35
совершенствование законодательно-нормативной базы по проблемам
регулирования потребительских кредитов.
В связи с этим, Федеральная антимонопольная служба (ФАС)
подготовила проект постановления правительства о деятельности банков
на рынке потребкредитования.
4
Правительство может принимать
отдельный порядок информирования потребителей об условиях продажи
товаров или предоставления услуг.
Вступившие в силу поправки в законы о банках и о защите прав
потребителей не решили всех проблем. Банки не поясняют заемщику
значение эффективной процентной ставки, хотя и показывают ее. В
лучшем случае просят не обращать внимания на ставку, говоря, что «это
для ЦБ». Эффективная ставка должна быть не дополнительной, а
единственно возможной и раскрывать ее банк должен во всех материалах,
а не только в договоре, чтобы заемщик до визита в банк узнавал о
реальной стоимости кредита, а с договором получал бы график платежей
с перечнем расходов за каждый месяц, суммой первого взноса и итоговой
переплаты.
Роспотребнадзор положительно отозвался о проекте,
отзывы Минфина и ЦБ ФАС еще не получили.
ЦБ поделился с Минфином соображениями по закону о
потребкредитовании. Он предлагает не штрафовать заемщиков, досрочно
погашающих потребкредиты на сумму до 100 000 рублей. По его словам,
кредиты на сумму более 100 000 рублей берут квалифицированные
заемщики и говорить о том, что они не знают обо всех выплатах, уже
нельзя. В целом Центробанк поддержал законопроект, над которым
работает Минфин.
Эффективная ставка – довольно абстрактный инструмент, она
учитывает не только расходы заемщика по кредиту и ряд
4
Закон РФ от 29.05.92г. № 2872-1 «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому Кодексу РФ)
36
индивидуальных параметров, но и стоимость средств для банка. И если
банк соберется сообщать клиентам заранее некую общую ставку, то в
кредитных договорах она будет отличаться от заявленной.
Запрет на штрафы при досрочном погашении не ухудшит
экономику банков – досрочно гасится лишь 10-15% кредитов, а
небольшие суммы больше востребованы в регионах, где у жителей
невысокий уровень доходов и они реже расплачиваются.
5
Можно предположить, что главным стимулом для дальнейшего
роста потребительского кредитования может стать совершенствование
законодательной базы и улучшение экономической ситуации в России.
Значит, что с внесением в законодательство положений, улучшающих
защиту потребителя, облегчающих контроль целевого использования
средств и реализацию залога в случае невыплат по кредиту рынок еще
более активизируется. Положительный эффект окажет и начатый процесс
создания кредитных историй.
Под ипотечным кредитом понимается финансовая услуга по
предоставлению кредиторам денежных средств потребителю на
основании договора потребительского кредита или с использованием
кредитной и расчетной карт, а также дополнительные (сопутствующие)
услуги. Действие законопроекта не распространяется на договоры, в
соответствии с которыми работодателем предоставляются кредиты и
займы, а также на кредиты размером менее 1 тыс. рублей. Законопроект
расширяет права заемщика на получение информации о стоимости
кредитной услуги, а также определяет условия возможного отказа от
кредита. В то же время в нем содержатся положения, защищающие и
гарантирующие права кредитора.
При доработке законопроекта особое внимание было уделено
правам кредитора при взыскании проблемной задолженности, уточнению
5
Банковское дело: учебник / под ред. Г.Г Коробовой. - М.: Экономистъ, 2012
37
отдельных норм законодательства о защите прав потребителей,
уточнению условий, допускающих предъявление требования о досрочном
погашении кредита, ограничению (запрету) деятельности не
лицензированных организаций на рынке потребительского кредитования
и другим вопросам.
6
Итак, в области потребительского кредитования существует ряд
неразрешенных юридических проблем. Эти проблемы связаны с
недостаточностью нормативной базы, отсутствием необходимой
правоприменительной практики, а также невысокой пока культурой
потребительского кредитования населения.
