68
функциональные и процессные элементы деятельности
предприятия, осуществляющий проект;
этапы жизненного цикла проекта, основные фазы;
подразделения организационной структуры;
территориальное размещение для пространственно
распределенных проектов.
На верхнем уровне структуры данной модели показаны этапы проекта,
на нижнем – отдельные виды работ и задач.
Каждому элементу (работе) WBS присваивается свой уникальный код,
при этом кодом работ верхнего (первого) уровня иерархии является одно
число, а кодом работ нижнего уровня иерархии – два числа, разделённых
точкой, где первое число соответствует коду работы верхнего уровня,
делением которой образован данный элемент (так называемой родительской
работы). Модель WBS и структура команды проекта представлена в
приложениях 11 и 12.
Матрица распределения ответственности представляет собой таблицу,
которая показывает, какой из элементов отвечает за определённую работу
проекта.
Таблица 16. Матрица ответственности
№
Руководитель
Менеджер проекта
Главный инженер
Бухгалтер
Экономист С
Специалист по маркетингу
Инженер по снабжению
Стропальщики
Каменщики
Бригадир
Отделочники
Электрики
Сантехники
Специалиты по благоустройству
Инженер-проектировщик
Дизайнер
Архитектор
Производитель оборудования
Производитель кирпича
Производитель бетона
Производитель отделочных
материалов
Сотрудники УК
1.1.
У
О
1.2.
У
О
1.3.
У
О
69
1.4.
У
О
1.5.
У
О
2.1.
У
О
2.2.
У
О
2.3
У
О
2.4
У
О
2.5
У
О
3.1
У
О
И
И
3.2
У
О
И
И
3.3
У
О
И
И
3.4
У
О
И
И
3.5
У
О
И
4.1
У
4.2
У
4.3
О
У
И
4.4
О
У
И
4.5
О
У
И
4.6
О
У
И
5.1
И
И
О
5.2
И
И
О
5.3
И
И
О
5.4
О
И
5.5
О
У
И
И
5.6
5.7
О
У
И
5.8
У
О
И
6.1
У
И
6.2
У
О
И
6.3
У
О
И
6.4
У
О
И
6.5
У
О
6.6
У
О
6.7
У
О
О
6.8
У
О
Этапы работы приведены в таблице 17.
Таблица 17. Этапы работ
Этапы
Продолжительность
(дн.)
1
2
Разработка концепции
90
Замысел проекта
10
Маркетинговые исследования
30
Анализ осуществимости проекта
15
Обследование инвестиций
15
Бизнес-планирование
20
Планирование проекта
70
Выделение земельного участка
10
70
Получение технических условий
15
Выбор подрядчиков
15
Заключение контрактов
20
Получение разрешения на
строительство
10
Проектирование
70
1
2
Инженерные взыскания
20
Разработка проекта
15
Согласование проекта
10
Экспертиза проекта
15
Разработка рабочей документации
10
Поставки и контракты
80
Проектирование
20
Механизация
20
Закупка бетона
5
Закупка кирпича
5
Покупка оборудования
10
Закупка отделочных материалов
20
Строительство
440
Подготовительные работы
20
Нулевой цикл
30
Надземная часть
200
Отделочные работы
100
Внутренние инженерные сети
30
Оборудование
20
Наружные инженерные сети
20
Благоустройство
20
Завершение
140
Пусконаладочные работы
20
Наружное оформление
20
Рабочая комиссия
10
Устранение неполадок
20
Государственная комиссия
15
Государственная регистрация
15
Выбор управляющей компании
10
Сдача квартир
30
Итого
890
Диаграмма Ганта и сетевая модель представлены в Приложении 13 и 14.
Критический путь равен 710 дней.
График привязывается к реальным числам и датам, поэтому дату начала
строительства нужно знать точно. В проекте организации строительства (ПОС)
есть раздел продолжительность строительства - берем оттуда
71
продолжительность. Например 12 месяцев. Разбиваем лист так, чтобы все 12
месяцев влезли.
Затем берем сметную документацию, считаем количество смет. Сколько
смет столько и строк. Вписываем наименование работ на которые составлена
смета, учитывая последовательность работ. Для каждого вида работ также
вписываем сметную стоимость и трудоемкость.
Для определения последовательности каждого вида работ нужно
подумать. Прокладку наружных сетей и другие земляные работы лучше
выполнить когда грунт не проморожен. Посадку многолетних трав, кустарника
и деревьев в конце стройки и в теплое время года. Асфальтобетонное покрытие
до заморозков. Отделочные работы зимой зависят от отопления. Если
отопление от газовых котлов то должны быть завершены газовые сети.
