48
В сложившейся ситуации часть компаний, осуществляющих на
сегодняшний день незаконное жилищное строительство, может в
краткосрочной перспективе реорганизоваться, отказавшись от «серых»
юридических схем и нарушений в процессе строительства, и перейти на
организованный первичный рынок.
Однако предполагаемого обвала спроса на такого рода жилье не
происходит ввиду того, что целевая аудитория покупателей от «частных»
застройщиков наиболее вероятно не сможет позволить себе приобретение
квартиры на организованном первичном рынке МЖС, а инструменты
ипотечного кредитования как правило недоступны для рассматриваемой
категории граждан [48].
В рамках исследования также был проведен сильные и слабые стороны
SWOT-анализ (табл. 3).
Таблица 3. SWOT-анализ
Сильные стороны
Слабые стороны
Лидерство корпорации «Девелопмент-Юг» на
рынке г.Москва. Корпорация контролирует
порядка 26% рынка первичной жилой
недвижимости г.Москва по объему
предложения и продаж
Ограниченность деятельности и
конкурентных преимуществ
корпорации региональным
строительным рынком г.Москва
Специализация корпорации на наиболее
рентабельных и устойчивых сегмента жилья
бизнес и среднего класса
Снижение величины выручки
от оказания работ, услуг в
2019 г. по сравнению с 2018 г.
Подготовка консолидированной финансовой
отчетности по МСФО, что позволяет
адекватно оценить финансовое состояние и
масштабы деятельности группы компании
ООО «Лакостэ» имеет большую
величину управленческих
расходов, что приводит к
убыткам от продаж
Обеспеченность портфелем заказов. На
текущий момент общая площадь строящихся
объектов составляет порядка 250 тыс. м
2
, а
портфель планируемых объектов корпорации
включает 20 объектов общей площадью 394
тыс. м
2
ООО «Лакостэ» на 20.09.2019
имеет кризисное финансовое
состояние
Организационная структура холдинга с
головной компанией ООО «Лакостэ» -
держатель основных активов и центр
генерации денежных потоков
У ООО «Лакостэ» в ближайшие
полгода отсутствует
возможность восстановить
платежеспособность
Сильный бренд ООО «Лакостэ»,
подтверждаемый регулярными
исследованиями маркетинговых компаний
Профессиональная команда топ-менеджеров
Позитивная история работы на рынке (сдача
49
объектов в установленные сроки,
своевременное выполнение обязательств
перед инвесторами (дольщиками) и
контрагентами и пр.)
Диверсификация бизнеса группы - наличие
подразделений, позволяющих выполнять
полный спектр работ и услуг по
строительству и эксплуатации недвижимости
- наличие риэлторского агентства (прямые
продажи, сдача в аренду, работа со
вторичным фондом), проектирующие
организации и дизайнерские бюро, отделка
квартир и эксплуатация жилья, карьер по
добыче и переработке гравийно-песчаных
смесей, щебня, 2 растворо-бетонных узла,
производство металло-пластиковых окон.
Возможности
Угрозы
Выход в смежные сегменты рынка:
реализация крупных проектов коммерческой
и офисной недвижимости; малоэтажное
строительство, строительство на
Черноморском побережье, сдача квартир в
аренду и работа со вторичным фондом жилья
Негативные изменения в
законодательном
регулировании деятельности
застройщиков
Высокая потенциальная емкость рынка
г.Москва и Краснодарского края: растущий
спрос на жилье, что связано с развитием
ипотечного кредитования, ростом доходов
населения, увеличивающимся износом
городского жилищного фонда
Рост цен на стройматериалы,
земельные участки, рабочую
силу, механизмы
Более высокий потенциал роста цен на жилье
в регионах относительно Москвы и Санкт-
Петербурга
Усложнение конструктивного
взаимодействия с органами
власти
Развитие ипотечного кредитования в
регионах - корпорация наращивает объемы
продаж с использованием ипотечных схем и
предлагает на рынке более привлекательные
варианты кредитования
Риски усиления конкуренции и
замедление роста цен на
первичную недвижимость
Сегодня в финансовом секторе и на рынке недвижимости сложилась
непростая ситуация. Мировой финансовый кризис усложнил доступ компаний к
банковским ресурсам, существенно сократил объем ипотечного кредитования.