Однако практика российских банков в этой сфере финансовых услуг
вселяет определенную надежду на то, что эти проблемы носят временный
характер и найдут свое разрешение в недалеком будущем. Как уже было
отмечено, до сих пор ведется законодательная работа по созданию
необходимой нормативной базы — закона «О потребительском
кредитовании». Усилия по совершенствованию нормативной базы в области
потребительского кредита предпринимает также Центральный банк.
1.3 Санкции, их понятие и влияние на рынок ипотечного
кредитования.
САНКЦИИ - (от лат. sanctio - строжайшее постановление) меры
принудительного воздействия по отношению к нарушителям правил
нормального ведения хозяйственной и финансовой деятельности. Санкции
осуществляются со стороны государственных органов, финансовых и
налоговых органов, а также банков. Санкции включают запрещение или
ограничение деятельности, штрафы, лишение кредитов, закрытие счетов в
банках, изъятие материальных и денежных средств. Санкции подразделяются
6
Анатолий Аксаков: с 2009 года потребительское кредитование получит новый импульс. 21.10.2015г
38
на договорные (штрафы за невыполнение условий договора); кредитные
(банковские), применяемые банками при нарушении обязательств по
кредиту; финансовые (финансовые меры со стороны государственных и иных
органов).
С приходом рыночной экономики в сознание российских граждан
вошли такие понятия, как «недвижимость» и «недвижимое имущество». В
советское время имущество не делилось, на недвижимое и движимое,
поскольку все, что связанно с землей и сама земля исключительно являлось
собственностью государства. Понятие собственности как частной не
существовало, и недвижимость не могла иметь юридического и
экономического смысла. При рыночных отношениях недвижимость смогла
приобрести свое экономическое значение – способность и возможность
приносить доход. Недвижимость – это объекты, перемещение которых
невозможно, поэтому при совершении с ней каких-либо операций она
остается на месте, возможны только передача или изменение прав на объект,
а также на связанные с ним обязательства.
Актуальность рынка недвижимости обусловливается большой
социальной значимостью, так как его ролью является обеспечение
благосостояния населения страны, а также их качества жизни. С развитием
экономики, по большей мере, качество жизни зависит от того каким
способом используется и обновляется жилая недвижимость. Также
недвижимость напрямую связанна со строительными, юридическими,
маркетинговыми и управленческими структурами. А развитие этих структур
в свою очередь создаёт потенциал для формирования такого рынка
недвижимости, который будет эффективным.
Рынок жилой недвижимости – это совокупность отношений, которые
создаются при помощи операций с объектами жилой недвижимости, а также
определенные действия по вложению денежных средств в объекты
недвижимости. Для такого рынка характерно: сделки по купле-продаже
39
квартир и домов, а также их аренда, где квартиры являются основным
объектом данного сегмента.
Существуют определенные механизмы, которые в той или иной
степени могут оказать некоторое влияние на данный рынок. Один из таких
механизмов это экономические санкции.
Для любой национальной экономики рынок недвижимости является
важным и существенным составляющим, так как недвижимость - это
неотъемлемая часть национального богатства любой страны.
Необходимость и важность рынка недвижимости обусловлена тем,
что такой рынок, будучи взаимосвязан с другими рынками (рынком труда,
рынком капитала, рынком товаров и услуг и инвестиционным рынком)
способствует их развитию.
Специфическая черта недвижимости – ее «неподвижность», то есть
недвижимость не может перемещаться в экономическом пространстве
свободно.
Как уже говорилось, существуют определенные механизмы, которые
могут повлиять на рынок недвижимости. Один из таких механизмов это
экономические санкции.
1. Экономические санкции – это меры, которые применяются одной
странной или группой стран по отношению к другой стране или также группе
стран, для того, чтобы правительства данных стран, на которые направлены
санкции, изменили свою политику по поводу какой-либо ситуации.
