рекордные 21%. Именно на тот период ставки по кредиту достигли 10,5%
годовых, что ограничило спрос. Максимальное количество ипотек было
выдано в декабре (145,2 тыс. сделок), когда ставка по ипотеке впервые
опустилась до 9%.
В 2019 году на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек
регионов пришлось 40% кредитов. Относительно 2018 года их список не
изменился: Москва (80,8 тыс. ипотек), Московская область (71,4 тыс.),
Санкт-Петербург (64тыс.), Тюменская область (52,6 тыс.), Башкортостан
(46,2 тыс.), Татарстан (44,1 тыс.), Свердловская область (43,6 тыс.),
Краснодарский край (39,2 тыс.), Челябинская область (37,1 тыс.),
Новосибирская область (32,4 тыс.).
Рис. 2. Количество выданных ипотечных кредитов
27
Речь идет преимущественно об экономически благополучных
локациях с относительно высоким уровнем доходов населения. Во всех
лидирующих по выдаче ипотеки регионах зафиксировано снижение
показателей относительно 2018 года (сильнее всего в Татарстане и
Тюменской области).
27
Современные проблемы управления финансами компаний и финансовых институтов : сборник материалов
Всероссийской заочной научно-практической конференции, (10 апреля 2018 г.). Чебоксары : РИО ЧКИ РУК,
2019. – С. 230.
45
Таблица 8
Топ-10 регионов с максимальным числом зарегистрированных
ипотек
28
№ Регион
Кол-во
сделок
Динамика в 2018 году,%
1
Москва
80 758
-8,4%
2
Московская область
71 422
-13,0%
3
Санкт-Петербург
63 936
-13,2%
4
Тюменская область
52 657
-16,4%
5
Республика Башкортостан
46 173
-13,7%
6
Республика Татарстан
44 089
-19,5%
7
Свердловская область
43 670
-14,8%
8
Краснодарский край
39 194
-10,2%
9
Челябинская область
37 131
-12,8%
10
Новосибирская область
32 416
-12,9%
Только в пяти регионах по итогам 2019 года был отмечен прирост
ипотечных сделок относительно 2018 года. Наибольшее увеличение
зафиксировано в республике Крым и Севастополе (по 32%). Ипотека в
Крыму растет второй год подряд (в 2018 году объемы выдачи на полуострове
выросли более, чем в 2 раза); рост спроса на ипотечные кредиты сохраняется
как со стороны местных жителей, так и от проживающих в других регионах
(для этого крымские банки открыли свои представительства в Москве,
Санкт-Петербурге и ряде других регионов).
Максимальное падение сделок произошло в Ульяновской области (-
24,5%) и Ненецком автономном округе (-24%).
Таблица 9
Регионы с приростом ипотечных сделок
29
Регион
Кол-во
сделок
Динамика в 2018 году,%
Республика Крым
3 939
32,3%
Севастополь
1 287
32,0%
Чеченская Республика
1 098
26,2%
Республика Дагестан
4 532
15,7%
28
Актуальные проблемы развития экономических, финансовых и кредитных систем / научные ред.: О. В.
Ваганова, Н. Е. Соловьева. Белгород : Белгород, 2018. – С. 53.
29
Ибадлаева Э.С. Состояние и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России //
Экономика, предпринимательство и право. – 2019. – Том 9. – № 1. – С. 67.
46
Чукотский автономный округ
554
0,7%
Республика Северная Осетия
2 895
0,7%
Таблица 10
Регионы с наибольшим падением кол-ва зарегистрированных
ипотек
30
Регион
Кол-во
сделок
Динамика в 2018 году,%
Ульяновская область
15092
-24,5%
Ненецкий автономный округ
533
-24,0%
Кировская область
17637
-23,4%
Республика Мордовия
7982
-21,8%
Ханты-Мансийский автономный округ
30009
-20,6%
Средний срок рублевого ипотечного кредита достиг к декабрю 2019
года в среднем по стране 218,3 месяцев или 18,2 лет. Для сравнения – в конце
2018 года ипотеку брали в среднем на 16,7 лет.
Относительно докризисного периода срок займа на покупку жилья
увеличился на четверть: в конце 2013 года ипотеку брали на 14,7
лет.Основное увеличение срока кредита приходится на последние годы: на 12
месяцев в 2018 году и на полтора года в 2019 году.Ипотека на новостройки в
конце 2019 года выдавалась в среднем на 18,6 лет (на 4 месяца больше, чем в
целом по рынку). Относительно декабря 2018 года срок ипотеки на
«первичке» увеличился на 2,2 года, декабря 2018 года – на 2,7 года.
