24
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации» от 23.11.2012 г. № 261–ФЗ (в ред. от 29.07.2017 г.), который
был принят для формирования экономико-правовых и организационных
основ мотивирования энергосбережения и роста энергоэффективности
[32].
Помимо вышеуказанных законов, в сфере регламентирования ЖКХ в
РФ работает несколько подзаконных актов. Например, главным
отраслевым актом становится «Правила предоставления коммунальных
услуг гражданам», которые утверждены Постановлением Правительства
РФ от 23.05.2006 г. № 307 и приняты для того, чтобы исполнить статью
157 ЖК РФ, а также защитить права потребителей коммунальных услуг.
Данные правила регламентируют правоотношения между исполнителями и
потребителями коммунальных услуг, прописывают их должностные
обязанности, ответственность, а также механизм мониторинга качества
представления коммунальных услуг, механизм установления величины
платы за ЖКУ с применением приборов учета, а также при их отсутствии,
механизм перерасчета величины оплаты за некоторые виды ЖКУ в период,
когда граждане отсутствовали в занимаемом жилом помещении и
механизм изменения величины оплаты за ЖКУ при представлении услуг
ненадлежащего качества или с перерывами, которые превышают
установленную продолжительность.
Также можно выделить «Правила и нормы технической
эксплуатации жилфонда», которые утверждены Постановлением Госстроя
РФ от 27.09.2003 г., определяющие эксплуатацию, капремонт и
реконструкцию объектов ЖКХ, обеспечение сохранности и содержание
жилфонда, техническую инвентаризацию и являющиеся обязательными
для выполнения органами исполнительной власти субъектов РФ, органами
госконтроля и надзора, органами муниципального самоуправления.
Правила устанавливают виды жилфонда, требования к его
25
техэксплуатации, текущему и капремонту, содержанию придомовой
территории. Требования Правил предназначены для исполнения
предприятиями, которые осуществляют техобслуживание и содержание
жилфонда.
Имеются также нормы, которые предназначены для выполнения
населением-пользователем жилфонда. Это «Правила пользования жилыми
помещениями», которые прописывают механизм использования жилых
помещений государственного и муниципального жилфондов, а также
принадлежащих населению на праве собственности жилых помещений в
многоквартирном доме (жилое помещение) и определяют ответственность
за их невыполнение [30].
Рассмотрев законодательную основу функционирования сферы ЖКХ
всю нормативно–правовую базу можно подразделить на несколько блоков:
1) Нормативно–правовые акты в области бухгалтерского и
налогового учёта, учёта средств целевого финансирования: например,
Информационное письмо Федеральной службы по тарифам «О расходах на
техническое обслуживание внутридомового газового оборудования» от 23
июня 2005 г. № СН–3765/9; Методика установления потребности в
топливе, электроэнергии и воде при производстве и передаче теплоэнергии
и теплоносителей в системах коммунального теплоснабжения; Приказ
Госкомитета РФ по строительству и ЖКХ «Об утверждении типовой
инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем
коммунального теплоснабжения» от 13.12.2000 г. № 285 и др.;
2) Нормативно–правовые акты в области нормирования расходов
предприятий ЖКХ: например, Информационное письмо Федеральной
службы по тарифам «О расходах на техническое обслуживание
внутридомового газового оборудования» от 23 июня 2005 г. N СН–3765/9;
Методика установления потребности в топливе, электроэнергии и воде при
производстве и передаче теплоэнергии и теплоносителей в системах
26
коммунального теплоснабжения, утвержденная зампредседателя Госстроя
РФ 12 августа 2003 года и др.;
3) Нормативно–правовые акты в области нормативов потребления
ЖКУ: например, Информационное письмо Федеральной службы по
тарифам «О расходах на техническое обслуживание внутридомового
газового оборудования» от 23 июня 2005 г. N СН–3765/9; Постановление
Правительства Российской Федерации «О мерах по ликвидации системы
перекрестного субсидирования потребителей услуг по водоснабжению,
водоотведению, теплоснабжению, а также уничтожению, утилизации и
захоронению твердых бытовых отходов» от 21 августа 2001 г. № 609 и др.;
4) Нормативно–правовые акты в области тарифов предприятий
ЖКХ, к примеру: Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов
организаций коммунального комплекса» от 30.12.2004 г.; Письмо
министерства промышленности и энергетики Российской Федерации «О
применении Постановлений Правительства РФ от 30.07.2004 № 392» от
30.08.2004 № 444 от 17 сентября 2004 г. № 10–680 и др.;
5) Нормативно–правовые акты в области классификации работ и
услуг в ЖКК: например, Информационное письмо Федеральной службы по
тарифам «О расходах на техническое обслуживание внутридомового
газового оборудования» от 23 июня 2005 г. N СН–3765/9 и др.;
6) Нормативно–правовые акты в области правил пользования
жилфондом и предоставления ЖКУ: например, Постановление
Правительства Российской Федерации «Об утверждении типового
договора социального найма жилого помещения» от 21.05.2005 г. № 315;
Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил пользования
жилыми помещениями от 21.01.2006 № 25 и др.;
7) Нормативно–правовые акты в сфере представления субсидий на
выплату аренды жилья и коммунальных услуг: к примеру, Постановление
Правительства РФ «Об утверждении правил представления субсидий на
28
коммунального хозяйства муниципальных образований. Сущность данной
проблемы состоит в недостатке жилья, которое бы соответствовало
требованиям нормативов и требованиям потребителей, для существенной
части населения.
