34
приобретают квартиры в ипотеку. При этом ещё четыре-пять лет назад эта доля
составляла всего 55% - 60%
5
.
Процессы снижения ставок по ИЖК были прерваны решением
Центрального банка РФ в сентябре 2018 г. повысить ключевую ставку до 7,5%,
а с 2019 г. до 7,75%. Таким образом, разница между ключевой ставкой и
средневзвешенной ставкой по ипотеке стала минимальной, что не выгодно для
кредитных организаций. В данной ситуации для банков может быть несколько
сценариев действий в 2019 г.: либо повышение ставки в целом для всех категорий
заемщиков, либо дифференцированный подход к ценообразованию на
ипотечные банковские продукты. Ставка по ипотеке может быть величена для
заемщиков с минимальным первоначальным взносом, так как чем меньшую
долю от полной стоимости жилья вносит клиент, тем выше риски для банка. В
целом эксперты предполагают, что повышение ставок будет несущественное —
на 1-3%.
Изменения средневзвешенной ставки происходят одновременно с ростом
показателей рынка ипотечного жилищного кредитования (рис. 12).
Рисунок 12. Изменение количества предоставленных ИЖК за
последние 10 лет (данные на начало года в сегменте первичного
рынка), тыс. ед.
Прирост предоставленных ИЖК (в сегменте первичного рынка) составил
на начало 2019 г. 35,1% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.
35
Краткосрочное повышение кредитных ставок может привести к
повышению спроса на новостройки (в сегменте новостроек самые низкие ставки
по ипотечным кредитам, а, следовательно, и повышение ставки будет менее
ощутимым). Также сыграет роль и фактор потребительских ожиданий. В
частности, за счёт тех покупателей жилья, которые в целом собирались брать
ипотечный кредит, но по каким-то причинам откладывали.
Следующим параметром, характеризующим доступность ипотечного жи-
лищного кредитования, является доля ежемесячного располагаемого дохода,
который расходуется на выплаты по ИЖК. Национальное бюро кредитных
историй (НБКИ) использует такой показатель как рекомендованный размер
семейного дохода заемщика, «комфортного» для обслуживания среднего
ипотечного кредита. Рекомендованный семейный доход является индикатором
доступности ипотечного кредитования для населения и фиксирует предельное
отношение ежемесячных платежей семьи (домохозяйства) по ипотеке к ее
ежемесячным доходам. Рассчитанный НБКИ показатель исходит из того, что
относительно «комфортным» для заемщика является соотношение ежемесячных
платежей к ежемесячным доходам на уровне 1/3.
Одной из причин изменения рекомендованного дохода для обслуживания
ипотеки, помимо прочего, является рост среднего размера ипотечного кредита,
который увеличился прямо пропорционально снижению банками размера
первоначального взноса по ипотеке. Таким образом, с одной стороны, доступ
граждан к кредитным ресурсам банков несколько упростился: помимо
сокращения размера первоначального взноса снизились и процентные ставки по
ипотеке. Вместе с тем, из-за этого выросло «тело» кредитов и объемы
ежемесячных платежей по ним.
Еще одним параметром доступности ипотечного жилищного кредита для
заемщика является величина «переплаты», т.е. сумма процентов, которую он
уплатит сверх основного долга за весь период пользования ипотечным
жилищным кредитом. На величину «переплаты» оказывает влияние не только
непосредственно средневзвешенная ставка, но и среднегодовой уровень
36
инфляции. ИЖК относится к долгосрочным видам кредитования и уровень цен
за период выплаты ипотеки может существенно измениться, в том числе и в
пользу заемщика.
Получается, что приведенная стоимость «переплаты» за долгий период
выплаты ИЖК может оказаться существенно меньше её текущей стоимости в
действующих ценах того периода, когда ипотечный жилищный кредит был
предоставлен. Также при расчёте реальной переплаты по кредиту необходимо
учитывать и динамику стоимости самого объекта недвижимости, но, такой
фактор учитывают лишь некоторые заемщики, которые приобретают квартиры
сугубо в инвестиционных целях.