Продолжать активно работать смогут те, кто имеет налаженные
отношения с ведущими банками. В сложившейся ситуации есть три пути, по
которым может пойти компания: сократить объемы деятельности; остановиться
в развитии; мобилизовать все силы и извлечь максимальную пользу из
сложившейся ситуации.
50
Компанией принято решение идти по третьему пути. Кризис для
компании - это новые возможности. Разработан ряд мероприятий, которые
позволят корпорации не только безболезненно пережить кризис, но и извлечь
из сложившейся ситуации максимально возможную пользу. Недвижимость
была и остается самым надежным и рентабельным вложением средств. На
сегодняшний день компания предлагает потребителю качественный продукт в
заявленные сроки и по заявленной цене.
ООО «Лакостэ» не планирует изменения основной деятельности, т.е. по-
прежнему основной хозяйственной деятельностью будет являться
инвестиционная деятельность и строительство жилой и коммерческой
недвижимости. Таким образом, производственные и финансовые результаты
деятельности ООО «Лакостэ» достигнуты благодаря глубокому пониманию
особенностей и возможностей рынка жилой и коммерческой недвижимости
вследствие продолжительного существования компании на рынке (14 лет),
известности бренда Корпорация «Девелопмент-Юг», наработанным каналам
поставки строительных материалов и комплектующих, долгосрочным
отношениям с подрядчиками, местными администрациями.
Исходные данные и результаты расчётов представлены в таблице 4.
Таблица 4. Выполненные подрядные работ по видам и источникам
финансирования
Показатели
Год
2019
2020
руб.
%
руб.
%
Объем выполненных подрядных работ, в
том числе:
- объекты производственного
строительства;
- объекты непроизводственного
строительства.
15532,3
10919,3
4613,0
100
70,3
29,7
17394,6
12268,5
5126,1
100
70,5
29,5
Из общего объема подрядных работ
выполнено за счет:
- централизованных капитальных
вложений;
- средств предприятий, хозяйств и других
источников.
2562,9
12969,4
16,5
83,5
3078,8
14315,8
17,7
82,3
51
Структура выполненных подрядных работ по видам на данные периоды
существенно не изменилась, то есть в 2019 и 2020 годах на объекты
производственного строительства приходилось 70,3% и 70,5% из общего
объёма выполненных подрядных работ. А на объекты непроизводственного
строительства за те же годы соответственно 29,7% и 29,5%.
Объём выполненных подрядных работ по объектам производственного
строительства в 2020 году по сравнению с 2019 годом этот показатель
увеличился на 0,2%. Соответственно объём выполненных подрядных работ по
объектам непроизводственного строительства в 2020 году по сравнению с 2019
годом снизился на 0,2%.
Структура выполненных подрядных работ по источникам
финансирования также существенно не изменилась, то есть в 2019 и 2020 годах
за счёт централизованных капитальных вложений было выполнено 16,5,% и
17,7%. А за счёт средств предприятий, хозяйств и других нецентрализованных
источников финансирования за те же годы соответственно 83,5% и 82,3%.
Централизованные капитальные вложения в 2020 году по сравнению с
2019 годом увеличились на 1,2%. Финансирование подрядных работ за счёт
нецентрализованных источников в 2020 году по сравнению с 2019 годом
повысилось на 1,2%.
Оценку экономического положения предприятия можно сделать на
основе результатов горизонтального и вертикального анализа баланса.
Горизонтальный анализ – это сравнение показателей отчетности с
предыдущим периодом в относительном и абсолютном виде. Позволяет
провести анализ изменений по всем статьям баланса. В нашем случае
рассматривается баланс предприятия за три года (2018, 2019, 2020).
Рассматривается показатель (строка баланса) и его прослеживается
изменение в периодах (2018-2020 г.г.)
