25
государства характеризуются относительной статичностью. Эти отношения
второй половины XVII в. практически не изменились и к концу XVIII в.
Долгое время не было основного закона, регулирующего имущественно-
земельные отношения в указанный период времени. Существовало большое
количество не обобщенных и не систематизированных нормативно-правовых
документов. Лишь только с середины XIX в. начинают проводиться реформы в
области земельно-имущественных отношений, появляются предпосылки
выделения и развитие земельного права как отдельной отрасли.
1.2. Вещные права на землю – как объект гражданских прав.
Эволюция и содержание основных вещных прав на землю в
дореволюционной России
Развитие государственности в России отставало от многих стран Европы.
Отставание проявлялось во всех сферах жизни и тормозило развитие земельно-
правовых отношений, в частности.
1
К середине XIX стало ясно, что крепостное прав изжило себя и тормозит
развитие общества и государства. Назрела необходимость проведения реформ.
Такой реформой стала реформа 1861 г. В результате крепостное право было
отменено, крестьяне стали политически и экономически свободными. Однако
такая свобода была формальной, так как на практике возникало множество
проблем, связанных с реализацией гарантий освобожденным крестьянам.
2
По мнению И.А. Павловского основные земельные преобразования в
России, коренным образом изменившие ее земельно-правовой строй, берут свое
начало с реформы 1861 г.
3
1
Смит А. Указ. соч. – С. 175, 272, 274.
2
Чернышов М.В. Аграрно-крестьянская политика России за 150 лет. Крестьяне об
общине накануне 9 ноября 1906 года. К вопросу об общине. – М.: Фонд экономической
книги «Начала», 1997. – С. 156.
3
Павловский И.А. Земельное право: конспект лекций. – М.: МИЭМП, 2004. – С. 24.
26
Формально крестьяне освободились от помещичьей зависимости, но вся
земля, которая находилась в пользовании крестьян, признавалась
собственностью помещиков. Помещики обязаны были предоставить
крестьянам в пользование усадьбу и полевой надел за определенные
повинности.
1
Нормы и правила, регулирующие крестьянское землевладение
претерпевала серьезные изменения, в то время, как законодательство,
регулирующее порядок землевладения высших сословий, в этот период почти
не изменилось и регулировалось в основном Сводом законов.
2
Слобода становится основным местом поселения для крестьян,
вышедших из под зависимости. Выделялись различные формы землевладения.
Так в губерниях Сибири широкое распространение получил индивидуальный
подворно-наследственный способ пользования пашней.
Также существовали «заимки», основанные зажиточными крестьянами
при захвате плодородных земель. Заимки, которые были предназначены для
проведения полевых работ, назывались временными, а те, в которых жили
круглый год – постоянные.
3
За отведенный на праве постоянного пользования земельный надел
крестьянин обязан был отбывать в пользу помещика определенные Местными
положениями повинности работой или деньгами. Общинные законы
регулировали выкуп всех земель, кроме усадебных.
4
Такой порядок
пользования помещичьей землей наделял крестьян статусом временнобязанные.
Разрешался выкуп надела в собственность только через девять лет при условии,
что за крестьянином не числились недоимки. После выкупа надела все
отношения между крестьянином и помещиком прекращались. Крестьянам
1
Смит А. Указ. соч. – С. 175, 272, 274.
2
Леонтьев А. А. Крестьянское право: систематическое изложение особенностей
законодательства о крестьянах. – СПб.: Типография И. И. Зубкова, 1914. – С. 31.
3
Рикардо Д. Начала политической экономии и налогового обложения. – М.: Юрайт,
2019. – С. 73.
4
Данилов В. Крестьянская революция в России 1902 – 1922 гг. // Материалы конф.
«Крестьяне и власть». – Москва-Тамбов, 1996. – С. 11.
27
также разрешались любые сделки с недвижимым имуществом в соответствии с
общими законами.
