48
Размер общей площади жилого помещения, с учетом которой
определяется размер субсидии, составляет:
- для семьи численностью 2 человека (молодые супруги или 1 молодой
родитель и ребенок) – 42 кв. метра;
-для семьи численностью 3 и более человек, включающей помимо
молодых супругов 1 и более детей (либо семьи, состоящей из 1 молодого
родителя и 2 и более детей) – по 18 кв. метров на 1 человека.
Расчетная стоимость жилья, используемая при расчете размера субсидии,
определяется по формуле:
СтЖ = Н х РЖ,
где СтЖ – расчетная стоимость жилья, используемая при расчете размера
субсидии;
Н – норматив стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по
муниципальному образованию;
РЖ – размер общей площади жилого помещения.
Размер субсидии рассчитывается на дату выдачи свидетельства,
указывается в свидетельстве и остается неизменным в течение всего срока его
действия.
Молодая семья получает именное свидетельство при включении в
программу, срок действия которого 2 месяца с даты его выдачи. Полученное
свидетельство сдается владельцем в банк – партнер федеральной программы,
который открывает именной банковский счет, предназначенный для зачисления
субсидии (в данном случае ОО "Левобережный/24"). Недвижимость,
приобретенная в кредит по ипотеке становится собственностью заемщика, но
оформляется в залог банку до полного погашения полученного кредита.
Программа субсидирования ипотеки молодой семье реализуется с 2002
года. За это время по разным оценкам от 1,5 до 2 тысяч молодых семей смогли
улучшить свои жилищные условия.
Помимо ипотеки молодой семье ОО "Левобережный/24" с недавнего
времени начал выдавать ипотеку военнослужащим - участникам накопительно-
49
ипотечной системы (НИС). На протяжении всего срока военной службы
участнику НИС на накопительный счет ежемесячно перечисляются
накопительные взносы для жилищного обеспечения.
Программа «Военная ипотека» ОО "Левобережный/24" позволяет
военнослужащим приобрести жилье на вторичном рынке недвижимости с
помощью накопленных средств в НИС. Уже накопленными в НИС средствами
можно оплатить первоначальный взнос по ипотеке, а обязательства по
погашению ипотечного кредита во время прохождения заемщиком военной
службы выполняет государство (в сумме ежемесячного взноса).
Базовая ставка по ипотечному кредиту в рамках данной программы
составляет 10,5% годовых. Сумма кредита от 300 тысяч рублей до 1,9 миллиона
рублей. Срок кредитования до 24 лет [42].
Военная ипотека предоставляется гражданам РФ в возрасте от 22 лет при
условии, что срок возврата кредита наступает до достижения ими возраста 45
лет. Ипотека предусматривает приобретение в собственность квартиры на
вторичном рынке жилья. Размер первоначального взноса составляет не менее
10 % от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что очень выгодно
заемщикам.
Существенным достоинством военной ипотеки является тот факт, что
военнослужащий имеет возможность, используя средства государственной
субсидии, приобрести жилье, которое он сам выберет. Время, когда оформлять
ипотеку, также определяется заемщиком, главное, что произойти это может не
ранее 3 лет после его оформления в реестре на получение государственной
субсидии. Площадь жилой недвижимости не должна соответствовать
определенным нормам, поэтому заемщик сам определяется в этом вопросе.
Свои минусы у военной ипотеки также имеются. Прежде всего, к ним
следует отнести факт того, что, чтобы воспользоваться государственной
помощью, военнослужащему следует ждать три года. Также минусом военной
ипотеки является ограничение выбора жилья – правом приобретать квартиры
лишь на вторичном рынке. В соответствии с условиями льготной программы
50
финансирование приобретения строящегося жилья, а также частных
домостроений не предусматривается. Следует упомянуть и такой минус
военной ипотеки как передача квартиры кредитору в залог, кроме того, в роли
кредитора выступает и государство, поэтому жилье по данной программе
ипотечного кредитования подпадает под двойное обременение до того момента,
пока заемщик не погасит своих обязательств.
Отдельно следует упомянуть и факт того, что ипотека для
военнослужащих может быть льготной только на протяжении службы
заемщика в Вооруженных силах. В том случае, если заемщик досрочно
увольняется со службы, то по взятому кредиту будут начисляться процентные
платежи в соответствии со ставкой ОО "Левобережный/24", установленной при
составлении договора.
В настоящее время, в связи с использованием на практике системы кре-
дитования физических лиц под залог недвижимости, возникает ряд вопросов,
связанных с обеспечением ипотекой договоров банковского займа.
