58
Рисунок 10- Просрочка по кредитам
в декабре 2014 года и декабре 2015 года, %
Специалисты ОКБ отметили, что наиболее активный рост просроченной
задолженности пришелся на I полугодие 2015 г., когда общая просрочка вырос-
ла на 1,87%, во II полугодии темпы роста значительно замедлились и составили
0,75%. Они объясняют это тем, что в I полугодии 2015 г. банки пожинали по-
следствия кредитного бума 2013 - 2014 гг., когда требования к заемщикам были
более мягкими, чем в прошлом году. "Также в 2015 г. почти вдвое сократились
темпы роста рынка, в итоге сложилась ситуация, когда старые просроченные
долги накапливались на балансах банков, а прироста новых заемщиков было
недостаточно для выравнивания статистики", - объяснили они.
Вместо того чтобы взыскивать задолженность, банки могут ее реструкту-
ризировать. Правда, массового распространения данная процедура не получила.
Как правило, банки неохотно идут на этот шаг, и процент реструктурированных
розничных кредитов незначительный. Связано это с тем, что реструктуриро-
ванная ссуда исключается из портфеля однородных ссуд и подлежит оценке на
индивидуальной основе, что влечет дополнительные операционные расходы
для кредитной организации и отвлечение капитала на увеличение резервирова-
ния по ней. В дальнейшем, в случае возникновения просрочки по уже реструк-
турированной ссуде, ее будет сложнее продать коллекторам, которые стремятся
покупать однородные портфели.
Попытки регулятора добровольно-принудительно обязать банки применять
данную процедуру в отношении отдельных групп заемщиков также не встрети-
ли должного понимания среди участников рынка.
В краткосрочной перспективе рыночные возможности рефинансирования
ипотечного кредитования ограниченны. Помощь может прийти от государства
и населения.
59
Объем кредитования в течение пяти лет восстановится и увеличится до 2
трлн руб. годовой выдачи. Примем допущение, что для устойчивого развития
ипотечного кредитования физических лиц необходимо ежегодно
рефинансировать не менее 50% от выданных кредитов. Получается, что в
ближайшее время потребность в рефинансировании будет находиться в
диапазоне от 500 млрд до 1 трлн руб. ежегодно.
Средний срок жизни ипотечного кредита можно принять равным 10
годам. Ипотечные ценные бумаги доказали свою надежность при разумном
уровне доходности. Допустим, что после гашения облигаций с ипотечным
покрытием деньги опять вкладываются в бумаги.
После 10 лет инвестиций сформируется инвестиционная масса, которая в
дальнейшем будет работать как "вечный двигатель" ипотечного локомотива
развития экономики.
Интерес к недвижимости как форме сбережения может быть реализован
не только в материальном воплощении, но и в связанной с недвижимостью
ценной бумаге.
Оценим сумму инвестиций за 10 лет в 10 трлн руб. Потенциально
существуют три основных типа инвесторов: население, государственные
институты, институциональные инвесторы.
Средства населения составляют существенный ресурс. Вклады населения
на 1 января 2016 г. составили 23 219 млрд руб. За год прирост составил 4536
млрд руб., или 24%. Можно сделать предположение, что у населения имеются
сбережения в наличной форме, превышающие 5 трлн руб.
Государство должно прилагать значительные усилия, чтобы через
финансовые институты "заставить" эти деньги работать на развитие жилищного
рынка. Немаловажную роль в этом вопросе должны сыграть программы
развития финансовой грамотности населения в области инвестирования своих
накоплений. Потенциал рынка оценивается в триллионы рублей, и за
находящиеся у населения средства стоит побороться.
60
Институциональные инвесторы появятся при начале экономического
роста или раньше - при потребности разместить средства с такой же
надежностью и доходностью, как у ипотечных ценных бумаг. При
определенных усилиях вложения в жилищную сферу, включая приобретение
облигаций, могут стать важным направлением инвестирования.
До момента привлечения средств населения и инвесторов нагрузка
ложится на государство.
Можно отойти от воздействия на рынок в виде программ субсидирования
процентных ставок, реструктуризации кредитов и других способов "ручного
управления". Альтернативой является регулирование через рефинансирование
кредитов с заданными параметрами. Предлагаемый подход позволяет
осуществить замену государственного инвестора частными - без изменения
схем работы и нормативной базы.
Покажем наглядно связь трех составляющих политики государства и
ипотечного кредитования как иллюстрацию целесообразности государственных
вложений в ипотечные ценные бумаги. Будем использовать следующее
допущение: в ближайшие три года для развития рынка ставка кредитования
должна быть не выше 12%, банки работают с маржей 3%, ипотечные ценные
бумаги дают доход инвестору 9% (таблица 11).