Государственные крестьяне согласно Указов от 18 и 24 ноября 1866 г.
получили право выкупа закрепленных за ними существующих наделов. Право
выкупа было бессрочным. Подавляющее большинство рабочих вотчинных
предприятий и дворовых крестьян, вышедших из под крепостной зависимости,
оказались в тяжелом материальном положении, так как за ними закреплялись те
земли, которые они имели до отмены крепостного права, но большинство из
них земельным наделом не владели.
Результатом Крестьянкой реформы 1861 года и социальных реформ стало
признание крестьянской земельной общины субъектом земельных отношений.
Крестьяне, входившие в общину, могли пользоваться частью земельного
надела общины, который периодически подлежал «переделу». Такая земля в
крестьянском дворе переходила по наследству согласно обычному порядку
наследования.
Мирская земля, находившаяся в общинном пользовании, распределялась
по приговору мира, за что крестьяне отбывали круговую поруку.
1
Для того, чтобы ускорить выплату выкупных платежей за землю в 1863 г.
были приняты законы от 18 июня и 14 декабря, которые ограничили надельных
крестьян в правах передела залога и отчуждения земли.
Изучение истории развития общественных отношений в отношении
землевладения и землепользования позволяет сделать вывод, что
законодательство 1861–1917 гг. эволюционировало в направлении
предоставления крестьянам прав на землю. Это было право владения землей,
право пользования, которое ограничивалось правом сервитута, и право
распоряжаться землей, т.е. совершать действия по отчуждению земельного
1
Кочнева И.В. Государственная политика в сфере земельных отношений в
дореволюционный период: исторический аспект // Вестник Забайкальского государственного
университета. – 2014. – № 6. – С. 87.
28
участка и другие сделки с недвижимостью. Община распоряжалась недрами,
выпасами, лугами.
1
Мероприятия по устройству земли после проведения реформы 1861 г.
предполагали следующее: отвод земельных наделов в натуре; отграничение
крестьянских земель от помещичьих владений; определение размеров
земельных наделов; определение повинностей с каждого земельного надела;
определение размеров выкупных платежей. Данная информация фиксировалась
документально, в Уставных грамотах, которые и регулировали отношения
между крестьянами и помещиками после реформы 1861 г.
Как уже отмечалось выше, собственность на землю существовала с
некоторыми ограничениями. Лица, не приписанным к сельским обществам, не
получили право продажи подворной и общинной земельной собственности.
Продать общинную землю можно было, получив согласие 2/3 домохозяев
общества. Согласие утверждалось местной администрацией. В одних руках
теперь могло находиться ограниченное количество надельной земли.
Имущественно-земельные отношения планомерно начали регулироваться
лишь с 90-х гг. XIX в. Среди нормативно-правовых актов этого времени,
регулирующих эти отношения, можно выделить «Главные основания
поземельного устройства государственных крестьян и инородцев,
водворившихся в губерниях Тобольской, Томской, Енисейской и Иркутской на
казенных землях», «Правила о порядке определения земельных наделов и о
производстве поземельно-устроительных работ и об отводе лесных наделов».
2
На основании этих документов на каждую душу мужского пола отводилось 15
десятин удобной земли и 3 десятины лесной площади.
3
Стремясь отдать землю в пределах установленной Положениями 19
февраля нормы, помещики отрезали от прежнего крестьянского надела 1/5
1
Хауке О.А. Крестьянское земельное право. – М.: Е.В. Кожевникова и Е.А.
Коломийцева, 1914. – С. 14.
2
Маркс К. Капитал: в 4 т. – Петроград; М.: Госиздат, 1920. – Т.3. Процесс
капиталистического производства, взятый в целом. – С. 165.
3
Маркс К. Капитал: в 4 т. – Петроград; М.: Госиздат, 1920. – Капитал. Т.4: Теории
прибавочной стоимости. – С. 67.
