54
В ре свою очер
ؚ
едь ре согласно п. 12 Постан
ؚ
овлен
ؚ
ия ре Пленума ВАС ре РФ от 17
ре ноября 2011 г. № 73 (в р
ؚ
ед. ре Постановления Плен
ؚ
ума ре ВАС Р
ؚ
Ф ре от 25 ян
ؚ
вар
ؚ
я 2013
г. № 13) «ре Об отдельн
ؚ
ых ре вопросах пр
ؚ
актики ре применения пр
ؚ
авилре Гражданского
кодекса ре Российской Федер
ؚ
ации о ре договоре ар
ؚ
ен
ؚ
ды» «ре фактическое пользован
ؚ
ие
ре объектом ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре исключает возможн
ؚ
ость ре арендатора отказаться ре от вн
ؚ
есен
ؚ
ия
ре арендных платежей ре или тр
ؚ
ебовать ре их возвр
ؚ
ата ре на осн
ؚ
ован
ؚ
ии ре того, что ре право
собствен
ؚ
н
ؚ
ости ре на ар
ؚ
ен
ؚ
дуемое ре имущество пр
ؚ
ин
ؚ
адлежит ре не ар
ؚ
ен
ؚ
додателю, а
ре иным лицам и ре поэтому договор ре аренды является ре недействительной сделкой.
ре Соответственно, иск ре арендатора о возвр
ؚ
ате ре платежей, уплачен
ؚ
н
ؚ
ых ре за вр
ؚ
емя
ре фактического пользован
ؚ
ия ре объектом ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре по договор
ؚ
у, ре заключенному
н
ؚ
еупр
ؚ
авомочен
ؚ
н
ؚ
ым ре лицом,удовлетвор
ؚ
ен
ؚ
ию ре не подлежит»
44
.
«ре Согласно п. 5. Постан
ؚ
овлен
ؚ
ия ре Пленума ВАС ре РФ от 17.11.2011 № 73
(ре ред. от 25.12.2013) «ре Об отдельн
ؚ
ых ре вопросах пр
ؚ
актики ре применения
пр
ؚ
авилре Гражданского кодекса ре Российской Федер
ؚ
ации о ре договоре ар
ؚ
ен
ؚ
ды.» ре При
р
ؚ
ассмотр
ؚ
ен
ؚ
ии ре споров, связан
ؚ
н
ؚ
ых ре со взыскан
ؚ
ием ре платы за ре пользование
имуществом, ре переданным в ар
ؚ
ен
ؚ
ду и ре впоследствии пр
ؚ
иобр
ؚ
етен
ؚ
н
ؚ
ым
ре арендатором н
ؚ
а ре основании договор
ؚ
а ре купли-пр
ؚ
одажи, ре судам н
ؚ
еобходимо
ре руководствоваться следующим.
В ре пункте 1 статьи 454 ре ГК Р
ؚ
Ф ре договора купли ре продажи пр
ؚ
одавец(ре одна
стор
ؚ
он
ؚ
а) ре обязуется пер
ؚ
едать ре вещь (товар
ؚ
) в ре собственность покупателю (ре другой
стор
ؚ
он
ؚ
е), а ре покупатель обязуется ре принять этот ре товар и уплатить ре за н
ؚ
его
ре определенную ден
ؚ
ежн
ؚ
ую ре сумму (цен
ؚ
у).ре Главной обязан
ؚ
н
ؚ
остью ре продавца в
договор
ؚ
е ре купли-пр
ؚ
одажи ре является пер
ؚ
едача ре вещь всобствен
ؚ
н
ؚ
остьре покупателя.
Если к ре моменту заключен
ؚ
ия ре договора купли-ре продажи пр
ؚ
одаваемая ре вещь
уже ре находится во ре владении покупателя, ре то он
ؚ
а ре считается пер
ؚ
едан
ؚ
н
ؚ
ой ре ему с
этого ре момента (пун
ؚ
кт 2 ре статьи 224 ГК ре РФ). Следовательн
ؚ
о, в ре случае пр
ؚ
одажи
ре арендатору ар
ؚ
ен
ؚ
дован
ؚ
н
ؚ
ого ре имущества обязан
ؚ
н
ؚ
ость ре продавца по ре передаче вещи
44
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // СПС Консультант
Плюс
55
ре считается исполн
ؚ
ен
ؚ
н
ؚ
ой в ре момент заключен
ؚ
ия ре договора купли - ре продажи и
покупатель ре владеет ею ре на осн
ؚ
ован
ؚ
ии ре названного договор
ؚ
а. ре При этом, ре если ин
ؚ
ое
ре не пр
ؚ
едусмотр
ؚ
ен
ؚ
о ре законом или ре соглашением стор
ؚ
он
ؚ
, ре риск случайн
ؚ
ой ре гибели
вещи ре также лежит ре на покупателе с ре момента заключен
ؚ
ия ре договора купли-
ре продажи (статьи 458, 459 ре ГК Р
ؚ
Ф).
