35
договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях,
не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и
обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию
заемщика» уже с 31 июля 2019 года в ч. 1 статьи 42 в Федеральный закон №
218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года
носятся изменения. Для сделок по отчуждению или договоры ипотеки долей
всеми участниками долевой собственности по одной сделке законодатель
закрепил оформление договоров в простой письменной форме. Хотя на наш
взгляд, нотариальное удостоверение сделок сложно переоценить, т.к.
нотариальная сделка является одним из методов защиты прав и законных
интересов лиц, непосредственно заинтересованных в сделке и является
гарантией законности сделки. Именно при участии нотариуса сторонам и
участникам сделки разъясняется смысл совершаемого ими факта и о его
последствиях.
Правила гражданского оборота в отношении сделок с недвижимым
имуществом, находящееся в общей совместной собственности, по
приобретению в собственность или по ограничению (обременению) прав на
недвижимое имущество, находящегося в совместной собственности могут
устанавливаться не только ГК РФ, но и иными нормативно-правовыми актами
(законами). Например, преимущественное право покупки недвижимого
имущества закреплено Жилищным кодексом Российской Федерации (далее по
тексту – ЖК РФ).
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники
комнат также имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты
(статья 42 ЖК РФ). Если же собственник комнаты не воспользовался своим
правом, он должен отказаться от преимущественного права покупки и дать
согласие на продажу недвижимого имуществе третьему лицу на условиях, на
которых оно продается. Таким образом, субъекты правоотношений выразив
свое согласие на заключение сделки, становятся стороной сделки, а выразив
36
свой отказ от покупки - выражает свое согласие на продажу постороннему лицу
и становится участником заключаемого договора.
Отказ от покупки является действием, влекущим прекращение
вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и,
соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю,
а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей
собственности постороннему лицу. Таким образом, отказ от покупки отвечает
признакам сделки.
10
В случае нарушения преимущественного права покупки любой
собственник в праве в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке
перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 статья 250 ГК РФ).
Таким образом, проанализировав вышеуказанное, автор делает вывод, что
согласие лица, имеющего преимущественное право покупки, будет являться
односторонней сделкой и составным элементом правообразующего или
правоизменяющего юридического состава. Третье лицо, давшее такое согласие
становится стороной сделки либо её участником, если дает свое согласие на
приобретение имущественных прав третьему лицу.
Так же необходимо получить согласие всех собственников на заключение
договора об ипотеке на недвижимое имущество, находящееся в совместной
собственности. Согласия должно быть дано в письменной форме, если иное не
установлено федеральным законом (п. 1 статья 7 Федерального закона от
16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее - Закон об
ипотеке).
Согласие в некоторых случаях, может выступать как разрешительное
волеизъявление участника сделки и, как согласия третьего лица одновременно.
10
Письмо ФНП от 31.03.2016 № 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций
по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой
собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности
на недвижимое имущество постороннему лицу»
37
Примером может служить заключение договора субаренды. Арендодатель по
договору аренды является участником сделки и при субаренде ответственным
лицом по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор
(п. 2 статья 615 ГК РФ). Арендодатель с одной стороны выступает в числе
участников правоотношений между арендодателем и арендатором, с другой
стороны – как третье лицо в отношениях между первоначальным арендатором и
новым арендатором по договору субаренды.
Согласно положению статья 608 ГК РФ право сдавать имущество в аренду
принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным на это
законом или собственником. Статьей 615 ГК РФ закреплены возможности
арендатора в отношении арендованного имущества. Ему предоставлена
возможность:
- сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)
- передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу
(перенаем),
- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,
- отдавать арендные права в залог;
- вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных
товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Но на все вышеуказанные возможности, существует условие - это
получения согласия от собственника имущества, если иные положения не
установлены ГК РФ, другим законом или иным правовым актом.
