38
В структуре инвестирования совокупных средств пенсионных
накоплений в 2014 г. доля ипотечных ценных бумаг составила 5,3%, или 163
млрд, от общего объема накоплений в 3,1 трлн руб (таблица 7).
Таблица 7
Доля ипотечных ценных бумаг в структуре инвестиционных
портфелей институциональных инвесторов
6
2014 г.
Доля, %
Объем, млрд руб.
ВЭБ
4,2
80
НПФ
7,4
83
УК
0
0
Приведенные цифры показывают огромный потенциал ипотечных
ценных бумаг как объекта инвестирования.
В периоды кризиса государство должно помогать и стимулировать. В
периоды стабильности - следить за соблюдением "правил игры" и с помощью
налогов, пошлин, преференций стимулировать развитие конкурентной среды.
Пример текущего кризиса показал, как государство может эффективно
противостоять кризису в отдельно взятом секторе.
Удачной стала программа субсидирования кредитования новостроек,
которая была принята 13 марта 2015 г. Главной целью программы была
поддержка строительной отрасли, которая является одной из
системообразующих. Программа поддержала объем продаж, что позволило
удержать рынок девелопмента от глубочайшего падения. В реализации
программы участвовали Минстрой, Минфин, банки и застройщики (таблица 8).
6
Источник: "СОЛИД Менеджмент".
39
Таблица 8
Топ-5 банков с наибольшим вкладом в программу
субсидирования в 2015 году
N
Банк
Объем
выданных
кредитов по
программе
субсидировани
я, млн руб.
Объем выданных
ипотечных
кредитов в 2015 г.,
млн руб.
Доля
программы
субсидирован
ия, %
1
Сбербанк
187 362
661 800
28,31
2
"ВТБ24"
77 289
198 368
38,96
3
Россельхозбанк
16 241
37 748
43,02
4
Банк "Санкт-
Петербург"
10 074
13 189
76,38
5
Связь-Банк
8769
10 566
82,99
Программа позволила удержать ипотечное жилищное кредитование в
2015 г. на уровне 65% от выдачи рекордного 2014 г. Кредитование по
программе составило 30% от общего объема кредитования в 2015-м и за
плановый период действия программы до 1 марта 2016 г. обеспечит
кредитование на сумму свыше 400 млрд руб.
Ввод жилья в 2015 г. оценивается в 83,8 млн квадратных метров.
Программа уже по итогам ноября помогла сбыту 10,6 млн квадратных метров.
В строительную отрасль пришли 592 млрд руб. Причем 36,7% составили
средства населения.
Программа остановила негативный тренд падения ипотечного
кредитования. Кроме финансовой, была оказана и моральная поддержка.
40
Рассмотрим как происходило развитие ипотечного кредитования в ОО
«Левобережный/24»
Вхождение на рынок ипотечного кредитования в 2010 году в г.
Новосибирске для ОО «Левобережный/24» было чрезвычайно сложным,
несмотря на наличие привлекательных ипотечных программ банка. За годы
развития сферы ипотечного кредитования в регионе сформировался костяк
лидеров, на долю которых приходилось три четверти общего объема выданных
ипотечных кредитов (Таблица 9).
Таблица 9
Лидирующие банки города в сфере ипотечного кредитования в
2015 году
[27].
Место
Название банка
Показатель выданных ипотечных
кредитов, %
1
Сбербанк России
42,4
2
ВТБ 24
21,6
3
Газпромбанк
9,4
4
Альфа-банк
7,3
5
ОО "Левобережный/24"
2,9
Исходя из представленных данных, можно сделать вывод о том, что ОО
"Левобережный/24" занимает далеко не лидирующие позиции выдачи ипотеки
по региону и его доля составляет лишь 2,9 % от общей суммы по городу. Для
того, чтобы войти в тройку лидеров, банк провел значительную работу, которая
позволила укрепить место банка на рынке и изменить структуру кредитного
портфеля (рис 6-7).
Рисунок 6 - Структура кредитного портфеля регионального
филиала ОО "Левобережный/24" в 2013 г.
44,5%
31,18%
13,32%
Кредитный портфель
Потребительские кредиты
Развитие ЛПХ
Ипотека
41
Из рисунка 6 видно, что основную часть кредитного портфеля
физических лиц (44,5%) составляют потребительские кредиты.
Второе место занимают кредиты на развитие личного подсобного
хозяйства (ЛПХ)-31,18%. На третьем месте стоят ипотечные кредиты -13,32%.
[12]
Рисунок 7 – Структура кредитного портфеля регионального
филиала ОО "Левобережный/24" в 2014 г.
Из рисунка 7 видно, что основную часть кредитного портфеля
физических лиц (43,5%) также составляют потребительские кредиты. Второе
место занимают кредиты на развитие личного подсобного хозяйства (ЛПХ) -
42,4% и на третьем месте ипотечные кредиты -14,1%.
