14
На 가сегодняшний 가день 가по 가прошествии 가нескольких 가лет 가серьезных
가изменений 가в 가лучшую 가сторону 가в 가сфере 가ЖКХ 가не 가наблюдается, 가стоимость
가коммунальных 가услуг 가планово 가повышается 가дважды 가в 가год, 가а 가качество 가работы
가коммунальной 가инфраструктуры 가остается 가неизменным.
Основными 가задачами 가реформирования 가комплекса 가ЖКХ, 가являются[15,
가с.201]:
1. 가Институциональные 가преобразования 가и 가развитие 가рыночных
가отношений;
2. 가Использование 가бюджетных 가расходов 가и 가адресной 가поддержки
가нуждающимся 가гражданам 가в 가предоставлении 가определенного 가стандарта
가жилищно-коммунального 가обслуживания;
3. 가Проведение 가органами 가муниципального 가управления 가единой 가политики
가по 가обеспечению 가его 가устойчивого 가функционирования.
Серьезным 가шагом 가в 가реформирование 가жилищно-коммунальной 가сфере,
가считается 가передача 가управления 가МКД 가с 가различным 가набором 가собственников 가от
가муниципальных 가органов 가к 가собственникам 가помещений. 가Следовательно,
가собственники 가на 가всеобщем 가собрании 가сами 가выбирают 가способ 가управления
가МКД 가и 가сами 가выбирают 가УК 가и 가несут 가полную 가ответственность 가за 가состояние
가дома.
Но 가для 가того, 가что 가бы 가был 가достигнут 가успех 가в 가реформирование 가ЖКХ,
가нужно 가обеспечить 가прозрачную 가деятельность 가управления, 가которая
가предполагает 가прозрачность 가процессов 가функционирования 가и 가реализации
가жилищно-коммунальной 가сферы.
Когда 가процесс 가реформирования 가возрастает, 가то 가сразу 가требуется
가осознание 가целей 가и 가задач 가конкурентной 가политики 가общественности,
가субъектами 가рыночной 가деятельности 가и 가органами 가МСУ. 가Следовательно,
가должна 가быть 가защита 가конкуренции, 가которая 가будет 가построена 가на 가убеждение 가и
가информировании 가населения 가как 가потребителя 가услуг.
Некоторые 가эксперты 가заявляют, 가что 가существуют 가большие 가сомнения 가по
가поводу 가того, 가что 가реформа 가приведет 가к 가качественным 가изменениям 가в 가данной
15
가отрасли, 가и 가что 가результатом 가всего 가этого 가может 가стать 가провал 가реформы 가и
가разрушение 가всей 가сферы 가коммунального 가хозяйства 가[15, 가с.201].
Реформирование 가ЖКХ 가имеет 가смысл 가тогда, 가если 가будут 가реализовываться
가2 가ее 가части: 가структурная 가и 가финансовая. 가Но 가реализуется, 가пока 가что 가только 가одна
가часть 가составляющей 가реформы 가– 가это 가финансовая 가часть. 가Определяется 가это
가возрастанием 가платежей 가за 가коммунальные 가услуги. 가Очевидно, 가что 가без
가изменений 가в 가структуре 가такое 가реформирование 가сферы 가ЖКХ 가сведется 가к
가переориентации 가денежных 가потоков, 가но 가не 가приведет 가к 가улучшению 가ситуации 가в
가отрасли.
Реформирование 가системы 가ЖКХ 가и 가увеличение 가уровня
가конкурентоспособности 가предоставляемых 가услуг, 가организаций 가предполагают
가применение 가новых, 가усовершенствованных 가методов 가управления, 가которые
가сильно 가различаются 가от 가тех, 가что 가использовались 가до 가недавнего 가времени 가в
가жилищно-коммунальной 가сфере. 가Все 가это 가происходит 가в 가рамках 가проводимой
가реформы 가ЖКХ[22].
Реформирование 가сферы 가ЖКХ 가в 가РФ 가происходит 가больше 가двух
가десятилетий, 가реформы 가проходят 가тяжело. 가Причина 가- 가малое 가финансирование
가отрасли, 가в 가свою 가очередь 가приводит 가к 가повышенной 가степени 가изношенности
가объектов 가ЖКХ.
