34
но с 1 июля 2019 года все сделки с использованием счетов эскроу носят уже
обязательный характер
1
.
Для всех компаний - застройщиков введено обязательное банковское со-
провождение сделок. По каждому разрешению на строительство непременно
должен быть открыт свой счет эскроу в уполномоченном банке. Денежные
средства дольщиков зачисляются на специальный банковский счет и блокиру-
ются банком до момента выполнения застройщиком обязательств по вводу объ-
екта строительства в эксплуатацию. Дольщик имеет право на возврат своих де-
нежных средств, если компания-застройщик будет признана банкротом, а также
в других, предусмотренных законом и договором эскроу, случаях.
По закону о долевом строительстве счета эскроу для дольщиков должны
открываться и обслуживаться без комиссии. Строительная компания-
застройщик получает право на кредит только в том банке, где открыт соответ-
ствующий счёт эскроу и, где на кредитном комитете успешно прошла защита
экономического обоснования на соответствующее проектное финансирование
строительства. Переход к проектному финансированию, таким образом, поста-
вит все проекты строительства в прямую зависимость от кредитной политики
финансовых учреждений. Логичным будет, в связи с этим, предположить, что
на практике теперь банк будет выбирать застройщика, а покупатель недвижи-
мости будет искать соответствующий банк, который, в свою очередь, может
быть только из реестра ЦБ РФ. Открыть счёт эскроу возможно на сегодняшний
день далеко не во всех банках. Это объясняется тем, что счёт эскроу является
относительно новым продуктом в России и требует, таким образом, особенной
правовой регламентации.
По оценкам специалистов, новый механизм эскроу расчётов позволит
сторонам существенно минимизировать риски, данное нововведение даёт по-
тенциальную возможность переложить все риски с граждан на финансовые ор-
1
Федеральный закон от 01 июля 2018 г. № 175-ФЗ (ред. от 27 июня 2019 г.) «О внесении из-
менений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных до-
мов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» //
Собр. законодательства РФ. – 2018. – № 28. – Ст. 4139.
35
ганизации. Кроме того, оно, коренным образом, должно изменить ситуацию и
на жилищном рынке. Поскольку строительство является очень важным секто-
ром экономики, то данная реформа не должна стать обременительной для от-
расли и не должна способствовать сокращению объемов жилищного и другого
строительства
1
.
В связи с проводимой реформой, специалисты отмечают возможный рост
цен на недвижимость, новая система эскроу расчётов увеличит дополнитель-
ную финансовую нагрузку на строительный бизнес, так как компании –
застройщики, в новых условиях, лишены инвестиционной возможности ис-
пользовать денежные средства дольщиков на строительство социальных объек-
тов.
Как показала практика, для некоторых компаний, которые, например, яв-
ляются застройщиками, договор эскроу – это недостаточно работающая кон-
струкция. Они аргументируют это тем, что не могут направить денежные сред-
ства, которые заплатил депонент, для финансирования строительства и, в слу-
чае недостатка собственных средств, они вынуждены прибегать к услугам кре-
дитных финансовых учреждений для получения надлежащего финансирования
строительства. Как свидетельствует практика, по кредитному договору, банк
является более сильной стороной, которая диктует свои условия.
Однако, в практике долевого строительства в Санкт-Петербурге замечено,
что чем больше на эскроу - счетах находится денежных средств, тем меньше
становится процентная ставка по банковскому кредиту для компании-
застройщика. Как отмечает вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Лин-
ченко, в связи с тем, что количество денежных средств, привлечённых гражда-
нами Петербурга на эскроу счетах, более, чем в 2,5 раза превышает сумму бан-
ковского кредита под строительство жилых объектов, то средневзвешенная
ставка по кредиту снизилась с 13,9% до 4,63%.
1
См.: Губина В.В., Миловидова Е.Э. Реформа долевого строительства - правовой анализ
эффективности // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2019. – № 10. – С.
44.
