52
Ранее в жилом фонде значительную часть занимал фонд ведомственного
жилья. В последнее время в системе произошли некоторые изменения по
причине перемещения жилого фонда в муниципальную собственность, на
данный момент в ведении ЖКХ находится приблизительно 95% жилья.
Ежегодно увеличиваются расходы ан эксплуатацию жилья, которое
построено более 50 лет назад. Кроме этого, существует проблема, связанная с
деревянными перекрытиями в этих домах, срок службы которых составляет 25-
30 лет (28,4%0 , согласно СНиП. Проживание в таких домах становится
опасным, поскольку в некоторых помещениях начинают обваливаться потолки.
Муниципалитет должен расселить жильцов таких домов в другие помещения и
поставить дома на серьезный капитальный ремонт. Однако, ввиду отсутствия
средств, пока данная проблема не может быть решена.
Если рассматривать данное жилье с точки зрения энергосбережения,
такие дома (70-80-х гг.) недостаточно эффективно могут удерживать тепло, что
приводит к дополнительным затратам на отопительные мероприятия. В
настоящее время СНиП предусматривает при возведении домов толщину стен
более 1,3 м. Главным здесь является введение в эксплуатацию новых «теплых»
материалов при строительстве домов, к примеру, пенозолбетона. Кроме этого, в
домах отсутствуют средства регулирования и учета по расходу воды, энергии,
газа и т.д.. В итоге, у населения нет стимула к экономии данных ресурсов.
Оценивая сильные и слабые стороны услуги можно сказать, что она
безусловно актуальна в жилищно-коммунальном хозяйстве, как и во всем
коммунальном комплексе страны. Остается часть нерешенных коренных
проблем, связанных с системой реконструкции, модернизации и развитием
отрасли. Но, несмотря на это, жилищно-коммунальный комплекс Свердловской
области переживает в настоящее время стадию реформирования, и сектор
движения вперед изменить уже невозможно.
Сильные стороны управляющих компаний г. Подольск:
более выгодные для собственников условия договора управления;
более низкая тарифная ставка за управление жилым фондом;
53
применение специализированного программного обеспечения, для
более прозрачного управления денежными средствами собственников и
нанимателей;
привлечение для обслуживания инженерного и иного оборудования и
более квалифицированных специалистов из г. Подольск.
Слабые стороны управляющих компаний г. Подольск:
незнание накопленных за текущий период проблем по жилому фонду
г. Подольск;
незнание менталитета людей г. Подольск;
отдаленность основного руководящего состава УК г. Подольск от
города;
боязнь собственников и нанимателей рейдерского захвата, а именно
захвата общедолевого имущества с возможным последующим отчуждением
ряда его объектов (подвалов и технических этажей);
отсутствие рекомендаций от собственников домом, находящихся в
управлении УК г. Подольск.
ООО УК «Стандарт» оказывает услугу по управлению жилищным
фондом в городе Подольск. Данная услуга предназначена для обеспечения
сохранности и поддержания надлежащего состояния принятого в управление
жилищного фонда города, оптимизации расходов на жилищно-коммунальные
услуги собственников квартир, получение устойчивых доходов за надлежащее
и своевременное оказание услуг в сфере ЖКХ. Управляющая компания
выбирает ресурсоснабжающих и подрядных организаций по принципу:
надежность, качество, ценовой фактор. Заключает с ними договора и
производит своевременные расчеты с Поставщиками и Подрядчиками на
договорных условиях. Строго соблюдает и выполняет законы ЖК РФ и других
нормативно- правовых актов РФ. Составляет перспективные и годовые планы
текущего и капитального ремонтов по каждому дому.
54
Одной из наиболее важных отличительных характеристик в сфере услуг
является метод проектирования данных услуг и процесс, используемый для их
формирования.
Сфера услуг имеет ряд важных особенностей. В первую очередь,
потребитель услуг, как правило, присутствует при осуществлении
производственного процесса, что невозможно при промышленном
производстве. Кроме этого, в сфере услуг степень индивидуализации больше и
направлена на конкретного потребителя. Также, работы в области услуг
являются более сложными, чем в промышленной отрасли. Данные особенности
позволяют оценить работы в сфере услуг как более трудоемкие с точки зрения
их эффективности. То есть, чем больше уровень взаимодействия с
потребителем, те больше индивидуализированы услуги, и тем выше степень
трудоемкости процесса и меньше шансов для обеспечения его экономической
эффективности.
ООО УК «Стандарт» имеет обязанность предоставлять потребителям
услуги, которые соответствуют по качеству требованиям нормативов и
стандартов, а также санитарным нормам и условиям по договору.
