то есть спор разрешается в пользу стороны, у которой меньше шансов
защитить свои имущественные интересы за счет недобросовестного
продавца. Предполагалось, что закрепление выше указанных норм, окажет
благоприятное влияние на развитие правового института ипотечного
кредитования в Российской Федерации
22
. Однако это мнение является
спорным и на мой взгляд не обоснованным. Ведь необходимость
возникновения и совершенствования института ипотечного кредитования в
определённости и гарантированной защите всех прав и обязанностей
участников сделки, а не защита стороны с более высокими рисками. Втем
более не стоило такими действиями ущемлять права кредиторов.
В заключение хотелось бы отметить, что в целях будущего развития
института ипотечного кредитования в Российской Федерации нужно
придерживаться следующих правил:
1. Исключить противоречие в действующем законодательстве;
2. Законодательные акты необходимо согласовать. Так как
нормативные акты в РФ, которые относятся к разным отраслям и
подотраслям права, приводятся в соответствие друг с другом только
формально. Что в свою очередь ведет к противоречию в законах и актах.
Таким образом, ипотечное кредитование - это предоставление
частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого
приобретаемого жилья. Для того чтобы ипотека могла осуществляться,
необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-
первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять
клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные
подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец,
юридическая возможность использования жилья в качестве залога.
Ипотечное кредитования является специфичным инструментом,
поскольку имеет ряд особенностей, отличающих его от других видов
22
Кешенкова Н.В. Ипотечное жилищное кредитование в современных реалиях. Ярославль : Канцлер, 2018. –
С. 46.
35
кредитования: исполнение обязательства об уплате процентов и возврату
долга обеспечивается залогом недвижимого имущества; кредит
предоставляется на длительный срок; право требования по основному
обязательству (кредитному договору) может служить обеспечением по
обязательствам кредитора; выдача ипотечного кредита может
сопровождаться выпуском ипотечных ценных бумаг; имеет строго
определенный целевой характер использования кредитных средств; часть
обязательств заемщика может быть погашена третьими лицами (при так
называемой «социальной ипотеке»).
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно
сформулировать следующим образом: функция финансового механизма
привлечения инвестиций в сферу материального производства; функция
обеспечения возврата заемных средств; функция стимулирования оборота и
перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы
экономически нецелесообразны или юридически невозможны; функция
формирования многоуровневого фиктивного капитала и др.
Государство выполняет регулирующую роль посредством создания
правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех
участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости
оказывает воздействие на привлечение частных инвестиций в жилищную
сферу и содействует различным категориям граждан в приобретении жилья.
36
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ (НА ПРИМЕРЕ ПАО
«СБЕРБАНК РОССИИ»)
2.1. Общая характеристика деятельности ПАО «Сбербанк России»
Головной кредитной организацией банковской Группы ПАО
«Сбербанк России» является Публичное акционерное общество «Сбербанк
России» (далее Банк). Сокращённое фирменное наименование Банка: ПАО
«Сбербанк России». Банк зарегистрирован по следующему адресу: ул.
Вавилова, 19, Москва, Российская Федерация.
Банк является акционерным обществом, он был основан в 1841 году и
с этого времени осуществлял операции в различных юридических формах.
Банк зарегистрирован и имеет юридический адрес на территории Российской
Федерации.
ПАО Сбербанк − открытая рыночная компания, акции которой
свободно обращаются на Московской бирже, а также на Лондонской,
Франкфуртской биржах и внебиржевом рынке США в форме АДР.
С момента акционирования Сбербанка в июне 1991 года среди
инвесторов (российских и иностранных физических и юридических лиц)
размещено 13 выпусков акций Сбербанка. Уставный капитал сформирован в
сумме 67,76 млрд. рублей и состоит из 21586948000 обыкновенных и
1000000000 привилегированных акций номинальной стоимостью 3 рубля
каждая.
Основным акционером Сбербанка является Банк России, доля
которого в уставном капитале ПАО Сбербанк составляет 50% плюс одна
голосующая акция, в голосующих акциях − 52,32 %.