За 가последние 가20 가лет 가сфера 가ЖКХ 가очень 가сильно 가деградировала. 가Для 가того
가что 가бы 가поддерживать 가ее 가в 가рабочем 가состояние, 가требуются 가не 가малые 가средства.
가Большим 가достижением 가было 가в 가государственной 가поддержки 가реформы 가ЖКХ 가за
가последние 가10 가лет 가выделение 가денежных 가средств 가из 가федерального 가бюджета.
В 가2014 가– 가2018 가годах 가около 가250 가млрд. 가руб., 가но, 가по 가мнению 가экспертов,
가такие 가денежные 가средства 가очень 가малы 가для 가решения 가проблем 가реформирования
가и 가нужно 가примерно 가10-13 가трлн. 가руб., 가а 가предусматривается 가чуть 가больше 가4 가трлн.
가руб.
Считается, 가что 가основным 가источником 가финансирования 가будут
가выступать 가сами 가граждане, 가т.е. 가предлагают 가осуществлять 가реформу 가за 가счет
가населения 가[22].
16
В 가2013 가году 가вступили 가в 가силу 가положения 가Жилищного 가Кодекса 가РФ,
가которые 가определяют 가сбор 가и 가использование 가денежных 가средств 가на 가капремонт
가общего 가имущества 가МКД. 가Теперь 가у 가собственников 가существует 가обязанность
가платить 가определенную 가денежную 가сумму 가на 가капремонт 가своего 가дома, 가которую
가установит 가Жилищный 가кодекс.
По 가словам 가чиновников 가НСО, 가на 가капремонт 가жилья 가в 가областном 가бюджете
가денежные 가средства 가уже 가заложены. 가На 가сегодняшний 가день 가собираемых 가средств
가составляет 가сумма 가около 가1,5 가миллиардов 가рублей. 가Что 가бы 가выполнить
가программу 가капитального 가ремонта, 가нужно 가собрать 가еще 가столько 가же. 가В
가соответствии 가с 가законодательством 가РФ, 가все 가граждане 가МКД 가обязаны
가участвовать 가в 가этом 가проекте. 가Имеют 가право 가не 가вносить 가взносы 가на 가ремонт 가в
가2018 가г., 가граждане, 가которые 가проживают 가в 가домах, 가признаны 가аварийными. 가И 가не
가платят 가денежные 가средства 가на 가капремонт 가наниматели 가государственных 가и
가муниципальных 가квартир, 가т.к. 가они 가не 가являются 가их 가владельцами.
가Следовательно 가если 가квартиру 가не 가оставляют 가никому 가в 가наследство, 가ее 가можно
가расприватизировать, 가и 가вас 가освободят 가от 가платы 가средств 가на 가капитальный
가ремонт. 가То 가есть, 가гражданин 가проживающих 가в 가муниципальной 가квартире
가освобожден 가от 가денежных 가взносов 가на 가капремонт 가до 가тех 가пор, 가пока 가владелец
가квартиры 가не 가решит 가переложить 가на 가него 가свои 가обязанности 가[22].
2. 가Принят 가Федеральный 가закон 가от 가21.07.2007 가N 가185-ФЗ 가«О 가фонде
가содействия 가реформированию 가жилищно-коммунального 가хозяйства».
