34
арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим
лицом
37
. Такой подход не вполне соответствует требованиям
законодательства, поскольку, как было указано выше, для реализации
последствий нарушения преимущественного права необходим состоявшийся
юридический факт, то есть договор аренды должен быть заключен с иным
лицом.
Учитывая диспозитивность п. 1 ст. 621 ГК РФ, стороны могут согласо-
вать условие об ограничении или об отсутствии преимущественного права
арендатора. Это позволит арендодателю беспрепятственно заключить
договор с третьими лицами.
Если срок договора аренды истек, а арендатор не уведомил
арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, то
он вправе продолжать использовать арендованное имущество при отсутствии
возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор считается
возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК
РФ).
При этом следует отметить, что норма п. 2 ст. 621 ГК РФ
сформулирована как императивная, то есть не допускающая ее изменения по
соглашению сторон. В связи с этим в судебной практике вопрос о
возможности такого изменения решается неоднозначно. Так, возникают
разногласия при разрешении споров, связанных с включением в текст
договора запрета на его возобновление, а также условия о его продлении на
определенный срок.
Одни суды исходят из того, что п. 2 ст. 621 ГК РФ не является обяза-
тельным, следовательно, договором аренды может быть предусмотрен запрет
на возобновление договора на неопределенный срок, либо его возобновление
по истечении срока действия на определенный срок. Так, например, в поста-
новлении ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2013 по делу № А56-
37
Письмо ВАС РФ от 10.09.1993 № С-13/ОП-276 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях
по судебно-арбитражной практике» //Вестник ВАС РФ1993. № 11.
35
40453/2012 содержится вывод о том, что «не подлежит применению преду-
смотренное пунктом 2 статьи 621 ГК РФ правило о действии договоров в те-
чение неопределенного срока, поскольку сторонами был предусмотрен иной
порядок, а именно продление договоров на 1 месяц»
38
.
Другие суды занимают противоположную позицию, приходя к выводу,
что положения п. 2 ст. 621 ГК РФ не подлежат изменению. К примеру, в По-
становлении ФАС Северо-Кавказского округа от 19.11.2009 по делу № А32-
1167/2009 указано, что «несостоятелен довод предпринимателя о том, что в
соответствии с п. 7.2 договора аренды он считается возобновленным на тех
же условиях и на тот же срок, то есть на 11 месяцев. Данный довод противо-
речит п. 2 ст. 621 ГК РФ, который указывает на возобновление договора
аренды на неопределенный срок без учета условий договора относительно
срока его действия...»
39
.
Исходя из общего принципа свободы договора, согласование
сторонами условия о его пролонгации на определенный срок не
противоречит смыслу гражданского законодательства и может применяться.
В подтверждение сказанного можно привести новый подход в понимании
императивности и диспозитивности, сформулированный в Постановлении
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014
№ 16 «О свободе договора и ее пределах»
40
. В п. 3 указанного Постановления
установлено, что при отсутствии в норме, регулирующей права и
обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она
является императивной, если исходя из целей законодательного
регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых
законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц,
публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса
интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа
38
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2013 по делу № А56-40453/2012 [Электронный
ресурс]. Доступ из справ, - правовой системы «Консультант Плюс».
39
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.11.2009 по делу № А32-1167/2009 [Электронный
ресурс]. Доступ из справ,- правовой системы «Консультант Плюс».
40
Вестник ВАС РФ. 2014. № 5. С. 85-91.
36
законодательного регулирования данного вида договора.
Таким образом, по мысли ВАС РФ, квалификация нормы как импера-
тивной или диспозитивной зависит от ряда вышеперечисленных факторов и
от конкретной ситуации, а не от наличия или отсутствия оговорки «если до-
говором не предусмотрено иное». В то же время для преодоления указанных
разногласий в подходах судов к разрешению данного вопроса следует внести
изменения в норму, предусмотренную п. 2 ст. 621 ГК РФ, сформулировав ее
следующим образом: «Если иное не предусмотрено законом или соглашени-
ем сторон, в случаях, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом
после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арен-
додателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопре-
деленный срок».
Заключение договоров аренды возможно как в устной, так и в письмен-
ной форме. При этом, исходя из требований п. 1 ст. 609 ГК РФ, устная форма
допустима лишь для договоров, сторонами которого являются граждане, а
срок аренды не превышает один год. В то же время для некоторых видов
аренды законом регламентирована обязательная письменная форма вне зави-
симости от субъектного состава и срока договора (например, прокат — ст.
626 ГК, аренда транспортных средств — ст. 633 и 643 ГК, аренда зданий или
сооружений - ст. 651 ГК, аренда предприятий - ст. 658 ГК).
Несоблюдение установленной законом простой письменной формы
влечет недействительность договора аренды только тогда, когда это правовое
последствие прямо указано в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК). Приме-
ром этому служат соответствующие нормы об аренде зданий или
сооружений (ст. 651 ГК) и аренде предприятий (ст. 658 ГК). В остальных
случаях применяется общее правовое последствие несоблюдения простой
письменной формы сделки, содержащееся в п. 1 ст. 162 ГК РФ - стороны
лишаются права в случае спора ссылаться на свидетельские показания в
подтверждение договора и его условий. Специальные требования к форме
установлены для договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий -
37
такие договоры должны заключаться путем составления единого документа,
подписанного сторонами (ст. 651 и 658 ГК).
