32
«Сбербанк России» являются акционерный капитал, сформированный за счет
обыкновенных акций (236,8 млрд. руб.), нераспределенная прибыль (1 593,3
млрд. руб.) и резервный фонд (13,2 млрд. руб.). Нематериальные активы (29,9
млрд. руб.), гудвилл (42,4 млрд. руб.), вложения в собственные акции (3,3 млрд.
руб.) и вложения в обыкновенные акции финансовых компаний (7,1 млрд. руб.)
уменьшают величину базового капитала. На данный момент банковская Группа
ОАО «Сбербанк России» не располагает источниками добавочного капитала
(бессрочными субординированными займами или бессрочными
субординированными облигациями). Дополнительный капитал банковской
Группы ОАО «Сбербанк России» формируется за счет уставного капитала,
сформированного за счет капитализации переоценки имущества (59,0 млрд.
руб.), заработанной прибыли текущего года, не подтвержденной аудитом (86,8
млрд. руб.), прироста стоимости имущества за счет переоценки (80,9 млрд.
руб.), субординированных кредитов (464,9 млрд. руб.) и доли миноритариев в
дополнительном капитале (17,9 млрд. руб.). Привилегированные акции ОАО
“Сбербанк России”, включаемые в состав источников дополнительного
капитала, не удовлетворяют требованиям Базель III к привилегированным
акциям, а потому подлежат поэтапному списанию из капитала с 2013 г. на
основании пунктов 3.1.1 и 8.2 Положения Банка России № 395-П. Величина
привилегированных акций, учитываемых в дополнительном капитале
банковской группы, на 01.01.2015 составила 40,0 млн. руб. Собственный
капитал банковской Группы ОАО «Сбербанк России» уменьшается на
величину просроченной дебиторской задолженности свыше 30 дней (11,0 млн.
руб.) и дефицита собственных средств неконсолидируемых участников
банковской группы (8,8 млрд. руб.). Ключевую роль в системе Сберегательного
банка РФ на сегодняшний день играет основное первичное звено – отделение
банка, непосредственно занимающееся предоставлением клиентам банковских
услуг и проведением банковских операций.
Сбербанк занимает крупнейшую долю на рынке вкладов и является
основным кредитором российской экономики. Привлечение средств частных
33
клиентов и обеспечение их сохранности является основой бизнеса Сбербанка, а
развитие взаимовыгодных отношений с вкладчиками – залогом его успешной
работы.
Кредитная услуга является основной для банка. В общей сумме активов
банка, основной удельный вес составляют кредитные услуги, которые являются
основным направлением размещения средств банка. Ключевыми
направлениями совместной деятельности Сбербанка сегодня является
реализация ипотечных программ (занимают до 25 % от общего объема продаж)
на покупку квартир в строящихся домах.
В настоящее время ипотечный кредит Сбербанка России пользуются у
клиентов большой популярностью, постоянного развивая кредитное
направление, делая его более доступным для клиентов по различным
программам.
Кредитный портфель Сбербанка включает в себя около трети всех
выданных в стране кредитов. Розничный кредитный портфель Сбербанка в
2014 вырос на 22,1%, опередив российский рынок, который показал прирост
13,8%. Объем корпоративного кредитного портфеля Сбербанка по МСФО на
конец первого полугодия 2015 года сократился на 5,5% по сравнению
с началом года.
Сбербанк занимает ведущие позиции на рынке кредитования физических
лиц: на 1 января 2014 года его доля на рынке частных кредитов составила 32%
рынка, или 2,9% от ВВП. Около половины портфеля составляют кредиты на
покупку жилья. Россия входит в список стран, в которых приобрести
собственное жилье гражданам очень трудно.
С начала 2015 года более 30 тысяч жителей региона получили ипотечные
кредиты в этом финансовом учреждении. Общая сумма выданных средств
превысили 34 млрд. рублей. При этом в III квартале наблюдался рост спроса на
кредиты: количество выданных кредитов увеличилось на 13%, сообщает
пресс-служба кредитной организации. К настоящему времени Сбербанк снизил
минимальный размер первоначального взноса по жилищным кредитам на 5
34
процентных пунктов на приобретение недвижимости на вторичном рынке - с 26
октября текущего года он составляет 15%. «Однако данное изменение не
распространяется на первоначальный взнос по программе государственного
субсидирования процентных ставок по кредитам на приобретение
недвижимости на первичном рынке, установленный на уровне 20% стоимости
кредитуемого объекта недвижимости, - указывается в сообщении банка.