36
Также одним из преимуществ нововведения, Николай Линченко обозна-
чил постулат, что вложенные на отдельный счёт денежные средства дольщиков,
обеспечены средствами АСВ. В случае, если ЦБ РФ осуществит отзыв лицен-
зии у эскроу - банка, то возврат денежных средств будет обеспечен до 10
млн.руб. Эскроу - счета, таким образом, страхуются даже лучше, чем обычные
депозитные счета
1
.
Риск потери денежных средств в современном мире в настоящее время
является на практике достаточно весомым потому, как свидетельствует судеб-
ная практика в части тех же банкротств, можно увидеть предостаточное коли-
чество негативных примеров. Так, например, сегодня в России очень много
компаний застройщиков, которые находятся в неустойчивом финансовом по-
ложении и, к сожалению, имеет место достаточно много судебной практики в
отношении банкротств таких компаний
2
.
Предпринятая государством попытка реформирования в сфере жилищно-
го строительства предъявляет повышенные требования, прежде всего, к строи-
тельным компаниям – застройщикам, которые осуществляют свою деятель-
ность по договорам долевого строительства
3
.
Помимо обязательности банковского сопровождения, строительная ком-
пания - застройщик должна при этом иметь собственный капитал в размере не
менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Необходимо
также отметить, что депонируемые средства дольщиков носят строго целевой
характер своего использования. Они могут быть использованы банком на кре-
дитование строительства только конкретного объекта. Использовать эти де-
нежные средства на кредитование строительства других объектов запрещено.
1
См.: Николай Линченко рассказал, как работает система эскроу-счетов // Телеканал «Санкт-
Петербург». – 2019. – 17 июля. URL: https://topspb.tv/news/2019/07/17/nikolaj-linchenko-
rasskazal-kak-rabotaet-sistema-eskrou-schetov/ (дата обращения: 31.01.2020).
2
См.: Гачина А.А., Бурибаев Т.Н. Актуальные проблемы применения счета эскроу в контек-
сте договора участия в долевом строительстве // Евразийское научное объединение. – 2019. –
7-3 (53). – С.213.
3
См.: Кузнецов А. К чему приведет строительная реформа? // Комсомольская правда. – 2019.
– 14 мая. URL: https://www.kp.ru/daily/26975/4034519/ (дата обращения: 31.01.2020).
37
Достраивать дома по старой схеме с прямым привлечением средств граж-
дан по договору долевого участия с 1 июля 2019 года смогут лишь те компании,
чьи проекты находятся в высокой степени строительной готовности, а также в
случае, если имеет место достаточный объем привлеченных средств
по договорам долевого участия или значительная часть квартир уже распрода-
на. Законодателем, таким образом, предусмотрена потенциальная возможность
для компаний – застройщиков осуществлять свою деятельность по старым пра-
вилам. В частности, на данный момент, приемлемый процент готовности стро-
ящегося дома экспертами озвучивается, где – то на уровне тридцати. Как отме-
чает вице - премьер Виталий Мутко, более 70 млн кв. м (около 60%) жилья
строятся по старым правилам, без привлечения эскроу
1
.
Таким образом, мы полагаем, что на фоне существующей острой соци-
ально – политической проблемы «обманутых дольщиков», которая получила в
настоящее время достаточно широкий резонанс в обществе, ужесточение кон-
троля за деятельностью компаний - застройщиков, не следует рассматривать,
как негативный момент проводимой в обществе реформы.
Отношения по договору долевого участия урегулированы законодатель-
ством и права дольщиков в таком случае максимально защищены. Чтобы
надлежащим образом оформить отношения с компанией – застройщиком, при
составлении договора долевого участия (далее ДДУ), дольщику рекомендуется
обратить внимание на следующие особенности.
Так, в договоре должен быть чётко указан объект, который приобретает-
ся. В договоре должен быть чётко указан срок передачи объекта недвижимости.
В договоре должен быть прописан срок и порядок оплаты со стороны дольщи-
ка. Следует, отметить, что на практике, нередко, фактическая площадь приоб-
ретаемой квартиры, как правило, определяется только после завершения строи-
тельства объекта недвижимости. Поэтому, в связи с этим, в договоре рекомен-
дуется прописать допустимый, максимальный объём денежных средств, кото-
1
См.: Около 60% строящегося жилья в России возводится без эскроу // ТАСС. – 2019. – 9
октября. URL: https://tass.ru/nedvizhimost/6978456/ (дата обращения: 31.01.2020).
