54
состоянии;
Кроме ст.620 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора по
требованию арендатора предусматривается еще в ряде общих правил об
аренде. Некоторые из них соотносятся в упомянутыми специальными
положениями расторжения, другие же – новые. Самый частый случай нового
основания – это невыполнение арендодателем обязанности по
предупреждению арендатора о возникновении прав у третьих лиц на
сдаваемое в аренду имущество. Согласно статьям 619 и 620 ГК РФ
предполагается прекращение действия договора только через суд. Но данные
правила не стоит понимать так, словно они исключают возможность
применения отказа от выполнения договора. Соглашением
предусматриваются дополнительные основания прекращения действия
договора аренды, однако и порядок его расторжения тоже изменен с
судебного на внесудебный, согласно с общими положениями ст. 310 и п.3
ст.450 ГК РФ50. Подводя итоги, можно сделать вывод, что прекращение
действия договора аренды происходит по общим правилам прекращения
гражданских обязательств, которые предусмотрены главами 26, 29
Гражданского кодекса РФ. Помимо этого, арендное обязательство
прекращается с наступлением какого-либо из обязательств, которые указаны в
гл. 34 гражданского законодательства РФ «Аренда»
33
.
Статья 620 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора
аренды по требованию арендатора. По требованию арендатора договор
аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
-арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору
либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с
условиями договора или назначением имущества;
-переданное арендатору имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при
33
Бычков А. О рисках и спорах по кредитному договору. – М.: Инфотропик Медиа, 2016.
С. 117.
55
заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны
были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или
проверки его исправности при заключении договора;
-арендодатель не производит являющийся его обязанностью
капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а
при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,
окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания
досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с
пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендатор также имеет преимущественное право на заключение
договора аренды на новый срок, о чем указано в статье 621 ГК РФ. Если иное
не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим
образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет
при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право
на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно
уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок,
указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в
разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора
могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый
срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил
договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору
потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному
договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним
договор аренды, либо только возмещения таких убытков
34
.
34
Горшкова Л.Л. Договор аренды: спорные вопросы изменения и возобновления на
неопределенный срок // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях,
56
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения
срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор
считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок
(статья 610 ГК РФ).
Естественно, при прекращении договора аренды арендатор обязан
вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил,
с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором в
соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил
его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной
платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает
причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества
договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной
сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
2.5 Проблемы правоприменения положений о договоре аренды
Несомненно, что на сегодняшний день ученые-правоведы и практики
активно занимаются усовершенствованием законодательства в целом, и
института договора аренды в частности, устраняя пробелы в законодательстве
и подстраивая его под меняющиеся в обществе нужды правоотношений. В
этом им также активно помогают и различные юридические документы –
Постановления Верховного Суда, различные информационные письма и
решения по спорам, связанным с договорами аренды. Несомненно, что
каждый спор в договоре аренды имеет свои уникальные особенности и
требует индивидуального его рассмотрения, но, обобщая судебную практику,
законодатель делает универсальнее сам закон в целом – чтобы он
соответствовал как можно большему количеству вариантов споров на
2012. - № 11 (299). -С. 41.
57
практике. Рассмотримнесколько проблем, которые в настоящее время
имеются в сфере регулирования правоотношений договора аренды
положениях законодательства.
Положения части 3 статьи 614 ГК РФ разрешают изменять размер
арендной платы не чаще одного раза в год: «Если иное не предусмотрено
договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в
сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом
могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера
арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных
видов имущества». Вероятнее всего, законодатель установил рамки по
количеству изменений арендной платы в год и соображений стабилизации
рынка аренды, а также для обеспечения некоторой финансовой безопасности
и стабильности арендаторов. Однако в данной формулировке законодателя
уже заложено противоречие.
С одной стороны, закон разрешает устанавливать договором
индивидуальные сроки по изменению арендной платы, но с другой стороны,
любые подобные изменения должны производиться не чаще одного раза в год.
Вопросы правоприменения возникают тогда, когда, например, договор аренды
был заключен с оплатой в иностранной валюте, или же с учетом ее
ежеквартальной индексации с учетом инфляции, или же когда договором
предусмотрено простое повышение арендной платы в определенном
процентном соотношении или твердой денежной сумме, например,
ежеквартально52. Приведем пример из судебной практики. Арендатор
обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании
недействительным условия договора аренды, предусматривающего
ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее
индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит
императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей
возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год
35
.
35
ВасилишинИ.И. Отдельные вопросы правового регулирования договора аренды //
58
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614
ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности
изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить
или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной
нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность
ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в
силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614
ГК РФ). Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по
следующим основаниям. Спорным условием договора арендная плата
установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть
подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны
согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее
расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате
корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии
с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а
представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах
иск удовлетворению не подлежит
36
.
В другом примере, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о
признании недействительным дополнительного соглашения к договору
аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в
сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте54. В
обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое
определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ,
согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3
статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение
размера арендной платы. Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Вестник Московского государственного лингвистического университета, 2011. – Выпуск
23 (629). -С.31.
36
Решение Арбитражного суда Тамбовской области А64-9153/2012 об удовлетворении иска
частично // Официальный сайт Рос правосудие https://rospravosudie.com/court-as-
tambovskoj-oblasti-s/judge-makarova- nataliya-yurevna-s/act-306465198/ режим доступа
свободный
59
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в
соответствии с которым в денежном обязательстве может быть
предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной
определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных
единицах. Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не
означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства
производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140
Кодекса является неосновательным. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если
иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться
по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще
одного раза в год. В рассматриваемом случае установление ставки арендной
платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте,
означает установление механизма ее исчисления. Такое определение размера
арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий
инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения
размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
В обоих примерах, на первый взгляд, имеют место быть грубые
нарушения положений части 3 статьи 614 ГК РФ, однако это не так.
