41
Руководитель имеет право предать часть своих полномочий
заместителям, а также руководителям обособленных подразделений, в том
числе, на период своего временного отсутствия.
Рассмотрим структуру органов управления в Государственном казенном
учреждении «Инженерной службы Пресненского района»:
.
Рисунок 2. Структура органов управления
Из таблицы наглядно видно, как выглядит структура органов
управления, на какие отделы делится.
1. Основополагающие нормативно-правовые акты:
1.1. Жилищный кодекс Российской Федерации;
1.2. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации»;
Руководитель
учреждения
Заместители
руководителя
Отдел
бухгалтерского
учета и
отчетности
Отдел
благоустройства
Инженерно-
технический отдел
Дотационный
отдел
Планово-
экономический
отдел
Инженер по
водосчетчикам
42
1.3. Гражданский кодекс Российской Федерации;
1.4. Закон города Москвы от 27.01.2010 № 2 «Основы жилищной
политики города Москвы»;
1.5. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке
предоставления коммунальных услуг гражданам»;
1.6. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об
утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и
Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в
случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и
(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Для решения перечисленных проблем целесообразно внести
соответствующие дополнения в существующие программные документы.
Рынок жилищно-коммунальных услуг характеризуется наличием
конкурентных и монопольных сегментов (смешанный тип рынка).
Отраслями жилищно-коммунального хозяйства, в которых возможна
развитая конкуренция, являются: техническое обслуживание и содержание
жилищного фонда, в частности, обслуживание и ремонт внутридомовых систем
(сантехнических, электротехнических, теплоснабжения); ремонтно-
строительные работы; техобслуживание лифтов (в России 24% всех лифтов
отработали свой нормативный срок); техобслуживание телевизионных антенн;
обслуживание электроплит; обслуживание наружного освещения;
обслуживание и ремонт инженерного оборудования, мест общего пользования
и содержание придомовой территории; вывоз твердых и жидких бытовых
отходов; управление жилищным фондом; установка и ремонт приборов учета
тепловой энергии, холодной и горячей воды; озеленение территорий;
ритуальные услуги.
Отраслями жилищно-коммунального хозяйства, привязанными к
инженерным сетям, в которых действуют субъекты естественных локальных
43
монополий, являются водоснабжение и водоотведение; теплоснабжение;
электроснабжение; газоснабжение.
В настоящее время проводится политика выделения в общей
деятельности монопольных структур отдельных сфер, которые они могут
передать на условиях субподряда другим хозяйствующим субъектам -
сторонним организациям (работы по ремонту и перекладке наружных
инженерных сетей; работы по ремонту и техническому обслуживанию
электроизмерительных приборов).
Для отдельных сфер деятельности на рынке жилищно-коммунальных
услуг, в частности, для управления жилищным фондом, в программных
документах прогнозировался постепенный переход на конкурентные
отношения. Управление жилищным фондом остается той сферой деятельности,
в которой сохраняются административные методы хозяйствования.
Необходимо упорядочение ценообразования в сфере ЖКХ (особенно на
услуги естественных монополий) на основе совершенствования федерального
законодательства.
В результате ценовая политика в секторе ЖКХ является в настоящее
время неупорядоченной (основы ценовой политики в соответствии с
подпунктом ж) ст.71 Конституции Российской Федерации находятся в
исключительном ведении Российской Федерации; кроме того, в соответствии с
п.3 ст. 55 Конституции Российской Федерации, частью второй п.2 ст.1, п.2 ст.49
Гражданского кодекса Российской Федерации ограничение правоспособности
юридических лиц, в том числе в сфере ценообразования, может быть введено
только федеральным законом).
Очевидно, что при значительной доле субъектов естественных
локальных монополий в сфере жилищно-коммунального хозяйства размеры
устанавливаемых ими тарифов на оказываемые услуги существенно влияют на
весь ценовой фон данной сферы. Такое отсутствие альтернативных
поставщиков в системе ЖКУ имеет также следствием для потребителя
44
необходимость оплаты указанных услуг по завышенным ценам и тарифам, рост
которых не предполагает тесной связи с повышением качества данных услуг. С
пресечением и предупреждением такого рода злоупотреблений связана
деятельность территориальных антимонопольных органов.