38
рый дольщик обязуется доплатить в случае, если фактическая площадь приоб-
ретаемой квартиры по результатам строительства окажется больше исходной
величины, а также следует прописать и порядок такой доплаты
1
.
В связи с тем, что на практике нередки случаи, когда у покупателя возни-
кает необходимость обращаться к застройщику за устранением неполадок, то
важным моментом является и указание в договоре на гарантийный срок на по-
строенный объект.
Получение денежных средств бенефициаром банк блокирует до наступ-
ления определённых обязательств. Поэтому в договоре эскроу должно быть
чётко прописано, когда и при выполнении каких именно обязательств по дого-
вору, банк обязуется разблокировать денежные средства. Например, таким мо-
ментом может быть окончание строительства жилого дома, которое должно
быть подтверждено документально. В качестве такого документа может являть-
ся договор и акт приёма - передачи объекта недвижимости или акт приёмки
госкомиссии законченного объекта.
Если все вышеперечисленные условия отсутствуют, то такой договор
может быть признан незаключённым. Следовательно, вышеуказанные условия
можно считать существенными, непременное выполнение которых должно
обеспечить законность сделки и, соответственно, обеспечить необходимые пра-
вовые последствия по приобретению соответствующих прав и обязанностей.
Чтобы такой договор долевого участия имел юридическую силу, его необходи-
мо обязательно регистрировать в федеральной регистрационной службе.
Существует и ещё целый ряд существенных моментов, на которые следу-
ет обратить внимание. Во-первых, важно чётко определить, с кем тот или иной
дольщик заключает договор. Это должно быть юридическое лицо, рекоменду-
ется изучить его историю, как давно оно функционирует на рынке недвижимо-
сти, какие объекты построило, много ли судебных споров по данной компании,
количество арбитражных дел и в судах общей юрисдикции. Кроме того, необ-
1
Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве? // Азбука права: электрон.
журнал, 2019. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 31.01.2020).
39
ходимо чётко понимать, с кем дольщик физически подписывает договор. Если
это генеральный директор компании, то дольщик должен его видеть. Если это
лицо, действующее на основании доверенности, как это часто бывает, то реко-
мендуется обязательно проверить, что такая доверенность имеется в наличии.
Во-вторых, необходимо обратить внимание на то, есть ли у компании за-
стройщика необходимая документация на строительство, а именно: есть ли раз-
решение на строительство, выложена ли проектная декларация, оформлены ли
права компании на земельный участок. При отсутствии какого-либо из этих до-
кументов, следует серьёзно задуматься о выборе в пользу другой компании –
застройщика и, вероятно, отказаться от покупки, так как риски для дольщиков в
подобных случаях значительно возрастают
1
.
На практике, нередки случаи, когда строительная компания – застройщик
не выполняет свою обязанность по сдаче объекта в срок, оговоренный в ДДУ. В
таком случае, дольщику рекомендуется придерживаться следующих действий.
Во-первых, необходимо настаивать на осмотре объекта на дату строительства,
предусмотренную в ДДУ. Как свидетельствует практика, строительные компа-
нии, как правило, не препятствуют этому, они идут на такое и составляют акт
осмотра, в котором обычно фигурирует следующая фраза «на момент осмотра
этаж дома не построен». Так, например, в одном из дел, из представленного
экспертного заключения выяснилось, что на момент осмотра дома отсутствовал
целый технический этаж
2
.
Поэтому, в подобных случаях, дольщику рекомендуется написать претен-
зию к компании - застройщику, в которой следует указать на то обстоятельство,
что на момент окончания срока договора, данный покупатель не имеет возмож-
ности получить предназначенный для него объект долевого участия.
