36
ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА НОМИНАЛЬНОГО
СЧЕТА И ДОГОВОРА ЭСКРОУ
2.1. Сфера применения договора номинального счета и договора эскроу
Номинальный счёт и счёт эскроу - это разновидности банковских обяза-
тельств.
Традиционно для безопасности расчетов при купле-продаже квартир, дач
и другой недвижимости граждане используют индивидуальный банковский
сейф («ячейку») или аккредитив. Однако, с недавнего времени некоторые ком-
мерческие банки, у которого покупатель берёт ипотечный кредит на покупку
квартиры, предлагает новый способ расчетов – с использованием номинального
счета. Особенность этого вида расчетов состоит в том, что покупатель зачисля-
ет деньги на номинальный счет компании – агентства недвижимости. Так, в
ПАО «Сбербанк» такой компанией является ООО «Центр недвижимости Сбер-
банка» (ООО «ЦНС»). И пока ООО «ЦНС» держит деньги, происходит госу-
дарственная регистрация перехода права собственности на квартиру от продав-
ца к покупателю. Затем ООО «ЦНС» должно передать деньги продавцу.
Проанализировав договор, который покупатель заключает с ООО «ЦНС»
(Приложение 11), можно отметить, что договор предусматривает его подписа-
ние продавцом. Это, по нашему мнению, могло бы означать, что данный дого-
вор заключается с участием продавца как бенефициара (пункт 2 статьи 860.2 ГК
РФ). Этот момент важен, так как например согласно пункту 1 статьи 860.6 ГК
РФ «Договор номинального счета с участием бенефициара может быть изменен
или расторгнут только с согласия бенефициара, если законом или договором
номинального счета не предусмотрено иное».
Вместе с тем в преамбуле договора нет указания на то, что продавец
участвует в согласовании условий договора. А в пункте 1.2 бенефициаром пря-
мо назван не продавец, а заказчик (то есть покупатель).
37
Схема купли-продажи в ООО «ЦНС» через номинальный счет представ-
лена в Приложении 12.
Бенефициар — продавец недвижимости.
Владелец счета — ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».
Номинальный счет ЦНС — открывается в Сбербанке.
Покупатель — связывается договорными отношениями с ЦНС и продав-
цом.
У покупателя должен быть счет в Сбербанке, на котором лежит сумма за
квартиру или первый взнос, при покупке в ипотеку.
Если счета нет, а есть наличные — то необходимо открыть любой удоб-
ный, например сберегательный, и внести наличные средства. Данный счет
можно открыть в любом банке, но в этом случае придется оплатить комиссию
за межбанковские переводы на номинальный счет ЦНС.
Продавец, покупатель и ЦНС заключают договор на проведение безопас-
ных расчетов через СБР Сбербанк. Здесь оплачиваются услуги ЦНС в разме-
ре 2 000 руб.
ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» открывает в банке номиналь-
ный счет для продажи квартиры (за собственные средства покупателя или по
ипотеке).Деньги покупателя недвижимости переводятся на этот номинальный
счет и замораживаются до выполнения условий по договору, а именно до сме-
ны собственника по информации из Росреестра.
Если все проходит в штатном режиме — деньги переводятся продавцу,
счет которого открыт тоже в Сбербанке, или в любом другом банке (но нельзя
получить наличными).Если по каким-то причинам сделка должна быть отмене-
на — денежные средства в полном объеме переводятся с номинального счета
ЦНС обратно покупателю.
Номинальный счет ЦНС Сбербанк — это специальный счет, который от-
крывает ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» в банке, для получения де-
нег от покупателя и передачи их продавцу, только после проведения регистра-
ции в Росреестре.
38
Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 379-ФЗ «О внесении из-
менений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в часть
вторую раздела IV главы 45 «Банковский счет»Гражданского кодекса Россий-
ской Федерации была введена новая разновидность банковского счета - счет эс-
кроу (ст. 860.7 ГК РФ).
Внедрение эскроу-сервиса направлено на улучшение экономической си-
туации, привлечение капитала, расширение спектра банковских услуг, а также
на создание нового вида расчета, способного обеспечить исполнение обязатель-
ства в сделке между контрагентами безриска потери имущества
33
.
Эскроу зародился в англо-американском нраве, где применяется иначе,
чем в настоящее время в России.
Сущность института эскроу выражается в его двоякой правовой природе:
с одной стороны, это доверительное гражданско-правовое обязательство со
множественностью лиц, выполняющее обеспечительные и гарантирующие
функции во взаимоотношениях с контрагентами, а с другой - финансовый ин-
ститут, выполняющий расчетные функции между сторонами сделки
34
.
Эскроу может выступать как:
1) обеспечительное многостороннее гражданско-правовое обязательство;
2) договор под условием (договор эскроу);
3) способ расчетов между контрагентами (путем открытия счета эс-
кроу)
35
.