가Федеральный 가закон 가в 가целях 가создания 가безопасных 가и 가благоприятных 가условий
가проживания 가граждан, 가повышения 가качества 가реформирования 가жилищно-
коммунального 가хозяйства, 가формирования 가эффективных 가механизмов
가управления 가жилищным 가фондом, 가внедрения 가ресурсосберегающих 가технологий
가устанавливает 가правовые 가и 가организационные 가основы 가предоставления
가финансовой 가поддержки 가субъектам 가Российской 가Федерации 가и 가муниципальным
가образованиям 가на 가проведение 가капитального 가ремонта 가многоквартирных 가домов,
가переселение 가граждан 가из 가аварийного 가жилищного 가фонда, 가модернизацию
가систем 가коммунальной 가инфраструктуры 가путем 가создания 가некоммерческой
17
가организации, 가осуществляющей 가функции 가по 가предоставлению 가такой
가финансовой 가поддержки, 가определяет 가компетенцию, 가порядок 가создания
가некоммерческой 가организации 가и 가ее 가деятельности, 가регулирует 가отношения
가между 가указанной 가некоммерческой 가организацией, 가органами 가государственной
가власти 가субъектов 가Российской 가Федерации 가и 가органами 가местного
가самоуправления. 가[3]
В 가настоящее 가время 가все 가сильнее 가актуализируется 가необходимость
가решения 가важной 가проблемы 가обеспеченности 가населения 가страны 가качественным
가жильем. 가В 가соответствии 가с 가международными 가нормативами, 가понятие
가«качественная 가жизнь» 가включает 가в 가себя 가не 가только 가количественные 가его
가характеристики 가– 가такие, 가как 가общая 가площадь 가жилых 가помещений, 가приходящих
가я 가в 가среднем 가на 가одного 가члена 가семьи; 가количество 가человек, 가проживающих 가в
가одной 가комнате; 가площадь 가общей 가комнаты; 가площадь 가спальни 가и 가т.п., 가но 가так 가же
가и 가наличие 가различных 가компонентов 가благоустройства 가– 가водопровода,
가канализации, 가центрального 가отопления, 가ванны 가(душа), 가газа, 가горячего
가водоснабжения 가и 가т.п. 가[22]
Комфортность 가жилищ 가и 가техническую 가доступность 가коммунальных
가услуг 가для 가потребителей 가обеспечивает 가уровень 가благоустройства 가жилищного
가фонда. 가В 가среднем 가по 가России 가доля 가комплексно 가благоустроенного 가жилья
가(оборудованного 가одновременно 가водопроводом, 가водоотведением
가(канализацией), 가отоплением, 가горячим 가водоснабжением, 가газом 가или
가напольными 가электроплитами) 가составляет 가62,9%. 가Во 가вновь 가поостренных
가домах 가в 가2018 가году 가47,9% 가оборудовано 가одновременно 가водопроводом,
가канализацией, 가отоплением 가и 가горячим 가водоснабжением. 가Водопровод 가имеют
가73% 가индивидуальных 가домов 가и 가68% 가- 가канализацию. 가Вместе 가с 가тем, 가11% 가вновь
가введенных 가индивидуальных 가жилых 가домов 가не 가оборудовано 가ни 가одним 가из 가видов
가благоустройства. 가
Важным 가фактором, 가влияющим 가на 가уровень 가доступности 가жилья
가гражданам 가является 가рост 가цен 가на 가жилье 가как 가на 가первичном, 가так 가и 가на 가вторичном
가рынках.
18
Такая 가ситуация 가из-за 가отсутствия 가эффективного 가и 가прозрачного
가финансирования 가жилищных 가организаций 가и 가должной 가поддержки 가частных
가управляющих 가организаций 가органами 가местного 가самоуправления 가сдерживает
가рыночные 가преобразования. 가
Управляющая 가компания 가представляют 가собой 가организацию
가государственной, 가муниципальной, 가частной 가или 가смешанной 가формы
가собственности, 가деятельность 가которой 가заключается 가в 가управлении 가жилищным
가фондом 가и/или 가коммунальной 가инфраструктурой 가и 가предоставлении 가ЖКУ
가потребителям. 가[21] 가Формирование 가рыночного 가механизма 가функционирования
가ЖКХ 가предусматривает 가полный 가отказ 가от 가административного 가влияния
가муниципальных 가органов 가управления 가производственно-хозяйственной
가деятельностью 가предприятий 가сферы 가ЖКУ 가и 가переход 가на 가реальные 가договорные
가формы 가отношений. 가[22]
Управляющая 가компания 가- 가коммерческое 가предприятие,
가осуществляющая 가профессиональное 가управление 가многоквартирным 가домом