В практике Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ при-
сутствует следующее разъяснение по данному вопросу.
Пункт 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8
"О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского
кодекса РФ" указывает, что в случаях, когда залогодателем является должник в
основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обя-
зательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в
договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обяза-
тельство и содержащему соответствующие условия.
Таким образом, в РФ при заключении ипотечного договора приемлемой
будет являться отсылочная норма, идентифицирующая сделку, отражающую
сущность основного обязательства залогодателя.
До недавнего времени главными препятствиями на рынке ипотечных
займов как для ОО «Левобережный/24», так и для других банков были
законодательные аспекты, которые не позволяли обезопасить выданные
51
заемщикам денежные средства. Например, в Гражданском кодексе
существовало положение, согласно которому заложенное жилье невозможно
было изъять даже в судебном порядке, если человек там прописан, и также в
случае, если он являлся ипотечным должником, отказывающимся выплачивать
кредит. Изменения в законодательстве, а именно принятие пакета законов о
формировании рынка доступного жилья, сделали ипотечный рынок более
привлекательным для банков. Сейчас закон позволяет кредитору выселять
людей за невыплату кредита в случаях, если у заемщика нет другого жилья.
Основания обращения взыскания на заложенное имущество (жилое помещение)
сформулированы в ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)». Тем не менее, вопрос законодательной защиты кредиторов
остался до конца не решенным.
Также небезопасным для ОО «Левобережный/24» остается кредитование
покупки недвижимости на первичном рынке. Кредитование новостроек
достаточно рискованное, поскольку предполагает отсутствие предмета залога, а
дополнительных процедур контроля за рисками в законах не прописано.
Ситуацию на рынке строящегося жилья определяют следующие
тенденции - устойчивый рост объемов ввода нового жилья, себестоимость
строительства и цен при стабильном спросе.
Обращаясь за ипотекой в ОО «Левобережный/24» 27 % потенциальных
заёмщиков планируют взять ее на следующие цели:
- приобретение незавершенного строительством объекта недвижимости (с
земельным участком) и завершение его строительства;
- оплата цены договора участия в долевом строительстве;
- строительство жилого дома подрядным способом либо собственными
силами, включая завершение начатого строительства жилого дома (в том числе,
зарегистрированного незавершенного строительством жилого помещения с
земельным участком);
- приобретение земельного участка и строительство на нем жилого
помещения.
52
Это дополнительный риск для банка, как было указано выше - из-за
отсутствия в полной мере залогового имущества.
Ещё одним из немаловажных факторов является ограниченный
платежеспособный спрос населения. На настоящий момент по условиям
предоставления ипотеки ОО «Левобережный/24» при минимальной процентной
ставке 12,5 %, необходимо внести первоначальный взнос в размере половины
стоимости жилого помещения-квартиры.
Помимо недостаточности комплексного содействия рынка жилья и
кредитных организаций, немаловажную роль играет первоначальный взнос, по
условиям ОО «Левобережный/24» минимальный взнос составляет 15 % от
стоимости квартиры (дома). При этом надо иметь ввиду, что банк выдает
кредит, исходя из оценочной стоимости жилья, определяемой
профессиональным оценщиком. Если цена, запрашиваемая продавцом,
превышает оценочную, то минимальным первоначальным взносом на покупку
жилья не обойтись, так как этот первоначальный взнос в сумме с ипотечным
кредитом составят только оценочную, а не рыночную стоимость квартиры.
Снижение суммы первоначального взноса банком могло бы привести к
заметному увеличению выдач ипотеки населению.
Также одной из наиболее распространенных проблем ипотечного
кредитования является наличие созаемщиков. По условиям банковского
кредитования в качестве созаемщиков по ипотеке могут выступать физические
лица в количестве не более 3-х человек (в том числе не состоящие в
родственной связи с заемщиком), имеющие документально подтвержденные
доходы. Но чем больше созаемщиков, тем выше риск получить отказ в кредите
и даже при положительном исходе минус такой операции в том, что квартира
или дом переходит в долевую собственность между заемщиками. Доход
созаемщиков учитывается при расчете размера кредита. Основными
созаемщиками при выдачи ипотеки приветствуется законные супруги. Но в
современном мире довольно большая часть населения живет в гражданском
53
браке, по этой причине немалая часть населения не получают одобрение на
ипотеку со стороны банка.