В этом и кроется существенное различие в уровне ставок по ИЖК в
России и развитых странах, где уровень инфляции стабильный и составляет
зачастую лишь статистическую погрешность, чуть выше нуля. Это дает
возможность банкам выдавать ипотечные жилищные кредиты под очень
выгодные для заемщиков проценты.
Следующий параметр, по которому можно определить доступность
услуги ИЖК для населения - размер первоначального взноса. Большинство
коммерческих банков в России рассматривают заемщиков в качестве своих
потенциальных клиентов только в том случае, если они могут внести первый
взнос в размере не менее 20% - 30%.
В отдельных случаях первоначальный взнос может быть снижен до 15, 10
или даже 5%, но это правило действует только для специальных ипотечных
программ (для молодых семей, для покупки жилья в новостройках или для
использования материнского капитала в качестве первоначального взноса). Так,
к примеру, в АО «АКБ «Фора-Банк» (небольшой по размеру активов банк с
головным офисом в Москве) первоначальный взнос по программе «кредитование
с учётом материнского капитала» начинается от 5% стоимости жилья.
Если возвращаться к вопросу сравнения условий ИЖК в России и
развитых странах, то стоит отметить, что и в последних условия по сумме
первоначального взноса в последние годы значительно ужесточились. Так, в
37
США после ипотечного кризиса 2008 - 2009 гг. сумма первоначального взноса
установилась в среднем на уровне 40 %. В редких случаях добропорядочным
клиентам этот порог может быть снижен до 30%, но при этом необходимо
одобрение продавца недвижимости или застройщика, которое получить
достаточно сложно.
Ещё одним параметром доступности услуги ипотечного кредитования
является набор документов, необходимых для получения ИЖК и процедура
подтверждения кредитоспособности потенциального заёмщика. Усугубляющим
фактором в рассмотрении данного вопроса является проблема «серых» доходов
и зарплат российских граждан. Многие банки, особенно крупные, предлагающие
по ипотеке наиболее выгодные условия кредитования, принимают в качестве
подтверждения платежеспособности клиента только официальные документы
(справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки).
В последние годы банки, не без учёта распространенности «серых» схем
получения россиянами дохода, стремятся максимально упростить процедуру
получения ИЖК. Подтвердить данные о скрытых доходах можно с помощью
справки по форме банка или предоставив гражданско-правовой договор. В виду
того, что выдача ИЖК без подтверждения официального дохода чревата
высокими рисками для банков, некоторые из них дополнительно требуют
наличие любой недвижимости на праве собственности, действующих счетов,
вкладов и др.
Так, например, Сбербанк ввел еще в 2015 году особое условие «Ипотека
по двум документам», которое распространяется на основные продукты банка:
«Приобретение готового жилья - Единая ставка» и «Приобретение строящегося
жилья», как по базовым условиям, так и в рамках акций.
Платёжеспособность потенциальных заемщиков является куда более
существенной проблемой. Средняя заработная плата по данным Росстата в
Москве на начало 2018 г. составляла 80 тысяч рублей. По регионам этот
показатель варьируется, но усредненное значение составляет около 34 тысяч
38
рублей. Для человека с таким доходом кредитное бремя будет довольно
тяжелым.
Также при рассмотрении вопроса доступности ИЖК необходимо
обратится к такой характеристике ипотеки как форма ежемесячного платежа -
аннуитетная или дифференцированная ипотека. Это две принципиально
отличные друг от друга системы расчета ежемесячного платежа, каждая из
которых имеет свои сильные и слабые стороны.