По каждой строке рассчитывается темп прироста (Тпр) в абсолютном
выражении: Тпр
????тыс руб ????
где
– значения показателя по строке рассматриваемого периода;
52
– значения показателя по строке предыдущего периода
В относительном выражении:
????
????
Вертикальный анализ – определение структуры итоговых финансовых
показателей, с выявлением влияния каждой позиции отчетности на результат в
целом. Позволяет проанализировать динамику структуры. Технология
вертикального анализа состоит в том, что общую сумму активов (валюту
баланса B) предприятия принимают за сто процентов, и каждую статью
финансового отчета представляют в виде процентной доли от принятого
базового значения.
Рассчитывается по формуле:
Где
– значение показателя статьи баланса;
Горизонтальный и вертикальный анализ приведены в приложение 3 и 4
соответственно.
На основании вертикального и горизонтального анализа баланса
предприятия можно сделать следующие выводы, что в 2018 г. увеличение
имущества предприятия произошло в результате повышения краткосрочных
финансовых вложений с 2368131 тысяч рублей до 2320799 тысяч рублей на
сумму на 47332 тыс. руб. и дебиторской задолженности на с 1563712 до
3289460 тысяч рублей 1725748 тыс. рублей.
Увеличение имущества организации в 2019 г. связано с ростом
дебиторской задолженности на 1725748 тыс. руб., запасов на 31144 тыс. руб.
и долгосрочные финансовые вложения на 2057 тыс. руб. Повышение
дебиторской задолженности является отрицательным фактором и
свидетельствует об увеличении долгов покупателей перед организацией.
Увеличение запасов также можно отнести к отрицательному фактору, который
свидетельствует об увеличении товарных запасов организации.
Источники образования имущества за 2018 г. также увеличились на 18394
тыс. руб., а в 2020 г. на 22547 тыс. руб.
53
Повышение источников финансирования ООО «ЛАКОСТЭ» за 2018 г.
произошло в результате роста нераспределенной прибыли на 27794 тыс. руб.,
краткосрочных обязательств на 16649 тыс. руб.
Увеличение пассивов в 2020 г. произошло в результате увеличения
нераспределенной прибыли на 12060 тыс. руб., долгосрочных обязательств на
61695 тыс. руб.
Краткосрочные обязательства предприятия по итогам работы за 2020 г.
снизились на 54908 тыс. руб., что свидетельствует о существенном
уменьшении краткосрочных заемных источников финансирования
деятельности.
Вертикальный анализ показывает структуру средств организации и их
источников. Преимущество вертикального анализа заключается в том, что в
условиях инфляции относительные величины показателей бухгалтерского
баланса на начало и конец года лучше поддаются сравнению, чем абсолютные
величины этих показателей.
Для проведения такого анализа итог пассива и актива бухгалтерского
баланса на начало, и конец отчетного периода принимают за базовый (100%).
После этого рассчитывают процентную долю каждой балансовой статьи к
общему итогу.
На основе проведенного вертикального анализа баланса предприятия,
можно сказать, что в 2018 г. наибольший вес в структуре активов предприятия
приходится на краткосрочные финансовые вложения, их доля составляла 46,24
%. Также значительный удельный вес приходится на дебиторскую
задолженность – 34,41%, основные средства – 26,97%
Наибольший вес в структуре активов 2020 г. занимает дебиторская
задолженность – 49,3%. Значительный вес приходиться также на запасы – 19,6
%, основные средства – 24,22 %. Наблюдается явный недостаток денежных
средств, которые в общей сумме активов составляют всего 2,3 %.
Следует отметить, что динамика удельного веса запасов и дебиторской
задолженности положительная, что отрицательно характеризует наметившиеся
54
тенденции в изменении структуры оборотных средств.
Наблюдается снижение удельного веса основных средств на 2,53 %, что
связано со списанием устаревшего оборудования с баланса ООО «ЛАКОСТЭ».
