45
недвижимое имущество, входящее в состав комплекса недвижимого
имущества. Товарищество собственников жилья «Авиатор»:
Отвечает по своим обязательством этим имуществом.
От своего имени приобретает имущественные и неимущественные
права и обязанности.
Выступает истцом и ответчиком в суде.
Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.
Члены товарищества не отвечают по обязательствам товарищества.
Товарищество создается без ограничения срока деятельности.
Целью деятельности товарищества собственников жилья «Авиатор»
является обеспечение нормального и стабильного функционирования жилого
дома, надлежащее содержание жилого дома и придомовой территории, защита
прав членов товарищества собственников жилья «Авиатор». Предметом
деятельности товарищества является:
Обеспечение согласия собственников жилья в жилом доме при
реализации ими своих прав по владению и пользованию общей
собственностью.
Обеспечение надлежащего технического, противопожарного,
экологического и санитарного состояния жилого дома.
Осуществление роли заказчика по эксплуатации, управлению,
содержанию и ремонту жилого дома.
Обеспечение коммунальными услугами собственников жилья.
Заключение договоров и соглашений с физическими и
юридическими лицами по управлению, содержанию, эксплуатации жилого
дома.
Обеспечение выполнения собственниками и арендаторами правил
пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования
и придомовой территорией.
46
Проведение мероприятий по благоустройству и озеленению
придомовой территории.
Осуществление хозяйственной деятельности.
Защита прав и интересов членов товарищества.
Представление общих интересов членов товарищества в
государственных органах власти, органах местного самоуправления, судах.
Объектами собственности собственников жилого дома являются:
Жилые помещения (квартиры).
Нежилые помещения (офисы).
Общее имущество, находящееся в общей собственности.
Общее имущество жилого дома находится в общей долевой
собственности всех собственников дома. К объектам общей долевой
собственности относятся:
Лестницы и лестничные площадки.
Лифты и лифтовые шахты.
Коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными
коммуникациями.
Крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции дома.
Механическое, электрическое, сантехническое оборудование,
находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более
одного помещения.
Земельный участок, на котором расположен данный дом и иные
объекты, расположенные на придомовой территории.
Средства товарищества состоят:
Вступительных взносов.
Обязательных платежей.
Доходов от хозяйственной деятельности.
Прочих поступлений, не запрещенных законодательством.
47
По решению общего собрания товарищество собственников жилья
«Авиатор» может создавать специальные фонды, расходуемые на цели в
соответствии с Уставом товарищества. Размер вступительного взноса
утверждается общим собранием членов товарищества. Вступительный взнос
используется на возмещение расходов, связанных с созданием товарищества,
уплату налогов и госпошлин и иные непредвиденные расходы. Обязательные
платежи используются на возмещение расходов по содержанию помещений
собственников, по содержанию и обслуживанию общего имущества. Общий
размер обязательных платежей определяется на основании сметы расходов.
Смета расходов составляется Правлением ТСЖ по фактически
складывающимся затратам и утверждается общим собранием ТСЖ.
В состав обязательных ежемесячных платежей входят:
Плата за содержание помещения собственника. Включает в себя
плату за услуги, работы и расходы по управлению домом. Плата за содержание
и обслуживание общего имущества. Включает арендную плату за земельный
участок, плату за обслуживание лифтов, за общую электроэнергию, вывоз
мусора и так далее. Авансовые отчисления на текущий и капитальный ремонт.
Коммунальные услуги каждого собственника непосредственно в его
жилом (нежилом) помещении. Включает холодное и горячее водоснабжение,
водоотведение, электроснабжение, отопление и так далее.
Обязательные платежи распределяются бухгалтерией по целевому
назначению, в случае создания специальных фондов должны быть
распределены по соответствующим фондам. Доходы от хозяйственной
деятельности товарищества расходуются исключительно на цели
предусмотренные Уставом и не распределяются между членами товарищества.
Собственники самостоятельно оплачивают услуги по водо-электро-тепло
снабжению и иные коммунальные услуги на основании ежемесячной
калькуляции расходов обслуживающей организации, по установленным
тарифам.
Хозяйственная деятельность товарищества
48
Товарищество собственников жилья «Авиатор» осуществляет
хозяйственную деятельность только в соответствии с целями,
предусмотренными Уставом ТСЖ. Товарищество осуществляет следующие
виды хозяйственной деятельности:
Управление обслуживанием, ремонтом и эксплуатацией
недвижимого имущества в жилом доме.
Эксплуатация, обслуживание и ремонт общего имущества.
Строительство дополнительных помещений и объектов общего
пользования. Стоянок, площадок, будок охраны.
Сдача в аренду недвижимого имущества, находящегося в
собственности ТСЖ.