가(домами) 가и 가при 가этом 가имеющая 가целью 가получение 가прибыли. 가Возможность
가аккумулирования 가значительных 가средств 가при 가управлении 가несколькими
가(многими) 가домами 가позволяет 가управляющим 가компаниям 가осуществлять
가необходимый 가ремонт 가обслуживаемых 가зданий, 가в 가том 가числе 가капитальный. 가[28]
Оценивая 가преимущества 가УК 가на 가рынке 가ЖКУ, 가следует 가выделить:
заинтересованность 가в 가качестве 가оказываемых 가услуг, 가поскольку 가от
가объема 가обслуживаемых 가площадей 가и 가количества 가клиентов 가напрямую 가зависит
가рентабельность 가бизнеса;
определение 가стоимости 가услуг 가частных 가управляющих 가компаний 가в
가каждом 가отдельном 가случае;
заинтересованность 가во 가внедрении 가энергосберегающих 가технологий,
가поскольку 가процент 가от 가экономии 가средств 가также 가может 가быть 가их
가вознаграждением 가компании; 가индивидуализация 가подхода 가к 가эксплуатации
가каждого 가дома: 가в 가зависимости 가от 가технического 가состояния 가здания 가и
가социального 가состава 가жильцов;
19
заинтересованность 가в 가отстаивании 가интересов 가своих 가клиентов,
가поскольку 가компания 가выступает 가профессиональным 가посредником 가между
가собственниками 가(жителями) 가дома 가и 가поставщиками 가воды, 가тепла,
가электричества. 가[28]
Безусловно 가наряду 가с 가преимуществами 가следует 가отметить 가ряд
가недостатков 가УК, 가действующих 가на 가рынке 가ЖКУ, 가среди 가которых:
недостаточный 가опыт 가работы 가на 가рынке 가ЖКХ, 가что 가связано 가со
가сложностью 가управления 가большими 가объемами 가жилой 가недвижимости 가на
가основе 가хорошо 가отлаженной 가логистики 가и 가профессиональны 가кадров;
при 가этом 가трудно 가оценить 가профессионализм 가той 가или 가иной 가управляющей
가компании, 가что 가приводит 가к 가нерациональному 가выбору 가УК 가собственниками
가(жителями) 가многоквартирных 가домов, 가следовательно 가на 가рынке 가управляющих
가компаний 가отсутствует 가полноценная 가конкуренция. 가[22]
1.3 가Основные 가направления 가и 가реформирование 가развития 가коммунального
가хозяйства
Основные 가направления 가реформирования 가жилищно-коммунального
가хозяйства[30]: 가
обеспечение 가финансовой 가стабилизации 가жилищно-коммунального
가хозяйства; 가
обеспечение 가мер 가социальной 가защиты 가малоимущих 가граждан 가при
가переходе 가на 가полную 가оплату 가жилищно-коммунальных 가услуг; 가
формирование 가рыночных 가механизмов 가функционирования 가жилищно-
коммунального 가комплекса 가и 가условий 가для 가снижения 가издержек 가и 가повышения
가качества 가жилищно-коммунальных 가услуг; 가
реконструкция, 가модернизация 가и 가развитие 가жилищно-коммунального
가комплекса, 가организация 가энергоресурсосбережения 가и 가привлечение
가инвестиций 가в 가эту 가сферу; 가
развитие 가частного 가сектора 가в 가жилищно-коммунальном 가хозяйстве. 가
20
Обеспечение 가финансовой 가стабилизации 가работы 가жилищно-
коммунального 가комплекса 가Ростовской 가области 가является 가основным 가условием
가формирования 가рыночных 가отношений 가в 가этом 가секторе 가экономики 가и
가предполагает 가осуществление 가следующих 가мер, 가которые 가носят 가в 가основном
가краткосрочный 가и 가среднесрочный 가характер[28]: 가
1) 가реструктуризацию 가кредиторской 가задолженности 가предприятий
가жилищно-коммунального 가хозяйства, 가включающей 가ежегодную
가инвентаризацию 가имеющейся 가задолженности, 가подписание 가актов 가сверки
가задолженности 가с 가кредиторами 가и 가дебиторами, 가заключение 가соглашений 가о
가реструктуризации 가долгов, 가предусматривающих 가условия 가и 가графики 가их
가погашения; 가
2) 가принятие 가мер 가по 가сокращению 가дебиторской 가задолженности, 가в 가том
가числе 가населения. 가
3) 가обеспечение 가достаточного 가текущего 가финансирования
가предоставляемых 가жилищно-коммунальных 가услуг, 가что 가предполагает: 가
применение 가установленного 가уровня 가оплаты 가населением 가жилищно-
коммунальных 가услуг 가и 가максимально-допустимой 가доли 가собственных 가расходов