В 2018 г. наибольший удельный вес в структуре пассивов ООО
«ЛАКОСТЭ» приходился на кредиторскую задолженность, ее доля составляла
47,3 %. Также большая доля приходилась на нераспределенную прибыль –
34,27%.
Наибольший вес в структуре пассивов 2019 г. занимает нераспределенная
прибыль – 36,52 %. Также следует отметить о достаточно большом удельном
весе долгосрочных обязательств – 29,75 %, кредиторской задолженности –
30,81 %. Наличие большой доли заемных средств (долгосрочных и
краткосрочных) является чаше всего отрицательным фактором в работе
предприятия, т.е. деятельность ООО «ЛАКОСТЭ» в 2018 г. осуществлялась за
счет заемных средств.
Финансовый результат деятельности предприятия выражается в
изменении его собственного капитала за отчетный период. Способность
предприятия обеспечить неуклонный рост собственного капитала может быть
оценена системой показателей финансовых результатов. Показатели
финансовых результатов (прибыли) характеризуют абсолютную эффективность
хозяйствования предприятия по всем направлениям его деятельности:
производственной, сбытовой, снабженческой, финансовой, инвестиционной.
Анализ и оценка финансовой устойчивости предприятия представлена в
таблице 5 и 6.
Таблица 5. Оценка имущественного положения
Показатель
Формула
Значения
2020
2019
2018
Валюта баланса
В
15 097 085
7 811 769
7 669273
Коэффициент
обновления
основных
средств
К
об(ос)
=(ОС
1
-
ОС
0
)/ОС
1
0,007
0,039
-
Коэффициент
выбытия
основных
средств
К
выб(ос)
=
К
об(ос)
=(ОС
1
-
ОС
0
)/ОС
0
0,007
0,037
-
55
В результате анализа и оценки имущественного положения предприятия в
2018 – 2020 гг. можно сделать следующий вывод, что коэффициент обновления
основных средств имеет отрицательное значение, однако в 2020 году он
больше, чем в 2019 году. Коэффициент выбытия основных средств имеет
отрицательное значение, однако в 2020 году он больше, чем в 2019 году.
Отрицательные значение данных показателях связаны с тем, что на
предприятии наблюдается сокращение основных средств, что не всегда
является тревожным сигналом. Возможно, что ООО «ЛАКОСТЭ» списывает
старое и изношенное оборудование, и планирует в ближайшее время
приобрести на их место новое.
Таблица 6. Показатели финансовой устойчивости по текущей и
инвестиционной деятельности
Наименование показателя
Значения
2020 год
2019 год
2018 год
Ресурсная устойчивость
собственных источников, тыс.
руб.
1 275 882
294 054
20 548
Ресурсная устойчивость
долгосрочных источников, тыс.
руб.
712 126
773 556
656 919
Ресурсная устойчивость
долгосрочных источников
6 901 452
1 787 967
1 742 845
Функциональная устойчивость,
тыс. руб.
4 881 322
4 443 319
3 547 692
В результате анализа показателей финансовой устойчивости по текущей и
инвестиционной деятельности за 2018 – 2020 гг. можно сделать следующий
вывод, что финансовая устойчивость предприятия увеличилась в 2020 году на
438 003 тыс. руб. по сравнении с 2019 годом, что, несомненно, является
положительным моментом в деятельности предприятия.
Ресурсная устойчивость долгосрочных источников также возросла за
анализируемый период практически в 4 раза, что говорит об эффективной
инвестиционной деятельности предприятия.
56
А вот ресурсная устойчивость собственных источников и долгосрочных
источников в 2020 году сократилась и показывает отрицательное значение. То
есть об устойчивости в этом случае говорить не приходиться.
Таблица 7. Формирование баланса по степени ликвидности
2020 г
2019 г
2018 г
А
1
25+3183284=3183309
100100+374207=474307
2116+151169=153285
А
2
3289460
1300282
1563712
А
3
5593448+478463+18427
4=6256185
3669763+49243+5641=
3724647
3500473+52716+78288=3
631477
А
4
2368131
2312533
2320799
П
1
7387611
823540
890649
П
2
226051+170843=396894
196051+12693=208744
195448+104985=300433
П
3
563756
479502
677467
П
4
6685613
6271170
5800553
1. Анализ ликвидности баланса 2018 г.