29
земли. Такие земли стали называться отрезками. Крестьянство страдало от
малоземелья, а помещики, воспользовавшись бедственным положением
крестьян, стали сдавать отрезки им в аренду. За это крестьянин должен был
нести обработку, испольщину и издольщину.
1
Среди других вещных прав, существовавших в дореволюционной России
можно выделить владение казенными землями. Земля отводилась во владение
для разных целей: под хозяйственные заведения, для устройства заводов
обработки продуктов китобойного промысла (т. XII Уст. сельск. хоз., ст.
226231), горным посессионным заводам (т. VII Уст. горн., ст. 479) и т.д.
Имущественно-земельные отношения в конце XIX в. также получили
свое развитие в виде права пользования. Право пользования могло быть
полным (право выпаса скота и сенокоса земельных угодий) и неполным
(например, право распашки угодий).
Режим владения и пользования мог отличаться в различных регионах
страны, поскольку земельное законодательство на государственном уровне не
охватывало все вопросы регулирования имущественно-земельных отношений, а
подзаконные акты регионов учитывали местную специфику земельных
отношений. К таким регионам можно отнести: Великое княжество
Финляндское, Бессарабия, Царство Польское, Прибалтика, Кавказ, европейский
Север и Сибирь.
2
Реформа 1861 г. (Общее положение о крестьянах, Положение о выкупе и
др.) декларировали отмену крепостной зависимости, установили право крестьян
на земельный надел и порядок осуществления выкупных платежей за него.
3
Но
полностью своих задач земельная реформа не выполнила. С момента
назначения С.Ю. Витте министром финансов (1892 г.), политика государства
была направлена на резкое возрастание налогообложения крестьян.
Правительство подводило страну к ситуации, когда единственным выходом для
1
Хауке О.А. Указ. соч. – С. 211.
2
Кочнева И.В. Указ. соч. – С. 87.
3
Кассо А.П. Русское поземельное право. – М.: Изд. книжного магазина И. К.
Голубева, 1906. – С. 68.
30
крестьянства могло стать только новое наделение его землей. Таким
источником оставалась теперь уже только помещичья земля.
1
Тем не менее, стоит отметить, что в результате земельной реформы земля
как объект гражданских прав получила кадастровую оценку.
2
Б.В. Ерофеев отмечал, «земельная реформа 1861 г. не затронула в целом
имущественно-земельные отношения России». На самом деле, она была лишь
переходным моментом, растянувшимся на многие годы. Крестьяне стали
выступать как субъект земельно-правовых отношений, но только в составе
общины. Именно из последнего пункта неизбежно вытекала необходимость
новой реформы, направленной на разрушение крестьянской общины, как
института сильно сдерживающего и осложняющего не только товарные, но и
земельные отношения.
3
Такие реформы провел С.А. Столыпин. Аграрную политику П. А.
Столыпина можно изучить по трем законодательным актам: Указ для
рассмотрения Сенатом «О дополнении некоторых постановлений
действующего закона, касающихся крестьянского землевладения и
землепользования» от 9 ноября 1906 г., Закон «Об изменении и дополнении
некоторых постановлений о крестьянском землевладении» от 14 июня 1910 г.;
Закон «О землеустройстве» от 29 мая 1911 г.
Проведение мероприятий по аграрной реформе началось с 1906 г. после
принятия Указа Сенатом, которым отменялись выкупные платежи за выход из
общины.
Цель реформы Столыпина заключалась в разрушение сельской общины и
формировании собственников в сельской местности. Сама идея о развитии
фермерства в стране была позитивной.
4
1
Худокормов А.Г. Рынок и реформы в России: исторические и теоретические
предпосылки. – М.: Мосгорархив, 1995. – С. 114.
2
Кассо А.П. Указ. соч. – С. 78.
3
Смирнов Е.А. Основные этапы формирования земельных отношений в России //
Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук.– 2016.– № 4–6. – С. 165.