Таблица 11
Составляющие политики государства и ипотечное кредитование
Экономическая политика
Преимущества поддержки ипотечного
кредитования
Особенности поддержки через выкуп
ипотечных ценных бумаг
1. Очевидность прямого эффекта в виде
дохода в 9%.
2. Мультипликативный эффект на экономику,
увеличивающий прямой эффект на несколько
процентных пунктов.
3. Отрасли, связанные с ипотечным
1. Надежность и прогнозируемость возврата
инвестиций.
2. Гибкость регулирования объема участия в
выкупе ИЦБ.
3. Доход от ИЦБ с учетом мультипликатора
превышает доход от других
61
кредитованием, поддерживают
инфраструктурные компании
государственных вложений
Социальная политика
Преимущества поддержки ипотечного
кредитования
Особенности поддержки через выкуп
ипотечных ценных бумаг
1. Помощь особым категориям граждан через
формирование отдельного конвейера
кредитования и рефинансирования.
2. Дополнительная помощь при объединении
различных госпрограмм
1. Регулирование условий кредитования
через требования к ИЦБ (ставки, объекты,
категории заемщиков)
Жилищная политика
Преимущества поддержки ипотечного
кредитования
Особенности поддержки через выкуп
ипотечных ценных бумаг
1. Создание условий для обеспечения
граждан комфортным жильем.
2. Возможность комплексного использования
ипотечного бизнеса (арендное жилье,
строительные сбережения, ипотечное
кредитование, капитальный ремонт) для
обеспечения комфортными условиями
проживания.
3. Поддержка трудовой миграции населения
без потери комфорта проживания и с
понятной перспективой приобретения
собственного жилья
1. Регулирование доступности жилья через
условия выкупа секьюритизированных
инструментов.
2. Привлечение средств населения в
ипотечный бизнес.
3. Поддержка других видов ипотечного
бизнеса (арендное жилье, капитальный
ремонт)
Существуют две диаметрально противоположные позиции относительно
того, нужно поддерживать ипотечный рынок или нет. Противники говорят:
бизнес-процессы должны протекать самостоятельно, без вмешательства
государства. Сторонники, которых намного больше, убеждают, что поддержка
ипотечного рынка необходима - чтобы поддержать застройщиков и не
допустить кризиса в строительной отрасли. По моему мнению, роль
государства заключается в том, чтобы регулировать происходящие в экономике
процессы, делая их наиболее эффективными.
62
В конце января 2015 г. Банк России попытался (http://goo.gl/AH27Dh) доб-
ровольно-принудительно обязать банки реструктурировать ипотечные валют-
ные кредиты. Участники рынка среагировали на эту инициативу сдержанно. В
Письмо регулятора рынка рекомендовалось "рассмотреть вопрос о реструкту-
ризации ипотечных жилищных ссуд (в том числе пеней и штрафов, если кре-
дитная организация принимает решение об их взыскании в соответствии с до-
говором), предоставленных физическим лицам в иностранной валюте до
01.01.2015, включая конвертацию валюты ссуды в российские рубли". Конвер-
тировать предлагалось по официальному курсу Банка России на 1 октября 2014
г. - 39,38 руб. за доллар США. С реализацией этой рекомендации на практике
ОО «Левобережный/24» ООО решили подождать.
Во-первых, в большинстве банков уже запущена программа реструктури-
зации таких кредитов. Разумеется, на других условиях, чем предлагает регуля-
тор рынка..
Во-вторых, в ОО «Левобережный/24» несет убытки, когда переводит дол-
ларовые кредиты в рублевые. Под такие переводы необходимо привлечь с рын-
ка новое дорогое и дефицитное сейчас финансирование в рублях. Одновремен-
но с этим ОО «Левобережный/24» остается с "неработающими" долларами, ко-
торые банк привлекал на длинный срок и по которым должен продолжать пла-
тить проценты инвесторам".
Поэтому в битве за кредиты ОО «Левобережный/24» крайне ограниченно
применяет процедуру реструктуризации.
Реструктуризация не всегда приводит к желаемому результату и заемщик
может снова выйти на просрочку. Кроме этого, повальная реструктуризация со-
здаст ощущения у заемщиков, что можно не платить - все равно предложат ре-
структуризацию.