가граждан 가в 가совокупном 가доходе 가семьи 가в 가пределах 가социальной 가нормы 가площади
가жилья 가и 가нормативов 가потребления 가коммунальных 가услуг; 가
повсеместное 가введение 가полной 가оплаты 가за 가жилищно-коммунальные
가услуги 가второго 가жилья 가и 가жилья, 가превышающего 가социальные 가нормативы; 가
включение 가в 가бюджеты 가муниципальных 가образований 가в 가полном 가объеме
가сумм 가на 가возмещение 가разницы 가в 가тарифах; 가
направление 가на 가цели 가восстановления 가жилищно-коммунального
가хозяйства 가муниципального 가образования 가средств 가областного 가и 가местного
가бюджетов; 가
реализацию 가мероприятий 가по 가повышению 가ответственности 가жителей 가за
가оплату 가жилищно-коммунальных 가услуг; 가
21
введение 가платы 가за 가наем 가муниципального 가жилья, 가позволяющей
가дифференцировать 가оплату 가жилья 가в 가зависимости 가от 가его 가потребительских
가свойств 가(качества 가и 가местоположения); 가
постепенную 가ликвидацию 가перекрестного 가субсидирования
가коммунальных 가услуг; 가
согласованность 가сроков 가действия 가тарифов 가на 가муниципальном 가уровне 가с
가периодами 가регулирования, 가установленными 가Федерацией 가и 가областью; 가
проведение 가независимых 가экспертиз 가и 가комплексных 가проверок
가предприятий 가жилищно-коммунального 가хозяйства 가с 가целью 가выявления
가нерациональных 가затрат 가при 가осуществлении 가тарифного 가регулирования; 가
разработку 가методологии 가привлечения 가заемных 가или 가кредитных 가ресурсов
가на 가развитие 가инфраструктуры 가коммунального 가хозяйства, 가позволяющей
가сгладить 가влияние 가на 가уровень 가тарифов 가пикового 가характера 가инвестиционных
가затрат, 가равномерно 가распределить 가их 가возмещение 가на 가более 가длительный
가период 가и 가сохранить 가оплату 가жилищно-коммунальных 가услуг 가доступной 가для
가населения; 가
4) 가организацию 가работы 가комиссий 가на 가областном 가и 가муниципальном
가уровнях, 가осуществляющих[30]: 가
рассмотрение 가финансово-экономического 가положения 가предприятий
가жилищно-коммунального 가хозяйства, 가планов 가их 가оздоровления; 가
выработку 가рекомендаций 가по 가обеспечению 가их 가устойчивого
가функционирования, 가снижению 가нерациональных 가затрат, 가ликвидации
가дебиторской 가и 가кредиторской 가задолженности. 가
5) 가повышение 가инвестиционной 가привлекательности 가отрасли.
В 가соответствии 가с 가Жилищным 가кодексом 가Российской 가Федерации 가от
가29.12.2004 가N 가188-ФЗ 가(ред. 가от 가22.01.2019) 가 가действует 가система 가социальной
가защиты 가населения 가при 가переходе 가к 가полной 가оплате 가населением 가жилищно-
коммунальных 가услуг. 가Малоимущим 가категориям 가граждан 가предоставляются
가адресные 가субсидии 가по 가оплате 가жилья 가и 가коммунальных 가услуг 가- 가жилищные
가субсидии[2]. 가
22
Компенсация 가расходов 가на 가предоставление 가жилищных 가субсидий
가производится 가за 가счет 가бюджетных 가средств 가в 가соответствии 가с 가действующим
가законодательством. 가
Для 가повышения 가эффективности 가социальной 가поддержки 가населения
가целесообразно 가внедрить 가системы 가персонифицированных 가социальных 가счетов
가граждан, 가на 가которые 가будут 가перечисляться 가средства, 가предусмотренные 가на 가все
가виды 가адресной 가социальной 가помощи 가государства. 가
Одно 가из 가основных 가направлений 가реформирования 가жилищно-
коммунального 가хозяйства 가- 가это 가создание 가конкурентной 가среды 가в 가жилищной
가сфере 가с 가предварительным 가разделением 가функций 가заказчика 가и 가подрядчика 가по
가оказанию 가жилищно-коммунальных 가услуг 가и 가формированием 가договорных
가отношений 가между 가собственником 가жилья 가(или 가организацией, 가им
가уполномоченной), 가управляющими 가и 가подрядными 가организациями. 가
Разделение 가функций 가в 가отношении 가муниципального 가жилищного 가фонда
가особенно 가важно 가для 가прекращения 가практики 가выполнения 가органами 가местного
가самоуправления 가хозяйственных 가функций 가по 가управлению 가жилищным 가фондом.
