31
ипотечные банки. Отрицательными: ограничение числа привлекаемых
ресурсов, отсутствие стандартов, зависимость ставки по кредитованию от
финансового положения страны.
В расширенной открытой (американской) модели основной приток
кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со
специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг,
обеспеченных закладными на недвижимость. Большинство ценных бумаг
имеет ранее объявленные доходность и срок погашения.
Расширенно-открытое кредитование имеет два уровня и подразумевает
взаимодействие нескольких сторон: государства, заемщика, инвестора и
банка, выдавшего ипотечный заём. Государство здесь играет одну из
наиважнейших ролей – оно гарантирует финансовую сторону ипотечных
ценных бумаг путем сотрудничества с посредниками – крупными фирмами, в
обязанность которых входит скупка определенного количества закладных по
ипотекам.
В минусах этой модели: эффективна только в тех странах, где есть
стабильная экономика, и финансовый рынок развит на достаточно высоком
уровне; зависимость процентных ставок от уровня стабильности
финансового рынка в данный момент времени.
Таким образом, модель является относительно более стабильной, но
все же существенно подвержена влиянию общего состояния финансово
кредитного рынка.
В основе автономной сбалансированной (немецкой) модели ипотеки
лежит сберегательно-ссудный принцип функционирования. Это значит, что
совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом
рынке, а целенаправленно формируется за счет сбережений будущих
заемщиков.
Немецкая модель ипотеки является одноуровневой. Отличие очевидно:
инвестор и кредитор – одно и то же лицо – финансовое учреждение,
32
кредитующее, выпускающее ценные бумаги и самостоятельно реализующее
их.
Исходя из всего вышесказанного, банкам, работающим по немецкой
сбалансированно-открытой системе, для поддержания баланса пассивов и
активов нужно иметь и постоянно увеличивать масштабность уставного
капитала. В идеале – чем больше капитал, тем больше доверие к банку и к
его закладным. Это связано с тем, что такие банки сами выступают
эмитентами своих же ценных бумаг.
Система имеет сберегательно-ссудный принцип работы. Средства,
полученные от заемщиков, идут на обеспечение ипотечного кредитования и
не могут быть использованными для сторонних нужд.
Плюсы сберегательно-ссудной модели открытого кредитования:
модель полностью автономна, финансовый рынок не влияет на
формирование ставок по ипотеке, банк устанавливает их, исходя из
собственных интересов; риск не возврата кредита сводится к минимуму;
такой ипотечный кредит будет доступен заемщикам разного социального
уровня.
Минусы этой модели: средства заемщиков, которые поступают от них
на счет банка, могут быть нестабильными и разными; кредит можно
получить не раньше, чем определенная сумма денег будет накоплена на
счету, что может занять продолжительное время. Данная модель совершенно
не зависит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей
автономности.
Все существующие модели могут успешно функционировать в рамках
одной страны, дополняя друг друга. Мировой опыт свидетельствует о том,
что параллельное функционирование нескольких моделей организации
ипотечного рынка позволяет обеспечить более эффективное развитие
системы ипотечного жилищного кредитования (таблица 4).
33
Таблица 4 - Модели ипотечного жилищного кредитования в рамках
системы ипотечного кредитования
19
Модель
Страны, используемые преимущественно данную модель
Одноуровневая
закрытого типа
Великобритания, Германия, Франция, Словакия, Чехия, Венгрия,
Хорватия, США
Одноуровневая
открытого типа
Германия, Франция, Швеция, Дания, США, Словакия, Чехия,
Венгрия
Двухуровневая
США, Канада, Дания, Швеция, Великобритания
Как показывает история развитых стран, роль ссудно-сберегательных
институтов снижается с увеличением благосостояния, уменьшением
дифференциации доходов, ростом склонности к сбережению, укреплением
законности, снижением ссудного процента и банковской маржи.
В России в настоящее время преобладает открытая модель ипотечного
кредитования, и более того, позитивным явлением на ипотечном рынке
является переход от ее усеченнооткрытой модификации к расширенной
открытой. Об этом, в частности, свидетельствует, появление и развитие
институтов вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, а также усиление
конкуренции на рынке реализации ипотечных продуктов.
Таким образом, мировой опыт ипотечного кредитования в странах с
несовершенной институциональной средой указывает на целесообразность
развития в России ссудно– сберегательной модели ипотеки.