Банк работает на основании генеральной банковской лицензии,
выданной Банком России, с 1991 года. Банк имеет лицензии, необходимые
для хранения и осуществления торговых операций с ценными бумагами, а
также проведения прочих операций с ценными бумагами, включая
37
брокерскую, дилерскую деятельность, функции депозитария и управления
активами.
Филиалы Сбербанка России не наделены правами юридических лиц и
действуют на основании Положений, утверждаемых Правлением Сбербанка
России, имеют баланс, который входит в баланс Сбербанка России, имеют
символику Сбербанка России.
В 2016 − 2019 гг. ПАО «Сбербанк» продолжил усиливать свои
позиции на розничных рынках, в то же время доля в корпоративном сегменте
снизилась. На рынке кредитования частных клиентов заметно увеличил долю
по кредитным картам, а также кредитам наличными. Однако на рынке
ипотечного кредитования конкуренция серьезно обострилась, в том числе из-
за Программы государственной поддержки ипотеки, в связи с чем доля ПАО
«Сбербанк» немного снизилась. На рынке вкладов населения сохранилась
положительная динамика портфеля, ПАО «Сбербанк» и другие банки с
государственным участием усилили свои позиции за счет изменения
предпочтений вкладчиков в пользу более надежных институтов.
ПАО «Сбербанк» сохранил лидирующие позиции во всех основных
сегментах финансового рынка Российской Федерации, а также является
главным банком страны, что определяет беспрецедентные требования к нам
как финансовому институту: мы являемся индикатором здоровья и
стабильности финансовой системы России. Банк является партнером для
подавляющего числа жителей (более 83 млн) и предприятий России (1,8
млн).
Банк выстраивает доверительные и ответственные отношения не
только с клиентами, но и с другими стейкхолдерами: государством,
акционерами, сотрудниками и партнерами. Это является безусловным
приоритетом и отражено в Политике Сбербанка в области корпоративной и
социальной ответственности, соответствующей стандартам ISO 26000 и
направленной на управление взаимоотношениями со стейкхолдерами и
38
гармонизацию воздействия Сбербанка на национальную экономику,
социальную сферу и экологию.
Организационная структура Сбербанка России представлена в
приложении 2.
Управление Сбербанком России основывается на принципе
корпоративности в соответствии с Кодексом корпоративного управления,
утвержденным годовым Общим собранием акционеров Банка. Органами
управления Банка являются:
− Общее собрание акционеров − высший руководящий орган
Сбербанка России. На Общем собрании акционеров принимаются решения
по основным вопросам деятельности Банка.
− Наблюдательный совет. Наблюдательный совет Банка состоит из 17
директоров, среди которых 11 представителей Банка России, 2 представителя
Сбербанка России и 4 независимых директора.
− Правление Банка. Правление Банка состоит из 13 членов.
Возглавляет Правление Банка Президент, Председатель Правления Банка.
Общее собрание акционеров является высшим органом управления
Сбербанка, принимающим решения по основным вопросам его деятельности.
Наблюдательный совет осуществляет общее руководство деятельностью
Сбербанка, за исключением решения вопросов, отнесенных
законодательством и Уставом Сбербанка к компетенции Общего собрания
акционеров. Компетенция Наблюдательного совета определена в Уставе и
разграничена с компетенцией исполнительных органов. Вопросы,
отнесенные к компетенции Наблюдательного совета, не передаются на
решение исполнительным органам Сбербанка. Наблюдательный совет
подотчетен Общему собранию акционеров, а информация о его работе
раскрывается в составе Годового отчета Наблюдательный совет возглавляет
Председатель, который избирается из числа членов Наблюдательного совета.
Председатель Наблюдательного совета не может быть одновременно
Президентом, Председателем Правления Сбербанка. Председатель руководит
39
работой Наблюдательного совета и организует разработку плана этой
работы, утверждает повестку дня заседаний Совета, председательствует на
Общем собрании акционеров Сбербанка.