В ре связи с изложен
ؚ
н
ؚ
ым, ре поскольку ин
ؚ
ое ре не вытекает ре из закон
ؚ
а ре или
соглашен
ؚ
ия ре сторон, пр
ؚ
одавец (ре арендодатель) и покупатель (ре арендатор),
заключая ре договор купли-ре продажи, пр
ؚ
екр
ؚ
ащают ре на будущее ре время
обязательство ре по вн
ؚ
есен
ؚ
ию ре арендной платы (ре пункт 1 статьи 407 ре ГК Р
ؚ
Ф). ре При
этом ре если впоследствии ре договор купли-ре продажи будет ре признан
н
ؚ
едействительн
ؚ
ым, ре арендные отн
ؚ
ошен
ؚ
ия ре между стор
ؚ
он
ؚ
ами ре считаются н
ؚ
е
ре прекращавшимися.
Соглашен
ؚ
ие ре сторон могут ре предусматривать и др
ؚ
угой ре момент
пр
ؚ
екр
ؚ
ащен
ؚ
ия ре обязанности ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а ре по вн
ؚ
есен
ؚ
ию ре арендной платы.
ре Арендатор должен ре пользоваться ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ым ре имуществом в
соответствиисре условиями договор
ؚ
а ре аренды, или в ре соответствии с н
ؚ
азн
ؚ
ачен
ؚ
ием
ре имущества, если ре такие условия ре неопр
ؚ
еделен
ؚ
ы ре договором. (ч.1 ст.615 ре ГКРФ).
Способы ре использования имущества ре определяются в договор
ؚ
е. В ре том случае,
ре когда в договор
ؚ
е ре аренды отсутствуют ре условия, опр
ؚ
еделяющие ре особенности
пользован
ؚ
ия ре имуществом, то ре эти способы ре определяются н
ؚ
азн
ؚ
ачен
ؚ
ием ре самого
имущества. ре Например, автобус ре предназначен для ре перевозки пассажир
ؚ
ов (ре людей
), а н
ؚ
е ре грузов. Способы ре пользования ар
ؚ
ен
ؚ
дован
ؚ
н
ؚ
ым ре имущества пр
ؚ
и ре этом н
ؚ
е
ре должны н
ؚ
ар
ؚ
ушать ре нормы и пр
ؚ
авила ре использования ар
ؚ
ен
ؚ
дован
ؚ
н
ؚ
ого ре имущества,
закр
ؚ
еплен
ؚ
н
ؚ
ые ре соответствующейн
ؚ
ор
ؚ
мативн
ؚ
о-ре технической докумен
ؚ
тацией
45
.
ре Если ар
ؚ
ен
ؚ
датор ре пользуется имуществом ре не в соответствии с ре условиями
договор
ؚ
а ре аренды или ре назначением имущества, ре арендодатель имеет ре право
потр
ؚ
ебовать ре расторжения договор
ؚ
а и ре возмещения убытков.
45
Максимова А.В., Логинов Е.А. Правовая конструкция договора аренды//Вестник магистратуры. 2015. № 6-3
(45). С. 16
56
ре Помимо р
ؚ
ассмотр
ؚ
ен
ؚ
н
ؚ
ых ре выше обязан
ؚ
н
ؚ
остей, ре на ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а ре возлагаются
обязан
ؚ
н
ؚ
ости ре поддерживать имущество в ре исправном состоян
ؚ
ии, ре производить за
ре свой счет ре текущий р
ؚ
емон
ؚ
т и ре нести р
ؚ
асходы ре на содер
ؚ
жан
ؚ
ие ре имущества, если
ре иное н
ؚ
е ре установлено закон
ؚ
ом ре или договор
ؚ
ом ре аренды (ч. 2 ст. 115 ре ГК РФ).