Таблица 11
Средний срок выданного жилищного ипотечного кредита по
первичному и вторичному рынку в декабре (2013-2019 гг.)
31
Год
Срок ипотеки,
месяцы
Срок кредита,
лет
Динамика
относительно прошлого
года, месяцев
2013
176,4
14,7
2014
177,9
14,8
1,5
2015
182,9
15,2
5
2016
184,6
15,4
1,7
2017
187,5
15,6
2,9
30
Мавлютов Р.Р. Управление недвижимостью. Волгоград : Волгоградский государственный технический
университет, 2019. – С. 21.
31
Мавлютов Р.Р. Управление недвижимостью. Волгоград : Волгоградский государственный технический
университет, 2019. – С. 21.
47
2018
200
16,7
12,5
2019
218,3
18,2
18,3
Максимальный срок ипотеки в декабре 209 года зафиксирован в
Ингушетии (20,8 лет). Быстрее всего планируют выплатить кредит жители
Ненецкого АО. В Москве и Московской области показатель составил 18,9
лет, в Санкт-Петербурге – 18,1 лет.
Таблица 12
Регионы с максимальным сроком ипотеки (декабрь 2019 года)
32
Регион
Срок кредита,
месяцев
Срок кредита,
лет
Республика Ингушетия
249,1
20,8
Чеченская Республика
236,3
19,7
Республика Дагестан
236,2
19,7
Республика Мордовия
234,8
19,6
Республика Крым
234,6
19,6
Таблица 13
Регионы с минимальным сроком ипотеки (декабрь 2019 года)
33
Регион
Срок кредита,
месяцев
Срок кредита, лет
Ненецкий автономный округ
175,5
14,6
Мурманская область
185,5
15,5
Челябинская область
197,1
16,4
Республика Хакасия
198,6
16,6
Забайкальский край
199,9
16,7
Таким образом, по результатам 2019 г. объем банковского
кредитования физических лиц по ипотеке вырос по сравнению с 2018 г. на
21%. Примерно 10 % заемщиков имеют доход ниже 50 тыс. рублей и
вынуждены отдавать на погашение кредита более половины своего
ежемесячного дохода.
Цены на недвижимость косвенно ухудшают благосостояние
населения. Поэтому банкам предлагаем учитывать в своей стратегии эффект
масштаба — по мере роста ипотечных портфелей удельные затраты банков (в
расчете на рубль кредита) обычно падают.
32
Ибадлаева Э.С. Состояние и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России //
Экономика, предпринимательство и право. – 2019. – Том 9. – № 1. – С. 67.
33
Мавлютов Р.Р. Управление недвижимостью. Волгоград : Волгоградский государственный технический
университет, 2019. – С. 21.
48
Вместе с тем препятствовать снижению цены по ипотечному
кредитованию будет высокая историческая волатильность стоимости
рублевого фондирования, которую банки, учитывая прошлую ситуацию в
декабре 2014 года, долго будут закладывать в модели оценки процентного
риска.
Реализация успешного ипотечного кредитования возможна при
условии создания разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка. Как
правило, при определенном содействии государства и контроле за эмиссией
ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке, за наличием жесткого
баланса между совокупной ценой эмитируемых и обращающихся ценных
бумаг и ценой закладных.
2.3.Анализ и оценка рисков рынка ипотечного кредитования Российской
Федерации
Такой кредитный продукт как ипотека существует в России
относительно недавно, но уже за это время столкнулся с рядом проблем и
факторов торможения развития.
Весь кредитный рынок зависит от действующей экономической
конъюнктуры страны, которая при своих изменениях обязательно приводит к
существенным сдвигам в деятельности коммерческих банков.
С 2005 года рынок активно развивался, но после 2015 – была
зафиксирована его отрицательная динамика впервые за 10 лет. Виной тому
были многие причины: снижение уровней дохода населения, применение
санкций, рост инфляции, падению курса рубля и цен на нефть и, как
результат, существенное увеличение ключевой ставки Банка России.
