35
содействии и частичном участии в ней со стороны. Посредством участия на
ипотечном рынке специальных агентств правительство оказывает помощь
банкам в проблемах рефинансирования ипотечных операций, гарантирует
значительную ликвидность ипотечных кредитов, ориентируя на эти цели как
бюджетные ресурсы, так и долгосрочные средства инвесторов при поддержки
эмиссии ипотечных облигаций. Предъявление государственными агентствами
конкретных условий к банкам при покупке ипотечных кредитов дает
возможность осуществлять контроль качества ипотечных сделок, а так же ввести
общие стандарты для сделок с недвижимостью
23
.
Кроме того, контроль функционирования ипотечного рынка
предоставляет возможность стране направлять развитие ипотечного жилищного
кредитования в соответствии с государственной социально - экономической
политикой.
Преимущества расширенно - открытой модели ипотечного кредитования
заключаются в следующем:
4) предполагается самообеспечение и самофинансирование;
устойчивость, так как большая часть ценных бумаг, которые гарантируют
поступление кредитных ресурсов в систему;
5) рынок жилья становится гарантом стабильности государственной
экономической системы.
Проанализировав основные модели, выделим следующие исходные
принципы, которые применяются при формировании систем ипотечного
кредитования за рубежом:
-обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника. Для этого
используют страхование, специальные государственные программы, процесс
обращения взыскания на заложенное имущество;
23
Воробьева Е.В. Современные зарубежные модели ипотечного кредитования//Вестник образовательного
консорциума Среднерусский университет. Серия: Экономика и управление. 2018. № 11. С. 17
36
-создание условий доступности ипотечных кредитов средне
статистическому покупателю. Разрабатываются льготные принципы и нормы
закрытия ипотечного кредита;
-создание обстоятельств приоритетности в кредитной области для
организаций, которые специализируются на ипотеке
-активизация работы страны в залоговых отношениях для
контролирования за работой организаций, исполняющих ипотечное
кредитование.
Подводя итог всему выше сказанному, можно сказать, что на текущий
период приоритетным направлением отечественного ипотечного рынка
считается ориентация на американскую двухуровневую модель.
Формирование системы ипотечного кредитования и её деятельность
требуют государственной помощи. Банковская практическая деятельность
демонстрирует, то что ипотечное кредитование невозможно охарактеризовать
высоко прибыльным, а без помощи специализированных структур:
муниципальных ипотечных агентств - возрастает степень риска.
Таким образом, в странах с развитой рыночной экономикой жилищное
строительство осуществляется в главном из-за результата индивидуальных
вложений. Доля государственного сектора в жилищном строительстве данных
государств колеблется от 1,5 % (США) вплоть до 18 % (Италия, Франция). За
счет средств населения возводятся и покупаются индивидуальные дома, а кроме
того квартиры в многосемейных домах. В европейских государствах
максимальное развитие получило кооперативное строительство, его доля во
Франции превосходит 25 %, в Италии - 20 %, Дании и Финляндии - 15 %. В США
доля этого типа строительства не внушительна.
Все вышеуказанное демонстрирует многообразие моделей ипотечного
жилищного кредитования в иностранных государствах.
37
ГЛАВА 2. ОЦЕНКА РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2.1. Факторы, оказывающие влияние на ипотечное кредитование в
Российской Федерации
Для дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования РФ
необходимо определить наиболее важные факторы, оказывающие влияние на
данный рынок.
Основной причиной, сдерживающей население страны от активного
приобретения объектов недвижимости, как со стороны кредитора, так и со
стороны заемщика, является цена. Даже несмотря на политику государства, на-
правленную на увеличение размеров доступного жилья, уровень благополучия
граждан РФ недостаточен, чтобы приобрести недвижимость только за счет
собственных средств.
В течении последних нескольких лет экономика России оказалась в
сложном положении. Оно в значительной степени было вызвано введением
санкций со стороны ряда государств, занимающих ведущее положение в
мировой экономике.
Последовавшие за этим девальвация национальной валюты и рост
инфляции привели к сокращению реальных располагаемых денежных доходов
населения (таблица 3).