А1<П1 А2>П2 А3>П3 А4<П4 А1+А2<П1+П2 Кл = 1,2 > 1
Баланс 2018 года не является абсолютно ликвидным, поскольку не
выполняется первое условие, характеризующее промежуточную ликвидность
(платежеспособность) предприятия. Также не выполняется условие текущей
ликвидности.
2. Анализ ликвидности баланса 2019 года.
А1<П1 А2>П2 А3>П3 А4<П4 А1+А2<П1+П2 Кл =1,49 > 1
В 2019 году тоже не выполняется первое условие, характеризующее
платежеспособность предприятия. Также не выполняется условие текущей
ликвидности.
3. Анализ ликвидности баланса 2020 года.
А1<П1 А2<П2 А3<П3 А4<П4 А1+А2<П1+П2 Кл = 0,59 < 1
Не выполняется ни одно условие, кроме четвертого.
Под финансовой устойчивостью понимается возможность и стабильность
деятельности предприятия на долгосрочную перспективу. Финансовая
устойчивость определяется способностью предприятия осуществлять и
поддерживать три основных цикла хозяйственной деятельности.
Таблица 8. Оценка финансовой устойчивости
Показатель
Формул
а
Значения
2020
2019
2018
Чистая прибыль
P
ч
599030
549133
453733
Отношение чистых
активов к уставному
капиталу
А
ч
/УК
(15097085-
563756-
7847716)/
3256=2,05
(7811769-479502-
1061097)/3249=1,
93
(7669273-
677467-
1191253)/
3249=1,78
Коэффициент
автономии
К
а
=Е/В
6685613/15097
085=0,44
6271170/7811769
=0,80
5800553/76692
73=0,75
Коэффициент
финансовой
устойчивости
К
фу
=
(6685613+5637
56)/15097085=0
,48
(6271170+479502
)/7811769=0,86
(5800553+677
467)/7669273
= = 0,84
Коэффициент
маневренности
собственного
капитала
К
м
=
Соб.
оборотн
ые
средств
а /
СК
(6685613+5637
56)-368131
/(6685613+563
756)=4881238/
7249369=0,67
(6271170+479502
)-
2312533/(627117
0+479502)=4438
139/6750672=0,6
5
(5800553+677
467)-2320799
/(5800553+67
7467)=415722
1/6478020=0,
64
Коэффициент
обеспе-ченности
собственными
источниками
оборотных активов
К
об(Фоб)
=
(Ск-ВА)
/ ОА
(6685613-
2368131)/1272
8954=0,33
(6271170-
2312533)/549923
6=0,71
(5800553-
2320799)/5348
474=0,65
Коэффициент
обеспеченности
запасов
собственными
источниками
К
м
=СОС
/ Зиз
(6685613+5637
56)-2368131
/5593448=0,44
(6271170+479502
)-2312533
/3669763=0,57
(5800553+6774
67)-2320799
/3500473=0,52
Коэффициент
обеспеченности
процентов к уплате
К
o
=
EBIT/
Процен
ты к
уплате
1243398/(33644
)
930220/(12172)
718733/(31545
)
Отношение чистых активов к уставному капиталу за анализируемый
период имеет тенденцию к увеличению, что может говорить о том, что темп
роста актива баланса выше, чем темп роста уставного капитала. По данным на
2020 год активы в 2 раза больше, чем в 2019 году. Коэффициент автономии
показывает, что ООО «ЛАКОСТЭ» с каждым годом становиться больше
зависима от своих кредиторов, так как значение данного показателя с годами
сокращаются и в 2020 году он равен 0,44, что в раза меньше чем в 2019 году.
Значение данного показателя по российским меркам в 2020 году ниже
нормативного (норма 0,5), а по мировым – в пределах незначительно выше