Дифференцированная ипотека предполагает планомерное погашение
задолженности, при котором «тело» кредита выплачивается одинаковыми
долями, а проценты по кредиту ежемесячно уменьшаются. По мере выплат
сумма обязательного ежемесячного взноса будет постепенно снижаться. Такая
схема погашения ипотечного кредита выгодна для более длительных сроков
кредитования (свыше 15 лет). Если же срок ипотечного кредита составляет менее
15 лет, при аннуитетной схеме погашения ипотечного кредита ежемесячные
платежи остаются одинаковыми на протяжении всего срока действия ипотечного
договора. В сумму аннуитета включается основной долг и проценты. При этом в
первые годы погашения кредита в сумму аннуитета включаются
преимущественно проценты, поэтому аннуитетная схема невыгодна тем, кто
планирует досрочное погашение ипотечного кредита. А схема досрочного
погашения ИЖК становится достаточно распространенной в последние годы
среди заемщиков, что подтверждается данными, представленными на рисунке
13.
39
Рисунок 13. Удельный вес задолженности по ИЖК, которая
была погашена досрочно по отношению к общей сумме
задолженности на конец периода, в %
Проблема рынка ИЖК заключается в том, что его лидеры (в частности,
Сбербанк, ВТБ работают только с аннуитетной схемой и не дают заемщику право
выбора способа погашения долга.
Среди крупнейших банков только Газпромбанк и Россельхозбанк
предлагают дифференцированную ипотеку.
Таким образом, в рамках исследования были проанализированы
параметры, определяющие доступность услуги ИЖК: средневзвешенная ставка
по ипотеке; доля ежемесячного располагаемого дохода, который расходуется на
выплаты по ИЖК; общая сумма «переплаты» по ипотеке; размер
первоначального взноса для получения ипотечного кредита; набор документов
для подачи кредитной заявки и подтверждения платёжеспособности;
возможность выбора способа погашения ипотечного кредита. Состояние этих
параметров определяет уровень развития ИЖК в Российской Федерации, в том
числе и в сравнении с другими государствами.
Проведенная оценка позволяет сделать следующие выводы:
4) по состоянию на 2018 год в РФ насчитывается 508 ед. кредитных
организаций, 370 ед. имеют право выдавать жилищные ипотечные кредиты;
40
5) ПАО «Сбербанк России» является лидером по объему ипотечного
портфеля в 2018 г.;
6) доля ипотечных кредитов, предоставляемых ПАО «Сбербанк
России» составляет 55,9%;
7) средневзвешенная ставка по ипотечному жилищному кредитованию
в 2018 г. составляла 9,54% годовых, снизившись на 1,1% по сравнению с
показателем 2017 г.
8) срок кредитования в 2018 г. составил 195,2 мес. (16 лет), что больше
показателя 2017 г. на 4,50% (или на 8,4 мес.).
Таким образом, на сегодняшний день в РФ существует множество
проблем, возникающих при ипотечном жилищном кредитовании. Решение
данных вопросов должно происходить комплексно на основе
эффективных программ государственного участия, связанных с кредитной,
экономической, социальной политикой в стране.
2.3 Характеристика государственной поддержки ипотечного
кредитования
Первоочередной потребностью каждой семьи является приобретение
собственного жилья. При этом конституционно закреплено право каждого на
жилище, что предполагает законодательную гарантированность возможности
быть обеспеченным постоянным жильём. Вместе с тем, реализация
конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как
важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. В настоящее
время более 45% населения желает улучшить жилищные условия, 4,4% семей
признаны государством нуждающимися в жилье
19
.
19
Официальная статистика. Население. Жилищные условия. Росстат. [Электронный ресурс].
Режим доступа: http://www.gks.ru
41
Понимание потребности многих российских граждан в необходимости
приобретения собственного жилья, улучшения жилищных условий, явилось
основанием разработки и внедрения государственных программ, направленных
на поддержку системы ипотечного кредитования, что оказало положительную
динамику на её объёмах. На данный момент можно говорить о том, что вопрос
ипотечного жилищного кредитования для российских граждан и
предпринимаемые в этой сфере меры государственной поддержки являются
весьма актуальным.
С учетом положений Концепции развития системы ипотечного
жилищного кредитования в Российской Федерации, которая была утверждена
Правительством России, современная государственная жилищная политика
ориентирована на оказание поддержки в решении жилищных проблем основной
части работающего населения, имеющего средние доходы, накопления и
имеющие в собственности жильё, полученное посредством приватизации.