Таблица 3
Номинальные и реальные располагаемые денежные
доходы населения
Годы
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Номинальные средне-
20780
23221
25928
2776
7
3046
7
3074
4
3142
2
32422
душевые денежные доходы
населения (в месяц), руб.
Медианное значение
15435
17131
19152
2059
4
2271
3
2294
8
2356
1
24061
среднедушевого денежного
дохода населения (в
месяц),
руб.
Модальное значение
среднедушевого денежного
8466
9323
10449
1132
8
1262
4
1278
6
1324
8
14148
38
дохода населения(в месяц)
,
руб.
В этих условиях было бы логичным предположить схожие параметры
динамики цен на рынке жилья. Основными сегментами на рынке жилья являются
рынки первичного и вторичного жилья. На каждом из которых целесообразно
отдельное рассмотрение цен на типовые квартиры среднего качества, квартиры
улучшенного качества и элитные квартиры. Приведенные в таблице 3 данные
свидетельствуют о разнонаправленной динамике показателей реальных
располагаемых денежных доходов населения и средних цен на первичном рынке
жилья.
В целом, стоимость недвижимости на первичном рынке неуклонно
растет. В сентябре 2017г. денежные доходы населения сложились в сумме 4635,5
млрд.рублей и увеличились по сравнению с сентябрем 2016г. на 3,5%, денежные
расходы населения составили 4601,8 млрд.рублей и увеличились на 2,3%.
Превышение денежных доходов населения над расходами составило 33,7
млрд.рублей
24
.В 2017 году по всему ассортименту квартир она составила 130,2%
от стоимости 2011 года и 110,0% от уровня 2014 года.
Таблица 4
Средние цены на первичном рынке жилья по Российской
Федерации на конец периода, рублей за 1 квадратный метр общей
площади
Годы/типы
квартир
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Прогнозиру-
емое значе-
ние (методом
экстраполя-
ции)
все типы
квартир
48163
50208
51714
51530
53287
56882
61832
61363
квартиры
среднего
качества
49872
49966
49189
51370
55189
56609
56280
58141
24
Горохова А.В. Итоги развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования 1998-2018 гг//В
сборнике: Цифровая экономика в социально-экономическом развитии России: взгляд молодых сборник статей и
тезисов докладов XV международной научно-практической конференции студентов, магистрантов и аспирантов.
2019. С. 99
39
квартиры
улучшенно
го качества
47178
49252
50906
49266
48675
52896
60141
57466
элитные
квартиры
54843
65754
80804
87019
95937
104414
131820
134854
Особенно заметными являются изменения на рынке элитной
недвижимости. В 2011 году этот показатель резко снизился до уровня 49042
рублей, но уже в последующие годы ее стоимость неуклонно росла. На наш
взгляд более адекватными покупательной способности населения являлись
изменения цен на вторичном рынке жилья (таблица 5).
Таблица 5
Средние цены на вторичном рынке жилья по Российской
Федерации на конец периода, рублей за 1 квадратный метр общей
площади
Годы/типы
квартир
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Прогнозиру-
емое значе-
ние (методом
экстраполя-
ции)
все типы квартир
56369
56478
58084
56283
53983
52349
54923
53111
квартиры
среднего
качества
(типовые)
51279
51418
52664
51574
49358
48158
51157
49346
квартиры
улучшенного
качества
60847
60738
62288
60347
59051
57673
59248
58004
элитные
квартиры
84525
97811
99261
85084
75256
75039
78245
72401
Квартиры низ-
кого качества
48102
49289
51584
49769
45145
42486
47049
44319
В рассматриваемый период для всех групп квартир наблюдается рост цен
с 2011 года по 2015 год и последующее снижение до 2017 года, а затем
последующий рост в 2018 г
25
.
Такая ситуация объясняется инертностью строительного рынка.
Стоимостные ориентиры, заложенные на «досанкционном» этапе не позволяют
корректировать цены первичного рынка жилья. Таким образом, этот рынок не
может в полной мере ориентироваться на массового покупателя. Рынок
25
Горохова А.В. Итоги развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования 1998-2018 гг//В
сборнике: Цифровая экономика в социально-экономическом развитии России: взгляд молодых сборник статей и
тезисов докладов XV международной научно-практической конференции студентов, магистрантов и аспирантов.