В графике также необходимо указать даты проведения пуско-наладочных
работ (ПНР). Время их проведения зависит от завершения монтажа
оборудования, сетей и систем требующих выполнения ПНР, обычно это конец
стройки.
На ввод объекта в эксплуатацию в графике условно отводится последний
месяц. Это время на устранение недоделок, завершение всех работ, вывоз
временных зданий и сооружений, проведение приемочной комиссии и т.д.
Условия продаж недвижимости приведены в таблице 18.
Таблица 18. Условия продаж недвижимости
Жилая недвижимость
Дата начала продаж
дек.22
Цена м2 на дату начала продаж, руб.
2790
Средняя величина 1-го взноса, % от цены договора
35%
Рассрочка по оплате жилья, мес.после ГК
30
Паркинг
дата начала продаж
дек.22
Цена машиноместа на дату начала продаж, руб.
14360
Средняя величина 1-го взноса, % от цены договора
15%
Дата окончания максимальной рассрочки
авг.24
Коммерческая недвижимость
Дата начала продаж
мар.22
Цена м2 на дату начала продаж, руб.
2572
Средняя величина 1-го взноса, % от цены договора
40%
72
Рассрочка по оплате жилья, мес.после ГК
30
ДОУ
Дата продаж
май 23
Цена м2, руб.
1636
Величина 1-го взноса
100%
Рассрочка по оплате жилья, мес.после ГК
нет
Финансирование проекта осуществляется за счет акционерных средств с
привлечением внешних кредитов.
1. Кредитное финансирование
1.1. Общая потребность в финансировании составляет
40089 тыс.руб.
1.2. Кредиты привлекаются на этапе приобретения
проекта (2018г.) и на покрытие дефицита операционного CF (с
сентября 2018 г.)
1.3. Доля внешних источников и дефицита проекта:
70%
1.4. Финансирование деятельности до 2019г.
осуществляется за счет собственных средств группы
1.5. Проценты за заемному финансированию 13%
1.6. Порядок погашения: 100% операционного CF
после уплаты %% по кредитам
2. Внутренние займы
2.1. Общая потребность в финансировании составляет
24493 тыс. руб.
2.2. Порядок погашения и уплаты %: внутренние
займы возвращаются после полного погашения внешних займов
73
Рисунок 7. Структура финансирования затрат, тыс. руб.
В таблице 19 (Приложение 5) приведены экономические показатели
проекта.
Как видно по результатам расчетов, денежный поток собственных
средств становится положительным лишь с 2021 года.
Риски проекта и способы их минимизации приведены в таблице 20.
Таблица 20. Риски проекта и способы их минимизации
Класс риска
Описание и предпосылки
Способы минимизации
Строительные
риски
Удорожание стоимости
строительства
Дополнительные расходы
могут быть
профинансированы за счет
страхового фонда, учтенного
в себестоимости объекта
Не получение
положительного
заключения экспертизы на
проект
Оформить дополнительный
земельный участок для
размещения парковочных
мест
Риск приостановки
строительных работ из-за
сверхнормативных осадок
здания при строительстве
жилого здания
Разработка технологии и
дополнительных
мероприятий при
производстве работ с
минимальным воздействием
на здание КЦП
Возможны
сверхнормативные осадки
здания при устройстве
наружных сетей вблизи
Выработать технические
решения и мероприятия
По обеспечению безопасных
работ для здания КЦП
135079
40089
24493
Структура финансирования
затрат, тыс. руб.
Поступления от
продаж
Кредитное
финансирование
Собственные
средства группы
74
здания.
Риск удорожания
себестоимости детского
дошкольного учреждения
Дополнительные расходы
могут быть
профинансированы за счет
страхового фонда, учтенного
в себестоимости объекта
Маркетинговые
риски
Риск ввода новых объектов
в вблизи рассматриваемого
проекта
Применение стимулирующих
условий продаж (различные
схемы рассрочек).
Риск внутренней
конкуренции (конкуренции
со стороны проектов
ЛенСпецСМУ Невского
района).
Позиционирование объектов
с учетом их специфических
черт и атрибутов
Риск снижения доходной
части в виду кризисных
явлений
В таблице 21 приведено изменение цен реализации при изменении
затрат проекта.