4
Баймагамбетова С.И. Переселенческая политика в период проведения Столыпинской
аграрной реформы в Казахстане в начале ХХ века // Вопросы истории. – 2019. – N 10. – С. 28.
31
Реформа разрешила крестьянам выходить из общины со своей землей –
наделом. Кроме того они могли образовывать хутора – отдельные земельные
участки с жилыми и хозяйственными постройками. Собственником хуторов на
основе гражданского права был хозяин дома.
1
Основные мероприятия Столыпинской аграрной реформы сводились к
следующему: земля (и помещичья и крестьянская) теперь находились в
свободном рыночном обороте; община переставала считаться законной формой
землевладения и землепользования, а выход крестьян из общины поощрялся.
Все мероприятия по выходу крестьян из общины проводило государство.
Государство создавало специальный земельный фонд, который передавался
крестьянскому банку. Земли из специального земельного фонда, крестьяне
могли купить у Банка на льготных условиях.
Системой льгот поощрялось переселение крестьян в Казахстан, Сибирь и
на Урал. Для этих целей крестьянам выдавались подъемные и дешевые
крестьянские кредиты. Во избежание конфликтов среди крестьян в ходе
размежевания, в пределах одного уезда запрещалось сосредоточивать в одних
руках по норме 1861 г. не более 18 десятин.
2
Таким образом стали создаваться
кулацкие хозяйства. В хутор входило 45 десятин удобной и 15 десятин
пахотной земли.
Интересы общины в отношении земли стали учитываться в отношении
укрепления земли домохозяевами, которые проживали вне своей деревни. По
мнению идейных оппонентов Столыпина, переход в собственность
«отсутствующих» членов общества надельных земель, впоследствии ставших
объектом коммерческой сделки, по сути, является расхищением крестьянского
фонда. Тем самым реформа, якобы, полностью игнорировала фундаментальные
принципы, лежавшие в основе нормативного регулирования крестьянского
землевладения. С подобной логикой трудно согласиться, зная, что
1
Чупров А.И. К вопросу об аграрной реформе. – М.: Е.В. Кожевникова и Е.А.
Коломийцева, 1906. – С. 21.
2
Худокормов А.Г. Указ. соч. – С. 124.
32
Столыпинское правительство, приступая к реформе, одну из главных своих
целей видело в сохранении надельных земель за крестьянским сословием и
после изменения формы собственности, о чем справедливо пишет Тюкавкин
1
.
Так как до начала реформы Столыпина вопрос о правовом статусе
укрепленных наделов был нерешенным, и только в проекте будущего Указа 9
ноября 1906 г. укрепленная земля стала признаваться личной собственностью,
теперь обеспечивалось сохранение сельхозугодий за земледельческим
населением: укрепленную землю могли продавать только крестьяне.
Не смотря на то, что реформа предусматривала строго добровольный
порядок создания хуторов, но количество таких землевладений увеличивалось
очень медленно по причине финансовых затруднений. Тем не менее,
постепенный выдел крестьянина из общины, все-таки происходил.
Реформа была проведена в 47 губерниях России. Начиная с 1910 г.
правительство стало уделять внимание поддержке кооперативного движения.
Вплоть до 1917 г. просуществовал земельный правопорядок, сложившийся в
период проведения реформ Столыпина. Все земли делились на следующие
категории: 1) государственные земли; 2) монастырские земли; 3) майоратские
земли; 4) частновладельческие земли; 5) посессионные земли; 6) общественные
земли. (сноска)
Закон 1910 г. ввел обязательность перехода к частной собственности на
землю в беспередельных общинах. Выход крестьян из беспередельных общин
был автоматическим, крестьяне становились новыми собственниками своих
наделов. Порядка 30% крестьянских хозяйств заявили о закреплении земли в
собственность. Выход крестьян из передельной общины осуществлялся с
согласия общины, но значительная часть крестьянства была против выхода
своих товарищей, поэтому не все получали согласие. В таком случае вопрос о
выходе решался через земство.