Государство с 2015 года стало активно внедрять программы
поддержки ипотечных заемщиков, которые принесли положительный
эффект. Однако, даже сегодня некоторые проблемы ипотечного
кредитования в стране остаются нерешенными.При взлетах и падениях
ключевых экономических показателей, частых кризисах устойчивость
49
теряется не только в экономической ситуации в стране, но и в финансах
отдельно взятых заемщиков.Люди теряют работу и начинают допускать
просрочки по ипотечным платежам. В итоге не погашенные ипотечные
займы порождают проблемы в денежных ресурсах банка, который также
кредитуется для развития своей деятельности.Государство порой не успевает
должным образом реагировать на такие изменения кредитного рынка и
начинает принимать специальные законы уже тогда, когда последствия
кризисный явлений наносят существенный ущерб хозяйствующим субъектам
и населению.В кризисном 2015 году программа субсидирования ипотечных
ставок от государства значительно помогла восстановить былые обороты
жилищного кредитования.Государственная программа субсидирования
процентных ставок позволяла заемщикам брать ипотеку по фиксированной
ставке.
1 Низкий уровень дохода заемщиков
В России большая часть работающего населения получает такие
уровни дохода, которых порой не хватает просто на жизнь, а уж тем более о
взятии многомиллионных кредитов речи здесь быть не может.
Даже если обратиться к статистическим данным в стране в регионах
средняя зарплата немногим превышает сумму в 30 тысяч рублей.
Обслуживать ипотечный кредит, платёж по которому может
составлять 15-30 тысяч рублей, такой заёмщик просто не в силах. В Москве,
казалось бы, с доходами дела обстоят лучше. Средний уровень в 2019 году
установлен в размере 80-90 тысяч рублей, но с учетом цен на жильё в
столице, это соответствует доходу в регионах.
Для оформления ипотечного займа клиент должен располагать
определенной суммой свободных денежных средств, которые могут быть
использованы в качестве первоначального взноса.
Банки просят при заключении договора оплачивать 15-30% от общей
суммы стоимости жилья. Кредиты без первоначального взноса тоже
существуют, но в очень немногих банках.Если кредит берет молодая семья с
50
двумя или более детьми, они имеют право в качестве первого взноса вносить
средства материнского капитала.
Ещё одной не менее важной проблемой в этом отношении считается
проблема серых доходов. Для получения ипотеки банки требуют
предоставление справки 2-НДФЛ и подтверждение официального
трудоустройства. Немногие заемщики могут похвастаться высоким размером
официального дохода.Есть банки, которые выдают ипотеки по двум
документам без подтверждения дохода, но при этом они требуют высокий
первоначальный взнос.
2 Рост инфляции.
Сегодня с экранов телевизоров постоянно говорят о том, что уровень
инфляции стремительно снижается, что таких показателей не было
зафиксировано за всю историю страны. Возможно снижение в правда
присутствует, но его динамика ещё не достаточна для действующих реалий.
В России всегда уровень роста инфляции был выше уровня роста
доходов населения. Из-за инфляционной динамики обесцениваются
денежные средства.Для банка этот процесс означает отток депозитных
вкладчиков и, как следовательно, дефицит финансовых ресурсов. Граждане
не желают хранить деньги в банке, ведь процент по вкладам не покрывает
даже роста цен на товары и продукты.
3 Проблемы рынка строительства жилья.
Сегодня строительством многоквартирных домов занимаются
монополисты. Это несколько компаний, захвативших весь рынок,
искусственно создающих высокие цены на жильё.
Конкуренция на рынке попросту отсутствует. Застройщики создают
лишь ее видимость, создавая от имени своих юридических лиц дочерние
компании, которые действуют в интересах своих руководителей.
При этом качество жилья оставляет желать лучшего. Сроки постройки
некоторых домов настолько сжатые, что застройщики заставляют работать
строителей на износ.
51
На материалах строительства происходит жесткая экономия ради
последующей высокой прибыли. Из-за низкого качества используемых
материалов дома имеют сниженный срок эксплуатации, стены трескаются,
случаются аварии на теплотрассах.
Однако, самой острой проблемой на рынке ипотечного жилья остаётся
проблема обманутых дольщиков. Каждый год объявляют о прекращении
строительства крупные фирмы-застройщики, многие из которых долгое
время успешно функционировали на рынке и были аккредитованы банками.
При покупке квартир в новостройках в ипотеку, банки позволяют
покупать квартиры только у тех застройщиков, которые получили у них
аккредитацию.