1. Эскроу как обеспечительное многостороннее гражданско-правовое
обязательство.
Один контрагент (депонент) депонирует деньги эскроу-агенту, тем самым
он исполняет обязанность по зачислению на счет эскроу денежных средств в
уплату долга по договору. Банк держит депозит эскроу до наступления опреде-
33
Дубнова Д. К. К вопросу о правовой природе договора счета эскроу // Право и общество в условиях глобали-
зации: перспективы развития. Сборник научных трудов международной научно-практической конференции.
2017. С. 112.
34
Василевская Л. Ю. Договоры номинального счета и счета эскроу: общее и особенное в правовой регламента-
ции // Гражданское право. 2017. № 3. С. 3.
35
Сабирова Г. Т., Резяпова Г. Ф. К вопросу о правовом регулировании договора условного депонирования (эс-
кроу) // Аллея науки. 2018. Т. 1. № 1 (17). С. 716.
39
ленного события или исполнения обязательства. Затем бенефициар совершает
определенные действия, указанные в договоре условного депонирования (пере-
дача имущества, выполнение работ, оказание услуг и иное действие) и предо-
ставляет в банк документы. Бенефициар получает денежные средства только
при
соблюдении заранее оговоренных в договоре условий и предоставления под-
тверждающих документов. Банк, в свою очередь, исполняет обязанность по
предоставлению банковских услуг клиентам.
2. Эскроу как способ расчетов между контрагентами.
В законодательстве согласно Инструкции Банка России от30 мая 2014 г.
№ 153-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (де-
позитам), депозитных счетов»
36
договор счетаэскроу является разновидностью
банковского счета со специальным режимом функционирования.
В ст. 860.7 ГК РФ закреплено, что «по договору счета эскроу
банк(эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирова-
ния денежных средств, полученных им от владельца счета(депонента) в целях
их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований,
предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром»
37
.
Схема проведения сделок через счет эскроу в случаях, когда между депо-
нентом и бенефициаром уже существуют определенные оформленные догово-
ром отношения (к примеру, договор купли-продажи, договор об оказании
услуг), но сторонам необходимо быть уверенными, что расчеты по договору
будут проведены после соблюдения сторонами определенных условий, они мо-
гут привлечь независимого эскроу-агента как гаранта безопасного способа де-
нежных расчетов между ними
38
. Затем он открывает доверительный банковский
счета эскроу, принимает денежные средства депонента и блокирует. Деньгами
36
Инструкция Банка России от 30.05.2014 № 153-И (ред. от 14.11.2016) «Об открытии и закрытии банковских
счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» (Зарегистрировано в Минюсте России 19.06.2014 №
32813) // Вестник Банка России, № 60. 26.06.2014.
37
Романова З. А. Содержание договора счета эскроу в российском законодательстве // Аллея науки. 2016. № 3
(3). С. 234.
38
Коноплянникова Т. Б., Сладкова Н. А. Эскроу счет в современном российском праве // В сборнике: Свобода и
право Сборник статей XIX Международной научной конференции. 2017. С. 3.
40
не могут воспользоваться ни бенефициар, ни их владелец до выполнения всех
условий договора. Таким образом, такой способ расчетов выступает одним из
способов обеспечения исполнения обязательства в сделке
39
.
В связи с изменениями в законодательстве о долевом строительстве,
направленные на переход от долевого к проектному финансированию многие
строительные предприятия могут начать использовать альтернативные схемы
финансирования
40
.
Законодатели предлагают новую схему финансирования с применением
счета эскроу. Данная схема предполагает, что покупатель, приобретая квартиру,
вносит деньги на специальный счет, где они замораживаются сдачи объекта в
эксплуатацию, в свою очередь, банк, открывший счет эскроу, финансирует
строительство под 15,5% годовых, после того, как деньги попадают на счет за-
стройщика, он отдает всю сумму кредита банку. Весь срок строительства пред-
приятие работает лишь на покрытие своих затрат и в итоге получит меньше ре-
ального дохода, так как, чем позже поступают денежные средства, тем менее
ценными они становятся
41
.
Договор банковского счета эскроу также можно рассматривать как дого-
вор между эскроу-агентом, депонентом и бенефициаром, согласно которому эс-
кроу-агент совершает для клиента набор операций, установленный условиями
договора. Договор счета эскроу выступает дополнительным по отношению к
договору условного депонирования. Поскольку если заключается договор
условного депонированияили иной договор между депонентом и бенефициа-
ром, то для его исполнения будет открываться счет эскроу как способ обеспе-
чения исполнения обязательства, вытекающего из основного договора
42
.
39
Коротких А. И. Перспективы развития института эскроу соглашения в российском гражданском праве // Об-
щество и право. 2017. №4 (62). С. 228.