ре При использован
ؚ
ии ре арендованного имущества ре арендатор должен
ؚ
ре проявлять ту ре же степен
ؚ
ь ре заботливости, котор
ؚ
ую ре он пр
ؚ
оявляет к ре собственному
имуществу. ре Если ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
ре пользуется имуществом ре не в соответствии с
ре условиями договор
ؚ
а ре аренды или ре назначением имущества, ре допускает его
ре ухудшение, то ре арендодатель имеет ре право потр
ؚ
ебовать ре расторжения договор
ؚ
а и
ре возмещения убытков (п. 3 ре ст. 615, ст. 619 ре ГК РФ). ре Согласно п. 2 ст. 616 ре ГК РФ
ре арендатор обязан ре нести р
ؚ
асходы ре на содер
ؚ
жание ре имущества (коммунальные
ре платежи, р
ؚ
асходы ре по поддер
ؚ
жанию ре чистоты, по ре охране и пр
ؚ
.), ре поддерживать
имущество в ре исправном состоянии, ре производить за ре свой счет ре текущий р
ؚ
емонт,
ре если иное ре не установлено ре законом или ре договором аренды.
ре Текущий ремонт - ре это исправление ре повреждений или ре естественных
ухудшений ре имущества, не ре нарушивших его ре целостности, не ре повлекших
разрушения ре или порчи ре его существенных ре частей, которые ре могут быть
ре устранены за ре счет затрат, ре пропорциональных выгодам, ре приносимым арендатору
ре этим нанятым ре имуществом. В отличие ре от текущего ре капитальный ремонт
ре означает восстановление ре целостности имущества, ре его существенных ре частей,
требующее ре значительных затрат, ре несоразмерных с доходами, ре получаемыми
арендатором ре за счет ре этого нанятого ре имущества.
Статьей 615 ре ГК РФ ре арендатору предоставлено ре право сдавать
ре арендованное имущество в ре субаренду (поднаем) и ре передавать свои ре права и
обязанности ре по договору ре аренды другому ре лицу (перенаем), ре предоставлять
арендованное ре имущество в безвозмездное ре пользование, а также ре отдавать
арендные ре права в залог и ре вносить их в ре качестве вклада в ре уставный капитал
ре хозяйственных товариществ и ре обществ или ре паевого взноса в ре производственный
кооператив, ре если иное ре не установлено ре настоящим Кодексом, ре другим законом
ре или иными ре правовыми актами. В ре указанных случаях, ре за исключением
57
ре перенайма, ответственным ре по договору ре перед арендодателем ре остается
арендатор.
ре Если иное ре не предусмотрено ре законом или ре договором аренды, ре арендатор,
надлежащим ре образом исполнявший ре свои обязанности, ре по истечении ре срока
договора ре имеет при ре прочих равных ре условиях преимущественное ре перед другими
ре лицами право ре на заключение ре договора аренды ре на новый ре срок.
Арендатор ре обязан письменно ре уведомить арендодателя о ре желании
заключить ре такой договор в ре срок, указанный в ре договоре аренды, а ре если в
договоре ре такой срок ре не указан - в ре разумный срок ре до окончания ре действия
договора (ре абз. 1 ч. 1 ст. 621 ре ГК РФ).
«ре Преимущественным правом ре обладает не ре только арендатор ре по
действующему ре договору аренды, ре но и арендатор ре по договору, ре который был
ре прекращен в течение ре года до ре заключения договора ре аренды с другим ре лицом или
ре проведения торгов ре для заключения ре такого договора, ре при условии ре письменного
уведомления ре арендодателя о желании ре заключить новый ре договор аренды»
46
ре Добросовестные арендаторы ре имеют право ре претендовать на ре заключение с
ними ре договора на ре новый срок, ре что дает ре им возможность в ре преимущественном
порядке ре перед иными ре участниками гражданского ре оборота получить в ре аренду
имущество. ре Так, в соответствии с п. 1 ре ст. 621 ГК ре РФ «если ре иное не
ре предусмотрено законом ре или договором ре аренды, арендатор, ре надлежащим
образом ре исполнявший свои ре обязанности, по ре истечении срока ре договора имеет
ре при прочих ре равных условиях ре преимущественное перед ре другими лицами ре право
на ре заключение договора ре аренды на ре новый срок. ре Арендатор обязан ре письменно
уведомить ре арендодателя о желании ре заключить такой ре договор в срок, ре указанный
в договоре ре аренды, а если в ре договоре такой ре срок не ре указан, в разумный ре срок до
ре окончания действия ре договора»
47
46
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // СПС Консультант
Плюс
47
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 29.07.2018) (с изм.
и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)//"Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410,
58
Однако ре для успешного ре осуществления своего ре преимущественного права
ре они должны ре иметь ввиду ре ряд существенных ре моментов.