2019. С. 101
40
вторичного жилья не столь обременен инвестиционными обязательствами и
изменяется под преобладающим воздействием реально изменяющихся условий.
Помимо положительной динамики среднедушевых доходов населения,
начиная с 2017 г. наблюдается прирост денег на руках у населения (табл. 6).
Таблица 6
Структура использования денежных доходов населения
РФ,%
Показатели
Годы
2014
2015
2016
2017
2018
Всего денежных доходов, в т.ч.:
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
покупка товаров и оплата услуг
73,60
75,30
71,00
73,00
74,90
обязательные платежи и разнообразные
взносы
11,70
11,80
10,90
11,20
11,80
сбережения
9,80
6,90
14,30
11,10
8,10
покупка валюты
4,20
5,80
4,20
4,00
3,70
прирост (уменьшение) денег на руках у
населения
0,70
0,20
-0,40
0,70
1,50
Сбережения, которые потенциально могут быть направлены на
приобретение жилой недвижимости, к концу рассматриваемого периода
снижаются. Возможно, по этой причине население прибегает к услугам
кредитных организаций с целью решить жилищный вопрос, вследствие чего
наращиваются объемы предоставленных ИЖК
26
.
Чем выше уровень инфляции, тем ниже покупательная способность
населения. Как следствие, практически все доходы населения будут
направляться на покупку исключительно товаров первой необходимости, а
предложения банков о предоставлении ипотечных кредитов будут
игнорироваться (рис. 5). Таким образом, еще одним фактором, оказывающим
влияние на ипотечное кредитование, является уровень инфляции.
26
Кокин А.С., Шумкова К.Г., Власова В.К. Анализ развития ипотечного кредитования в России//Финансовая
экономика. 2019. № 2. С. 619
41
Рисунок 5. Величина ставки инфляции в РФ, %
На протяжении рассматриваемого периода максимальное значение
ставки инфляции наблюдается в 2015 г. В последующем произошло резкое
снижение, и инфляция в 2017 г. достигла рекордно низкого значения в 2,5 %
27
.
В свою очередь, ключевая ставка оказывает непосредственное влияние на
процентные ставки по банковским операциям (таб. 7).
Таблица 7
Средневзвешенные ставки по выданным ипотечным кредитам %
№ п/п
Дата
Средневзвешенная ставка, %
1
01.01.2016
13,35
2
01.12.2016
12,62
3
01.01.2017
12,48
4
01.12.2017
10,78
5
01.01.2018
10,64
6
01.12.2018
9,54
7
01.01.2019
9,56
В рассматриваемом периоде ключевая ставка снижается, и, как следствие,
кредитные организации постепенно уменьшают величину ставок по кредитам, в
том числе и ипотечным, а снижение процентных ставок по ипотечным кредитам
повышает спрос со стороны населения на данный вид кредитования. Таким
образом, ключевая ставка ЦБ РФ является существенным фактором,
оказывающим влияние на ипотечное кредитование.
27
Кокин А.С., Шумкова К.Г., Власова В.К. Анализ развития ипотечного кредитования в России//Финансовая
экономика. 2019. № 2. С. 620
42
Наличие конкурентов на рынке ипотечного кредитования делает данный
рынок более привлекательным для заемщиков, так как стимулирует кредитные
организации в создании новых ипотечных продуктов, программ, что в конечном
итоге способствует дальнейшему развитию данного рынка.
В период с 2016 по 2019 г. наблюдается повышение доли кредитных
организаций, предоставляющих ИЖК , но в 2018 г. тренд сменил направление
вследствие более быстрого снижения количества ипотечных банков на фоне
менее резкого уменьшения величины действующих кредитных организаций.
Таблица 8
Количество кредитных организаций - участников рынка жилищного
(ипотечного жилищного) кредитования (в целом по Российской
Федерации), ед.
