44
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без
них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его
назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе
рассчитывать при заключении договора, он может потребовать
предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или
расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не
предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре
аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный
срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со
статьей 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой
исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков,
причиненных его неисполнением.
2) Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт
переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом,
иными правовыми актами или договором аренды (ст. 616 ГК).
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный
договором, а если он не определен договором или вызван неотложной
необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального
ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или
вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя
стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду
имущества (даже если во время заключения договора он не знал об их
существовании) только в том случае, если они полностью или частично
препятствуют арендатору пользоваться этим имуществом. За недостатки
имущества, не препятствующие его использованию в соответствии с
45
договором аренды или назначением, арендодатель ответственности не несет.
Арендодатель не отвечает также за те недостатки сданного в аренду
имущества, которые хотя и препятствуют его использованию (полностью или
частично), но были им оговорены при заключении договора аренды или были
заранее (до заключения договора аренды) известны арендатору либо должны
были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или
проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества
в аренду.
При обнаружении арендатором во время использования арендованного
имущества недостатков, за которые арендодатель несет ответственность, он
по своему выбору вправе (п. 1 ст. 612 ГК РФ):
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения
недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы,
либо возмещения своих расходов по устранению недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на
устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив
об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора аренды.
Арендодатель, извещенный арендатором о недостатках арендованного
имущества, может незамедлительно безвозмездно устранить недостатки либо
произвести замену предоставленного арендатору имущества другим
аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Однако
вне зависимости от желания арендодателя устранить недостатки либо
произвести замену имущества арендатор может требовать досрочного
расторжения договора аренды либо воспользоваться иными правами,
предоставленными ему п. 1 ст. 612 ГК РФ.
Арендодатель вправе сдавать в аренду имущество, обремененное
правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В этом случае
арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом
предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих лиц на
46
арендованное имущество. В случае неисполнения этой обязанности арендатор
имеет право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения
договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением,
независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться
третьи лица своими правами на арендованное имущество или нет.
Таким образом, по договору аренды арендодатель обязан:
1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем
условиям договора аренды и назначению имущества;
2) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду
имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами
или договором аренды.
2.4 Форма договора аренды и порядок его заключения
Статьей 609 ГК РФ представлен перечень условий, которые
предъявляются к форме договора аренды. Для него предусмотрена как устная,
так и письменная форма исходя из каждой конкретной ситуации
арендованного имущества. Например, в пункте 2 статьи 609 ГК РФ указано,
что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации всегда. Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды
здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации.
Однако в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11
января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с
арендой»
25
указано, что «Срок действия договора аренды здания
25
Определение ВАС РФ от 15.02.2010 N ВАС-942/10 по делу N А50-5942/2009 В передаче
дела по иску о взыскании задолженности по договору субаренды и пени для пересмотра в
порядке надзора судебных актов отказано, так как, удовлетворяя иск, суд обоснованно
исходил из того, что ответчик свои обязательства по указанному договору надлежащим
образом не исполнил. // Документ опубликован не был. Правовая база Консультант плюс
Онлайн режим доступа свободный
47
(сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года
до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях
применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году»
26
.
Соответственно, срок действия договора аренды здания или сооружения,
определенный с 1-го числа какого- либо месяца текущего года по
предпоследнее число предыдущего месяца следующего года или с одного
числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее
указанному числу этого месяца следующего года, а также с 1 января по 30
декабря текущего года, не признается равным году, и такой договор
государственной регистрации не подлежит42.
В случае, если хотя бы один из участников договора является
юридическим лицом, то договор независимо от сроков должен быть заключен
в письменной форме.
Так как форма сделки обуславливается целями защиты, то под суммой
сделки принято понимать оценку имущественного риска участников. В
арендных правоотношениях – это совокупность таких параметров, как размер
оплаты за арендованное имущество и стоимость переданного в аренду
имущества. Значит, при попытке решить вопрос о форме сделки между
гражданами, учитывая условия о её сумме, следует принимать во внимание
эти два параметра
27
.
Для такого вида договора аренды как аренда недвижимого имущества
предусматривается государственная регистрация, если иное не установлено
законом. Согласно общему правилу сделки с недвижимым имуществом
требует государственной регистрации, осуществляющаяся в соответствии с
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
28
. Основываясь
26
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики
разрешения споров, связанных с арендой" // "Вестник ВАС РФ", N 3, 2002.
27
Каримуллин Р.И. Права и обязанности сторон кредитного договора по российскому
праву. – М,: Статут, 2011. -С. 57.
28
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016)"О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"(с изм. и доп., вступ. в силу с
48
на этом правиле, законодатель говорит о том, что по отношению к аренде
законом может быть предусмотрено и другое, а именно отсутствие условия о
государственной регистрации договора аренды или права аренды, иначе
говоря арендного права.