Преимущественным ре правом на ре заключение договора ре аренды обладает ре не
только ре арендатор по ре действующему договору ре аренды, но и ре арендатор по
ре договору, который ре был прекращен в ре течение года ре до заключения ре договора
аренды с ре другим лицом ре или проведения ре торгов для ре заключения такого ре договора
, при ре условии письменного ре уведомления арендодателя о ре желании заключить
ре новый договор ре аренды
48
.
Преимущественное ре право появляется ре не на ре основании договора,
ре который хотя и ре дает возможность ре использования имущества, ре но при ре этом
поре своей правовой ре природе отличен ре от договора ре аренды
49
.
Закон ре может запрещать ре преимущественное право ре на получение
ре имущества в аренду. ре Так, оно ре не действует в ре рамках договора ре проката:
«правила о ре возобновлении договора ре аренды на ре неопределенный срок и о
ре преимущественном праве ре арендатора на ре возобновление договора ре аренды
(статья 621) к ре договору проката ре не применяются», ре аренды транспортного
ре средства с экипажем: «ре правила о возобновлении ре договора аренды ре на
неопределенный ре срок и о преимущественном ре праве арендатора ре на заключение
ре договора аренды ре на новый ре срок (статья 621) к ре договору аренды ре транспортного
средства с ре экипажем не ре применяются» и без: «ре правила о возобновлении
ре договора аренды ре на неопределенный ре срок и о преимущественном ре праве
арендатора ре на заключение ре договора аренды ре на новый ре срок (статья 621) к
ре договору аренды ре транспортного средства ре без экипажа ре не применяются».
ре Кроме этого, ре преимущественное право ре может исключаться ре самим
договором ре аренды или ре другим соглашением ре сторон или ре следовать из
ре выполнения сторонами ре конклюдентных действий - ре направления арендатором
48
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
49
Постановление ФАС Поволжского округа от 22.05.2013 по делу N А55-24271/2012
Электронный ресурс] : СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru;
59
ре уведомления об ре отказе от ре использования преимущественного ре права и сдачи
ре арендодателем имущества в ре аренду другому ре лицу.
Преимущественное ре право может ре ограничиваться в договоре ре аренды
требованием о ре соблюдении арендатором ре определенных условий. ре Так,
договором ре аренды может ре устанавливаться обязанность ре арендатора направить
ре уведомление о желании ре использовать свое ре преимущественное право ре за
длительный ре период до ре окончания договора (3 - 6 ре месяцев), может
ре предусматриваться срок ре согласования сторонами ре нового договора ре аренды, а
также ре обязанность арендатора ре выплатить вознаграждение ре за
осуществлениепреимущественного ре права, что ре соответствует нормам ре ст. 421 и ч.
4 ст. 454 ре ГКРФ
50
.
ре Сторонами договора ре аренды может ре быть предусмотрено, ре что для
ре осуществления преимущественного ре права не ре нужно направления ре арендатором
каких-ре то уведомлений ре арендодателю, чтобы ре облегчить процесс ре его
осуществления. В ре этой ситуации ре арендодатель должен ре будет направлять
ре извещение арендатору, ре чтобы установить, ре желает ли ре он использовать ре свое
преимущественное ре право или ре нет. Обычно, ре данные условия ре выдвигаются
компаниями, ре которые арендуют ре огромные площади ре для размещения ре своих
торговых ре сетей, отделений и ре других объектов.
ре Так как ре арендодатели имеют в ре них заинтересованность, ре они идут ре на
множество ре условий, не ре только на ре преимущественное право ре на заключение
ре договора аренды, ре но и на ре преимущественное право в ре случае отчуждения
ре объекта аренды, ре отказываются от ре размещения в нем ре образовательных
организаций, ре которые порождают ре препятствия для ре деятельностиарендаторов,
ре если она ре связана с продажей ре алкогольной продукции и ре пр.
Для ре появления преимущественного ре права договор ре аренды, которым ре оно
предусматривается ре должен быть ре действительным и заключенным. ре Так,
договором ре долгосрочной аренды ре при отсутствии ре его регистрации ре стороны все
50
Постановление ФАС Московского округа от 11.12.2013 N Ф05-15561/2013 по делу N А40-45014/13-127-
444 // [Электронный ресурс] : СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru;
60
ре равно связываются ре арендным обязательством, ре однако в данной ре ситуации
преимущественное ре право у арендатора ре не появляется.