Правление Сбербанка является коллегиальным исполнительным
органом управления, возглавляемым Президентом, Председателем
Правления, который осуществляет общее руководство текущей
деятельностью Сбербанка. Правление не реже одного раза в год представляет
Наблюдательному совету Отчет о ходе выполнения Стратегии Сбербанка, об
исполнении решений Наблюдательного совета и Общего собрания
акционеров, ежеквартально организует работу Правления, распределяет
обязанности между членами Правления, председательствует на заседаниях
Правления. Президент, Председатель Правления избирается Общим
собранием акционеров сроком на четыре года.
Президент, Председатель Правления несет ответственность за
организацию системы подготовки и достоверность бухгалтерской
(финансовой) отчетности Сбербанка, своевременное раскрытие информации
и предоставление акционерам, клиентам и иным заинтересованным лицам
сведений о деятельности Сбербанка. Для осуществления контроля за
финансово-хозяйственной деятельностью Сбербанка годовым Общим
собранием акционеров избирается Ревизионная комиссия. В соответствии с
Уставом Сбербанка численный состав Ревизионной комиссии составляет
семь членов. Члены Ревизионной комиссии не могут одновременно являться
членами Наблюдательного совета, а также занимать иные должности в
органах управления Сбербанка.
Сбербанк, являясь кредитной организацией и публичной компанией,
внимательно следит за развитием корпоративного законодательства и
практик корпоративного управления в России и за рубежом, следуя в своей
деятельности: рекомендациям Базельского комитета по банковскому надзору
и Совета по финансовой стабильности, предъявляемым к финансовым
организациям; принципам и рекомендациям, закрепленным в Кодексе
40
корпоративного управления Банка России, а также иным требованиям
регулятора (Банка России) в области корпоративного управления;
требованиям Правил листинга Московской, Лондонской и Франкфуртской
бирж; Принципам корпоративного управления G20/O3CP; международным
нормам поведения и принципам, закрепленным международными
стандартами в области корпоративной социальной ответственности и
устойчивого развития.
Корпоративное управление лежит в основе всей системы управления
и контроля Сбербанка и включает в себя организационную модель, внешние
и внутренние механизмы контроля и мониторинга, корпоративные ценности
и руководящие принципы.
Основными элементами системы корпоративного управления
Сбербанка являются:
− Общее собрание акционеров;
− двухуровневая система управления с прозрачным и эффективным
разделением руководства между Наблюдательным советом и Правлением с
возможностью представительства членов Правления в составе
Наблюдательного совета, но не более 1/4 состава Совета; независимый
внешний аудит;
− Ревизионная комиссия; − многоуровневые системы внутреннего
контроля и управления рисками (с подотчетностью Комитету
Наблюдательного совета по рискам);
− корпоративный секретарь.
Корпоративные ценности и руководящие принципы ПАО «Сбербанк»
сформулированы и нашли свое отражение во внутренних документах:
Кодексе корпоративного управления, Кодексе этики, Политике по
противодействию коррупции, Политике по управлению конфликтом
интересов, Политике корпоративной социальной ответственности.
Все органы управления Банком формируются на основании Устава
Банка и в соответствии с законодательством Российской Федерации.
41
ПАО «Сбербанк России» обладает уникальной филиальной сетью и в
настоящее время в нее входят 18 территориальных банков и более 19100
подразделений по всей стране. Дочерние банки Сбербанка России работают в
Казахстане, в Украине и в Белоруссии. Банк в своей клиентской политике
ориентируется на удовлетворение потребностей в банковском обслуживании
всех групп юридических и физических лиц, предоставляя широкий набор
банковских услуг, от коммунальных расчётов и вкладов до брокерского
обслуживания для физических лиц и от расчётно-кассового обслуживания до
организации выпуска облигационных займов для юридических лиц.
Таким образом, основной целью банка является извлечение прибыли и
повышение благосостояния его акционеров.
2.2. Анализ современного состояния российского рынка ипотечного
кредитования
В 2019 году в России было выдано 1,27 млн ипотечных кредитов – на
14% меньше, чем в 2018 году. Их объем в денежном выражении составил
2,85 трлн рублей, что на 5% ниже прошлогодних значений. В 2018 году
впервые объем выданных кредитов превысил 3 трлн рублей. Средняя сумма
предоставляемого кредита достигла 2,24 млн рублей. За последние пять лет
размер займа увеличивался в среднем на 100 тысяч рублей в год.