Законодательством не установлена форма выражения такого согласия,
однако предполагается, что оно должно быть в письменной форме, с
достаточной определенностью свидетельствовать волю арендодателя:
указывается сделка, относительно которой дается согласие, ее предмет, состав
целевое использование имущества и другие существенные условия.
Так как к договору субаренды применяются правила договора аренды, то
арендатор должен учитывать целевой характер использования имущества. В тех
38
случаях, если арендатор планирует изменить цель использования имущества, то
необходимо в обязательном порядке вновь получить согласие от арендодателя,
и сделать это следует до заключения договора. Если в договоре отсутствуют
согласие, запреты на совершение последующих сделок, либо договор вообще
не регулирует эти вопросы, то в силу той же статьи 615 ГК РФ п. 2 арендатор
вправе получать согласие арендодателя на каждую последующую сделку с
арендованным имуществом. Однако данная норма не содержит требований к
способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на
совершение арендатором сделок, указанных в этом пункте, в том числе сделок
субаренды (кроме случаев, когда необходимость согласия на совершение
сделки и форма выражения такого согласия установлены законом, например,
при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества) .
Согласно статья 615 ГК РФ с согласия арендодателя права аренды могут
быть переданы в залог. Для земельных участков действует общее правило об
обязательном получении согласия арендодателя земельного участка на
передачу арендных прав в залог (п. 2 статья 615 ГК РФ) или согласия
арендодателя и собственника (п. 4 статья 6 Закона об ипотеке). Исключения
составляют случаи с правами аренды в отношении земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности. После
введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001
№ 136-ФЗ (далее по тексту - ЗК РФ), статьей 22 установлено, что право аренды
такого земельного участка может быть передано в залог арендатором без
согласия собственника земельного участка, если заключен договор аренды на
срок более пяти лет. Такой же порядок передачи в залог арендных прав в
отношении государственных и муниципальных земель при сроке аренды свыше
пяти лет, был установлен статья 62 п.1.1. Закона об ипотеке после введения в
действие Федерального закона № 232-ФЗ от 18 декабря 2006 года.
Несоблюдение требований обязательного согласия арендодателя является
существенным нарушением условий договора, что дает ему право в
39
соответствии со статья 619 ГК РФ потребовать досрочного расторжения
договора аренды и потребовать возмещения ему убытков в связи с тем, что
арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора
аренды (п. 3 статья 615 ГКРФ). Такая сделка является ничтожной и в
соответствии со статья 168 ГК РФ не порождает никаких прав и обязанностей, в
том числе и права арендатора требовать с субарендатора уплаты арендной
платы и неустойки за просрочку ее внесения.
Другим примером автор считает, может служить заключенный договор
пожизненного содержания с иждивением. Плательщик ренты по договору
получает от получателя ренты недвижимое имущество. Как собственник
недвижимости плательщик ренты может распоряжаться недвижимостью по
своему усмотрению: отчуждать, сдавать в залог. Однако недвижимое
имущество, плательщику ренты передано в обеспечение пожизненного
содержания получателя ренты, а это значит, что получатель ренты, как правило,
продолжает проживать в указанном жилом помещении. И если плательщик
ренты решает воспользоваться этим правом, то согласно статья 604 ГК РФ он
должен получить на то согласие получателя ренты. В этом случае, получатель
ренты с одной стороны выступает в числе участников правоотношений с
плательщиком ренты, с другой стороны – как третье лицо в отношениях между
плательщиком ренты и новым собственником или залогодержателем
переданной им недвижимости.
Если плательщик ренты нарушает свои обязательства, получатель ренты
вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в
обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на
условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом
плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в
связи с содержанием получателя ренты .
40
2.2. Согласия супругов в сделках по распоряжению имуществом.
Важное значение имеет согласие супругов в семейном праве. До сих пор
не определен статус субъекта вещных правоотношений между супругами, где
они выступают как сособственники общего имущества, является ли стороной
сделки супруг, дающий согласие на распоряжение общим имуществом?