1
Тюкавкин В.Г. История России. XIX в. – М.: ВЛАДОС, 2001. – С. 127.
33
Кроме перераспределения земельной собственности в пользу частного
крестьянского землевладения разрешалась и аренда земли (надельная,
внутринадельная, внешненадельная и аренды казенных земель).
Таким образом, в России в начале ХХ века эволюция земельных
отношений проходила в направлении утверждения частной мелкой земельной
собственности в форме крестьянских хозяйств.
В мае 1911 г. был принят закон «О землеустройстве», подробно
регламентирующий порядок землеустройства землеустроительными
комиссиями под руководством предводителей дворянства.
1
Государство было нацелено на создание полноценного института по
регулированию досрочных отношений по поводу недвижимости. Поэтому в
марте 1911 г. вышел Закон «Об увеличении предельного срока найма
недвижимых имуществ», который устанавливал максимальный срок найма 36
лет. Однако этот закон не оправдал своих ожиданий и широкое развитие
получил институт застройки.
Право застройки было введено в отечественное законодательство
Законом 12 июля 1912 г. «О праве застройки». Право застройки представляло
собой сделку – договор, согласно которому собственник земельного участка
предоставлял участок под застройку другому лицу. Сделка была возмездной,
вознаграждение за земельный участок оговаривалось в договоре (ст. 1 Закона).
2
В отношении земли, которая предоставлялась под застройку,
застройщику были предоставлены следующие права: право владения, право
пользования и право устанавливать сервитуты (ст. 2 Закона). Право отчуждения
земли оставалось у владельца земельного участка, который имел право
требования к застройщику об оставлении строений в его пользу по истечении
1
Закон «О землеустройстве» от 29 мая 1911 года // Полное собрание законом
Российской империи. Собрание третье. 01.03.1881–1913 гг.: в 33 т. – СПб.: Гос. тип., 1916. –
Т. 31. – № 35370.
2
Выдрин А.С. Законы о праве застройки. – М.: Школа, 1913. – С. 6–11; Митилин М.И.
Опыт цивилистического исследования института. – Киев: Тип. насл. Т. Г. Мейнандера, 1914.
– С. 52–54.
34
срока договора.
1
Право застройки могло быть сдано в аренду, заложено,
предоставлено в пожизненное владение. Застройщик становился собственником
земельного участка, но с некоторыми ограничениями – застройщику
запрещалось обременять земельный участок правом застройки в пользу третьих
лиц.
2
Таким образом, уже из первой статьи следовали важнейшие характерные
черты этого института. Во-первых, застройщик имел право на земельный
участок, которое заключало в себе владение и пользование для определенной
цели – застройки, во-вторых, это право срочно, в-третьих, собственник был
обязан выплачивать вознаграждение застройщику, в-четвертых, это право
устанавливалось договором.
Но, не смотря на то, что принятыми в этот период нормативными актами
была ликвидирована община и установлена личная собственность крестьян на
земельные участки, Столыпинская реформа не привела к полному переходу к
частной собственности, так как община не была готова к выходу населения из
нее, так как это было невыгодно для экономического развития, поэтому
общинная собственность крестьян продолжала существовать вплоть до 1917
года.
3
Таким образом, подводя итог, можно сказать, что в дореволюционный
период развития имущественно-земельных отношений можно выделить две
основные вехи: крестьянскую реформу 1861 г. и Столыпинскую реформу. До
крестьянской реформы крестьяне были практически бесправными, а теперь
стали субъектами права собственности на землю, хотя и с некоторыми
ограничениями. Наряду с крестьянами собственниками земли являлись
помещики и община.
Вторая реформа землепользования, реформа П.А. Столыпина, также
предусматривала изменение в правовом положении крестьян и землевладения.
1
Выдрин А.С. Указ. соч. – С. 14.
2
Василенко А.Г. Указ. соч. – С. 63.
3
Там же.