Свойства и порядок предоставления услуг должны соответствовать
нормам:
теплоснабжение – температура воздуха в жилище при условии, что
выполняются мероприятия по утеплению жилья согласно определенным
нормам;
электроснабжение – параметры электроэнергии по стандарту;
холодное водоснабжение - гигиенические требования по свойствам и
составу воды, а также расчетному потреблению воды в точке разбора;
горячее водоснабжение - гигиенические требования по свойствам,
составу и температуре нагревания воды, а также расчетному потреблению воды
в точке разбора;
канализация – отведение сточных вод.
55
Система услуг, которые предоставляются потребителю, устанавливаются
уровнем благоустройства жилья.
Управление фондом жилья, которое обеспечивает более эффективное
использование недвижимости, включает в себя действия по следующим
направлениям:
целевому и рациональному использованию жилищного фонда с целью
удовлетворения потребностей собственников жилищного фонда и тех граждан,
которые проживают в нем по другим основаниям;
обеспечению необходимой величины среды проживания с помощью
организации работ в части обслуживания, ремонта и реноваций зданий и
строений;
обеспечению содержания объектов недвижимого имущества с
помощью определения источников финансирования, обеспечению сбора
средств, а также с помощью планирования и осуществления контроля за
использованием финансов.
56
Рис. 2. Схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда в
условиях реформирования ЖКХ
Формирование эффективной структуры управления при эксплуатации
фонда жилья в городе связывается с требованиями оптимального разделения
функций между участниками в данном процессе, в необходимости обосновании
муниципальных заказов на использовании жилья, в необходимости подбора
оптимальных способов организации конкурсного отбора подрядчиков, в
необходимости определения адекватных методов контроля за
функционированием жилищно-эксплуатационных организаций. Предлагаемый
механизм управления эксплуатацией жилищного городского фонда в условиях
Конкурсный отбор и
контроль за выполнением
контракта
Отчеты
Конкурсный
отбор на
выполнение
кап. ремонтов
Жилищный фонд в
частной и
коллективной
собственности
Государственный и
муниципальный фонд города
(муниципального
образования)
Фирмы различных
организационно-
правовых форм
Коммунальные
предприятия
ЖЭУ
(РЭУ)
Ремонтно-
строительные
организации
Служба заказчика
Администрация
муниципального
образования
Управляющие компании
57
реформирования ЖКХ (рисунок 2) предполагает создание конкуренции в
жилищном хозяйстве и увеличение числа участников в данном процессе.
Основные участники предлагаемой системы – городская администрация,
служба заказчика, ЖЭО, граждане, которые проживают в муниципальном (или
государственном) фонде жилья, альтернативные структуры: независимые
управляющие организации, фирмы, осуществляющие ремонтно-
эксплуатационные работы, а также граждане, проживающее в жилищном
частном или коллективном фонде.
Администрация города занимается определением стратегического
направления в отношении развития сектора жилья, разработкой и приемкой
программ реформирования жилищного хозяйства, формированием службы
заказчика и регулированием централизованных финансовых потоков,
направляемых в данную сферу деятельности, осуществляет контроль за
оптимальным обеспечением потребителей услуг ЖК согласно утвержденным
правилам и нормам.
Служба заказчика является представителем администрации
муниципального образования, занимается формированием муниципального
заказа на ремонт или содержания жилья, заключением договоров с
организациями, производящими необходимые работы и с потребителями, а
также занимается осуществлением контроля за осуществлением и сдачей работ.
Городская (или районные) служба заказчика занимается организацией
конкурсного отбора подрядчиков в отношении работ по содержанию и ремонту
жилищного фонда любого уровня. Обеспечение финансами процесса
выполнения этих работ производится при помощи следующих источников:
оплата потребителями и дотации из бюджета.
Оценивая сильные и слабые стороны услуги можно сказать, что она
безусловно актуальна в жилищно-коммунальном хозяйстве, как и во всем
коммунальном комплексе страны. Остается часть нерешенных коренных
проблем, связанных с системой реконструкции, модернизации и развитием
отрасли. Но, несмотря на это, жилищно-коммунальный комплекс Свердловской
58
области переживает в настоящее время стадию реформирования, и сектор
движения вперед изменить уже невозможно.
Возможен приход других управляющих компаний в сектор, который
занимает ООО УК «Стандарт». Данные управляющие компании обладают
сильными сторонами по сравнению с ООО УК «Стандарт»:
более выгодные для собственников условия договора управления;
более низкая тарифная ставка за управление жилым фондом;
применение специализированного программного обеспечения, для
более прозрачного управления денежными средствами собственников и
нанимателей;
привлечение для обслуживания инженерного и иного оборудования и
более квалифицированных специалистов.