Итак, специальное урегулирование в отношении договоров аренды
определенных видов недвижимого имущества имеются исключения.
Осуществление требований о государственной регистрации договоров аренды
имущества вызывает некоторые трудности, в том числе и для судов
29
.
Договор аренды имущества, который предусматривает переход с
последующем правом собственности на данное имущество к арендатору,
выражается в форме, установленной для договора купли-продажи такого
имущества. Однако требования Гражданского кодекса РФ о регистрации
договора аренды относятся и к договору субаренды.
В статье 610 ГК РФ указано, что договор аренды заключается на срок,
который установлен договором. Если срок аренды в договоре не прописан, то
договор аренды признается заключенным на неопределенный срок. В данном
случае, каждый из участников имеет право отказаться от договора в
одностороннем порядке, известив об этом другого участника за один месяц, а
при аренде недвижимого имущества за три месяца.
С помощью договора или закона устанавливается и другой срок для
предупреждения о прекращении договора аренды, который заключен на
неопределенный период. В случае, если арендатор фактическими действиями,
то есть без заранее изложенного предупреждения арендодателя, прекращает
договор, то без согласия арендодателя на данное прекращение арендатор
выступает связанным всеми арендными обязательствами. В основном,
обязательствами о внесении арендных платежей за период названных свыше
месячного или трехмесячного сроков. Если без должного предварительного
предупреждения арендатора арендодатель прекращает договор аренды, то при
01.01.2017) // "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594
29
Каримуллин Р.И. Права и обязанности сторон кредитного договора по российскому
праву. – М,: Статут, 2011. -С. 57.
49
отсутствии согласия арендатора на данное прекращение арендодатель должен
вернуть арендатору все понесенные этим убытки, оплатить неустойку, а если
арендатор требует дать ему возможность воспользоваться предметом аренды в
течение месяца либо трех месяцев
30
.
Законом могут быть установлены предельные сроки договора для
определенных разновидностей аренды, а также для аренды конкретных видов
имущества. В данных случаях, если срок аренды в договоре не установлен, и
ни один из участников не отказался от договора по истечению максимального
срока, определенного законом, договор по истечении предельного срока
прекращает свое действие.
Договор аренды, который заключен на период, выходящий за пределы
установленные законом максимальный срок, признается заключенным на
срок, равный предельному.
Под сроком принято понимать одно из главных условий договора
аренды. Данный вид договора подписывается как установленный, так и
неопределенный срок. Аренда на период менее одного года признается
краткосрочной.
Выделяют: срок действия договора аренды и срок, в период которого
имущество должно быть передано арендатору. Выполнение сроков имеет
огромное значение, поскольку несвоевременная передача имущества
арендатору может повлечь за собой право арендатора потребовать возместить
убытки и передачу какой-либо вещи, а также требовать расторжения договора
и возмещении понесенных убытков.
Изменения в арендной плате могут происходить только по соглашению
участников, однако, не чаще 1 раза в год.
Имущество должно применяться арендатором только по условиям
договора и согласно с назначением имущества.
Перенаем – это передача прав и обязанностей от арендатора к иному
30
АбеслашвилиМ.З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в
российском законодательстве, 2011. - №2. -С. 82.
50
участнику. Однако происходит замена лица арендатора при согласии
арендодателя.
В отличии от вышеупомянутого термина, субаренда является договором
аренды уже арендованного имущества, которое заключено арендатором с
третьим лицом, который может быть подписан только с соглашения
арендодателя.
Согласно нормам, установленным в законе, договор обретает силу и
возникают обязательства у участников с момента его заключения. Наряду с
этим, участникам предоставляется право устанавливать условия заключенного
ими договора, что их отношения возникли еще до заключения договора.
В договоре или законе устанавливается, что по истечении срока
договора обязательства сторон прекращаются. Если в договоре данное
условие отсутствует, то он будет считаться действующим до определенного в
нем момента окончания выполнения участниками обязательства. При этом
наступление окончания срока действия договора не влечет освобождения
сторон от ответственности за его несоблюдение
31
.
Договор считается заключенным, если между субъектами, в
установленной в данных случаях форме, достигнуто соглашение по всем
существенным условиям договора. Например, Судогородский районный суд
Владимирской области признал договор аренды нежилого помещения не
заключенным, потому как в его содержании не были прописаны все
необходимые элементы договора аренды и не было достигнуто соглашение
между сторонам по всем существенным условиям договора аренды., в то
время как истец был намерен истребовать неуплаченные суммы в качестве
арендной платы за истекший период
32
.
Суд, проанализировав материалы дела принял сторону ответчика,
31
Бычков А. О рисках и спорах по кредитному договору. – М.: Инфотропик Медиа, 2016. -
С. 103.