Однако, некоторые юристы рекомендуют в случае, если перспектива по-
стройки объекта недвижимости просматривается, то целесообразнее дождаться,
1
См.: Бондарчук Д. Долевое участие в строительстве по-новому: эскроу-счета защитят
дольщиков // ЭЖ-Юрист. – 2018. – № 27. – С. 4.
2
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2017 г. №
11АП-6303/2017 по делу № А65-13752/2016 // СПС «КонсультантПлюс» URL:
http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 31.01.2020).
40
когда объект будет построен и сдан в эксплуатацию. И только после этого вос-
пользоваться своим правом обратиться в суд с иском. Это может иметь значе-
ние в ходе судебного разбирательства для того, чтобы более точно определить,
какой период просрочки допустил застройщик.
Далее следует иметь ввиду, что несмотря на то, что по ДДУ для компаний
- застройщиков и предусмотрены значительные штрафные санкции, а они сопо-
ставимы за нарушение прав потребителей, тем не менее, на практике, суды ни-
когда не взыскивают такие штрафы в полном объёме. На практике суд взыски-
вает сумму, эквивалентную примерно 20% от цены договора. Поэтому, если
стоимость покупки квартиры, скажем, составляет 8 млн. руб, то такому покупа-
телю, пожалуй, не стоит рассчитывать на то, что за просрочку, например, на 3
года, компания - застройщик заплатит ему те же 8 млн.
Пример из судебной практики. Супружеская пара приобрела по догово-
ру долевого участия два машино - места общей стоимостью 7,7 млн руб. в пар-
кинге строящегося ЖК «Royal House на Яузе». Застройщик – ООО «Корунд
ХХI» – обязался сдать объект в 2014 году, но стройка затянулась еще на три го-
да. В итоге свою недвижимость пара получила лишь в 2017 году. Строительная
фирма отказалась платить за такую просрочку добровольно.
Тогда истцы обратились в суд с просьбой взыскать с продавца 4,8 млн.
руб. неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства.
Две инстанции постановили уменьшить эту сумму в 24 раза – до 200 000 руб.,
посчитав изначальные требования заявителя несоразмерными. Суды дополни-
тельно подчеркнули, что машино - места не предназначены для проживания и
не считаются предметами первой необходимости.
Верховный суд, куда пожаловались истцы, не согласился с таким подхо-
дом. ВС объяснил, что в спорной ситуации не имеет значения, являются ли
объекты недвижимости предметами первой необходимости для заявителей.
Судьи ВС подчеркнули, что никаких других мотивов для снижения неустойки
нижестоящие инстанции не привели. В материалах дела отсутствуют какие-
либо доказательства ответчика, на основании которых можно было уменьшить
41
компенсацию, добавил ВС (дело № 5-КГ19-149
1
). Высшая судебная инстанция
постановила отменить все акты нижестоящих судов и отправить дело на новое
рассмотрение обратно в первую инстанцию.
Таким образом, несмотря на множество указанных негативных моментов,
которые присутствуют в ходе проведения данной реформы, объективная необ-
ходимость перехода на цивилизованную банковскую систему расчетов посред-
ством эскроу счетов, представляется нам всё же достаточно очевидной.
Выводы
1. Для строительства многоквартирных домов застройщики должны при-
влекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполно-
моченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ бло-
кируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих
обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их сред-
ства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры, либо им
вернут деньги, если этого не произойдет. Денежные средства дольщиков на
счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннули-
рования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения
Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов.
2.Денежные средства, передаваемые на счет эскроу, учитываются банком
и блокируются, поэтому, ни депонент, хотя он является владельцем счета, ни
бенефициар, хотя эти денежные средства ему предназначены, не имеют права
распорядиться ими до наступления определенных в договоре обстоятельств.
Такой вариант финансовых отношений, на наш взгляд, очень удобен при доле-
вом участии при строительстве многоквартирных домов, потому что на счетах
эксроу средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются
застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Это
гарантирует права дольщиков.
1
Определение Верховного Суда РФ от 8 октября 2019 г. по Делу №5-КГ19-149 //
Официальный сайт Верховного Суда РФ. URL: http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1820970/ (дата
обращения: 31.01.2020).