Немаловажным фактором, влияющим на снижение кредитных рисков в
области выдачи ипотеки, являются взаимоотношения банка с риэлтерскими и
оценочными компаниями. Риэлторы, в своем большинстве, выступают
посредниками между заемщиками и банком. Помимо риэлтерских, они
зачастую оказывают клиентам и брокерские услуги. Заемщикам, не имеющим
официального источника дохода и места работы, риэлтерами иногда
предлагается помощь им в получении кредита за определенное вознаграждение
(в размере от 3 до 5% от общей суммы кредита). Таким образом, кроме
брокерских услуг, заемщику приходится оплачивать риэлтерские услуги.
Бывают случаи, когда риэлтор вступает в сговор с оценочной компанией,
увеличивая оценочную стоимость предмета залога, что в результате отражается
на увеличении суммы ипотечного кредита и первоначального взноса. Также
случается сговор специалиста банка, курирующего ипотечные сделки с
оценщиком и риелтором и он «пропускает» сделку, в которой стоимость
предмета залога завышена всего на 100 тысяч рублей. Это приводит к
завышению цены квартиры, причем разницу между заявленной и реальной
стоимостью квартиры преступная группа кладет себе в карман. По этой
причине именно сейчас банкам стоит обращать особое внимание на реальную
оценку приобретаемого объекта недвижимости. Необходима обязательная
аккредитация оценочной компании, поскольку именно в оценке
приобретаемого объекта недвижимости заложены высокие риски. Банк, как
правило, полагается на профессионализм и грамотную работу оценщика,
однако оценщик легко может поддаться соблазну «грязных» денег.
Сговорившись с риэлторами и продавцами жилья, он умышленно может
завысить или занизить рыночную стоимость. Банк сильно рискует, если
доверяет оценку кредитуемого жилья не аккредитованным компаниям.
Немаловажную роль в развитии ипотечного кредитования играет и риск
оценки кредитоспособности заемщика. Одним из значительных факторов,
54
которыми руководствуется банк, наряду с официальными данными о доходе
является наличие первоначального взноса по ипотеке. Минимальная сумма,
которой должен располагать покупатель, по условиям ОО «Левобережный/24»,
составляет 15 % от стоимости приобретаемого жилья. Данные о финансовом
состоянии заемщика и его платежеспособности напрямую влияют на
дальнейшее погашение кредита по ипотеке и размер просроченной
задолженности. Так, по неофициальной статистике, большинство
потенциальных клиентов банка вступают в сговор с продавцами квартир,
которые в свою очередь завышают цену недвижимости в размере
первоначального взноса и, тем самым, фактически не получая денежные
средства на руки, а лишь производя соответствующий ряд действий, обманным
путем вводят банк в заблуждение. Заемщик предоставляет кредитному
специалисту расписку продавца квартиры в получении части стоимости,
фактически неуплаченных денежных средств. В настоящее время это довольно
актуальная проблема, требующая решения со стороны банка. Выходом из
данной ситуации может явиться заимствование одного из аспектов немецкой
модели ипотечного кредитования, заключающийся в следующем:
потенциальный заемщик изначально заключает договор накопления с ОО
«Левобережный/24» и вносит в течение определенного срока фиксированные
взносы. Когда накопленная сумма составит размер необходимого
первоначального взноса по ипотеке, заемщик может приобрести право на
получение ипотечного кредита. С помощью вышеизложенной операции можно
напрямую отследить способность потенциальных заемщиков к погашению
ипотечного кредита в будущем, и, как следствие, уменьшить риск повышения
просроченной задолженности по ипотеке в банке.
Другая проблема при оценке жилья - это несоответствие объекта на
представленных в заключении фотоснимках реальному объекту. Существует
множество примеров мошенничества, когда оценщик в сговоре с группой
мошенников не только завышал реальную рыночную стоимость объекта, но и
представлял фиктивные фотоснимки. Зная о том, что кредитор
55
пренебрежительно относится к проверке и слепо доверяет заключениям
оценочной компании, мошенники смело обманывали банк.
Не последнюю роль в структуре выдачи ипотеки играет психологический
фактор, главным из которых является национальная особенность большинства
населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать
приходится свои»). Поэтому Банку необходимо проводить различные беседы,
позволяющие информировать население о выгодных условиях, как ипотеки, так
и любых видов кредитов.
ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ УПРАВЛЕНИЯ
ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОВАНИЕМ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА
3.1 Реструктуризация ипотечных кредитов
В 2015 году рынок столкнулся с таким понятием, как "закредитованность
населения", один должник имеет в среднем 1,7 проблемных кредитов. Стоит
отметить, что перекредитоваться, то есть взять новый кредит в другом банке,
чтобы погасить старый, теперь заемщику намного сложнее, чем год назад -
банки ужесточили условия кредитования и требования к заемщикам. Кроме то-
го, 17 декабря 2015 года Банк России поднял ключевую ставку, в связи с чем
ряд крупнейших банков вообще приостановили кредитование физических лиц.