Таблица 21. Изменение IRR акционера
Изменение
цены
реализации
по жилой
недвижимости
руб./м2
2185
2322
2458
2595
2731
2868
3005
3141
3278
Изменение затрат на СМР по проекту,
руб./м2
1106
1176
1245
1314
1383
1452
1521
1591
1660
13,9
6,7
22,7
16,4
9,7
2,5
30,5
24,7
18,7
12,4
5,7
37,7
32,1
26,6
20,9
14,9
8,6
1,8
44,7
39,0
33,6
28,3
22,8
17,2
11,2
4,9
51,4
45,8
40,3
34,9
29,9
24,7
19,2
13,6
7,6%
57,5
52,3
46,9
41,5
36,2
31,4
26,3
21,1
15,8
62,9
58,2
53,1
47,9
42,7
37,5
32,8
27,9
22,9
68,2
63,5
58,9
53,9
48,9
43,8
38,7
34,1
29,4
75
Таблица 22. Изменение чистого дохода акционера, руб./м2
Изменение
цены
реализации
по жилой
недвижимости
руб./м2
2185
2322
2458
2595
2731
2868
3005
3141
3278
Изменение затрат на
СМР по проекту,
руб./м2
1106
1176
1245
1314
1383
1452
1521
1591
1660
151
70
267
188
109
26
380
304
226
147
65
491
417
341
263
184
104
21
598
527
454
378
300
222
142
60
705
635
564
491
415
338
260
180
99
812
742
671
600
528
452
375
297
218
919
848
778
707
636
565
489
412
334
1026
956
885
815
744
673
601
526
449
2.3. Алгоритм управления материальными и нематериальными
ресурсами в проектной среде
Для ресурсного планирования удобнее использовать календарный
график, ширина которых должна показывать количество ресурса, необходимое
для выполнения данной работы.
Содержание фаз жизненного цикла проекта приведено в таблице 23.
Таблица 23. Фазы жизненного цикла проекта
Фаза
Начало
фазы
Окончание
фазы
Основные
работы
Сложности
1.Формирование
концепции
Июль
2020
Июль 2020
Прединвестици
онное
исследование
Возможные
ошибки в
определении
инвестиционных
возможностей,
обеспеченности
ресурсами и
временем, ошибки
в определении
уровня риска
76
2.Разработка
проекта
Июль
2020
Октябрь
2020
Согласование
земельного
участка,
архитектурное
задание,
проектировани
е здания,
согласование
проекта
Могут возникнуть
сложности с
определением
календарных
планов и
графиков работ, а
также величины и
расходных статей
бюджета.
3.Реализация
проекта
Октябрь
2020
Май 2021
Земельные и
фундаментные
работы, СМР
Возможны
сложности с
организацией
контроля и
разграничением
полномочий
4.Завершение
проекта
Май
2020
Май 2020
Закрытие
контрактов
Вероятность
сохранения
спорных моментов
от предыдущих
фаз, незакрытых
контрактов в
случае нехватки
времени, ошибок
в оценке и
толковании
результатов
Для осуществления проекта необходимо приобрести оборудование и
расходные материалы. Расчет суммы капитальных вложений представлен в
таблице 24 ниже.
Таблица 24. Расчет суммы капитальных вложений на
приобретение строительного оборудования
Компьютеры в наличии 7 штук нужны для работы директору, бухгалтеру,
77
юристу, дизайнеру, проектировщику, маркетологу, PR-менеджеру.
Универсальное устройство, сочетающее в себя принтер, сканер и копир
необходимо для работы с документами. Транспортное средство нужно для
доставки на объект необходимых строительных материалов.
Для осуществления проекта необходимо приобрести оборудование и
расходные материалы на сумму 295 550 рублей.
Представим таблицу с исходными данными для составления базового
плана проекта. Укажем в ней взаимосвязи операций, их длительность,
стоимость, а также правило учѐта стоимости. Представим исходные данные в
таблице 25.
Таблица 25. Исходные данные
Номер
операции
Название операции
Продолжительность
Стоимость
Правило
учета
Строительство дома
242
1
Прединвестиционный
этап
19
А
Формирование
инвестиционного замысла
7
30600
%
Б
Проектные и
изыскательские работы,
авторский надзор
12
61300
%
2
Подготовительный этап
49
В
Отвод земли и подготовка
территории строительства
10
15300
0/100
Г
Предварительная
планировка территории
строительной площадки
11
5000
0/100
Д
Ограждение площадки
строительства, размещение
и обустройств временных
зданий, обеспечение
площадки инженерными
коммуникациями
21
12600
0/100