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого иму-
щества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено за-
коном. «Иное» предусмотрено, в частности, в ст. 651 ГК, устанавливающей,
что договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться только
тогда, когда срок их действия составляет не менее одного года. При этом до-
говор аренды, заключенный на неопределенный срок или возобновленный на
неопределенный срок, не требует государственной регистрации
41
.
Государственная регистрация договора аренды осуществляется в соот-
ветствии с законом «О государственной регистрации недвижимости»
42
. В со-
ответствии со ст. 51 данного закона государственная регистрация аренды не-
движимого имущества проводится посредством государственной
регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. При этом
заявление о государственной регистрации такого договора может подать как
арендодатель, так и арендатор.
Что касается правовых последствий отсутствия государственной реги-
страции договора аренды, то с одной стороны, такой договор не может быть
признан незаключенным, с другой, - лицо, которому вещь передана во владе-
ние по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не
зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохра-
нение при изменении собственника
43
.
Постановлением Пленума ВАС РФ № 98
44
разъяснено, что отсутствие
41
Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров,
связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» //Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
42
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 01.07.2018) «О государственной регистрации
недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29. Ст. 4344.
43
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам,
связанным с признанием договоров незаключенными» // Вестник ВАС РФ. 2014. № 4.
44
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 98 «О внесении дополнения в постановление Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Официальный сайт
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации [Электронный ресурс] Банк судебных актов и
документов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. URL: http: arbitr.ru (дата обращения
29.11.2019).
38
государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой
регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных
связей между контрагентами по этому соглашению. Такой незарегистриро-
ванный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате
и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если контр-
агенты согласовали его существенные и иные условия, была соблюдена фор-
ма договора, собственник осуществил передачу имущества в пользование, а
другое лицо при его приемке не сделало каких-либо замечаний, договор ис-
полнялся сторонами.
В то же время права арендатора, который пользуется имуществом по
незарегистрированному договору аренды, не могут быть противопоставлены
третьим лицам. В частности:
- отсутствует преимущественное право на заключение договора на
новый срок;
- не действует положение о сохранении договора в силе при переходе
права собственности на переданное в аренду имущество к другому лицу.
В соответствии с п. 6 анализируемого постановления Пленума ВАС
РФ, любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о
прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре
аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Вывод по главе 1.
1. Таким образом, на наш взгляд, основная идея, заложенная в
законодательном регулировании отношений аренды, заключается в
следующем: если стороны договора аренды не заявляют о своем желании
прекратить договорные отношения в связи с истечением, установленного в
договоре срока или изменить условия аренды, использования имущества
должно осуществляться дальше на тех же условиях и без необходимости
переоформления отношений. Это значительно упрощает задачу сторонам
39
такого договора и не создает угрозы возникновения временного пробела,
когда действие старого договора закончилось, а новый еще не заключен, что
в случае аренды земли особенно важно.
Основная обязанность арендодателя по договору аренды —
предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем
условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всем его
принадлежностями и документами. Имущество, сданное в аренду, должно
быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его
отсутствии — в разумный срок. При невыполнении этой обязанности
арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное
имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные
вследствие несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же
арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к
исполнению договора аренды, он может поступить другим образом: заявить
требования о расторжении договора и о возмещении ущерба.
Инновации в договоре аренды:
1) необходимо ст. 657 Гражданского кодекса РФ внести изменения по
поводу солидарной ответственности арендодателя и арендатора;
2) указать в ст. 656 Гражданского кодекса РФ, что в случаи перевода
долгов по коммунальным платежам на арендатора, то это существенное
условие такого договора.
Подводя итоги можно сказать, что необходимо совершенствовать
положения действующего законодательства Российской Федерации, которые
касаются регулирования правовых отношений в рамках договора аренды.
2. Сохранение силы договора возможно и при перемене арендатора,
если такая перемена произошла вследствие смерти гражданина, арендующего
недвижимое имущество, и вступления его наследника в договор на
оставшийся срок. Данное правило является диспозитивным и может быть
изменено законом или соглашением сторон. В случае, когда законом или
соглашением не предусмотрено иное, арендодатель вправе отказать такому
40
наследнику во вступлении в договор лишь тогда, когда заключение договора
явилось следствием обладания арендатором определенными личными
качествами. К примеру, если арендатором нежилого помещения в здании
художественной студии являлся скульптор (художник, хореограф), который в
качестве арендной платы вел в студии учебные занятия, которые не в
состоянии проводить его наследник.
3. В соответствии с п. 6 анализируемого постановления Пленума ВАС
РФ, любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о
прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре
аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
41
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СУБЪЕКТНОГО СОСТАВА
РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ И
ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЕЕ РЕАЛИЗАЦИИ
2.1 Субъектный состав договора аренды лесного участка
В последнее время в средствах массовой информации часто появля-
ются заметки о том, что та или иная зарубежная компания получила по
договору аренды лесной участок, как правило, на максимальный срок — 49
лет, а затем произвела вырубку леса и не уплатила арендный платеж.