Сегодня должники начинают испытывать сложности с оплатой кредита и до-
пускают просрочки по ним значительно раньше - год назад данный показатель
был на уровне семи-восьми месяцев, сейчас - 4,5 месяцев.
Стоит отметить, что средний банковский заемщик в России нередко тра-
тит до 35 - 40% своего ежемесячного дохода на уплату взноса по потребитель-
скому кредиту, что значительно повышает вероятность его выхода на просроч-
ку. Пропустив последовательно оплату хотя бы двух платежей, заемщик суще-
ственно снижает свои возможности по погашению просроченного долга без до-
полнительных заимствований, а получить дополнительные займы становится
все сложнее, а порой даже нереально. Причина снижения платежеспособности
населения - в росте стоимости услуг и продуктов первой необходимости на
56
фоне стагнирующей заработной платы и отсутствия улучшений в экономике.
Более 65% должников основной причиной пропуска платежа по кредиту назы-
вают финансовые проблемы.
В абсолютном выражении в период с 1 января по 1 декабря 2015 г. сумма
просроченной задолженности по кредитам и прочим средствам, предоставлен-
ным физическим лицам, увеличилась на 232,3 млрд руб. и достигла отметки
672,6 млрд руб. Год назад, по состоянию на 1 декабря 2014 г., этот показатель
равнялся 440,1 млрд руб. На 1 декабря 2013 г. - 329 млрд руб.
Значительное увеличение количества должников зафиксировали и в Фе-
деральной службе судебных приставов. Например, по состоянию на 1 декабря
2015 г. остаток исполнительных производств о взыскании с физических лиц в
пользу кредитных организаций - 2022 тыс. дел. Аналогичный показатель на 1
января 2016 г. - 1552 тыс. дел.
Источник: данные ФССП, расчеты "БО".
Рисунок 9 -Исполнительные производства "О взыскании с физлиц
в пользу кредитных организаций", возбужденные в январе - нояб-
ре 2015 года
Федеральной службой судебных приставов
57
Согласно данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ) на протяжении
всего 2015 г. платежная дисциплина заемщиков ухудшалась. Уровень просро-
ченной задолженности вырос за прошедший год на 2,6% и в декабре 2015 г. до-
стиг отметки 15,66%.
Самый быстрый рост просрочки наблюдался в сегменте необеспеченных
кредитов. Просроченная задолженность по кредитным картам увеличилась в
течение года на 3,5% и в декабре 2015 г. составила 14,15%. Задолженность по
кредитам наличными с января выросла на 3%. На конец года ее значение соста-
вило 17,34%. Просрочка по POS-кредитам колебалась в течение года в рамках
14 - 15%, но по сравнению с январем (15,4%) снизилась к декабрю на 1,2%
(14,2%). Заметный рост просроченной задолженности в течение года показали и
автокредиты. По ним просрочка за год увеличилась на 1,3% и к декабрю до-
стигла значения 10,12%. Сегмент ипотеки остался довольно стабильным, не-
смотря на незначительные сезонные колебания, значение в пределах 3% сохра-
нялось на протяжении всего года, а в декабре снизилось до 2,95%.
20┌─ ┌─────┐
│ │/////│ декабрь 2014 г.
│ 17,34 └─────┘
│ ┌──┐ ┌─────┐
│ │\\│ │\\\\\│ декабрь 2015 г.
15├─ │\\│ 14,4 └─────┘
│ 13,89│\\│ 14,15 ┌──┐ 14,26
│ ┌──┐ │\\│ ┌──┐ │//│ ┌──┐
│ │//│ │\\│ │\\│ │//│ │\\│ 10,12
│ │//│ │\\│ 10,02│\\│ │//│ │\\│ ┌──┐
10├─┤//│ │\\│ ┌──┐ │\\│ │//│ │\\│ 8,54 │\\│
│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ ┌──┐ │\\│
│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│
│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│
│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│
5├─┤//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│
│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ 2,93 2,95 │//│ │\\│
│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ ┌──┐ ┌──┐ │//│ │\\│
│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│
│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│ │//│ │\\│
0└─┴──┴─┴──┴─┴─┴──┴─┴──┴─┴─┴──┴─┴──┴─┴─┴──┴─┴──┴─┴─┴──┴─┴──┴─┘
Кредиты Кредитные POS- Ипотека Автокредиты
наличными карты кредиты
Источник: данные ОКБ.