2. Такие санкции могут ограничивать свободный импорт и экспорт,
а также различные финансовые операции с другими странами. Цель таких
санкций - в принудительном характере повлиять на правительство
определенной страны, для принятия решений различного уровня значимости,
например: вывод войск, присоединение к разным международным
договорам, прекращение способствованию терроризму.
Политические и финансовые процессы достаточно тесно связаны с
40
рынком недвижимости, так как недвижимость является объектом
инвестирования. В связи с последними событиями появилась одна из причин,
которая заставляет как инвесторов, так и застройщиков переживать
некоторое волнение. Данной причиной являются международные санкции,
принятые Евросоюзом и США против России.
Каким же образом данные санкции могут повлиять на рынок
недвижимости? Окажет ли такое противостояние стран Запада и США
особое влияние на состояние рынка недвижимости в России?
Рынок недвижимости в России является локальным и на нем
представлено незначительное количество зарубежных компаний, которые
могли бы значительно повлиять на формирование каких-либо тенденций.
Таким образом, ведущие позиции занимают российские девелоперы и
риэлторы. Отечественные застройщики занимаются непосредственно
реализацией проектов – возведением зданий. Большая доля строительных
материалов, необходимая для строительства, производится в России.
Потребителями квартир и вторичной недвижимости также являются сами
россияне. Поэтому прямого влияния оказать введение санкций никак не
может.
Кроме всего этого наблюдается еще одна положительная тенденция,
которая направлена на повышение спроса на недвижимость. Многие
Российские инвесторы обратили внимание на повышение рисков, при
инвестировании в заграничную недвижимость и ограничения на покупки
недвижимости за границей. Тем самым частные лица и средний бизнес,
которые ранее ориентировались на зарубежную недвижимость, для того,
чтобы снизить риски направились на внутренний рынок.
Так же, когда люди опасаются негативных изменений в сфере
экономики, недвижимость может выступать как средство для сбережения и
инвестирования, что немаловажно для стабильности рынка недвижимости.
Помимо всего, экономические санкции стран Европейского союза и
41
США могут оживить рынок элитного жилья в России. Покупатели,
приобретавшие элитные апартаменты за рубежом, вернутся на российский
рынок. Состоятельные граждане не будут рисковать, инвестируя средства в
зарубежную недвижимость, опасаясь ареста.
Под санкции попали крупнейшие банки России. Ограничения
призваны остановить доступ ряда российских банков к рынкам капитала
Европейского Союза. Так как банки принимают активное участие в
кредитовании жилищного и иного строительства и выступают основными
кредиторами, следовательно, теперь у них нет возможности привлекать
сравнительно недорогие валютные кредиты. В результате этого девелоперы и
застройщики вынуждены пользоваться исключительно рублевыми
кредитами, которые являются более дорогими.
Вследствие этого, возрастут расходы при строительстве жилья, что
приведет к его удорожанию. Иными словами, в результате западных санкций
себестоимость новостроек возрастет, что может снизить привлекательность
новых квартир в глазах потенциальных покупателей.
Так же санкции окажут значительное влияние на рынок ипотечного
кредитования, а он является неотъемлемой частью, а возможно и решающим
фактором при покупке недвижимости.
На сегодняшний день большая часть населения не имеет возможности
приобрести собственное жилье, не обратившись за помощью к банкам.
Самый распространенный способ это – ипотечный кредит. Ипотечный кредит
- это долгосрочный кредит, который в основном выдается под залог
следующей недвижимости: квартиры, жилого дома с землей,
производственных помещений с землей, земли.
Приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита, в настоящее
время достаточно распространенно в России. Превосходство ипотечного
кредита в том, что такой кредит можно получить под сравнительно
невысокие проценты, срок выплаты составляет около 20-30 лет и достаточно
42
большая сумма займа, до десяти миллионов рублей. Но с вмешательством
санкций процентные ставки отечественных банков, которые еще несколько
месяцев назад предлагали хорошие условия, начинают расти вверх.
Помимо этого, банки более тщательно начинают проверять
платежеспособность заемщиков, отсев потенциальных неплательщиков по
кредитам становится все жестче. Справки с работы уже не являются
основным свидетельством стабильности материального положения
потенциального заемщика.