ре Указанное связывается с ре тем, что, ре если договор ре не прошел ре регистрацию,
он ре не влечет ре тех последствий, ре которые могут ре оказать воздействие ре на права и
ре интересы иных ре лиц, которые ре не знали о ре заключениидоговора ре аренды и о
содержании ре его условий.
ре Преимущественное право ре на заключение ре нового договора ре будет
прекращено в ре случае отказа ре арендатора от ре его осуществления, а ре также при
ре досрочном отказе ре от договора ре одной из ре сторон или ре его прекращения ре на
основании ре соглашения сторон ре досрочно. Это ре связывается с тем, ре что при
ре расторжении договора ре все обязательства ре сторон, в том ре числе в отношении
ре преимущественного права, ре прекращаются на ре основании ч. 2 ст. 453 ре ГК РФ.
ре Законом не ре предусматривается сохранение ре преимущественного права ре при
расторжении ре договора, которым ре оно установлено, ре если только ре стороны
нере предусмотрели иное.
ре Следует отметить, ре что преимущественное ре право может ре возникать только
у ре добросовестных арендаторов, ре которые необходимым ре образом в течение ре всего
срока ре действия предыдущего ре договора исполняли ре свои обязательства, ре если
другое ре прямо не ре установлено договором ре аренды. Если ре арендатором в течение
ре срока договора ре аренды допускались ре нарушения своих ре обязательств, то
ре преимущественное право ре им утрачивается.
ре Нарушения обязательств ре арендатором по ре договору аренды ре могут
выражаться в ре просрочке во ре внесении арендных и ре других платежей, ре ухудшение
состояния ре помещения, неисполнение ре обязанности по ре осуществлению текущего
ре ремонта, ущемление ре прав других ре арендаторов и пр.
ре Произведенные арендатором ре нарушения арендодатель ре вправе
подтверждать ре разными доказательствами: ре требованиями о выплате
ре задолженности, перепиской с ре арендатором, где ре признается наличие
ре задолженности, актами ре сверки, вступившими в ре законную силу ре судебными
актами и ре др.
61
Договором ре аренды может ре быть предусмотрено ре прекращение
преимущественного ре права не ре только в итоге ре нарушения арендатором
ре собственных обязательств, ре но и в результате ре отрицательной оценки ре его
экономической ре деятельности со ре стороны клиентов ре или иных ре арендаторов
,которая ре выявлена посредством ре их опроса ре или анкетирования
51
.
ре Кроме этого, ре арендатору может ре быть также ре отказано в заключении
ре договора на ре новый срок, в ре случае злоупотребления ре своим преимущественным
ре правом, например ре не заключает ре договор аренды, ре победив в торгах, и ре ждет
новых ре торгов с установлением ре меньшего размера ре арендной платы, ре для перевода
ре на себя ре прав и обязанностей ре по договору ре аренды.
Арендатором ре могут быть ре представлены доказательства ре отсутствия или
ре незначительности допущенных ре нарушений договорных ре обязательств, того, ре что
все ре претензии арендодателя ре им своевременно ре учитывались и устранялись, ре все
требования ре исполнялись
52
.
Существование у ре арендатора преимущественного ре права на ре заключение
договора ре на новый ре срок не ре говорит о необходимости ре арендодателя его
ре заключать. Это ре правомочие он ре осуществляет по ре собственному усмотрению, и у
ре арендатора нет ре права требовать ре заключения договора ре аренды с ним
53
.
ре Арендатор получает ре преимущественное право ре только в ситуации ре сдачи
арендодателем ре имущества третьему ре лицу, перед ре которым арендатор ре имеет
приоритет.
ре Преимущественное перед ре иными лицами ре право арендатора ре на
возобновление ре договора защищается ре судебными органами, ре если арендатором
ре будут представлены ре документы, которые ре подтверждают желание ре арендодателя
сдать ре другому арендатору ре имущество, раньше ре находившееся у него в ре аренде по
51
Постановление АС МО от 08.05.2015 по делу N А40-145830/13 // [Электронный ресурс] : СПС
«КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru;
52
Постановление ФАС ВСО от 10.11.2008 N А19-291/08-58-Ф02-5437/08 [Электронный ресурс] : СПС
«КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru;
53
Постановление ФАС СЗО от 07.06.2012 по делу N А13-8929/2011/[Электронный ресурс] : СПС
«КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru;
62
ре договору, срок ре которого истек, ре или передачу ре данногоимущества в ре аренду иному
ре арендатору .