Таблица 4
Выдача жилищных (ипотечных) рублевых кредитов в России
23
23
Мавлютов Р.Р. Управление недвижимостью. Волгоград : Волгоградский государственный технический
университет, 2019. – С. 21.
42
На российском рынке ипотечного кредитования действует огромное
количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные
кредиты. В таблице 5 представлена динамика количества кредитных
организаций (в том числе коммерческие банки) и участников рынка
ипотечного жилищного кредитования в России.
Рынок ипотечного кредитования является одним из самых динамично
развивающихся сегментов банковской системы, что с каждым годом
приводит к появлению различных нововведений в данной области.
Таблица 5
Динамика числа кредитных организаций в России за 2015-
2019гг.
24
Показатель
01.01.
2016
01.01.
2017
01.01.
2018
01.01.
2019
01.01.
2020
Количество действующих
кредитных организаций, ед
923 834 733 623 561
Количество кредитных
организаций, предоставляющих
ипотечные жилищные кредиты, ед.
658 629 559 484 410
Но, несмотря на развитие ипотечного кредитования, существуют и
проблемы, которые из года в год тормозят рынок ипотеки, не давая
полноценно устояться в банковском секторе экономики. Это приводит к
определённым кризисным состояниям рынка, что уменьшает спрос
населения, а, следовательно, и основные аналитические показатели.
Таблица 6
ТОП-10 ведущих банков на рынке ипотечного кредитования в
2017-2019 гг.
25
Итоги 2019 года
Итоги 2018 года
Итоги 2017 года
Банк
Объем
,
млрд.
руб.
Банк
Объем
,
млрд.
руб.
Банк
Объем,
млрд.руб
.
1. Сбербанк
1082,4
1. Сбербанк
722,0
1. Сбербанк
661,8
24
Анохина Л.В. Инвестиционный анализ. Калуга :Политоп, 2019. – С. 43.
25
Ибадлаева Э.С. Состояние и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России //
Экономика, предпринимательство и право. – 2019. – Том 9. – № 1. – С. 67.
43
2. ВТБ 24
376,7
2. ВТБ24
293,7
2. ВТБ24
198,4
3. Газпромбанк
79,8
3.
Россельхозбанк 65,8
3.
Россельхозбан
к
37,8
4.
Россельхозбанк
73,3
4. Газпромбанк
47,9
4.
ДельтаКредит
31,7
5.
Райффайзенбан
к
59,0
5. ДельтаКредит
42,0
5. Банк
Москвы 28,3
6. ДельтаКредит
58,6
6. ВТБ Банк
Москвы
41,9
6.
Газпромбанк
26,9
7. ВТБ Банк
Москвы 57,1
7.
Райффайзенбан
к
37,0
7. Абсолют
Банк 15,0
8. Абсолют Банк
27,3
8. Абсолют Банк
21,2
8. Санкт-
Петербург
13,2
9. Уралсиб
27,1
9. Возрождение
19,5
9.
Возрождение
11,2
10. Санкт-
Петербург
24,9
10. Санкт-
Петербург
17,6
10. Связь-Банк
10,6
В декабре 2019 года средневзвешенная ставка по выданным
жилищным кредитам достигла своего исторического минимума: 9% годовых.
В конце 2018 года ипотека предоставлялась в среднем под 9,66% годовых. В
декабре 2014 года в результате резкого роста ключевой ставки жилищные
кредиты предоставлялись по 13,16%.
Таблица 7
Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным жилищным
кредитам в декабре (2014-2019 гг.)
26
Год
Ставка, %
2014
13,16
2015
12,89
2016
11,56
2017
9,79
2018
9,66
2019
9,00
Доступность ипотечного кредитования по-прежнему оказывает
непосредственное влияние на количество выдаваемых кредитов. В 2019 году
в мае количество ипотек относительно прошлого месяца снизилось на
26
Бузулуцкий М.И.Региональная социально-экономическая политика в сфере жилищного строительства. М.,
2020. – С. 63.
44