42
ГЛАВА 2. ДОГОВОР НОМИНАЛЬНОГО СЧЁТА И ДОГОВОР ЭСКРОУ
В НОРМАХ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ГРАЖДАНСКОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РФ: ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИ-
РОВАНИЯ
2.1. Особенности правового регулирования договора номинального счёта в
российской правовой системе
С 1 июля 2014 г., на основании Федерального закона от 21.12.2013 № 379-
ФЗ
1
в гражданский оборот введен новый финансово - правовой институт - но-
минальный счет. Поэтому, в дополнение к счетам эскроу, ст. 4 Закона № 379-
ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Фе-
дерации» была дополнена статьями 860.1 - 860.6, которые непосредственно ре-
гулируют номинальные счета в гражданском обороте.
По мнению экспертов, основной проблемой, связанной с появлением но-
минальных счетов, могло стать отсутствие нормативной базы и понимания то-
го, каким образом банки должны отражать данные счета в своем балансе.
2
Од-
нако, ЦБ РФ достаточно оперативно отреагировал на появление новых видов
счетов и еще до вступления в силу норм, регулирующих номинальные счета,
выпустил Инструкцию Банка России от 30.05.2014 № 153-И. Согласно п. 2.8
Инструкции Центрального банка № 153-И
3
, договор номинального счета явля-
ется специальным банковским счетом. Данной инструкцией ЦБ РФ предусмот-
рел особенности открытия, закрытия номинальных счетов, что позволило бан-
кам максимально оперативно ввести их в практику.
1
Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 379-ФЗ (ред. от 03 июля 2016 г.) «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Рос. газ. – 2013. –
25 декабря.
2
См.: Борзунова О. Законотворческая посевная // Банковское обозрение. – 2014. – 13
февраля. URL: http://www.neoconsult.ru/ru/press/media/zakonotvorcheskaja_posevnaja.html/
(дата обращения: 31.01.2020).
3
Инструкция Банка России от 30 мая 2014 г. № 153-И (ред. от 24 декабря 2018 г.) «Об от-
крытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» //
Вестник Банка России. – 2014. – №60.
43
Согласно п. 1 ст. 860.2 ГК РФ, заключается договор номинального банков-
ского счета, на основании которого и открывается номинальный банковский
счет.
Правовая регламентация договора номинального счета размещена в § 2 гл.
45 ГК РФ. В соответствии со ст. 860.1 ГК РФ, «номинальный счёт может от-
крываться владельцу счёта для совершения операций с денежными средствами,
права на которые принадлежат другому лицу - бенефициару». Право на денеж-
ные средства, поступающие на номинальный счет, принадлежит бенефициару
независимо от того, кто вносит денежные средства на номинальный счет.
Действующее гражданское законодательство разрешает открывать номи-
нальные счета, как с участием бенефициара, так и без него (п. 2 ст. 860.2 ГК
РФ). В случае непосредственного участия бенефициара в сделке, последний,
наряду с банком и владельцем счета, также подписывает договор. Такой доку-
мент представляет собой многостороннюю сделку. Договор номинального сче-
та, заключаемый без участия бенефициара, является двусторонним соглашени-
ем.
Часть 3 п. 1 ст. 860.1 ГК РФ позволяет нескольким бенефициарам прини-
мать участие по одному договору номинального счета. В такой ситуации, со-
гласно п. 4 ст. 860.2 ГК РФ, банк производит учет финансовых средств каждого
бенефициара в специальных разделах номинального счета.
Согласно п. 2 ст. 860.1 ГК РФ, «существенным условием договора номи-
нального счета является указание бенефициара либо порядка получения ин-
формации от владельца счета о бенефициаре или бенефициарах, а также осно-
вание их участия в отношениях по договору номинального счета»
1
.
Закон предъявляет специальные требования и к форме договора. Несоблю-
дение формы договора номинального счета влечет его недействительность.
«Договор номинального счёта заключается в письменной форме путём состав-
ления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обя-
1
См.: Ефимова Л.Г. Договоры банковского вклада и банковского счета: монография. – М.:
Проспект, 2018. – С.322.