Проблемы ценового регулирования в сфере жилищно-коммунального
хозяйства обусловлены еще и тем, что сфера является дотационной и
происходит постепенное доведение оплаты жилищно-коммунальных услуг
населением до 100-%-ного уровня. В силу дефицитности бюджетных средств
дотации осуществляются не в полной мере, и в результате этого отдельным
категориям граждан, имеющим в соответствии с федеральным
законодательством право на компенсации и льготы, указанные льготы и
компенсации не предоставляются. С точки зрения ценообразования в таких
условиях не работает механизм самоокупаемости как отдельных предприятий
ЖКХ, так и отраслей в целом.
Существуют проблемы в связи с устоявшимися сроками оплаты
жилищно-коммунальных услуг. Население производит оплату жилья и
жилищно-коммунальных услуг только в последующем месяце. Сами
предприятия ЖКХ нередко оплачивают услуги предприятиям, поставляющим
тепло-, электроэнергию, газ и пр. с внесением авансовых платежей. В период
инфляции разрыв по срокам оплаты приводит к тому, что предприятия ЖКХ
оплачивают услуги других предприятий при авансировании платежей деньгами
по более высокой стоимости, чем деньги, поступающие от населения за жилье и
коммунальные услуги в последующем месяце.
Отмеченные проблемы ценообразования приводят к тому, что
происходит снижение воздействия цены как эффективного рыночного
механизма на процессы становления и развития конкуренции в жилищно-
коммунальной отрасли.
На рынке жилищно-коммунальных услуг понятие «потребитель» имеет
принципиальное значение. Так, при формировании тарифов очень существенно,
45
является ли потребитель промышленным предприятием или же частным лицом.
При реализации тарифной политики с учетом типов потребителей
осуществляется схема перекрестного субсидирования. В настоящее время
встает вопрос о поэтапном сокращении перекрестного субсидирования, хотя в
практике многих других стран существует «бытовой тариф», величина
которого значительно меньше тарифов для предприятий.
Особенность рынка жилищно-коммунальных услуг состоит в том, что
сам этот рынок пребывает в процессе становления, рыночные отношения в
сфере жилищно-коммунального хозяйства в некоторых отраслях и подотраслях
только складываются, а рыночные механизмы задействованы не в полной мере.
Преобладание мер административного воздействия над экономическими,
неразвитость конкуренции в сфере жилищно-коммунального хозяйства
сформировало затратную природу тарифов на жилищно-коммунальные услуги.
Основной проблемой, с которой сталкиваются организаторы конкурсов
на право технического обслуживания жилья, является отсутствие других
участников конкурса, кроме муниципальных предприятий ЖКХ, так как
данные рынки в настоящее время являются малопривлекательными в силу
низкой доходности и высокой степени риска задержки платежей заказчиком.
В результате проведения конкурсов на капитальный ремонт жилищного
фонда отмечается улучшение качества ремонтных работ и снижение сметной
стоимости от стартовой цены в среднем на 5-6%.
Договорная основа взаимоотношений между сторонами позволяет
осуществлять контроль исполнения обязательств. Трудности в развитии
договорных отношений (имеются случаи как затягивания процесса заключения
договоров, так и незаключения договоров) связаны с недостаточной
проработкой правовой стороны договорных взаимоотношений.
Механизм договорных отношений только отрабатывается, иногда
договоры заключаются формально. Из-за недостаточного уровня оплаты для
обеспечения должного качества предоставляемых услуг наблюдаются случаи
46
отказов включения в договоры показателей качества.