Согласно действующему законодательству, в Российской Федерации
субъектами договора аренды лесного участка являются стороны,
именующиеся арендодатель и арендатор.
Регулируются данные правоотношения гражданским, земельным и
лесным законодательством, а именно гл. 34 Гражданского кодекса РФ
45
, гл. 4
Земельного кодекса
46
и гл. 6 Лесного кодекса РФ
47
.
Важно учесть, что законы субъектов РФ, а также подзаконные нор-
мативные правовые акты как федерального, так и регионального уровня не
могут предусматривать правила, ограничивающие применение гражданского
законодательства, а также ЗК РФ к отношениям по предоставлению
гражданам и юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности. Законы субъектов РФ, а
также подзаконные нормативные правовые акты как федерального, так и
регионального уровня не должны учитываться при решении вопроса о
применении к названным отношениям гражданского законодательства, а
также ЗК РФ. Таким образом, гражданское и земельное законодательство
применяются к отношениям по предоставлению гражданам и юридическим
лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или
45
Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Справочно-
правовая система «Консультант Плюс».
46
Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Справочно-
правовая система «Консультант Плюс».
47
Лесной кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 04.12.2006 № 200-ФЗ // Справочно-правовая
система «Консультант Плюс».
42
муниципальной собственности только в субсидиарном порядке и в строгом
соответствии с положениями ЛК РФ и федеральных законов.
Исходя из ст. 71 ЛК РФ арендодателями лесного участка могут вы-
ступать: Российская Федерация, субъект Российской Федерации или му-
ниципальное образование. Согласно этой же статье арендаторами могут быть
граждане РФ и юридические лица. Законодатель не предусмотрел запрета на
заключение договора аренды с иностранными гражданами, лицами без
гражданства и иностранными юридическими лицами, тем самым последние
могут быть субъектами договора в качестве арендаторов.
Одним из приоритетных направлений государственной политики
является создание инвестиционных проектов в области освоения лесов. Как
показывает практика, данный подход не оправдывает в полной мере тех
ожиданий в модернизации лесопромышленного производства, которые с ним
связывались изначально.
В настоящее время можно наблюдать некоторый дисбаланс: госу-
дарство предоставляет лицам, реализующим инвестиционные проекты в
области освоения лесов, ряд преференций. К ним, в частности, относится и
заключение договоров аренды лесных участков без проведения аукционов, а
также двукратное снижение размера ставок платы за использование лесов на
срок окупаемости проектов. В свою очередь, государство получает
следующее: арендаторы фактически не занимаются восстановлением лесов,
именуя это «воспроизводством путем содействия естественному
возобновлению», цинично вырубают транспортно доступные леса вдоль уже
имеющихся путей сообщения, а под созданием лесной инфраструктуры
зачастую подразумевается обычное грейдирование грунтовок, невыполнение
договорных обязательств в части выплаты арендной платы. Поэтому сейчас,
чтобы остановить безжалостное истребление лесов арендаторами,
необходимо совершенствовать действующее законодательство.
Дискуссионным является вопрос, стоит ли давать право иностранным
физическим и юридическим лицам, а также лицам без гражданства быть
43
стороной договора аренды лесного участка. Есть множество примеров
неисполнения взятых на себя обязательств арендаторами в лице иностранных
юридических лиц. Так, в феврале 2018 года китайская компания
«Международная Инвестиционная Компания Цзинье» заключила с
департаментом лесного хозяйства Томской области договор аренды лесного
участка площадью 137 тыс. га на 49 лет. Согласно заключенному договору
компания должна была уплатить арендную плату в размере 1,26 млрд.
рублей.
После того как у средств массовой информации данный договор вызвал
множество вопросов, на него обратили внимание Томская межрайонная
природоохранная прокуратура и Федеральная налоговая служба, которые
провели контрольно-надзорные мероприятия, установив, что «МИК Цзинье»
нарушила договорные обязательства в части неуплаты арендной платы и
налогов. В адрес данной компании департаментом лесного хозяйства были
направлены претензионные письма с предупреждением об ответственности.
В рамках межведомственного сотрудничества Томской межрайонной
природоохранной прокуратурой в Ленинский районный суд было передано к
производству исковое заявление о взыскании задолженности по арендной
плате и неустойке с китайского арендатора. В случае не устранения
нарушений в 2019 году сотрудничество с китайским арендатором будет
прервано. В текущем году по подобным основаниям в суд также были
переданы иски в отношении четверых арендаторов
48
.
Не можем не согласиться с Г. А. Прешкиным, который считает, что
вопрос оптимального использования природного потенциала лесов не может
быть решен без современной нормативной базы, она в комплексе дает
возможность объективно оценивать ресурсный потенциал насаждений на
участках и интерпретировать динамику его изменения в управлении
48
«Московский комсомолец». URL: https://tomsk.mk.ru/social/2018/12/24/ kitaycy-v-tomske-ne-rasstrelyali-i-na-
tom-spasibo.html.