40
Чайко Я. С. Отдельные проблемы правового регулирования договора счета эскроу // Новая наука: Проблемы и
перспективы. 2016. № 121-2. С. 274.
41
Макаренко Е. С. Эскроу-счета, условия и схемы их использования // В сборнике: Оплата труда работников с
учетом стоимости электронной информации, используемой е организации: проблемы, перспективы сборник
научных трудов по материалам региональной научно-практической конференции, под ред. А. А. Ващенко.
2017. С 90.
42
Багандова Л. К. Проблемы применения счета эскроу: российская и зарубежная практика // Вестник Москов-
ского государственного областного университета. Серия: Юриспруденция. 2018. № 1. С. 149.
41
Таким образом, институт эскроу имеет неоднозначную правовую природу
и выступает как гражданско-правовое обязательство с множественностью
участников, которые выполняют гарантирующие функции во взаимоотношени-
ях с контрагентами, а также как способ расчетов посредством открытия специ-
ального доверительного банковского счета, представляющего собой один из
способов проведения безопасных расчетов между контрагентами.
2.2. Форма и порядок, заключения и исполнения договора номинального
счета и договора эскроу
В ст. 860.7 ГК РФ указано, что номинальный счет может открываться
владельцу счета (опекуну, попечителю, поверенному, комиссионеру, агенту,
эскроу-агенту, организатору торгов, исполнителю завещания, арбитражному
управляющему, доверительному управляющему и другим) для совершения
операций с денежными средствами, права на которые принадлежат другому
лицу - бенефициару. Права на денежные средства, поступающие на номиналь-
ный счет, в том числе в результате внесения их владельцем счета, принадлежат
бенефициару.
Существенным условием договора номинального счета является указание
бенефициара (бенефициаров) или указание на порядок получения информации
от владельца счета о бенефициаре (бенефициарах), а также сделки между бене-
фициаром(бенефициарами)и владельцем счета или иного основания их участия
в отношениях по договору номинального счета
43
.
Законом или договором номинального счета с участием бенефициара на
банк может быть возложена обязанность контролировать направления исполь-
зования владельцем счета денежных средств в интересах бенефициара в преде-
лах и порядке, предусмотренных соответственно законом или договором.
Договор номинального счета заключается в письменной форме путем со-
ставления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с
43
Прокофьев А. В., Татьянников В. А., Прокофьева Е. Н. Номинальные счета и счета эскроу в системе безна-
личных расчетов // Известия Уральского государственного экономического университета. 2017. № 2 (70). С. 33.
42
обязательным указанием даты его заключения. Несоблюдение формы договора
номинального счета влечет его недействительность.
В случае, когда на номинальном банковском счете учитываются денеж-
ные средства нескольких бенефициаров, денежные средства каждого бенефи-
циара должны учитываться на специальных разделах номинального банковско-
го счета, если в соответствии с законом обязанность по учету денежных средств
бенефициаров не возложена на владельца счета.
Договор номинального счета может быть заключен как с участием, так и
без участия бенефициара.
В ст. 860.9 ГК РФ указано, что законом или договором номинального сче-
та может быть ограничен круг операций, которые могут осуществляться по ука-
занию владельца счета, в том числе путем определения лица, которому могут
перечисляться или выдаваться денежные средства или лиц, с согласия которых
осуществляются операции по счету либо документов, являющихся основанием
проведения операций, а также определения иных обстоятельств, позволяющих
банку контролировать соблюдение установленных ограничений по совершению
операций
44
.
Бенефициар по договору номинального счета вправе требовать от банка
предоставления сведений, составляющих банковскую тайну.
Договор эскроу трехсторонний, заключается между депонентом, бенефи-
циаром и эскроу-агентом (п. 1 ст. 926.1 ГК). Участие всех трех лиц в заключе-
нии договора эскроу объясняется тем, что для его исполнения необходимо со-
вершение действий каждой из сторон. По договору условного депонирования
(эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имуще-
ство в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому ли-
цу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициа-
ру),а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и пере-
44
Токмаков М. Л. Соотношение номинального счета и счета эскроу и некоторые особенности их правового ре-
гулирования // Банковское право. 2017. № 3. С. 25.
43
дать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований (ст.
926.1 ГК).
Условное депонирование активно используется при купле-продаже не-
движимости или в подобных сделках, требующих совершения нескольких дей-
ствий в некоторый промежуток времени между заключением и завершением
сделки. В Калифорнии, например, большинство сделок по купле-продаже не-
движимости производится посредством эскроу.
При этом договор эскроу, в отличие от договора счета эскроу, предпола-
гает возможность депонирования не только безналичных денежных средств, но
и движимых вещей (включая наличные денежные средства, документарные
ценные бумаги и документы),бездокументарных ценных бумаг, что существен-
но расширяет область применения депонирования.