Однако потенциальные конкуренты обладают и слабыми сторонами:
незнание накопленных за текущий период проблем по жилому фонду
ООО УК «Стандарт»;
незнание менталитета людей;
боязнь собственников и нанимателей рейдерского захвата, а именно
захвата общедолевого имущества с возможным последующим отчуждением
ряда его объектов (подвалов и технических этажей);
отсутствие рекомендаций от собственников домом, находящихся в
управлении ООО УК «Стандарт».
За период своей деятельности ООО УК «Стандарт» в целях создания
безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения
качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства использовала
правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки
субъектам РФ и муниципальным образованиям на проведение капитальных
ремонтов многоквартирных жилых домов, а также переселения граждан из
аварийного жилого фонда.
Стоит отметить работу круглосуточной аварийно-диспетчерской службы,
несмотря на нарекания в адрес этой службы, она необходима и обеспечивает
59
«аварийной информацией» ООО УК «Стандарт» и подрядных организаций,
обслуживающих территорию. Именно сюда стекается информация, благодаря
которой, большинство аварий экстренно локализуется.
На рисунке 3 отразим дерево проблем ООО УК «Стандарт».
Рис. 3. Дерево проблем в части управленческих решений
ООО «УК «Стандарт»
На данный момент основные резервы повышения эффективности
принятия управленческих решений руководителями малого бизнеса
сосредоточены в их внутренней среде, где все сводятся к двум основным
составляющим – снижению операционных издержек и повышению качества
выполнения внутренних бизнес-процессов.
Таким образом, наличие изложенных проблем в принятии
управленческих решений приводит к снижению выручки и прибыли ООО УК
«Стандарт». И как следствие, при дальнейших проблемах предприятие может
стать не конкурентоспособным и уйти с рынка.
Низкая эффективность
управленческий решений
Неэффективная
система учета
Отсутствие
качественного
бухгалтерского учета
Низкая
эффективность
кадровой работы
Неэффективна
я система
оплату ЖКУ
Рост издержек,
наличие залежалых
запасов , иногда
отсутствие
необходимых
материалов
Снижение
свободных
денежных средств
Руководитель не
владеет достоверной
информацией и
финансовом состоянии,
штрафы в налоговой
Конфликты в
организации, низкая
производительность,
штрафы в ГИТ, низкая
мотивация
Снижение выручки и прибыли
60
На рисунке 4 отражено дерево решения проблем.
Рис. 4. Дерево решения проблем в части управленческих решений ООО
«УК «Стандарт»
Одной из актуальных проблем, с которой сталкиваются практически все
управляющие компании, и ООО «УК «Стандарт» не является исключением, это
проблема дебиторской задолженности по оплате услуг, оказываемых
населению и арендаторам помещений такими предприятиями.
Таким образом, основная причина возникновения кредиторской
задолженности перед снабжающими организациями заключается в
неэффективно организованной работе по сбору платежей и связанных с ними
долгов.
В данном случае для решении проблемы с учетом интересов поставщиков
воды, тепла, энергии и т.д., необходимо использовать возможности
корпоративной коллекторской деятельности – комплексных способов
взыскания долгов предприятий.
Повышение эффективности
управленческий решений
Эффективная
система учета
Эффективный
бухгалтерский учет
Низкая
эффективность
кадровой работы
Неэффективна
я система
оплату ЖКУ
Автоматизация УК
Передача функций
по взысканию
долгов
аутсорсинговой
фирме
Передача функций
по бухгалтерскому
учета
аутсорсинговой
фирме
Передача функций
по кадровой
работе
аутсорсинговой
фирме
Увеличение выручки и прибыли
61
Выводы по главе 2
Основной особенностью работы ООО УК «Стандарт» является четкое
планирование и строгая организация выполнения работ. При минимальном
количестве работающих людей в данном предприятии, оно дает почти 100%
эффективности выполненных, качественных работ.
Одной из проблем социально-экономического развития является
капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД).
Капитальный ремонт многоквартирного дома- это проведение работ по
устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов, в том
числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных
характеристик имущества в многоквартирном доме.
Капитальный ремонт рекомендуется проводить при износе от 30% до 70%
каменных домов(65% -деревянных).
Работа с обращениями граждан ведется ООО УК «Стандарт» в
соответствии с федеральным и областным законодательством, а также
регламентом, утвержденным постановлением главы города Подольск. Особое
внимание уделяется исполнительской дисциплине и соблюдения сроков
рассмотрения письменных и устных обращений.
Таким образом, для разрешения проблем эффективности управленческих
решений ООО «УК «Стандарт» необходимо:
автоматизировать работу УК с применением современных целевых
программных продуктов;
передать часть функций бизнес процессов и управленческих решений
на аутсорсинг (заключить договор с аутсорсинговой фирмой).