8
В банке работает ипотечная программа «Молодая семья», она расширяет
возможности заемщиков по ипотечным кредитам Сбербанка. Программа
предусматривает ряд серьезных льгот для семей, имеющих детей. Сбербанк
России ввел новую программу льготного ипотечного кредитования под
названием «Ипотека с государственной поддержкой», которая действует с
18.03.2015 г. по 1.03.2016 г. В рамках этой программы с 17.08.2015 года
Сбербанк уменьшит ставки по ипотеке с государственной поддержкой на 0,5%.
Таким образом, ипотечная ставка вместо прежних 11,9% составит 11,4%.
9
В 2015 году жители Ростовского банка оформили почти 40 тысяч
ипотечных кредитов на общую сумму более 43 млрд. рублей. Средняя сумма
выданного ипотечного кредита составила 1,14 млн. рублей.
В 2015 году популярностью пользовалась программа «Ипотека с
государственной поддержкой».
Сбербанк получил одобрение Министерства финансов РФ об увеличении
объема выдач по продукту до 225 млрд. рублей. Данную сумму планируется
предоставить клиентам до 1 марта 2016 года. К настоящему моменту выдачи по
«Ипотеке с государственной поддержкой» превысили 180 млад. рублей.
«Ипотека с государственным субсидированием значительно поддержала
выдачи Сбербанка в этом году – около 30% всех ипотечных продуктов
Сбербанка в этом году было предоставлено именно в рамках данной
программы. Банк предоставляет кредиты в пределах собственного капитала и
привлеченных средств, обеспечивая сбалансированность размещаемых и
8
saminvestor.ru
9
bs-life.ru
35
привлекаемых ресурсов по срокам и объемам.
10
Кредитные операции – наиболее рисковые операции банка. Поэтому
кредитная политика ориентируется на надежность заранее проверенных
заемщиков, с которыми банк в течение длительного времени работает и знает
их финансовое состояние.
2.2.Особенности процесса ипотечного кредитования
Кредит на приобретение недвижимости (ипотечный кредит) является
долгосрочным кредитом, основным предназначением которого является
приобретение жилой и коммерческой недвижимости. Залог недвижимости
выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых
ресурсов для развития воспроизводства. Основной особенностью ипотечного
кредита является: обязательное обеспечение залогом; длительный срок
предоставления кредита; целевой характер; государственная регистрация
ипотеки.
В качестве обеспечения по ипотечному кредиту обычно выступает
приобретаемая недвижимость, а также необходимы еще и поручители. Обычно
поручители требуются, пока ипотечная сделка не зарегистрирована в
регистрационной палате и не получено свидетельство о собственности.
Помимо заемщика в ипотечной сделке могут участвовать и созаемщики.
Некоторые ипотечные программы позволяют банкам учитывать не только
совокупный семейный доход заемщика, но и при необходимости доход его
близких родственников (созаемщиков). Созаемщик, участвуя в ипотечной
сделке, принимает на себя обязательства по погашению кредита перед банком и
имеет право собственности на приобретаемую недвижимость.
В настоящее время по жизненно важным для населения страны, Сбербанк
РФ на выбор потенциального заёмщика предлагает различные программы по
ипотечному кредитованию: «Приобретение готового жилья»; «Приобретение
строящего жилья»; «Строительство жилого дома»; «Загородная
недвижимость»; «Рефинансирование жилищных кредитов»; «Ипотека с
10
sberbank-rossii.narod.ru
36
государственной поддержкой»; «Ипотека плюс материнский капитал»
11
.
Каждый второй ипотечный кредит в России сегодня выдает Сбербанк.
Ипотека Сбербанка России - это относительно невысокие процентные ставки,
отсутствие комиссий, а с конца 2010 года еще и возможность подтверждения
дохода справкой по форме банка (Приложение 5).
Процесс кредитования населения в Сбербанке РФ включает несколько этапов,
а также заемщик должен соответствовать стандартным требованиям банка, а
именно:
предоставляет ипотечные кредиты гражданам России в возрасте от 21
года до 55 - 60 лет, иногда до 75 лет
12
;
иметь стаж работы на текущем месте работы не менее 6 месяцев, и не менее 1
года общего стажа за последние 5 лет (для клиентов, получающих заработную
плату на счет, открытый в ПАО «Сбербанк России», не распространяется);
иметь прописку и проживать на территории получения кредита
Сбербанка России;
иметь хорошую кредитную историю в Сбербанке или в любом другом
банке России. Решение о выдачи кредита принимается только с учетом
проверки данной информации;
быть платежеспособным для обслуживания запрашиваемой суммы
кредита. Расчет платежеспособности клиента составляется Сбербанком исходя
из представленных документов о платежеспособности (Справки о
среднемесячном доходе за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ или по
форме банка, налоговая декларация). По отдельным программам кредитования,
могут учитываться доходы всей семьи или нескольких созаемщиков (не более
3-х) (Приложение 6);
минимальный первоначальный взнос заемщика - от 15% от стоимости
кредитуемого объекта;
максимальный срок кредитования - 30 лет;
погашение ипотечного кредита производится аннуитетными (равными)
или дифференцированными платежами, при этом досрочное погашение
11
Приложение 4
12
Срок возврата кредита полностью приходится на трудоспособный или пенсионный возраст заемщика /
каждого из платежеспособных созаемщиков.