Гражданский кодекс РФ предусматривает, что с момента заключения брака
между супругами, их имущественные отношения подчиняются режиму общей
совместной собственности. Семейный кодекс Российской Федерации (далее по
тексту – СК РФ) устанавливает два режима имущества супругов: законный и
договорный. Законным режимом имущества супругов является режим их
совместной собственности, который регламентируются Семейным кодексом, а
также рядом норм Гражданского кодекса (статьи 244, 253, 256 ГК РФ).
Семейный кодекс РФ статьей 33 закрепил законный режим на общее
имущество супругов, а п. 2 статьи 34 СК РФ определяется примерный
перечень источников возникновения права совместной собственности супругов.
Совместной собственностью признается все имущество, которое приобретено
супругами во время брака независимо от того, на чьё имя оно приобретено. Под
совместной собственностью понимается все доходы полученные от трудовой
и/или предпринимательской деятельности, доли в уставном капитале,
внесенные в коммерческие организации, ценные бумаги, вклады, пенсии и
иные денежные выплаты, имущество, приобретенное на эти средства. Согласно
статьи 37 СК РФ имеется возможность признать имущества каждого из
супругов их совместной собственностью, если будет установлено, что во время
брака за счет общего имущества супругов, были произведены вложения,
увеличивающие стоимость личного имущества одного из супругов.
Режим совместной собственности не распространяется на имущество,
принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное
одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным
41
безвозмездным сделкам. Такое имущество является собственностью каждого из
супругов и при расторжении брака разделу не подлежит.
Супруги имеют равные права и согласно статьи 35 СК РФ владеть,
пользоваться и распоряжаться имуществом, приобретенным в браке
по возмездным сделкам, на общее имущество должны сообща. К объектам
совместной собственности супругов относится имущество (в том числе
имущественные права), приобретенное супругами на общие средства и
приобретенное во время брака. Гражданско-правовые сделки являются
основаниями возникновения права общей совместной собственности супругов.
Если один из супругов совершает сделку в отношении совместного имущества,
то предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Согласие
супруга, представляет собой волеизъявление на совершение определенных
действий другим супругом и рассматривается как односторонняя сделка по
распоряжению имуществом, принадлежащим обоим супругам на праве общей
совместной собственности, создающая права и обязанности для других лиц.
Наличие согласия супруга предполагает, что при совершении сделки,
супруг представляет интересы и действует от имени обоих супругов. Но при
заключении договора, стороной сделки будет являться только один из супругов,
кто непосредственно подписал договор, а другой супруг, дающий согласие на
вступление первого в данные отношения на определенных условиях, выступает
в качестве «другого» - «третьего» лица.
Если сделка с имуществом совершена без должного согласия и если будет
доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о
несогласии другого супруга на ее совершение, сделка, совершенная одним из
супругов по распоряжению общим имуществом, может быть признана судом
недействительной (п. 2 статья 35 СК РФ). То есть, супруг, чье нотариально
удостоверенное согласие на совершение такой сделки не было получено, вправе
требовать признания сделки в течение года со дня, когда он узнал или должен
был узнать о совершении данной сделки, недействительной. Указанная сделка
42
совершается с превышением полномочий и является оспоримой. Закон
устанавливает данное правило с целью защиты прав и законных интересов всех
членов семьи. Каждая из сторон по сделке, признанной недействительной,
обязана возвратить другой все полученное в натуре, а в случае невозможности
возместить его стоимость в деньгах. Сделка считается недействительной с
момента ее совершения (п. 1, 2 статья 167 ГК РФ).
Таким образом, при заключении сделок, интересы супруга, который не
является стороной сделки, нуждаются в дополнительной защите. В силу
прямого указания п. 3 статья 35 СК РФ, согласие супруга на совершение
сделки по распоряжению имуществом и сделки, требующей нотариального
удостоверения и (или) государственной регистрации подлежит обязательному
нотариальному удостоверению.
Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (документ
утрачивает силу с 1 января 2020 года в связи с изданием Федерального закона
от 03.07.2016 № 361-ФЗ) предусмотрено, что наряду с государственной
регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат
государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том
числе сервитут, ипотека (статья 339 ГК РФ), доверительное управление (статья
1017 ГК РФ), аренда (статья 609, 651, 658 ГК РФ).
К сделкам, требующим обязательного нотариального удостоверения,
законодатель относит:
- сделки по распоряжению недвижимостью: по отчуждению долей в праве
общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении
всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (до
31.07.2019 года
11
);
11
Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ "О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий
кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом
43
- сделки связанные с отчуждением недвижимости, принадлежащей
гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
- при совершении сделки, требующей нотариального удостоверения,
например, договор ренты (статья 584 ГК РФ), сделки по распоряжению долями
в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п. 11 статья
21 Закона об ООО, п. 2 ст. 22 Закона об ООО);
- при совершении сделки, для которой предусмотрена обязательная
государственная регистрация (договор о залоге движимого имущества или прав
на имущество в обеспечение обязательств по договору (статья 339 ГК РФ).
Нотариальное удостоверение согласия необходимо, во-первых, для того,
чтобы граждане могли получить квалифицированную юридическую помощь,
во-вторых, для обеспечения достоверности возникновения прав и обязанностей
субъектов сделки, а так же подлинного волеизъявления участников
соответствующих гражданских правоотношений, и в-третьих, для защиты прав
добросовестного приобретателя.
Автор обращает внимание, что на практике в большинстве случаев
нотариальное согласие супруга оформляется для отчуждения недвижимого
имущества. Однако нужно заметить, что в пункте 3 статьи 35 СК РФ речь идет
не об отчуждении недвижимого имущества, а вообще о распоряжении общим
имуществом.
Вопрос о необходимости получения согласия супруга на приобретение
недвижимого имущества неоднократно поднимался в юридической литературе
и остается дискуссионным до сих пор. В обзоре судебной практики Верховного
Суда Российской Федерации № 3 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда
РФ 19.10.2016) отмечено, что пункт 3 статьи 35 СК РФ направлен на
определение правового режима распоряжения приобретенным супругами в
в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и
обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика"
44
браке имуществом, а не на его приобретение. Если сделка не требует
нотариального удостоверения, и заключена в простой письменной форме, то
нотариального согласия супруга не требуется
12
.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права
владения, пользования и распоряжения своим имуществом. По мнению Г.Ф.
Шершеневича «с юридической точки зрения под имуществом понимается
совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценке, юридических
отношений, в которых находится известное лицо,- чисто личные отношения
сюда не входят»
13
.
По мнению того же автора, к движимости закон присоединяет наличные
капиталы, следовательно, если один из супругов за счет общих доходов
приобретает недвижимое имущество и эти имущественные права подлежат
государственной регистрации, то, супруг распоряжается общим имуществом
супругов - денежными средствами. Таким образом, получить согласие другого
супруга на покупку имущества на взгляд автора необходимо и его согласие
является способом выражения воли на совершение сделки.
В виду различного толкования статьи 256 ГК РФ и статьи 35 СК РФ при
регистрации сделок в различных субъектах Российской Федерации у
специалистов регистрирующего органа складывается своя практика. В одном
случае, при приобретении недвижимого имущества одним из супругов,
нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки не
предоставляется и регистрирующий орган может приостановить
государственную регистрацию прав на срок не более чем три месяца, в другом
случае может отказать в регистрации. Но в большинстве случаев, регистрация
прав происходит с отметкой регистратора об отсутствии согласия супруга, а
12
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от
04.02.2016 по делу N 308-КГ15-13732, А32-45693/2014
13
Шершеневич Г.Ф.. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) /
Вступительная статья, Е.А. Суханов. – М.: Фирма «СПАРК», 1995. – 96 с