№
п/п
Дата
Количество
действующих
кредитных
организаций
Количество
кредитных
организаций,
предоставляющих
жилищные
кредиты
Количество
кредитных
организаций,
предоставляющих
ипотечные
жилищные кредиты
1
01.01.2016
733
587
559
2
01.07.2016
680
522
499
3
01.01.2017
623
506
484
4
01.07.2017
589
440
423
5
01.01.2018
561
428
410
6
01.04.2018
542
400
386
7
01.07.2018
524
393
376
8
01.10.2018
508
387
370
9
01.01.2019
484
375
358
Тем не менее можно говорить о высокой конкуренции на рынке
ипотечного кредитования, так как на протяжении всего рассматриваемого
периода доля кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, стабильно
превышает 70 %. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования является
существенным фактором, оказывающим влияние на ипотечное кредитование.
43
Необходимо выделить еще такой фактор, как законодательное
обеспечение рынка ипотечного кредитования и наличие программ господдержки
по ипотечным кредитам. Законодательная база регулирует ипотечный рынок и
обеспечивает защиту интересов заемщиков. На сегодняшний день в РФ
основным законодательным документом, регулирующим отношения по ипотеке,
является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.06.1998
№ 102-ФЗ. До 1 января 2018 г. действовала федеральная целевая программа
«Жилище» на 2016-2020 гг., утвержденная постановлением Правительства РФ
«О федеральной целевой программе «Жилище» на 2016-2020 годы» от
17.12.2010 № 1050. Данная программа начала функционировать еще с 2002 г. Ее
основными направлениями были государственная поддержка граждан,
нуждающихся в улучшении жилищных условий, и развитие рынка доступного и
комфортного жилья. Поэтому наличие в стране социальных проектов,
направленных на рост уровня обеспеченности населения жильем, не только
увеличивает интерес к рынку ипотечного жилищного кредитования, но и
повышает степень экономического потенциала государства.
С 1 января 2018 г. федеральная целевая программа была досрочно
прекращена. Несмотря на это, она интегрировалась в состав государственной
программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и
коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (постановление
Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 «О реализации отдельных мероприятий
государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и
комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской
Федерации»), которая была утверждена постановлением Правительства РФ от
30.12.2018 № 1710 «Об утверждении государственной программы Российской
Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными
услугами граждан Российской Федерации». Помимо этого, действует
Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки
семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ, согласно которому с помощью
44
средств материнского капитала можно оплатить первоначальный взнос по ИЖК
или выплачивать платежи по кредиту
28
.
Помимо макроэкономических факторов, на состояние рынка ипотечного
кредитования влияют и факторы, находящиеся на уровне кредитных
организаций. К таким факторам отнесем: структуру и объем ресурсной базы
кредитной организации, уровень квалификации персонала, осуществляющего
выдачу кредита, а также способы и пути продвижения банком ипотечных
продуктов.
Активные операции банк осуществляет за счет пассивных, поэтому
кредитная организация, занимающаяся ипотечным кредитованием, отвлекая
значительные суммы на долгий срок, должна обладать достаточным запасом
ресурсов. Помимо этого, они должны быть стабильными и приемлемыми по
стоимости.
Обслуживание долга по ипотечному кредиту зависит не только от
заемщика, но и от работника банка, который участвует в процессе выдачи
кредита, определяя его в ту или иную группу качества. Неверные
систематические действия персонала в данном случае могут привести к росту
уровня просроченной задолженности по ипотечным кредитам. В случае
неисполнения обязательств заемщиком кредитная организация будет вынуждена
реализовать заложенную недвижимость. Если же она будет неправильно оценена
ответственным за это персоналом, то банк понесет убытки в большем размере.
Поэтому важно, чтобы оценщик, осуществляющий работу по оценке стоимости
недвижимости, был высококвалифицированным специалистом.
Как и любая другая коммерческая организация, банк должен
разрабатывать политику продвижения своего товара на рынке. В данном случае
важную роль играет маркетинг в сфере ипотечного кредитования. Поэтому чем
интенсивнее происходит процесс разработки новых ипотечных продуктов и
28
Серегина В.Ю. Развитие ипотечного кредитования в РФ: проблемы и перспективы развития//В сборнике:
Влияние исторического фактора на своеобразие экономического развития регионов России сборник трудов.
Киров, 2019. С. 154