가Муниципальное 가образование 가как 가собственник 가жилищного 가фонда 가(его
가части 가в 가виде 가неприватизированных 가квартир) 가заключает 가с 가управляющей
가организацией 가договор 가на 가управление 가жилищным 가фондом. 가Аналогичные
가договоры 가на 가управление 가жилищным 가фондом 가заключают 가другие 가собственники
가жилья 가в 가многоквартирном 가доме 가муниципальной 가и 가частной 가форм
가собственности. 가
Основное 가требование 가при 가формировании 가или 가выборе 가управляющей
가организации 가- 가это 가ориентированность 가на 가удовлетворение 가нужд 가нанимателей 가и
가собственников 가жилья 가в 가части 가предоставления 가им 가жилищно-коммунальных
가услуг, 가при 가этом 가функции 가управляющей 가компании 가могут 가выполняться
가организацией 가любой 가организационно-правовой 가формы[30]. 가
Создание 가равных 가условий 가для 가привлечения 가к 가управлению
가муниципальным 가жилищным 가фондом 가организаций 가разной 가формы
23
가собственности 가возможно 가при 가формировании 가муниципального 가заказа,
가размещаемого 가на 가конкурсной 가основе. 가
Необходимо 가проведение 가конкурсов 가на 가выполнение
가специализированных 가работ: 가обслуживание 가лифтового 가хозяйства, 가вывоз
가мусора, 가установка 가и 가обслуживание 가счетчиков 가тепла, 가воды 가и 가других 가приборов
가учета 가на 가уровне 가жилого 가дома, 가проведение 가капитального 가ремонта.
가Организаторами 가конкурсов 가могут 가выступать 가управляющие 가организации 가на
가основании 가положения, 가закрепленного 가в 가договоре 가на 가управление,
가заключаемом 가с 가органом 가местного 가самоуправления. 가
Необходимо 가создание 가центров 가для 가проведения 가расчетов 가по 가платежам
가населения, 가которые 가будут 가собирать 가всю 가информацию 가по 가платежам,
가осуществляемым 가потребителями 가услуг 가предприятий 가жилищно-
коммунального 가комплекса. 가
Таким 가образом, 가в 가основу 가системы 가управления 가коммунальным
가хозяйством 가должны 가быть 가положены 가рациональное 가разделение 가функций 가и
가организация 가взаимоотношений 가между 가собственником 가инженерной
가инфраструктуры, 가управляющей 가организацией, 가подрядными 가организациями
가различных 가форм 가собственности, 가осуществляющими 가обслуживание 가объектов
가инженерной 가инфраструктуры, 가и 가органом, 가уполномоченным 가осуществлять
가государственный 가контроль 가за 가предоставлением 가населению 가жилищно-
коммунальных 가услуг 가необходимого 가качества, 가за 가использованием 가и
가сохранностью 가жилищного 가фонда 가независимо 가от 가его 가принадлежности.
Основными 가целями 가государственной 가политики 가в 가сфере 가жилищно-
коммунального 가хозяйства 가в 가соответствии 가с 가Указом 가Президента 가Российской
가Федерации 가от 가7 가мая 가2012 가г. 가№ 가600 가"О 가мерах 가по 가обеспечению 가граждан
가Российской 가Федерации 가доступным 가и 가комфортным 가жильем 가и 가повышению
가качества 가жилищно-коммунальных 가услуг" 가являются 가повышение 가качества
가жизни 가населения 가путем 가повышения 가качества 가и 가надежности 가жилищно-
коммунальных 가услуг, 가а 가также 가обеспечение 가их 가доступности 가для
가населения[10].