37
возможно уже через три месяца после получения займа.
13
Для надежного погашения основного долга по кредиту и процентам служба
финансовой безопасности Сбербанка банка проверяет благонадежность и
финансовую репутацию каждого человека, подавшего заявку на получение
кредита, и тем, у кого репутация окажется сомнительной - в кредите могут
отказать.
Основания, по которым кредитный комитет банка может отказать в
оформлении кредита: плохая кредитная история по предыдущим кредитам в
любом банке России; человек не имеет стабильного дохода для обслуживания
кредита, и слишком часто меняет места работы; человек находится под
следствием или имеет судимость; клиент числится на учете в наркологическом
или психиатрическом диспансере; характеризуется на работе как человек
необязательный, неуживчивый или неадекватный; недостаточная
платежеспособность клиента не позволит обслуживать запрашиваемую сумму
кредита с процентами.
Ставка зависит от срока, на который оформляется кредит. Чем больше
срок кредитования, тем выше процентная ставка по кредиту, так как
увеличивается риск. На ставку могут повлиять и такие факторы, как размер
первоначального взноса заемщика по целевым кредитам или наличие вкладов в
Сбербанке. Процентные ставки Сбербанка по ипотеке можно назвать
среднерыночными. Как и большинство банков, в качестве минимальных ставок
Сбербанк указывает достаточно низкие 9-11% годовых. Только претендовать на
такой кредит может заемщик, имеющий в качестве первоначального взноса
более 50% собственных средств и готовый выплатить долг в течение
нескольких (максимум - десяти) лет.
В наиболее же распространенных случаях, когда первоначальный взнос
составляет 15-30%, а срок кредита - 10-20 лет, процентные ставки по ипотеке
Сбербанка России составят уже 13-14% годовых.
Предлагаемые Сбербанком РФ кредиты физическим лицам стали более
доступными в связи с включением новых условий, а именно:
а) по жилищным кредитам – установлены льготные условия для молодых
13
www.tenpercent.ru
38
семей;
б) в качестве созаемщиков по любому жилищному кредиту Сбербанка могут
выступать физические лица в количестве не более 3-х человек, доход
которых также учитывается при расчете максимального размера кредита.
Супруг (а) является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости
от его (ее) платежеспособности и возраста, что позволит приобретаемое
жилье оформить на обоих.
В качестве основного обеспечения по жилищным кредитам Сбербанк
оформляет:
а) поручительство супруги/супруга заемщика, если она/он не является
созаемщиком;
б) поручительства совершеннолетних членов семьи заемщика/созаемщика
вне зависимости от их возраста, в собственность которых предполагается
оформить кредитуемый объект недвижимости, передаваемых в залог
Банку;
залог имущественных прав (прав требования) по договору участия в долевом
строительстве, договору инвестирования строительства или договору уступки
права требования (по усмотрению Банка).
Общего порядка оформления ипотеки в банковском учреждении на примере
Сбербанка. У Сбербанка есть определённые требования к заёмщику, поэтому,
чтобы вы стали полноправным хозяином вновь приобретенного жилья,
необходимо успешно преодолеть несколько этапов.
Сбор документов. В первую очередь, речь идет о справке, которая
подтверждает доходы по основному месту работы за истекшие полгода. На
большинстве предприятий данным вопросом занимается бухгалтерия. Помимо
этого понадобятся ксерокопии трудовой книжки и общегражданского паспорта.
Первая заверяется печатью предприятия и служит доказательством
трудоустройства заемщика. Вторую необходимо заверить собственноручной
подписью. Если вы планируете привлекать родственников или знакомых в
качестве созаемщиков, такой пакет документов потребуется получить и от них.
Заполнение банковских документов – анкеты-заявления. По большому
счету ничего сложного она собой не представляет. Однако это отнюдь не
39
означает, что заполнять ее нужно, спустя рукава. Напротив, от вас потребуется
точность и полнота информации. Категорически запрещается указывать в
анкете неправдивую информацию, поскольку в случае форс-мажорных
обстоятельств банк в первую очередь начнет проверять анкетные данные
заемщика. Если компания докажет ложь, ему грозят крупные неприятности.