Жилищные проблемы можно выразить следующими признаками:
‒ количественный признак – имеется дефицит жилых помещений;
‒ структурный признак – структура жилфонда не соответствует
демографической структуре семьи;
‒ качественный признак – имеющееся жилье не соответствует
требованиям потребителей по качеству;
‒ эксплуатационный признак – имеющееся жилье не соответствует
техническому содержанию жилфонда.
Средняя жилобеспеченность в России составляет не больше 18 м
2
общей (или полезной) площади жилья на 1-го жителя. Следует отметить,
что некоторые семьи обладают менее 9 м
2
на 1-го человека, как правило,
это наблюдается в коммунальных квартирах. Практика развитых стран
указывает на то, что для эффективного разрешения жилищных проблем
следует увеличить средний уровень жилобеспеченности в 2,5 раза.
Структура жилфонда в большинстве муниципальных образованиях
России не сопоставима с демографической структурой населения, что
значительно осложняет жилищные условия людей. О недостаточных
темпах разрешения жилищных проблем говорит неисполнение
госпрограмм в области обеспечения жильем конкретных категорий
населения (военнослужащих, вынужденных переселенцев и пр.). большая
часть семей проживает в коммуналках и общежитиях.
Значительным моментом в данной проблеме становится
несоответствие имеющегося жилфонда требованиям потребителей,
которые предъявляются к жилплощади, что выражается в: неудобной
планировке, недостаточном уровне производства, влагостойкости,
29
звукоизоляции и других параметрах жилфонда.
Отсутствие современных видов благоустройства и имеющиеся
конструктивные недостатки жилплощади приводят к высокому
потреблению энергии и воды. Например, с точки зрения использования
энергии жилфонд становится очень неэффективным. Это в большинстве
случаев связано с тем, что в имеющемся жилфонде РФ большой удельный
вес (в некоторых регионах страны до 75 %) занимают дома из сборного
железобетона, которые имеют большие потери тепла, которые к тому же
еще на 25 % больше проектных в результате невысокого качества
процессов строительства и эксплуатации. Самые большие потери тепла в
зданиях осуществляются через наружные стеновые ограждения (45 % для
пятиэтажных и 50 % для девятиэтажных домов) и окна (35 и 37 %
соответственно), что является особо актуальным на севере России. В итоге
показатели удельного потребления тепла в таких домах в 3 р. Больше
аналогичных показателей в странах Европы и Америки с одинаковыми
климатическими условиями.
Наконец, неисполнение требований в части содержания и
современного ремонта жилфонда приводит к тому, что ухудшается
техническое состояние жилых помещений и нарастает их «недоремонт».
Следует указать, что качество жилой среды значительно связано с
уровнем содержания и техобслуживания жилья и придомовой территории.
В данной области также можно отметить нерешенные вопросы, которые
связаны с: несвоевременным проведением капремонта и текущего ремонта,
низким уровнем обслуживания жилищно-коммунальной инфраструктуры,
неудовлетворительным санитарным содержанием лестничных пролетов и
придомовой территории и т.д.
Используемый на протяжении долгого времени административный
способ управления жилфондом, отсутствие экономического интереса
строительно-ремонтных и эксплуатационных предприятий в итогах своей
30
работы и отчуждение населения от собственности привели к тому, что
возникли отрицательные последствия и деформация в жилсфере.
Наблюдается сокращение качества жилфонда и ухудшение условий его
использования. Население было поставлено в очень пассивную позицию, т.
к. жители не обладали реальными рычагами влияния на строительно-
ремонтные и эксплуатационные предприятия.
Главными причинами осложнения жилищных проблем становятся
отсутствие фактического собственника и результативного управления
жилфондом в современных реалиях, а также бесхозяйственное отношение
к жилфонду.
Итак, жилищные проблемы стали очень многогранными,
требующими существенных усилий по их разрешению. Главными
направлениями разрешения жилищных проблем:
‒ поиск и привлечение централизованных и децентрализованных
источников финансирования строительства, капремонта и реконструкции
жилфонда (выполнение госпрограмм в сфере формирования фондов
строительства, осуществления реконструкции и ремонта жилфонда,
привлечения источников инвесторов, компаний, физических лиц
посредством строительства элитного и массового коммерческого жилья,
возведения жилых домов на паевых началах, сосредоточения денежных
средств в определенных фондах и проектах);
‒ увеличение доступности жилья для населения (формирование
благоприятных обстоятельств для того, чтобы развивать рынок жилья и
жилищные услуги по эксплуатации жилфонда, предоставление реальной
помощи людям в покупке жилфонда на первичном и вторичном рынках в
различных формах, мотивирование развития системы кредитования жилья,
в т. ч. ипотека, применение муниципальных жилищных займов);
‒ улучшение обеспеченности жильем социально незащищенные
слои населения (путем разработки результативных систем по проведению
31
целевой поддержки социально незащищенных слоев населения, усиления
адресности госпомощи, предоставления муниципального жилья на
бесплатной основе);
‒ улучшение градостроительных, архитектурно–планировочных и
экологических подходов к созданию благоприятной среды проживания
(путем развития качественной малоэтажно-смешанной застройки, перехода
от типовых к индивидуальным проектам, развития комплексной
застройки);
‒ усиление качества эксплуатации жилфонда (за счет существенного
улучшения содержания и ремонта жилфонда, экономии энергоресурсов,
стимулирования сокращения расходов и увеличения качества ЖКУ,
развития системы самоорганизации населения).