Проанализировав подробнее содержание данной нормы мы пришил к выводу
о том, что ее следует толковать следующим образом. Стороны договора
аренды вправе договориться о сроках и формах изменения арендной платы в
рамках своего договора. Однако, если договор аренды был уже ранее
заключен, и в нем не было пункта о сроках и формах изменения арендной
платы, то арендодатель вправе изменять размер арендной платы не чаще, чем
раз в год.
Аналогичное же заключение следует из Постановление Пленума ВАС
РФ от 25.01.2013 N 13, где сказано, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ,
если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может
изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но
не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные
60
минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов
аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма
является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон
условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в
том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в
самом договоре аренды отсутствует
37
.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель
имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы
(статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение
может осуществляться им не чаще одного раза в год. Все же, мы считаем, что
содержание части 3 статьи 614 ГК РФ необходимо переработать таким
образом, чтобы она была более ясна и однозначна. Например, предлагаем
следующую редакцию: «Стороны вправе по своему усмотрению определить
сроки и размер изменения арендной платы. Если договором не определено
иного, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не
чаще одного раза в год».
Кроме того, по нашему мнению также пришло время пересмотреть
основные положения о предмете догорал аренды, в качестве которых сейчас
общепринято считать только непотребляемые вещи, что следует из
содержания части 1 статьи 607 ГК РФ. Развитие общественных отношений и
сам прогресс общества в целом привели к потенциально возможному
расширению предметов договора аренды, когда речь заходит об аренде
футбольных игроков, лизинга персонала крупной высококвалифицированной
фирмы, ли просто инновационного лизинга. Как и в случае с арендой
неупотребляемых вещей, в этом случае предметы арендных отношений также
не будут терять своих натуральных свойств в процессе их использования.
Например, аренда футбольного игрока другим клубом не приведет к
37
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в
постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского
кодекса Российской Федерации о договоре ренды" // "Вестник ВАС РФ", N 4, апрель, 2013.
61
ухудшению его качеств как профессионала или умалению его талантов в
сфере футбола
38
.
К необычным объектам аренды также можно причислить аренду
рабочего времени техники, аренду веб сайтов, аренду выделенных каналов
связи и пр. О необходимости пересмотра объекта и предмета арендных
отношений говорят уже давно многие ученые, например Л.Т. Кокоева писала
о том, что свойство непотребляемости вещей является относительной чертой
всех вещей, а также о том, что сдавать в аренду можно не только предметы
материального мира, но и различного рода знания и умения, которые не
подпадают под действия норм гражданского кодекса об авторских правах и
патентах
39
.
Вопросы также возникают и при попытке заключить договорные
отношения аренды «будущих вещей», то есть тех, которые к моменту
заключения договора аренды еще не были созданы. С одной стороны, в
соответствии с положениями статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в
аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также
лица, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в
аренду, из чего следует, что нельзя сдать в аренду то, на то что арендодатель
еще сам не имеет права собственности по причине отсутствия самой вещи в
натуре.
С другой же стороны, из содержания Постановления Пленума ВАС РФ
от 17.11.2011 N 73
40
в пункте 10 следует, что по смыслу названной статьи
арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя
обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование
либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в
38
Ломов А.Н. Аренда профессиональных футболистов: некотроые аспекты правового
регулирования // Вестник казанского федерального университета имени О.Е. Кутафина.
2015. № 4. С. 74-79.
39
Кокоева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал российского
права , 2004. - №7. С.56.
40
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73(ред. от 25.12.2013) "Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды" // "Вестник ВАС РФ", N 1, январь, 2012.
62
момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды,
заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом
собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является
недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том
числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды,
не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица)
арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные
нарушением договора.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье
608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи
вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо
переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора
купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество
еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям
статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному
основанию. Арбитражные суды при вынесении своих решений также
ссылаются на правомерность заключения аренды будущей вещи.
Мы все же считаем, что заключать договоры аренды в отношении
будущих вещей не является законным, поскольку нарушаются ряд
существенных требований к договору аренды, например, часть 3 статьи 607
ГК РФ требует, чтобы в договоре аренды должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в
договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не
согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается
заключенным, чего нельзя достоверно заключить в отношении будущей вещи.
Кроме того, в отношении будущей вещи, как правило еще не установлены
достоверные собственники данной вещи, поскольку отсутствует
соответствующий правоустанавливающий документ, что нарушает положения
63
статьи 608 ГК РФ, а также Арендодатель обязан предоставить арендатору
имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и
назначению имущества. Что также невозможно при отсутствии имущества в
натуре (будущей вещи). К тому же, имущество сдается в аренду вместе со
всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами
(техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), что также
отсутствует у будущей вещи в натуре.
Подводя итог параграфу, заключим, что у института аренды еще очень
много спорных вопросов и задач правоприменительной практики, которые
следует решить, но, одновременно с тем стоит указать на то, что гражданские
правоотношения постоянно развиваются, расширяются и видоизменяются. В
свою очередь, законодатель должен адаптировать и модернизировать закон
под нужды развивающихся правоотношений. В этой связи мы хотим указать
на то, что имеющиеся проблемы отнюдь не умаляют степени изученности
института аренды, а наоборот, говорят о глубине его познании, поскольку
возникающие вопросы касаются отдельных его нюансов и позволяют более
широко раскрыть суть договора аренды.