Лишь немногие клиенты, воспользовавшиеся реструктуризацией задол-
женности, возобновляют платежи. Большая часть продолжает не платить, для
них это лишь способ безнаказанно отсрочить платежи на один-два месяца, и,
запустив эту процедуру, они заранее знают, что не будут исправно погашать
63
долг в дальнейшем. Однако для кого-то реструктуризация может быть выходом
из непростой финансовой ситуации. Многие клиенты просто не выходят на
контакт с банком, хотя именно это нужно сделать в первую очередь, если обра-
зовался просроченный долг. Банк заинтересован в выстраивании диалога для
разрешения создавшейся ситуации.
ОО «Левобережный/24» не спешат использовать этот механизм возврата
долгов в связи с тем, что в большинстве случаев и по реструктурированному
кредиту заемщики становятся неплательщиками, а также в связи с необходимо-
стью формирования резервов под такие кредиты.
Реструктуризация - это процесс с обязательно индивидуальным подходом.
Если клиент частично лишился дохода или за него могут выплачивать кредит
его близкие родственники и на этих условиях он согласен пересматривать гра-
фик платежей, то работа ведется конструктивно в этом направлении. В тех слу-
чаях, когда клиент теряет все источники дохода, договариваться с ним об изме-
нении графика просто нет смысла, так как он и по нему платить не сможет. В
таком случае рассматриваются иные способы возврата задолженностей.
Реструктуризация как инструмент часто рассматривается как последний
шанс для должника, при этом требуется внедрить довольно сложные IT-
доработки и научить персонал правильно работать с этим инструментом, чтобы
не было массовых реструктуризаций, когда проблема отодвигается "на потом",
вырастая в итоге до огромных размеров. Кроме того, реструктуризация может
быть применима к должникам, которые действительно намерены погашать кре-
дит, но из-за тяжелой жизненной ситуации не в состоянии это сделать на ранее
согласованных условиях. А это также требует тщательного отбора добросо-
вестных должников и исключения должников, для которых реструктуризация -
всего лишь инструмент для создания более комфортных условий погашения
кредита.
Для реализации эффективной модели ипотечного кредитования, необхо-
димо обеспечить непрерывность процесса разработки, внедрения, тиражирова-
ния новых технологий, его соответствие общему стратегическому плану дея-
64
тельности коммерческого банка. Рост конкуренции на рынке банковских услуг,
региональные различия по составу клиентов и возможностям расширения биз-
неса, по уровню развития материально-технической базы предъявляют повы-
шенные требования к гибкости внедряемых технологий, возможности их адап-
тации к новым схемам ипотечного финансирования.
В развитых странах существует четкая позиция, состоящая в том, что ра-
бота должна выполняться профессионально. Поэтому в США, по разным оцен-
кам, 70 - 95% покупок недвижимости с привлечением ипотечного кредита за-
ключается с помощью ипотечных брокеров. В России этот процент составляет в
среднем 30 - 35%, но у этого сегмента ипотечного рынка, имеются вполне серь-
езные перспективы на будущий период.
Перспективы изменения процентных ставок по ипотеке в ближайшем бу-
дущем очевидны. Кризис на американском рынке ипотечного кредитования от-
разился рядом похожих процессов и в странах Европы. Соответственно, деньги,
которые кредитные операторы привлекают на свой внутренний рынок, тоже
стали дороже, а издержки по их привлечению - выше. Поэтому возможно ожи-
дать повышения кредитных ставок по ипотеке.
Развитие маркетинговой стратегии на ипотечном рынке привело к тому,
что в сфере финансовых услуг появились операторы с предложением универ-
сальных кредитных продуктов. Такие операторы, объявив себя ипотечными
брокерами, готовы поручиться перед банком за клиента, которому отказали
другие банки. За некоторую сумму они готовы исправить кредитную историю
клиента, оформить трудовую книжку, предоставить поручителей неблагона-
дежному заемщику. Деятельность этих компаний усилила кризисную ситуацию
на рынке, значительно снизив финансовую устойчивость банков. Для того что-
бы партнерство банков и брокеров было взаимовыгодным и надежным, необхо-
димо ввести очень четкие законодательные правила на данном сегменте ипо-
течного рынка.
Большинство клиентов банков плохо осведомлены о деятельности ипо-
течных брокеров. Одним из важных нюансов является то, что на сегодняшний
65
день деятельность ипотечных брокеров не лицензируется (в отличие от запад-
ных стран), а лишь регулируется общими нормативными актами по правовому
обеспечению ипотечной сделки. Договор, который подписывают брокер и кли-
ент, регулирует права и обязанности брокера. Доступность информации об
ипотечных сделках сегодня оценивается как высокая, но дело не только в ин-
формации.