Перевод отрасли на договорные отношения тормозится тем, что в
настоящее время происходит передача ведомственных объектов ЖКХ в
муниципальную собственность. Определенные трудности при заключении
договоров с ресурсоснабжающими организациями вызывает наличие
отдельных бесхозных сетей (сетей, не принятых комитетом по имуществу и не
переданных ресурсоснабжающим организациям в эксплуатацию).
Не всегда договоры заключаются по итогам конкурсов вследствие
ненадлежащего финансирования оплаты жилищно-коммунальных услуг,
отсутствия гарантий своевременной оплаты предусмотренных по договору
работ. Таким образом, в условиях дефицита бюджетных средств, направляемых
на жилищные дотации и субсидии, инструменты рыночной экономики не могут
работать должным образом.
Создание служб заказчика началось в г. Москве и Московской области,
Курской, Ростовской, Пермской, Пензенской, Свердловской, Челябинской
областях, Красноярском крае, Республике Дагестан, Ставропольском крае, и
других регионах. Более половины регионов отмечают, что службы заказчика
выполняют исключительно или в основном исключительно функции заказчика
(ранее, в 1998 г. исключительно функции заказчика выполняло около трети
служб заказчика). Таким образом, происходит дальнейшее разделение функций
заказчика и подрядчика, освобождение служб заказчика от несвойственных им
функций. Негативным моментом является то, что службы заказчика создаются
административным путем, в их деятельности преобладает административное
начало. Соответственно, конкуренция на рынке услуг, оказываемых
заказчиками (управление жилищным фондом), не развита.
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) являются новой формой
управления жилищным фондом.
Таким образом, до настоящего времени окончательно не отлажена
система взаимодействия товариществ собственников жилья с органами
47
местного самоуправления, комитетами по земельным ресурсам и
землеустройству.
Создание ТСЖ сдерживается из-за несовершенства законодательства по
передаче муниципального имущества на баланс ТСЖ, невысоким удельным
весом собственников в муниципальном жилищном фонде,
неудовлетворительным состоянием многих муниципальных жилых домов, в
том числе в связи с трудностями финансирования работ капитального
характера.
В связи с выше перечисленным можно выявить основные проблемы
связанные с развитие конкурентной среды в сфере управления жилищным
фондом.
2.3. Проблемы управления и создания конкурентной среды в сфере
жилищного фонда в городе Москве на примере Пресненского района
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) как новые формы
объединений собственников стали появляться в 1996г. Согласно определению,
данному в Федеральном Законе от 15.06.96 № 72-ФЗ "О товариществах
собственников жилья", "ТСЖ представляет собой некоммерческую
организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления
и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в
кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством
пределах распоряжения общим имуществом". ТСЖ - не единственная форма
объединения жильцов. Также существуют формы объединений, не связанных с
собственностью, - ассоциации квартиросъемщиков, товарищества по оплате
коммунальных услуг и др., основная цель которых - представление интересов
жильцов.
Самым распространенным источником финансирования ТСЖ является
привлечение собственных средств. Этот способ наиболее эффективен для
крупных ТСЖ, в управлении которых находятся до 20 жилых зданий.
48
Существуют также так называемые кредитные союзы, являющиеся
объединениями ТСЖ для взаимного кредитования. Реализуются проекты по
привлечению грантов.
Появление в жилищной сфере управляющих компаний, а также
объединений собственников в значительной степени зависит от политики
органов местного самоуправления.
В целом по стране конкуренция в области управления жилищным
фондом в настоящее время не развита. Многие ТСЖ, заключившие договоры на
управление жилищным фондом с частными компаниями, возвращаются к ДЕЗ.
Тем не менее необходимо отметить, что существуют и более успешные
примеры развития управления в жилищном секторе. Многие унитарные
предприятия акционируются, расширяют территорию обслуживания, сферу
деятельности, работают с поставщиками услуг, исполнителями работ и
потребителями на договорной основе.
Для жилищно-коммунального хозяйства характерны: значительная доля
морально и физически устаревших основных фондов; низкая
платежеспособность большей части населения; бюрократизированное
управление жилищным фондом и производственными процессами в сфере
жилищно-коммунального хозяйства.