20
19
Мазунов А.А. Формирование национальной системы ипотечного жилищного кредитования.
[Электронный ресурс] URL: http://cyberleninka.ru/article/n/formirovanie-natsionalnoy-sistemy-ipotechnogo-
zhilischnogokreditovaniya
20
Сравнение процентных ставок по ипотеке в разных банках. [Электронный ресурс] URL:
http://ipotekaexpert.com/ipoteka-procentnye-stavki-bankov-sravnenie/
34
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РОССИЙСКОГО РЫНКА ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
2.1. Анализ современного состояния рынка ипотечного
кредитования в РФ
По данным Центрального Банка в России на рынке ипотечного
кредитования в настоящее время работает более 600 банков. Это все те
банки, которые в отчетном периоде выдали хотя бы один ипотечный кредит
или имеют в своем кредитном портфеле ипотечные кредиты. Активно
работают на рынке ипотечного кредитования чуть более ста банков, причем
90% из них приходится на московские банки и их филиалы в регионах.
Количество выданных ипотечных кредитов в России за период 2006 по
2016 годы демонстрирует график (рис.4), составленный по данным таблицы
5, основанным на аналитических материалах ФРС и ЦБ РФ.
Таблица 5 - Количество выданных ипотечных кредитов
21
Год
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
К-во
204,1
214,2
349,5
130,1
301,4
523,6
691,7
825,0
1012,
8
691,
9
779,6
*рассчитано с учетом данных за шесть месяцев 2016 года
График иллюстрирует резкий спад ипотечного кредитования в 2011
году и рост числа выданных ипотечных кредитов вплоть до 2016 года, в 2017
году ситуация ухудшилась, но в следующем году снова произошел рост, хотя
и более низкими темпами.
Самые низкие объемы ипотечного жилищного кредитования
наблюдаются в первом квартале года, существенно вырастая ко второму и
третьему кварталам, это обусловлено, прежде всего сезонностью
строительного рынка, наибольших объемов достигает этот показатель к
21
Составлено автором на основе данных ЦБ РФ [Электронный ресурс] URL: https://www.cbr.ru/
35
концу года, здесь вступает в действие механизм, так называемого,
отложенного спроса.
На рынке ипотечного кредитования присутствует несколько крупных
игроков: банки, региональные ипотечные компании и фонды, ипотечные
брокеры и рефинансирующие компании.
В настоящее время на российском рынке ипотечных кредитов
осуществляют свою деятельность 45 региональных ипотечных компаний,
участвующих в российском рейтинге ипотечных компаний. По большей
части они созданы местными властями с целью решения жилищных проблем
жителей региона. Задачи, решаемые данными компаниями, различаются в
зависимости от региона. Часть компаний развивают социальные программы,
кто-то инвестирует в строительство, часть выдает ипотечные кредиты, как по
собственным программам, так и программам АИЖК, какие-то компании
занимаются рефинансированием.
Еще один знаковый игрок на данном рынке - это ипотечные брокеры,
на ипотечном рынке России они появились в 2004 году, сегодня это 122
компании. Причинами появления и развития данного бизнеса стали
возникновение и постоянный рост спроса на такие услуги.
Ипотечные брокеры делятся на несколько категорий:
• независимые ипотечные брокеры;
• брокерские подразделения крупных риэлторских компаний;
• брокеры, работающие в интересах отдельных банков;
• интернет-брокеры.
Законодательно деятельность этих игроков ипотечного рынка не
регулируется. Общее падение спроса на ипотеку в кризисный период
привело к существенному сокращению количества брокеров, а также резкого
уменьшения числа банков, выдающих ипотечные кредиты, и работающих с
ипотечными программами. В этих условиях существенно сократился выбор
предложений по ипотеке, и как следствие понизилась мотивация у
потребителя для обращения к ипотечным брокерам. Сейчас наблюдается
36
тенденция, направленная на восстановление рынка ипотечного брокериджа.
В связи с этим расширяется спектр услуг ипотечных брокеров.
«В 2005 году на российском ипотечном рынке появились структуры,
конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования, и предлагающие
первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления
пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом, началось
формирование вторичного рынка ипотечных кредитов, появилась
возможность реализовывать пулы закладных с различными уровнями
доходности и риска.»