Таким образом, кредитные учреждения оберегают себя от
сотрудничества с ненадежными застройщиками, ведущими не прозрачную
деятельность и готовыми в любой момент обанкротиться.
Сегодня государство активно борется с такими строительными
компаниями и помогает обманутым дольщикам получить своё жильё. В 2018
году о прекращении строительства заявила компания Урбан Групп,
оставившая тысячи людей без жилья и денег. Государство взяло на себя
решение этой проблемы и пообещало всем заемщикам получение квартир.Но
даже при сильном развитии строительства очень малая часть населения
имеет возможность купить себе жильё. По данным статистики только 10%
граждан имеет в собственности по 18 квадратных метров на каждого члена
семьи. И лишь 1% может позволить себе купить жильё на личные
сбережения или доходы.Остальные испытывают сильную потребность в
жилье. И даже несмотря на введение огромного количества государственных
программы поддержки ипотеки, они все равно остаются без заветных
квадратных метров.
4 Невыгода ипотеки для банка.
Ипотека – это долгоиграющая история для кредитного учреждения, на
окупаемость такой сделки уходит огромное количество времени.Поэтому
52
банки не активно идут на развитие ипотечных продуктов в своём
арсенале.Потребительские кредиты, к примеру, приносят прибыль в куда
более короткие сроки.
Кроме того, банки могут преумножать свои средства за счёт
фондовых инструментов, покупки ценных бумаг и других выгодных
операций. При этом выше обозначенные операции имеют высокие риски для
банков.Для того, чтобы начало развиваться ипотечное кредитование, нужно
создать хорошие и безопасные условия для этого.
5 Положение России на международной арене.
Сегодня Россия для большинства государств мира является
агрессором, страной с высоким военным потенциалом. В связи с вероятной
боязнью России другие страны мира вводят против нас санкции, которые
сильно ухудшают наше финансовое состояние.
Кроме санкций существуют и другие негативные мировые тенденции,
в частности:
− Ведение активных военных действий в других странах, на
развитие которых уходят огромные суммы из бюджета страны;
− Обустройство Крыма – новой территории, на которое также
тратятся внушительные суммы денежных средств, отдача по которым пока
не наступает;
− Падение курса рубля, влияющее на увеличение ставки
рефинансирования по ипотеке.
Пока в России органы государственной власти по большей степени
занимаются развитием внешней политики, отчего вполне логично страдает
внутренняя политика, в том числе и развитие ипотечного кредитования.
6 Несоответствие экономического развития отдельных регионов.
Россия – огромная страна, в которой в каждом регионе и городе живут
по-разному. Сегодня наблюдается сильный отток трудоспособного и
образованного населения из отдаленных территорий в столицы и крупные
промышленные и экономические центры.
53
Молодежь стремиться переехать в Москву или Санкт-Петербург.
Именно из-за такой миграционной составляющей цены на жильё в Москве
стоят заоблачно высоких цен. Высокий спрос порождает высокое
ценообразование.Если бы все регионы страны были приблизительно
одинаково развиты, никто бы не стремился переезжать столицу в поисках
лучшей жизни. Если бы государство занималось решением этой проблемы,
ипотечное кредитование бы развивалось нормальными стабильными
темпами во всех территориях страны.
7 Недостаточная степень участия государства в ипотечном рынке.
Государство, безусловно, участвует в развитии ипотечного рынка,
старается помогать заемщикам, но поддержка все равно не отвечает тому
уровню проблем и ожиданий, которые имеют место быть.
Сегодня государство реализует следующие меры ипотечной
поддержки:
− Военная ипотека;
− Ипотека под материнский капитал;
− Семейная ипотека при наличии двух или трёх детей;
− Ипотека для молодых семей и молодых специалистов.
Кроме того, в условиях падения уровня дохода граждане могут
воспользоваться государственной программой помощи погашения
ипотечного займа.
В целом, государственные программы помогли многим категориям
граждан приобрести жильё на выгодных условиях. Но в условиях очень
низкого уровня жизни такая помощь все равно лишь в данной сфере
достаточно проблем.
Врешении проблемы социально-экономического развития России в
плане обеспечения собственным жильем основной части населения страны
значимость ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний день
весьма актуальна. Реализация данной задачи возможна только в рамках
повышения доступности жилья, основным катализатором при этом
54