Государственная поддержка граждан в данном направлении
осуществляется в следующих формах:
9) адресных единовременных субсидий на часть стоимости
приобретаемого жилья в счет первоначального взноса по ипотечному кредиту;
10) льготной процентной ставки по ипотечному кредиту;
11) дотирования процентной ставки по ипотечному кредиту.
Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жильё в
собственность за счёт своих и заёмных средств, в существенной мере
характеризует уровень развития общества. И одним из ключевых требований
создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования
является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только
с высокими, но прежде всего со средними доходами.
Государственная поддержка граждан при ипотечном кредитовании, не
располагающих достаточными доходами, организуется прежде всего через
систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального
взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные
42
жилищные сертификаты), что сокращает необходимый размер кредита. Такая
система приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой
на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходится 30%,
на долю государственной субсидии в зависимости от категории граждан в
среднем - 20-50% и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повышает
доступность ипотечных кредитов для граждан и стимулирует платёжеспособный
спрос на жильё определённых категорий граждан:
1) социальная поддержка семей с детьми при ипотечном кредитовании
предоставляется:
-в течение 3 лет - в связи с рождением у гражданина с 1 января 2018 г. по
31 декабря 2022 г. второго ребёнка,
-в течение 5 лет - в связи с рождением у гражданина с 1 января 2018 г. по
31 декабря 2022 г. третьего ребёнка и/или последующих детей,
- в течение 8 лет - в связи с рождением у гражданина с 1 января 2018 г. по
31 декабря 2022 г. не менее двух детей (второго, третьего ребенка и/или
последующих), в том числе одновременно;
20
6) социальная поддержка молодых учителей при ипотечном
кредитовании предусматривает предоставление молодым учителям в возрасте до
35 лет в форме субсидирования первоначального взноса при предоставлении им
ипотечного кредита в рамках региональных программ;
7) социальная поддержка молодых учёных при ипотечном
кредитовании.
Также предоставляются единовременные субсидии на приобретение
жилья в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70%
рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от уровня
20
Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским
кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение
недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам
(займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей:
Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711 (ред. от 21.07.2018) // Соб.
законодательства РФ, 2018. № 3. Ст. 547
43
дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных
условий для определенных категорий граждан: молодых семей, многодетных
семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов
Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и
увольняемых с военной службы, и др.
Субсидии могут предоставляться и в большем объёме в соответствии с
законодательно установленным порядком. Льготная процентная ставка по
ипотечному кредиту может устанавливаться на уровне 8,5-10,5% в зависимости
от категории граждан и законодательно установленных условий их участия в
государственных программах по обеспечению жильем.
Так, участниками Программы «Молодая семья» могут стать граждане,
находящиеся в зарегистрированном браке, возраст которых не пересекает черту
35 лет и стоящие на очереди администрации по улучшению жилищных условий.
В отношении данных граждан государство помогает выплачивать заём в разных
размерах: 35% от общей стоимости жилья - семьям без детей; 40% - семьям с
детьми. Дополнительно при рождении или усыновлении ребенка супруги могут
запросить 5%. Как правило, средства предоставляют для оплаты
первоначального взноса.
Условиями ипотечной программы для семей с детьми в 2018-2022 гг.
могут воспользоваться граждане, находящиеся в официально
зарегистрированном браке, у которых родился в указанный период второй или
третий ребенок и имеющие возможность внести 20% первоначального взноса от
стоимости ипотечного жилья. Государственная поддержка в данном случае
предусматривает выдачу ипотечного кредита в рублях под ставку 6% годовых.
При этом максимальные суммы кредита для Москвы и МО, а также Санкт-
Петербурга и ЛО - 8 млн руб., для других российских регионов - 3 млн руб.
21
.
21
О реализации отдельных мероприятий государственной программы Российской Федерации
«Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан
Российской Федерации»: Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 (ред. от
27.08.2018) // Соб. законодательства РФ, 2011. № 5. Ст. 739