Ситуация с внедрением и развитием конкурентных основ в сферу
управления жилищным фондом на данный момент неблагоприятна, так как
существующая сеть созданных служб заказчика и товариществ собственников
жилья недостаточна для развития конкуренции в сфере управления жилищным
фондом.
За 2016г. объем жилищного фонда увеличился с 2,6 до 2,85 млрд. кв. м
общей площади. 72,4% площади жилищного фонда сосредоточено в городах и
27,6% - в сельской местности. Увеличилась и средняя обеспеченность жильем -
с 18,9 до 20,0 кв. м на человека.
Жилищный фонд имеет следующую структуру:
49
Частное жилье - 68 %;
Муниципальное жилье - 24 %;
Государственное жилье - 6 %;
Общественное жилье - 2 %.
Доля частного жилья постоянно растет, государственное жилье
уменьшается. Доля муниципального жилья была практически неизменной с
середины 90-х годов, но сейчас наметилась тенденция к ее уменьшению.
За отчетный период состояние жилищного фонда России практически не
изменилось:
По-прежнему свыше 20% городского жилищного фонда и до 50%
жилищного фонда в малых городах не благоустроено, что составляет более 400
млн. кв. м. В неблагоустроенных квартирах проживают около 40 млн. жителей
или 27% населения страны.
Более 56% жилых строений деревянные.
Объем ветхого и аварийного жилищного фонда к началу 2017 года
достиг 87,8 млн. кв. м, что составляет 3,2% от общего объема. Темпы
физического выбытия жилищного фонда в последние два года превышают 10%
в год.
Радикальных изменений в состоянии коммунальной инфраструктуры не
произошло. Ее износ по-прежнему составляет в среднем 60%.
Текущее состояние инженерных коммуникаций в среднем:
Физический износ водопроводных сетей составляет 54,2%;
Износ объектов теплоснабжения - 56,7%;
Износ сетей электроснабжения - 68%.
Реконструкция инженерных коммуникаций проводится точечным
образом в отдельных муниципальных образованьях, куда привлекаются
заемные средства и где работает частный бизнес, но это не меняет
существующей общей картины. По-прежнему теряется значительное
количество производимой электроэнергии, теплоэнергии, воды, а также
50
увеличиваются аварии в инженерных сетях.
Одной из острых проблем остается определение размеров и
установление границ земельных участков в многоквартирных домах, а также
определение доли в праве на земельный участок. Это приводит к тому, что
домовладельцы отказываются нести расходы по оплате земельного налога либо
аренды земли в качестве ее пользователей. Налоговые органы обязывают
товарищества оплачивать земельный налог, в то время как собственниками
земли они не являются. Жилищные организации обязывают ТСЖ оплачивать
расходы по санитарному содержанию придомовой территории в отсутствие
оформленных земельных отношений. Не в полной мере задействованы эти
механизмы с позиций экономики и получения дополнительных доходов в
бюджет.
Несмотря на то, что в настоящее время создана правовая и нормативно-
методическая основа обеспечения содержания жилищного фонда, она не в
полной мере соответствует требованиям последних законодательных и
распорядительных документов федерального уровня, происходящим
изменениям в сфере правоотношений при управлении жилищным фондом, не
учитывает необходимость по объектного учета расходов и выполняемых работ
в многоквартирных домах, структуру имущества в жилых домах и механизмы
реализации прав потребителей жилищно-коммунальных услуг.
Проанализировав всё исследованное в данной главе, можно сделать ряд
выводов.
Таким образом, обобщая исследование, проведенное в первой главе,
можно отметить, что основные стратегические мероприятия, направленные на
обеспечение устойчивого развития жилищно-коммунального комплекса на
основе привлечения инвестиций планируется реализовать в течение 2017-2020
гг. когда апробированы рыночные механизмы привлечения инвестиций в форме
банковских кредитов и облигационных займов, а также реализован комплекс
мер по снижению рисков кредитования этой сферы путем предоставления