Представительство интересов клиента включает в себя следующие пози-
ции:
- участие в переговорах с банком при оформлении кредитной заявки и
кредитного договора, а также иных документов, оформляемых в соответствии с
банковскими правилами при получении кредита;
- подписание необходимых документов от имени и за счет клиента;
- консультирование клиента по вопросам, возникающим при оформлении
кредита в банке;
- представительство клиента в органах по государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним при оформлении ипотеки на
приобретаемый клиентом или иным лицом с ведома клиента при посредниче-
стве исполнителя объект недвижимости с целью обеспечения получаемого кли-
ентом в банке кредита.
Многие из этих операций клиент действительно может осуществить са-
мостоятельно. Но на это ему потребуется гораздо больше времени, чем профес-
сионалу. Кроме того, обращаясь напрямую в банк, клиент получает только све-
дения о том, сможет ли данный банк прокредитовать его или нет. Ипотечный
брокер способен предложить различные варианты кредитования по различным
банковским программам, выбрать оптимальный вариант, посодействовать в
подборе конкретного объекта недвижимости под собственные средства клиента
и кредитные средства. Таким образом, ипотечный брокер способен помочь до-
вести до логического завершения сделку: для клиента - до получения кредита и
приобретения объекта недвижимости; для банка - до продажи кредитного про-
дукта.
66
3.2 Перспективы развития ОО "Левобережный/24" в новых условиях на
рынке ипотечного кредитования
С 25.10.2014 действует новая редакция Федерального закона "Об ипотеке
(залоге недвижимости)"
7
, в которой были существенно дополнены условия
ипотечного страхования. А последнее состоит в страховании ответственности
заемщиков и финансового риска кредитора по обязательствам. Значительные
изменения внесены в ст. ст. 31 и 61, в последнем случае введена новация в пра-
вила "обнуления" долга.
Ипотечное страхование дополняет уже ставшее привычным для ипотеч-
ных кредиторов страхование жизни заемщика, предмета залога и прав соб-
ственности на залог, составляющее в своей совокупности единый комплекс.
Оно защищает ипотечных кредиторов и инвесторов от убытков, причиняемых
при невыполнении заемщиком своих обязательств, когда и если ликвидацион-
ная стоимость залога, обеспечивающего ипотечный кредит, недостаточна для
полного покрытия задолженности заемщика. Но социально-экономический
смысл введения в действовавшую с 2005 г. норму Закона о страховании ответ-
ственности заемщика ипотечного кредита поправок заключается не только в
повышении надежности страховой защиты ипотечных кредиторов, но и в фор-
мировании условий для повышения доступности ипотечных кредитов для насе-
ления. Поправки в ст. 31 должны привести к снижению первоначального взноса
на ипотечную квартиру, так как договор добровольного ипотечного страхова-
ния в новой редакции существенно снижает кредитный риск. С точки зрения
управления кредитным риском страховая защита служит замещением части
первоначального взноса.
В соответствии с современными нормами ипотечного законодательства
страхование ответственности заемщика может осуществляться не только по
7
Федеральный закон от 23.06.2014 N 169-ФЗ "О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона "Об
ипотеке (залоге недвижимости)".
67
кредитному договору, обеспеченному ипотекой, но и по договору займа, обес-
печением которого является залог недвижимости, что несколько расширяет
круг страхователей. Новые законодательные меры существенно упрощают
страхование ответственности ипотечного заемщика благодаря четкому призна-
нию возможности заключения договора страхования на случай неисполнения
заемщиком обязательств по возврату не только основной суммы долга, но и
причитающихся кредитору по договору ипотеки процентов за пользование кре-
дитными или заемными денежными средствами. В то же время страхованием
не покрываются неустойки (штрафы, пени) вследствие неисполнения, просроч-
ки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой
обязательства, а также проценты за пользование чужими денежными средства-
ми.
Теперь в Законе "Об ипотеке" уточняется страховой случай при страхова-
нии ответственности заемщика. Таковым считается неисполнение заемщиком
требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства,
предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком
суммы долга полностью или частично, при условии недостаточности у креди-
тора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества,
либо недостаточной стоимости оставленного кредитором за собой заложенного
имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном
объеме. Важно отметить, что неисполнение заемщиком требования о досроч-
ном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного кре-
дитором по иным основаниям, предусмотренным Федеральным законом "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" (например, ст. ст. 12, 35, 39, 41, 46 и 72), не
влечет наступление страхового случая по страхованию ответственности заем-
щика в соответствии со ст. 31 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Для методолога страховой организации важно, что новыми нормами пра-
ва установлены границы страховой суммы при страховании ответственности
ипотечного заемщика: минимальная страховая сумма - 10% от суммы основно-
го долга; максимальная страховая сумма - 50% от суммы основного долга. При