32
Решение Судогодского районного суда Владимирской области по делу №2-482/2010 О
признании договора аренды жилого помещения незаключенным // Официальный сайт
Росправосудие https://rospravosudie.com/court- sudogodskij-rajonnyj-sud-vladimirskaya-oblast-
s/act-100405057/ режим доступа свободный
51
удовлетворив его встречный иск о том, что договор аренды нельзя признать
заключенным, если в нем не прописаны все существенные условия договора, а
данном случае которыми явились ежемесячная плата и срок договора47.
Процесс регулирования заключения договора отражен в статьях 432-449
Гражданского кодекса РФ. В них отражены 2 стадии заключения договора:
-акцепт – это согласие на заключение договора;
-оферта – это предложение о заключении договора;
Следовательно, участники называются акцептант и оферент. Договор
признается заключенным в случае, если оферент получает акцепт от
акцептанта.
Для такого вида договора, как консенсуальный, к которым относится и
договор аренды соглашение признается состоявшимся в том случае, если
оферент получает согласие от акцептанта. Реальные договоры будут считаться
заключенными с момента передачи определенного имущества. То есть с того
момента, когда вручили его вещь приобретателю, сдачи перевозчику для
отправки последнему, сдачи в предприятие связи для отправки покупателю.
Договор, который подлежит государственной регистрации, признается
заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено
договором или законом.
Местом заключения договора является место, указанное в самом
договоре. Если в договоре не указывается место его заключения, то он
считается заключенным по месту жительства гражданина либо в месте
пребывания юридического лица, которое направило оферту.
Договор приобретает юридическую силу и становится обязательным для
субъектов с момента его подписания или на следующий день после того, как
его заключили. Участники имеют право установить, что условия
подписанного договора применимы к их отношениям, которые возникли до
заключения договора.
Только по истечении срока договора он прекращает его действие, когда
участники должным образом выполнили все лежащие на них обязанности.
52
При невыполнении хотя бы одной обязанности, которая вытекает из договора,
он не прекращает своего действия и по истечении срока, на который был
заключен48. Договором или законом предусматривается, что по окончанию
срока действия договора наступает прекращение обязательств сторон.
Окончание срока действия договора не освобождает участников от
ответственности за его несоблюдение.
Прекращение договора аренды наступает по истечению срока действия
договора. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно, с
помощью расторжения договора аренды. Досрочное расторжение договора
аренды, как и других видов договоров, согласно общему правилу,
производится по соглашению участников. Исключение составляют случаи,
предусмотренные гражданским законодательством, иными законами или
договором, разрешается одностороннее расторжение договора.
Одностороннее расторжение договора аренды может быть произведено
по решению суда или без обращения в суд путем одностороннего отказа от
выполнения договорных обязательств. Со стороны арендатора судебные иски
о расторжении данного вида договора встречаются не часто, а со стороны
арендодателя наоборот. Исключением из общего правила является
прекращение договора без обращения в суд.
В основном, данная возможность прекращения договора без обращения
в суд путем одностороннего отказа предопределяется ст. 310, п.3 ст. 450 ГК
РФ в случаях, которые предусмотрены законом, а для обязательств,
скоординированные с реализацией его участниками предпринимательской
деятельности, также и в случаях, предусмотренных договором, если иное не
вытекает из сущности обязательства или закона. Предполагаем, что данное
правило в полной мере касается и аренды.
В качестве примера, который предусмотрен в законе случай
прекращения договора аренды без соответствующего решения суда служит
норма ст.626 ГК РФ. Согласно данной норме арендатор по договору проката
имеет право отказаться от договора в любое время без объяснения причин,
53
письменно уведомив о своем намерении арендодателя не менее, чем за 10
дней до даты расторжения.
Похожий судебный порядок прекращения договора путем отказа любой
стороны от его выполнения предусматривается ст.610 Гражданского кодекса
РФ для случаев заключения договора на неустановленный срок. Более
подробно в гражданском законодательстве регулируются специальные
положения для досрочного расторжения договора аренды по решению суда,
то есть в общем порядке. Так, по ч.1 ст.619 Гражданского кодекса РФ
арендодатель имеет право обратиться в суд, если арендатор:
применяет имущество со значительным несоблюдением условий
договора или назначение имущества, или с многократным нарушением (п.3 ст.
615 ГК РФ о последствиях неправильного применения арендованного
имущества);
значительно портит имущество;
на протяжении 2 и более раз подряд с истечением определенного
договором срока платежа не производит арендную плату;
не делает капитальный ремонт в случае в возложения на него данной
обязанности;
Преждевременное прекращение договора судом по требованию
арендатора, ссылаясь на содержание ч.1 ст.620 ГК РФ производится в случаях,
когда:
-арендодатель не предоставил имущество в пользование арендатору или
воспрепятствует пользованию имуществом, согласно с условиями договора
либо назначением имущества;
-имущество, которое передали в аренду имеет неисправности, которые
препятствуют его использованию, за это несет ответственность арендодатель;
-арендодатель не исполняет обязательство по выполнению капитального
ремонта;
-имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет
ответственности, будет находиться в непригодном для использования