28
До финансового кризиса 2008 года в число активных игроков в сфере
рефинансирования ипотечных кредитов входили такие специализированные
рефинансирующие организации как АИЖК, банк «ГПБ Ипотека», Русская
ипотечная акцептная компания (RuMac), компания «АТТА Ипотека», Русско-
Американская ипотечная компания (RussianAmericanMortgageCompany -
RAM). Рефинансированием ипотечных кредитов в крупных масштабах также
занимался ряд банков: ВТБ 24, банк «КИТ Финанс», Русский ипотечный
банк, ОТП-Банк. Дельта Кредит. Помимо этого, ряд банковоригинаторов
осуществлял куплю-продажу портфелей ипотечных кредитов с целью
оптимизации своего ипотечного портфеля и/или дальнейшего размещения
ипотечных ценных бумаг. В настоящий момент единственным крупным
игроком на рынке рефинансирования является агентство ипотечного
жилищного кредитования (АИЖК).
22
Сегодня можно выделить десятку лидеров рынка ипотечного
кредитования в России, в которую входят следующие банки по итогам
работы с начала их деятельности на ипотечном рынке (таблица 6).
22
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации «Русипотека». [Электронный
ресурс]
URL: http://rusipoteka.ru/profi/uchastniki_ipotechnogo_rynka/ (дата обращения 15.04.2017)
37
Таблица 6 - Банки-лидеры рынка ипотечного кредитования России
(актуальность на 01 января 2019 года)
30
Банк
Объем
выданных
кредитов (млн.
руб)
Количество
выданных кредитов
Доля ипотечных
кредитов в общем
объеме кредитов
физическим лицам
Сбербанк
2 878 956
2 675 000
-
ВТБ 24
1 580 101
866 144
53
Газпромбанк
375 844
179 383
72
Россельхозбанк
232 848
170 740
45
Дельтакредит
223 363
120 946
100
Райффайзенбанк
143 846
53 450
39
ВТБ Банк Москвы
123 761
58 677
34
Уралсиб
116 218
84 284
32
Открытие
99 097
46 375
47
Связь-Банк
93 990
47 155
83
Таким образом, безусловным лидером и по количеству выданных
ипотечных кредитов и по их объему является Сбербанк. Объем выданных
банком кредитов превышает показатели ближайшего конкурента – ВТБ 24 в
1,82 раза, а показатели Связь-Банка, завершающего десятку лидеров – в 30,6
раза. По количеству выданных кредитов значение показателя Сбербанка
выше показателей ВТБ 24 в 3,09 раза, а показателей Связь-Банка – в 56,73
раза. В первую очередь это связано с объективными причинами, Сбербанк
России является самым крупным банком и самым распространенным по всей
территории страны.
Что касается доли ипотечных кредитов в общем объеме кредитов
физическим лицам, то по данному показателю лидирует Дельтакредит, его
доля равна 100%, наименьшая доля – 32% в банке Уралсиб. Это в первую
очередь связано со степенью универсальности банка и ассортиментом
38
кредитных продуктов банка. По лидеру на рынке ипотечного кредитования
РФ - Сбербанку, такие данные отсутствуют.
По всем анализируемым банкам за период с 2015 года по июнь 2018
года, их доля в объемах ипотечного кредитования выросла, преодолев
небольшое сокращение в 2017 году, исключение – Сбербанк, значение
данного показателя в банке снизилось на 37,7%, причем в период 2015-2018
годы доля банка в объеме ипотечных кредитов неуклонно росла, а в 2018
году значение данного показателя сравнялось с долей ВТБ и составило 20%.
Что касается доли госбанков в объеме выдачи ипотечных кредитов,
значение данного показателя стабильно высокое и за последние три года
варьируется в интервале от 81,4% до 84,5%.
Существенно сократилась – в 3,9 раза, доля ипотечных кредитов,
выданных АИЖК в общем объёме выдачи в 2016 году по сравнению с 2015
годом, но уже в следующем году наметился небольшой рост. Если же брать
во внимание более длинный аналитический период, то можно констатировать
факт значительного сокращения доли АИЖК в объемах ипотечного
кредитования – с 14% в 2005 году до 1,14% в 2017 году, наибольшее
значение, равное 20%, наблюдалось в 2009 году. Статистика деятельности
АИЖК приведена в следующей таблице 8.