Товарищество ведет финансовые документы следующего плана:
Учет денежных поступлений и расходов.
Счет на каждое жилое (нежилое) помещение с указанием данных о
собственнике, а также доли в общих расходах и обязательных платежах.
Данные арендатора. В случае сдачи помещений в аренду.
Учет фактической стоимости содержания и эксплуатации объектов
общей собственности.
Текущий баланс ТСЖ.
Учет капитальных затрат, предусмотренных на текущий и
предстоящий год.
В вопросах обслуживания и эксплуатации недвижимого имущества
товарищество обязано:
Заключить с собственниками, не являющимися члена товарищества,
договоры о содержании и ремонте общего имущества дома.
Обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние
общего имущества в доме.
Обеспечить выполнение всеми собственниками помещений
обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в доме.
49
Права и обязанности ТСЖ. Товарищество имеет право:
Заключать договоры на управление многоквартирным домом в
соответствии с законодательством.
Заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в
жилом доме.
Получать кредиты в банке в соответствии с законодательством.
В соответствии с договором передавать денежные средства лицам и
фирмам, выполняющим работы для ТСЖ.
Определять смету доходов и расходов на год, в частности
необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в доме.
Устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов
размеры платежей для каждого собственника в доме. В соответствии с его
долей имущества в общей собственности.
Определять порядок обслуживания и ремонта жилого дома и
придомовой территории.
Осуществлять хозяйственную деятельность в соответствии с
целями предусмотренными Уставом.
Выполнять работы и предоставлять услуги собственникам
помещений в доме.
Продавать или передавать во временное пользование имущество
принадлежащее товариществу.
В судебном порядке требовать возмещения платежей в случае
невыполнения собственником обязанностей по участию в общих расходах
товарищества.
Осуществлять строительство и реконструкцию жилого дома и иных
построек, если это не противоречит интересам собственников помещений.
Предоставлять в пользование часть общего имущества в жилом
доме.
50
Осуществлять застройку прилегающих к дому земельных участков.
Только в соответствии с законодательством и в случае если это не
противоречит интересам собственников.
Заключать сделки и совершать иные, не противоречащие целям
товарищества действия.
Структура ТСЖ
Устав ТСЖ «Авиатор» определяет структуру товарищества, каковая
может состоять только из владельцев жилых помещений. Деятельность ТСЖ
«Авиатор» зависит от эффективного управления товариществом, а потому
необходима четкая структура управления с определением обязанностей на
каждом уровне. В Уставе ТСЖ «Авиатор» прописана схема управления
товариществом:
1. Общее собрание членов товарищества. Это высший орган управления
ТСЖ «Авиатор». Плановое собрание проводится раз в год, не позднее 60 дней
после окончания финансового года. Внеочередное собрание созывается при
необходимости правлением ТСЖ или инициативной группой из членов ТСЖ в
составе не 10 процентов от общего количества участников товарищества.
Решения, принятые общим собранием являются обязательными для всех членов
товарищества. Общее собрание ведет Председатель правления или один из
членов правления. Собрание решает следующие вопросы:
- решение о ликвидации или реорганизации товарищества.
- решение о получении заемных средств.
- решение о сдаче в аренду общедомового имущества.
- определение направления использования доходов от хозяйственной
деятельности общества.
- решение о досрочном проведении капитального ремонта.
- внесение изменений в Устав.
- избрание членов правления и ревизионной комиссии.
- передача функций по управлению домом управляющему,
индивидуальному предпринимателю или организации.
51
- решение о текущих вопросах управления общей собственностью.
- утверждение сметы доходов и расходов, годовых планов и отчетов
товарищества.
- определение размеров и периодичности обязательных платежей.
- введение ограничений на использование объектов общей
собственности.
- образование специальных фондов товарищества.
- рассмотрение жалоб на правление.
Решения, принятые на общем собрании заносятся в протокол общего
собрания и подписываются председателем правления.
2. Правление ТСЖ. Правление товарищества избирается общим
собранием ТСЖ из числа членов товарищества. Срок полномочий правления –
два года. Правление товарищества это исполнительный орган подотчетный
товариществу. Правление товарищества решает следующие вопросы:
- выбор председателя.
- контроль над своевременностью внесения платежей членами
товарищества.
- составление сметы доходов и расходов товарищества, отчет о её
выполнении.
- составление годового отчета и баланса, представление их собранию
товарищества.
- использование средств ТСЖ в соответствии с утвержденной сметой.
- ведение бухгалтерского учета, делопроизводства, составление списка
членов товарищества, создание отчетности о деятельности товарищества.
- прием (увольнение) на работу специалистов по обслуживанию жилого
дома.
- заключение договоров от имени ТСЖ «Авиатор».
- управление домом или заключение договора об управлении с иными
организациями.