Как видно из богатого зарубежного опыта, самыми перспективными
и массовыми направлениями разрешения жилищных проблем становится
кредитование населения и, в первую очередь, предоставление ипотечного
кредитования, под которым подразумевается выдача кредитов на
длительный период времени под залог недвижимости.
Основываясь на опыте развитых стран, где жилищные проблемы
почти разрешены, можно установить ряд характерных черт работы
жилищной сферы:
‒ значительная часть жилфонда находится в частной или
коллективной собственности, а городской жилфонд имеет всего лишь
несущественную долю (от 10 до 15 %);
‒ значительная доля людей – это собственники жилья, где они
живут, а прочие снимают жилье в частном или муниципальном жилом
фонде;
‒ собственники жилых помещений оплачивают все затраты на их
содержание, ремонт и восстановление и оплачивают страховые взносы и
налоги на недвижимое имущество;
32
‒ оплата аренды в частном фонде покрывает все расходы
собственников жилья и прибыль владельца дома, а в муниципальном
фонде – расходы муниципального образования (без прибыли);
‒ ставка за аренду жилья всех форм собственности в большинстве
городов России регламентируются муниципальными образованиями
посредством косвенных экономических рычагов;
‒ субсидии на содержание жилфонда предоставляют только для
некоторой части нанимателей, которые имеют низкий душевой доход;
‒ работы по содержанию, проведению ремонта, реконструкционных
работ и строительству жилфонда устанавливаются собственниками при
учете действующих нормативов и правил, которые были приняты в
конкретном муниципальном образовании на договорных началах;
интересы собственников могут представлять компании по управлению
жилфондом;
‒ покупка жилфонда во многих случаях производится за счет
кредитных ресурсов, предоставляемых на долговременной основе (10–25
лет); применяются различные формы кредитов, в т. ч. ипотека под залог
недвижимости;
‒ доходность многих людей дает возможность полностью платить за
аренду жилья или содержать его как собственнику, вносить
первоначальные взносы на строительство и платить определенные
проценты;
‒ процессы строительства и сдача в аренду жилфонда становятся
прибыльными, а в связи с этим привлекательными для частных капиталов.
Для того чтобы реализовать вышеприведенную систему
формирования ЖКХ в муниципальных образованиях должны выполнять
определенные условия, а именно:
‒ должен быть развитый рынок жилья и подрядных работ;
‒ должен обеспечиваться очень высокий уровень жизни для многих
33
людей;
‒ должен наблюдаться устойчивый и надежный механизм
капвложения, долгосрочного кредитования и страхования;
‒ должна иметься развитая законодательная основа рыночного
механизма;
‒ должна обеспечиваться социально-политическая и экономическая
стабильность.
Однако, данные условия сегодня пока не выполняются в
большинстве своем и находятся на этапе создания, и в связи с этим
быстрый переход к предлагаемой системе пока нереален. Однако, это не
означает, что разрешение жилищных проблем следует отодвинуть на
длительный срок. Развитие жилищного строительства и рост уровня
содержания жилфонда можно осуществлять и сегодня при благоприятных
условиях и тенденциях в развитии макроэкономического положения в
России.
Выводы по первой главе
Муниципальное жилищно-коммунальное хозяйство является
производственно-хозяйственным многопрофильным и
многофункциональным комплексом, выполняющим разные виды работ и
услуг для того, чтобы обеспечить нужды и потребности населения,
которые бы соответствовали нормальному уровню жизни в определенном
муниципальном образовании.
Эффективное функционирование муниципального жилищно-
коммунального хозяйства может быть обеспечено только за счет
применения рационального организационно-экономического механизма,
основанного на принципах разделения труда, мотивации, системного
подхода.
34
На сегодняшний день законодательство Российской Федерации в
значительной мере охватывате вопросы нормативно-правового
регулирования сферы ЖКХ: существуют акты как в области
бухгалтерского и налогового учета предприятия отрасли ЖКХ, в области
нормирования расходов, формирования тарифов, правил пользования
жилфондом и дргуие.
В сфере ЖКХ на данный момент наиболее актуальными проблемами
являются дефицит жилищного фонда, несоответствие структуры жилфонда
демографической структуре семьи, несоответствие жилья требованиям по
качеству, а также административные методы управления жилфондом, что
провело к снижению его качества и условий использования.
.