Таблица 8 – Деятельность АИЖК
23
Дата
Объем рефинансирования
АИЖК, млрд. руб.
Общий объем выданных
ипотечных кредитов в РФ,
млрд. руб.
Доля АИЖК в
общем объеме
выдачи, %
2018
13,1
1 147,3
1,14
2016
51,1
1 751,7
2,9
2015
48,0
1 353,6
3,5
2007
7,8
56,3
14
Данные таблицы 8 демонстрируют нестабильную ситуацию: после
существенного роста в 2015 году – в 6 раз по сравнению с 2007 годом, в 2018
23
Русипотека».
(дата обращения 22.04.2017)
39
году объем рефинансирования сократился в 3,9 раза. Что касается динамики
показателя «объем выданных кредитов», за последнее десятилетие он
демонстрирует значительный рост, хотя за последние три анализируемых
года наблюдается как рост – на 29,4% в 2016 году, так и последующее
сокращение на 34,6% в 2017 году. Поскольку АИЖК, как указывалось выше,
создается региональными властями в целях решения проблем территории,
соответственно анализ динамики анализируемых показателей имеет важное
значение.
Важным для понимания роли ипотечного кредитования в
экономическом развитии страны имеет анализ и динамики задолженности по
ипотечным жилищным кредитам и доли задолженности в объеме ВВП.
Таблица 9 - Динамика роста задолженности по ипотечным жилищным
кредитам к ВВП
24
Дата
ВВП, млрд.
руб.
Задолженность по
ипотечным жилищным
кредитам, млн руб.
Доля задолженности по
ипотечным жилищным
кредитам к ВВП, %
2018
80 413
3 920 442
4,9
2016
77 893
3 528 379
4,5
2015
66 194
2 648 859
4,0
2007
17 048
17 772
0,1
Как показывает таблица 9, доля задолженности по ипотечным
кредитам стабильно растет, хотя темпы роста в 2018 году ниже, чем в 2017
по сравнению с предыдущим периодом (111% и 133%, соответственно). Если
же сравнивать значение показателя в 2018 году по сравнению с 2007, то за 11
лет размер задолженности вырос в 220 раз.
24
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации «Русипотека». [Электронный
ресурс]
URL: http://rusipoteka.ru/profi/uchastniki_ipotechnogo_rynka/ (дата обращения 23.04.2019)
40
Согласно выводам экспертов в области ипотечного кредитования, к
началу 2019 года на ипотечном рынке России наблюдался спад (табл.10)
Данные, приводимые аналитическим Центром по ипотечному кредитованию
и секьюритизации «Русипотека» демонстрируют отрицательный прирост в
большинстве банков.
Таблица 10 - Рост объемов ипотечного кредитования в банках России в
2019 году
25
Наименование банка
Прирост по сравнению с 2018 годом, %
(+;-)
Сбербанк
-24
ВТБ 24
-53
Дельтакредит
-13
Банк Москвы
-15
Россельхозбанк
-38
Газпромбанк
-73
Санкт-Петербург
-47
Банк Жилфинанс
-23
Банк Возрождение
-43
С другой стороны, существует и противоположное мнение экспертов:
«объем выдачи жилищных кредитов в России в 2019 году приблизится к
историческому максимуму в 1,8 трлн. рублей при условии отсутствия
внешних факторов и сохранении тренда на снижение инфляции и ключевой
ставки, считает старший вице-президент ВТБ Андрей Осипов.»
26
«В 2019
году рост рынка ипотеки планируется в первую очередь за счет отложенного
спроса на ипотечные кредиты, плавного восстановления экономики и роста
покупательской способности. …восстановление рыночного спроса на
25
Составлена автором на основе http://ipoteka-expert.com/ipoteka-procentnye-stavki-bankov-sravnenie/
26
Стрельцова Н. Эксперты: объем выдачи ипотеки в 2017 году приблизится к историческому максимуму.
[Электронный ресурс] URL: http://www.banki.ru/news/lenta/?id=9558031 (дата обращения 11.04.2017)
36
Стрельцова Н. Эксперты: объем выдачи ипотеки в 2017 году приблизится к историческому максимуму.
[Электронный ресурс] URL: http://www.banki.ru/news/lenta/?id=9558031 (дата обращения 11.04.2017)