- созыв и проведение общего собрания товарищества.
52
- выполнение иных обязанностей, обусловленных Уставом.
- правление товарищества созывается председателем товарищества не
менее одного раза в три месяца.
3. Председатель правления. Избирается из состава правления сроком на
два года и может действовать без доверенности от правления ТСЖ. Имеет
право:
- подписывать платежные документы и совершать сделки, не требующие
обязательного одобрения Правления ТСЖ или общего собрания.
- разрабатывает и вносит на утверждение товарищества правила
внутреннего распорядка ТСЖ в отношении обслуживающих работников.
- обеспечивает выполнение принятых обществом решений.
- имеет право отдавать распоряжения должностным лицам
товарищества.
3. Ревизионная комиссия. Избирается сроком на два года из числа
членов товарищества, имеет своей целью осуществление контроля над
деятельностью товарищества. В состав ревизионной комиссии не могут входить
члены правления. Задачи комиссии:
- раз в год проводит ревизию финансовой деятельности ТСЖ.
- представляет общему собранию заключение о смете доходов и
расходов на текущий год, отчет о финансовой деятельности.
- отчитывается перед общим собранием о своей деятельности.
4. Наемные специалисты. Штат наемных специалистов в ТСЖ
«Авиатор» состоит:
- управляющий ТСЖ. В обязанности управляющего ТСЖ входит
контроль над состоянием жилого дома, придомовой территории и поддержание
в должном состоянии технических коммуникаций ТСЖ.
- бухгалтер. Задача бухгалтера это ведение учета на предприятии,
составление финансовой отчетности для предоставления общему собранию
ТСЖ.
53
Так же в штат предприятия входят: паспортист, уборщик, садовник,
слесарь-сантехник, инженер по автоматике. Со всем иными специалистами,
необходимыми товариществу, заключаются договора о предоставлении услуг.
Анализ основных экономических показателей деятельности
предприятия.
Типовой анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия
состоит из этапов:
- анализ платежеспособности, финансовой устойчивости.
- анализ имущества и источников его формирования.
- анализ эффективности использования активов и источников их
формирования.
- анализ финансового состояния.
В целом об устойчивое финансовое состояние предприятия
определяется способностью предприятия своевременно выполнять свои
обязательства. Тем не менее, проведение анализа хозяйственно-финансовой
деятельности в некоммерческой структуре, такой как ТСЖ, подразумевает ряд
особенностей. Так как обычные методы расчета эффективности деятельности
предприятия не отражают специфику ТСЖ, то нам необходимо выделить
основные критерии анализа.
ТСЖ – некоммерческая организация, оно не ориентировано на
получение прибыли.
Согласно Уставу, ТСЖ «Авиатор» может вести хозяйственную
деятельность, но полученная прибыль может быть использована только на
основные цели ТСЖ – управление жилым домом.
ТСЖ «Авиатор» не имеет собственных помещений для сдачи в аренду,
но сдает в аренду часть площади стены дома и забора под рекламу.
Смета доходов и расходов – основной документ ТСЖ, определяющий
план поступления и использования финансовых ресурсов.
Анализ расходования целевых средств – документ внутренней
отчетности ТСЖ «Авиатор», представляемый ревизионной комиссии. По сути,
54
является отчетом об исполнении сметы расходов и доходов и целевом
использовании полученных средств.
Основная часть финансирования ТСЖ это поступления платежей от
членов товарищества, жителей дома за содержание мест общего пользования и
коммунальные услуги.
ТСЖ «Авиатор» применяет упрощенную систему бухгалтерской
(финансовой) отчетности.
Анализ финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ «Авиатор»
состоит в проверке соответствия сумм расходования денежных средств
значениям, указанным в смете. А также проверке соответствия деятельности
ТСЖ, задачам и принципам, определенным в Уставе.
Соответственно, основные показатели финансового состояния ТСЖ
Авиатор:
- степень обеспеченности собственными денежными средствами.
- соблюдение контрагентами финансовой дисциплины.
Основные задачи анализа финансирования ТСЖ:
- оценка обеспеченности ТСЖ денежными средствами. Использование
денежных средств по назначению.
- состояние расчетов с контрагентами.
- определение причин отклонений от заложенных в смете значений.
- определение источников улучшения финансового состояния ТСЖ
«Авиатор».
Документы, которые послужат в качестве источников данных для
анализа:
- Упрощенная бухгалтерская (финансовая) отчетность ТСЖ «Авиатор»
за 2016 год.
- Смета доходов и расходов ТСЖ «Авиатор» на 2016 год.
- Анализ расходования целевых средств ТСЖ «Авиатор» за 2016 год.
Итак, основные документы для анализа эффективности деятельности
ТСЖ это смета доходов и расходов, таблица 1.