Анкета содержит несколько разделов:
Личная информация (ФИО, дата рождения, прописка, семейное
положение).
Финансовый блок (доходы и расходы семьи).
Имущественный раздел (наличие движимого и недвижимого имущества).
Кредитная информация (заключенные кредитные договора в других
банках).
Прочие данные (есть ли судебные разбирательства в данный момент,
увлекается ли человек азартными играми и так далее) (Приложение 7).
Третий этап проходит без участия заемщика. На основании
предоставленных документов и заполненной анкеты кредитный комитет банка
принимает решение заключить кредитный договор либо отказать в выдаче
денег. В структуре любого финансового учреждения есть подразделение риск
менеджмента. Его работа базируется на специальных программных комплексах
и алгоритмах, которые дают оценку платежеспособности и кредитоспособности
конкретного человека.
Если на предыдущем этапе было принято положительное решение, далее
следует процедура оформления договорных отношений. Ее можно условно
разбить на три направления: кредитный,
14
ипотечный и договор финансового
поручительства
15
. Первый и третий договор подписываются непосредственно в
банке заемщиком и финансовыми поручителями соответственно. Ипотечный
договор оформляется нотариальной конторой. Здесь же подписывается договор
14
Приложение 8
15
Приложение 9
40
купли-продажи
16
недвижимого имущества между заемщиком и продавцом
квартиры, загородного дома и тому подобное.
На заключительном этапе счастливому обладателю купленной квартиры
необходимо отправиться в бюро технической инвентаризации, чтобы
перерегистрировать право собственности на себя. Не забудьте прихватить с
собой технический паспорт объекта и договор купли-продажи.
Приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредитования
сегодня является едва ли не единственным способом решения жилищного
вопроса. В связи с высокими ценами на жилье не многие могут себе позволить
купить квартиру за наличный расчет. Но прежде чем оформлять ипотечный
кредит, нужно очень тщательно изучить все условия кредитования, а также
реально оценить свои финансовые возможности на долгосрочный период.
2.3.Сравнительная характеристика программ ипотечного кредитования
Сбербанка РФ с другими Банками
Все большей популярностью в России пользуется ипотечное
кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать
полную его стоимость в течении нескольких последующих лет. Это
значительно удобнее, чем копить деньги, подвергать их инфляции и другим
рискам.
Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения,
постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений.
Сегодня ипотека является одним из самых эффективных инструментов решения
важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Однако не мало важным
вопросом с этой точки зрения является оценка потенциала ипотечного
кредитования.
По итогам 2015 года объем рынка ипотечного кредитования в России
составил более 2,6 триллионов рублей. В первом полугодии объем рынка
ипотеки составил 429 миллиардов рублей, что на 58 процентов превосходит
результаты аналогичного периода 2014 года (Таблица 2). Первое место по
16
Приложениие10
41
объему портфеля занимает Сберегательный Банк РФ (1,3 трлн рублей), второе-
ВТБ 24 (414,9 млрд) и третье -Газпромбанк (170,1 млрд). Все три портфеля
перечисленных банков показали довольно существенный годовой прирост:
30%, 56% и 47% соответственно.
Таблица 2
Рейтинг банков по размеру ипотечного кредитного портфеля в РФ за
период 2014-2013 гг. (в миллионах рублей)
17
№
п/п
Банк
Ипотечный
кредитный портфель
на 01.01.2015 года
Ипотечный
кредитный портфель
на 01.01.2014 года
Динамика
ипотечного
портфеля, %
1
Сбербанк
1 305 030
1 004 374
29, 90
2
Банк ВТБ24
413516
265 418
55,79
3
Газпромбанк
169 078
115261
46, 69
4
Дельта Кредит
73 649
54324
35, 57
5
Росбанк
55 029
48 075
14, 46
6
Примсоцбанк
2 634
2653
- 0, 75
По нашему мнению, устойчивый рост рынка был обеспечен невысокими
ставками ипотечного кредитования, появление все большей конкуренции в
банковской среде в данном направлении и увеличением темпов жилищного
строительства.
Рассматривая количественные показатели ипотечного кредитования в РФ
таблица 3. Необходимо отметить, что количество выданных ипотечных
кредитов значительно увеличилось по сравнению с предыдущим периодом,
основные претенденты по данному показателю это– Сбербанк РФ, выдавший
449658 кредитов за год, ВТБ 24 – 143463 кредитов и Газпромбанк – 35143
кредитов. В Общем количестве это увеличение составило на 102904 кредитов,
33747 и 4114 соответственно.
Таблица 3
17
http://raexpert.ru/rankings/