Однако банки по-прежнему с удовольствием выдают кредиты тем, кто
располагает имуществом, которое может выступать в качестве залога.
По данным статистики интерес к ипотеке все-таки сохраняется. Банки
стараются не увеличивать процентные ставки, несмотря на не стабильную
экономическую и геополитическую ситуацию. Граждане, активно проявляют
спрос на жилье, как уже было отмечено, видя в недвижимости надежные
инвестиции.
За II квартал 2014 года рост портфеля ипотечных кредитов составил
12,25% , в сравнении с 2013 годом - 10,86%. С января по июнь 2015 года
было предоставлено 292,2 тысячи кредитов, что на 45,36 % больше, чем за
этот же период прошлого 2013 года.
7
Так же во II квартале 2015 года ставка по рублевому ипотечному
кредиту имела тенденцию роста. На 1 июня 2014 года средняя ставка на
ипотечном рынке составила 12,2%, в 2013 году средняя ставка составляла
12,4%. На данный момент средняя ставка остается на том же уровне – 12,2%
(Рисунок 7).
7
Анатолий Аксаков: с 2009 года потребительское кредитование получит новый импульс. 21.10.2015г
43
Рисунок 7. Динамика ипотечного жилищного кредитования
Все же в сравнении с прошлыми годами ставки по ипотеке
значительно повысились. Данные предоставлены в таблице 3.
Таблица 3
Размер процентных ставок по ипотечным кредитам и их
изменение
Наименование
банка
Ставка, %
2013 год
Ставка, %
2014 год
Ставка, %
2015 год
Ставка,
% 2016
год
Сбербанк
от 9,5 %
от 12,5%
от 14,99 %
от 12,00%
ВТБ 24
от 9,9 %
от 12,15%
от 15,07 %
от 11,77%
Газпромбанк
от 12,2 %
от 13,5%
от 15,27 %
от 12,25%
Данное повышение вызвано тем, что Центральный банк РФ поднял
ключевую ставку сначала до 8%, постепенно повышая ее до 17% (декабрь
2014 г.), далее в течении 2015 и 2016 годов было постепенное снижение
ключевой ставки, что привело ее значение на сентябрь 2016 года 10,5%. По
данной ставке банки кредитуются у Центробанка и ключевая ставка
определяет стоимость денег для банков, то есть стоимость фондирования.
Следовательно, повышение ключевой ставки приводит к росту процентов по
кредитам.
Ослабление национальной валюты, также может стать одним из
факторов повышения цен на недвижимость. Падение отечественной валюты
относительно доллара и евро также не способствует снижению цен на
недвижимость, а наоборот может повысить ее. Увеличение доллара косвенно
44
влияет на повышение цен на отечественные строительные материалы,
топливо, которое нужно для доставки этих материалов, а также способствует
постепенному росту расходов на оплату труда специалистов.
Таким образом, санкции могут поставить в неловкое положение
застройщиков, у которых на данный момент остались невыполненные
обязательства перед инвесторами и своими клиентами. Возникнет
значительная разница между затратами, которые планировались и расходами,
которые придется нести по факту. А клиентам может грозить
неопределенный срок окончания строительства.
Можно сделать вывод о том, что жилье будет строиться, возможно,
меньшими темпами, чему может поспособствовать дороговизна кредитов,
привлекаемых строительными организациями, девелоперами. Квартиры
будут продолжать пользоваться спросом, который, как известно, формирует
предложение. Однако строительные компании, которые недавно вышли на
рынок, будут испытывать сложности, а вот крупные застройщики, имеющие
многолетние налаженные связи с банками и государственными структурами,
будут продолжать свою деятельность. У «новичков» могут возникнуть
сложности с привлечением инвестиций, отсутствие репутации и гарантий
того, что начатый объект будет завершен, не вызовет доверия к застройщику
и могут возникнуть проблемы с реализацией квартир.