Рисунок 8 – Структура кредитного портфеля ОО
"Левобережный/24" в 2015 г.
В 2015 году, как видно из рисунка 8 основную часть кредитного портфеля
(41,6%) занимали потребительские кредиты. Второе место занимают кредиты
43,5%
42,4%
14,1%
Кредитный портфель
Потребительские кредиты
Развитие ЛПХ
Ипотека
41,6%
43,6%
14,8%
Потребительские кредиты
Развитие ЛПХ
Ипотека
42
на развитие личного подсобного хозяйства (ЛПХ) - 43,6%. На третьем месте
ипотечные кредиты -14,8%.
Исходя из представленных данных, можно сделать вывод о том, что за
2013-2015 гг. произошло увеличение доли ипотечных кредитов на 1,48%.
2.3 Регламентирование деятельности ОО "Левобережный/24" по ипотеч-
ному кредитованию
По решению Правительства Российской Федерации в 1997 г. было
создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию», главная задача которого заключается в реализации
государственной политики по повышению доступности жилья для населения
страны. Деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию
направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных
кредитов всем гражданам России, независимо от социального положения,
образования, состава семьи, уровня доходов, профессии, вероисповедания,
места проживания и регистрации. Особое внимание уделено формированию
рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.
Деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию направлена
на обеспечение устойчивости, ликвидности, конкуренции и инновационного
развития рынка жилищного финансирования. Выполняя функцию
государственного института развития рынка ипотечного кредитования
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию поддерживает баланс
интересов государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов. Как оператор по
формированию и развитию унифицированной системы рефинансирования
ипотечных жилищных кредитов Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию разработало и внедрило двухуровневую систему ипотечного
кредитования. Первый уровень – банки и некредитные организации,
выступающие первичными кредиторами, предоставляют населению ипотечные
кредиты. Второй уровень – Агентство по ипотечному жилищному
43
кредитованию выкупает права требования по ипотечным кредитам, выданные
его партнерами – банками и некредитными организациями по единым
стандартам. Данная система действует по всей территории России и
предполагает участие неограниченно большого числа первичных кредиторов.
Основными функциями Агентства по ипотечному жилищному кредитованию
является заключение долгосрочных договоров с партнерами на
рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с
фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития
ситуации для участников рынка, внедрение различных инструментов и
механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников
ипотечного рынка, привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок
путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и
ипотечных ценных бумаг, стандартизация порядка предоставления,
оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью
обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения
на всей территории России, предоставление технической и консультативной
помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в
организации, подготовке и проведении операций, связанных с выдачей и
рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных,
выпуском ипотечных ценных бумаг.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало
стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных
продуктов. Стандарты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию
устанавливают порядок взаимодействия с участниками ипотечного рынка,
условия выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных
кредитов и займов, а также требования, которые предъявляются к участникам
унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного
кредитования, основным параметрам ипотечных кредитных сделок, заемщикам,
предмету ипотечного кредита, страховому обеспечению ипотечных сделок.
44
Указанные требования отразились в принятой в конце 2010 г.
Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 – 2015 гг. общий объем
инвестиций в которую за счет различных источников, по прогнозам составит
более 600 млрд. руб. Так на реализацию данной программы, из федерального
бюджета будет выделено более 290 млрд. руб. (таблица 10).
Основной целью Программы является наращивание объемов жилищного
строительства. На пять предстоящих лет запланирован рост объемов
строительства в полтора раза – с 58 млн. кв. м в 2010 г. до 90 млн. кв. м в 2015
г. За весь срок действия данной Программы планируется строительство около
370 млн. кв. м жилья. Подобный рост масштабов строительства позволит с
минимальной погрешностью сформировать баланс спроса и предложения,
гарантируя тем самым снижение цен на жилищном рынке и, как следствие,
доступность приобретения жилья для населения. Для достижения
поставленных Федеральной целевой программой «Жилище» целей
задействованы механизмы государственной поддержки жилищного
строительства.
Таблица 10
Объемы финансирования федеральной целевой программы
"Жилище" на 2011 - 2015 годы за счет средств федерального
бюджета (млрд. руб.) [49].
№
п/п
Направление финансирования
Объем
финансирования
1
2
3
1
Подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей"
28181,42
2
Подпрограмма "Модернизация объектов коммунальной инфра-
структуры"
15615,51
3
Подпрограмма "Выполнение государственных обязательств по
обеспечению жильем категорий граждан, установленных феде-
ральным законодательством»
168563,31
4
Подпрограмма "Стимулирование программ развития жилищного
строительства субъектов Российской Федерации"
22896,48
5
Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граж-
дан
56025,27
6
Научно-исследовательские работы
99,3
45
7
Расходы на управление реализацией Программы
457,5
8
Всего
291838,79
Реальной силой, способной задавать тенденции в строительной
индустрии, стал Фонд содействия развитию жилищного строительства.