Эскроу применяется в разных областях, но независимо от этого можно
выделить его основные цели:
1) обеспечение безопасности нахождения имущества у лиц, которым оно
не принадлежит на праве собственности;
2) привлечение третьего лица для повышения эффективности при осу-
ществлении сделки;
3) обеспечение исполнения обязательств;
4) максимальное снижение возможных рисков подлога и мошенничества.
Реализация механизма эскроу возможна благодаря участию в отношениях
третьего, независимого от сторон лица — эскроу-агента. Он обеспечивает пере-
дачу имущества при представлении ему надлежащих доказательств исполнения
встречного обязательства.
Деятельность такого лица в странах общего права часто застрахована, а за
умышленное нарушение обязательств установлена ответственность.
В России не установлены требования к лицензированию или страхованию
деятельности эскроу-агентов. Единственным ограничением до недавнего вре-
44
мени было требование о наличии у эскроу-агента статуса банка, необходимого
для участия в договоре счета эскроу
45
.
Однако в договорах условного депонирования (эскроу) такие ограниче-
ния в отношении статуса эскроу-агента отсутствуют.
На возможность депонирования имущества по эскроу любыми лицами
косвенно указывает специальное исключение —п. 3 ст. 926.6 ГК, в соответ-
ствии с которым, если эскроу-агентне является банком, безналичные денежные
средства депонируются на его номинальном счете. В таком случае бенефициа-
ром по номинальному счету, открытому эскроу-агенту, будет депонент до даты
возникновения оснований для передачи имущества бенефициару, предусмот-
ренных договором эскроу. После указанной даты бенефициаром по номиналь-
ному счету будет бенефициар по договору эскроу.
В этом контексте риелторские или юридические фирмы вполне могут за-
нять нишу предоставления эскроу-услуг как дополнительных услуг при прове-
дении крупных сделок по купле-продаже(недвижим ости, акций), долгосрочной
аренде. Учитывая норму п. 3 ст. 926.6 ГК, такие фирмы могут также депониро-
вать безналичные денежные средства на номинальных счетах, перенимая функ-
ции банка в договоре счета эскроу
46
.
Договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению,з а исключени-
ем случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокумен-
тарных ценных бумаг. Не совсем понятна логика законодателя в наложении та-
ких требований. Гораздо логичнее было бы связать необходимость нотариаль-
ного удостоверения договора эскроу с основным договором, для которого нота-
риальная форма обязательна, как это сейчас установлено в нормах о предвари-
тельном договоре (п. 2 ст. 429 ГК) и об опционе на заключение договора (п. 5
ст. 429.2 ГК).
В договоре эскроу, как правило, фиксируются следующие условия:
45
Дубнова Д. К. Договор счета эскроу: перспективы совершенствования правового регулирования // Законность
в современном обществе. Сборник статей международной научно-практической конференции. 2016. С. 41.
46
Прохоренко Д. В. Договор счета эскроу как новелла гражданского законодательства РФ // Аграрное и земель-
ное право. 2016. № 4 (136). С. 60.
45
— цена основного договора и его основные положения;
— порядок перехода прав на предмет договора;
— документы, подлежащие подписанию и передаче эскроу-агенту сторо-
нами основного обязательства;
— порядок ведения учета имущества, переданного эскроу-агенту, или от-
крытия счета эскроу;
— условия закрытия эскроу и порядок передачи имущества или перечис-
ления денежных средств, находящихся у эскроу-агента или на счете эскроу;
— дата исполнения основного обязательства;
— вознаграждение эскроу-агента и порядок его выплаты
47
.
Важно определить в договоре основание передачи депонированного
имущества бенефициару. Чаще всего таким основанием выступают определен-
ные действия бенефициара (снятие автомобиля с учета в ГИБДД, отгрузка то-
вара). Однако таковыми могут быть действия третьих лиц или наступление
объективного события.
Также договор эскроу должен предусматривать срок депонирования
имущества. Срок действия договора эскроу не может превышать пять лет. В
случае заключения договора на больший срок или без указания срока он счита-
ется заключенным на пять лет.
То есть срок договора не является существенным условием для его за-
ключения и восполняется указанной диспозитивной нормой.
Все инструкции по эскроу, а также изменения в них оформляются в
письменной форме. На практике используется два вида инструкций: двусто-
ронние (выданные совместно депонентоми бенефициаром) и односторонние
(отдельные инструкции каждой из сторон). После подписания инструкций все-
ми сторонами ни одна из сторон не вправе в одностороннем порядке изменить
их.
47
Дубнова Д. К. Правовая природа договора счета эскроу // В сборнике: Современная юридическая наука и
практика: актуальные проблемы Сборник научных статей (по материалам II Международного форума маги-
странтов, аспирантов и молодых ученых). 2017. С. 67.