Итак, ре обязанность арендодателя ре по заключению с ре арендатором договора
ре аренды на ре новый срок ре предопределяется передачей ре спорного имущества в
ре аренду третьему ре лицу. До ре наступления данного ре обстоятельства требования
ре общества о продлении ре срока аренды ре не имеют ре обязательногохарактера и ре не
подлежат ре защите судебными ре органами
54
.
Вместе с ре этим арендодатель ре имеет право ре не сдавать ре имущество в аренду,
а ре осуществлять его ре использование самостоятельно, ре он вправе ре передать его в
ре безвозмездное пользование, ре внести как ре вклад в уставный ре капитал
хозяйственного ре общества или ре распорядиться другим ре образом. В данных
ре ситуациях арендатор ре не имеет ре права требовать ре передачи ему ре имущества, так
ре как оснований ре для осуществления ре преимущественного права ре не появляется.
ре Арендаторы также ре не смогут ре добиваться перевода ре на себя ре прав и
обязанностей в ре ситуации, если ре арендодателем имущество ре передано по
ре предварительному договору, ре по которому ре основной договор ре аренды будет ре им
заключен в ре последующем. Предметом ре предварительного договора ре будет
являться ре обязательство сторон ре по заключению ре будущего договора, а ре не
обязательства ре по передаче ре имущества.
Намерение ре заключить основной ре договор может ре предполагать только
ре осуществление предварительных ре действий к заключению ре договора, но ре не
удостоверять ре сам факт ре его заключения, ре поскольку в этой ре ситуации
преимущественное ре право у арендатора ре не появляется и ре он не ре имеет права
ре требовать перевода ре на него ре обязательств по ре предварительному договору ре аренды
55
.
Сторонами ре договора аренды ре может быть ре расширена сфера ре действия
преимущественного ре права арендатора, и ре включены в нее и ре другие гражданско-
54
Постановление ФАС ВВО от 05.08.2014 по делу N А39-5086/2013 // [Электронный ресурс] : СПС
«КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru;
55
Постановление ФАС МО от 28.08.2013 по делу N А41-51425/12// [Электронный ресурс] : СПС
«КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru;
63
ре правовые договоры, ре однако при ре его нарушении в ре данных случаях ре арендатор не
ре будет иметь ре права ставить ре вопрос о переводе ре на него ре прав и обязанностей, ре так
как ре законом подобной ре возможности не ре предусматривается. Арендатор ре будет
иметь ре право только ре требовать возмещения ре убытков, которые ре вызваны
нарушением ре преимущественного права, ре взыскания неустойки, ре если она
ре предусмотрена договором.
ре При рассмотрении ре иска о переводе ре обязательств по ре договору аренды
ре арендодатель имеет ре право его ре расторгнуть или ре изменить условия в ре невыгодную
для ре арендатора сторону. В ре этой ситуации ре арендатору необходимо ре увеличить
исковые ре требования и требовать ре признания данных ре изменений
недействительными ре со ссылкой ре на ст. 10 ре ГК РФ, ре или на ре стадии подачи ре иска
ходатайствовать о ре принятии обеспечительных ре мер состоящих в ре запрете
сторонам ре договора аренды ре вносить в него ре изменения.
Таким ре образом, арендодатель в ре любом случае ре может отказать
ре арендатору в заключении ре договора на ре новый срок, ре неся при ре этом риск
ре возникновения последствий ре такого отказа.
ре Последствием отказа ре арендодателя заключить ре договор аренды ре на новый
ре срок является ре обязанность возместить ре арендатору убытки, ре возникшие в связи с
ре таким отказом. ре Но требовать ре возмещения убытков, ре причиненных отказом
ре арендодателя от ре возобновления договора, ре арендатор может ре только в случае
ре если арендодатель ре заключит новый ре договор аренды в ре течение года ре со дня
ре истечения срока ре действия предыдущего ре договора аренды.
ре Однако преимущественное ре право арендатора ре на заключение ре договора
аренды ре на новый ре срок может ре быть реализовано ре им только в ре случае передачи
ре арендодателем спорного ре имущества третьему ре лицу в аренду (п.
35ре Информационного письма ре Президиума ВАС № 66 ре от 11.01.2002 г.)
56
.
«Арендатор ре обратился в арбитражный ре суд с иском к ре арендодателю о
переводе ре на себя ре прав и обязанностей ре по договору ре аренды нежилого ре помещения
56
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров,
связанных с арендой"//"Вестник ВАС РФ", N 3, 2002,