Деятельность Фонд содействия развитию жилищного строительства как
института развития направлена на содействие развитию жилищного
строительства, иному развитию территорий, развитию промышленности
строительных материалов, отвечающих стандартам энергоэффективности и
экологичности.
Для решения поставленных задач, Фонд содействия развитию жилищного
строительства одновременно работает на рынке земельных участков, рынке
жилья и жилищного строительства и на рынке промышленности строительных
материалов. Фонд содействия развитию жилищного строительства оказывает
определяющее влияние на развитие этих рынков через вовлечение в оборот
земельных участков и уже предлагает рынку земельный участок, обеспеченный
инфраструктурой, необходимой документацией, кредитными продуктами, а
также возможностью беспрепятственной регистрации прав собственности на
возведенное жилье.
Программа «Стимул» направлена на стимулирование предоставления
кредитов на цели строительства и приобретения жилья. На реализацию данной
целевой программы в апреле 2010 года Внешэкономбанком был выделен
кредит в размере 40 млрд. руб. по ставке 6,5% на срок до 1 июня 2020 г. К
реализации первого проекта по данной программе Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию преступило в декабре 2009 года, однако указанная
программа активно стала внедряться только со второй половины 2010 г., когда
у банков, и у администраций регионов появилось достаточно информации, для
определения целей которые преследует программа и методов ее работы. Тем не
менее, в 2010 году в рамках программы «Стимул» было заключено 110
соглашений объемом фондирования 29 млрд. руб., что в ближайшее время
46
позволит в разных регионах России построить 1,4 млн. кв. м жилья
экономкласса.
В настоящее время механизм программы «Стимул» уже отработан.
Программа хорошо сбалансирована, отработана рынком и регионами, с
понятным механизмом, созданы экономические предпосылки для решения
задач по увеличению ввода доступного жилья и реализации региональных
жилищных программ.
Главной целью жилищной программы является активизация
кредитования строительства с тем, чтобы предложение застройщиков не
отставало от роста спроса на жилье. В реализации программы «Стимул»
большая роль отводится регионам, так как они должны принять обязательства
по обеспечению строящихся объектов инженерной, социальной и дорожной
инфраструктурой. В настоящее время Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию заключило соглашения с большинством регионов Российской
Федерации.
2.4 Условия ипотечного кредитования
Одним из способов решения доступности ипотеки для населения стало
создание Правительством Российской Федерации специальных
государственных программ софинансирования ипотеки для отдельных слоев
населения. ОО "Левобережный/24" активно принимает в этом участие и уже на
протяжении нескольких лет помогает семьям оформить ипотеку с
государственной поддержкой.
При формировании демографической политики особое внимание со
стороны государства уделяется молодым семьям, поскольку молодежь до 35
лет является самой репродуктивной частью населения страны (83% детей
рождаются у женщин до 30 лет). Именно поэтому ОО "Левобережный/24" в
2011 году была запущена специальная программа «Молодая семья», которая
47
призвана улучшить жилищные условия нуждающихся семей по всей
России.[12]
В соответствии с правилами предоставления молодым семьям субсидий
на приобретение жилья в рамках программы участником может стать молодая
семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, или неполная семья,
состоящая из одного родителя до 35 лет. Кроме этого, молодая семья должна
стоять на учете в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий и
иметь доходы, достаточные для получения жилищного кредита или займа на
рыночных условиях. Поскольку в соответствии с правилами государственная
субсидия может быть использована, в том числе на уплату первоначального
взноса при получении ипотечного жилищного кредита или погашения основной
суммы долга и уплату процентов по ипотечным кредитам, полученным раньше,
чем была получена субсидия. Ипотека для молодой семьи становится более
реальной за счет повышения платежеспособности заемщика и уменьшение
рисков, связанных с возвратом ипотечного кредита. Размер субсидии,
предоставляемые государством молодой семье, в рамках реализации
программы составляет не менее 30 % рыночной стоимости жилья для молодой
семьи, не имеющих детей, и не менее 35 % для молодой семьи с детьми, в том
числе для неполной семьи, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и
более.
Субсидию по ипотеке молодой семье можно получить в следующих
размерах:
- 35 %, если семья состоит только из обоих супругов без детей;
- 40 %, если семья имеет маленьких детей.
Расчет размера субсидии производится исходя из размера общей площади
жилого помещения, установленного для семей разной численности, количества
членов молодой семьи – участницы программы и норматива стоимости 1 кв.
метра общей площади жилья по муниципальному образованию, в котором
молодая семья включена в список участников программы. Норматив стоимости
устанавливается органом местного самоуправления.