества арендатором вызвана уклонением
арендодателя от его приемки
56
.
Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми
он может пользоваться только с согласия арендодателя. Речь идет о правах,
связанных непосредственно с распоряжением арендованным имуществом:
сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои
41
права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в
производственный кооператив. Предусмотрев обязательное согласие
арендодателя в указанных случаях, законодатель исходил из того, что
реализация арендатором перечисленных прав может повлечь за собой утрату
права собственности арендодателя на арендованное имущество. При
реализации таких прав арендатор остается ответственным по договору аренды
перед арендодателем, за исключением перенайма.
Согласно ст. 615 ГК РФ договоры субаренды могут заключаться на срок,
не превышающий срок договора аренды, и по правилам, установленным
гражданским законодательством для договоров аренды. При этом
ничтожность основного договора аренды по основаниям, предусмотренным
ГК РФ, влечет за собой ничтожность договора субаренды.
В случае досрочного расторжения договора аренды все договоры
субаренды, заключенные в соответствии с ним, также прекращают свое
действие, если иное не предусмотрено договором аренды. Кроме того, ГК РФ
предусмотрены дополнительные гарантии защиты прав субарендатора при
досрочном прекращении основного договора аренды, если им не было
предусмотрено, что договор субаренды все равно продолжает действовать.
В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя по
основному договору аренды заключения с ним договора аренды имущества,
находящегося в его владении и пользовании в соответствии с договором
субаренды, в пределах оставшегося срока договора субаренды и на условиях,
на которых был заключен прекращенный договор аренды.
Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды,
если:
-арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору
либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с
42
условиями договора или назначением имущества;
-
переданное арендатору имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при
заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны
были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его
исправности при заключении договора;
-арендодатель не производит являющийся его обязанностью
капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а
при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;
-
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,
окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Указанные основания не являются исчерпывающими. Стороны в
договоре могут установить и другие основания досрочного расторжения
договора аренды по требованию арендатора или арендодателя.
Гражданским Кодексом РФ установлен обязательный досудебный
порядок урегулирования спора (претензионный порядок) в тех случаях, когда
имеются основания для расторжения договора аренды по инициативе
арендодателя. При этом арендодатель обязан направить арендатору
письменное предупреждение о необходимости устранения им допущенных
нарушений исполнения обязательств в разумный срок (в письменном
предупреждении должен быть указан конкретный срок устранения
нарушений). Если в установленный срок арендатор не устранит допущенные
нарушения, арендодатель может обратиться в суд с исковым заявлением о
досрочном расторжении договора аренды, к которому должны быть
приложены документы, подтверждающие факт соблюдения им
претензионного порядка разрешения спора с ответчиком (арендатором). Это
могут быть копия письменного предупреждения и почтовая квитанция о его
направлении с уведомлением о вручении арендатору либо иной документ,
доказывающий факт получения арендатором письменного предупреждения.
В случае несоблюдения арендодателем процедуры досудебного
43
урегулирования спора суд возвращает исковое заявление без рассмотрения.
Возвращение искового заявления не препятствует арендодателю после
устранения допущенных нарушений повторно обратиться в суд с просьбой о
досрочном расторжении договора аренды.
Таким образом, в обязанности арендатора входит:
1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями
договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в
соответствии с назначением имущества;
2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную
плату);
3) производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на
содержание имущества, если иное не установлено законом или договором
аренды;
4) при преимущественном праве перед другими лицами на заключение
договора аренды на новый срок, письменно уведомить арендодателя о
желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а
если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия
договора;
5) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество
в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или
в состоянии, обусловленном договором.
2.3 Права и обязанности арендодателя
1) Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в
состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению
имущества (ст. 611 ГК).
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и
относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом
качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.