51
счета эскроу для сделок долевого строительства по своему усмотрению. С 1
июля 2019 года все сделки должны проходить только с помощью эскроу
1
.
Главное преимущество использования счетов-эскроу при покупке
строящихся объектов – защита дольщиков.
• Сдача в срок
Строительная компания не может получить деньги покупателей, пока
не достроит дом. И все это время она пользуется кредитом банка. Так что в
интересах застройщика закончить строительство в срок, чтобы не
переплачивать проценты по кредиту и быстрее получить деньги дольщиков.
• Контроль расходов
Уполномоченный банк, который кредитует строительную компанию,
внимательно следит за тем, как эти деньги используются. Например, если
застройщик берет кредит на строительство конкретного жилого комплекса,
он не может потратить эти деньги ни на что другое. Раньше случалось, что
строительные компании достраивали старые объекты за счет денег новых
дольщиков. А новые дольщики годами ждали, когда найдутся деньги на их
дома. Теперь это исключено.
• Сохранность денег
При самом печальном исходе – если застройщик обанкротится и не
достроит дом – люди не получат квартиры, но сразу получат доступ к счету
эскроу и вернут все свои деньги.
Однако, Постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. N 480
установлены случаи, в которых застройщик вправе не использовать счета-
эскроу
2
. Данным актом утверждаются критерии, методика расчета и перечень
1
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
2
Постановление Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. N 480 "О критериях,
определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве,
при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение
денежных средств участников долевого строительства без использования счетов,
52
документов, который необходимо представить Застройщику, чтобы
использоваться «старую» систему финансирования. Требования к каждому
строящемуся проекту предъявляются следующие:
1) Количество заключенных договорв долевого участия на площадь
большую или равную 10 процентам общей площади объекта,
заявленной в проектной декларации. Учитываются как жилые, так и
нежилые помещения, парковочные места.
2) Достаточная степень готовности объекта (Приложение 2).
Перечень банков, которые могут открывать счета эскроу для
финансирования долевого строительства приведен в специальным реестре на
сайте Банка России (Приложение 3). Если предметом купли-продажи
является готовое жилье, автомобиль или другая вещь, открыть счет-эскроу
может любой оказывающий данную услуг банк.
В реестр регулятора включены только надежные банки. Полный список
требований к кредитным организациям, которые имеют право открывать
счета-эскроу для расчетов по договорам долевого строительства, прописан в
постановлении правительства
1
.
Требования включают в себя:
1) Наличие универсальной лицензии
2) Участие банка в системе страхования вкладов
предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в
долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля
2019 г."
1
Постановление Правительства РФ от 18 июня 2018 г. N 697 "Об утверждении критериев
(требований), которым в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" должны
соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие
счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве"
53
3) Неприменение банком ограничений по осуществлению операций в
отношении отдельных отраслей, организаций в связи с применением
к Российской Федерации мер санкционного воздействия, а также
отсутствие рисков (угроз) применения ими таких ограничений.
4) Соответствие банка одному из требований надежности (Таблица 3).
Таблица 3. Критерии надежности банка
Если в отношении банка наступает страховой случай до ввода объекта
в эксплуатацию или государственной регистрации права собственности на
объект, стороны обязаны заключить договор счета эскроу с другим банком.
54
Регулированию расчетов с использованием внедряемого механизма
посвящена группа статей в законе об участии в долевом строительстве.
Так, указывается, что счета-эскроу могут использоваться для расчетов
по сделкам покупки недвижимости в многоквартирном доме и/или ином
объекте недвижимости.
В зависимости от формы кредитных средств, привлекаемых
застройщиком, участник долевого строительства открывает счет-эскроу в
банке, который выдал целевой кредит первому, либо в банке, который
рефинансирует целевой кредит. Важно заметить, что расчет через счет эскроу
может осуществляться строго до момента ввода в эксплуатацию объекта
строительства.
В случае, если банк применяет систему дистанционного обслуживания,
законом допускается ее использования для открытия требуемого спецсчета.
Депонент вносит денежные средства после регистрации договора
участия в строительстве. Срок депонирования средств не должен превышать
более чем полгода от даты ввода в эксплуатацию объекта на основании его
проектной декларации. Проценты на средства, находящиеся на таком ссчете,
не начисляются.
Бенефициар получает средства, депонированные участниками в
течение 10 рабочих дней после представления эскроу-агенту:
Разрешения на ввод в эксплуатацию
Сведения о регистрации права собственности в отношении
одного объекта, входящего в состав многоквартирного дома.
Допускается размещение данных сведений в единой информационной
системе жилищного строительства.
Следует заметить, что к общим случаям расторжения договора счета-
эскроу при участии в долевом строительстве добавляются еще два:
1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;
2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в
одностороннем порядке.
55
В этих специальных случаях средства возвращают депоненту на счет,
который должен быть указан в договоре счета-эскроу.
В случае уступки депонентом прав на строящийся объект, новый
участник долевого строительства является правопреемником по договору
банковского счета.
Законодатель постарался максимально урегулировать порядок
применения договора счета-эскроу в отдельной сфере, дабы минимизировать
риски одной стороны от злоупотреблений другой. Однако, в общем случае
применения договора банковского счета этого вида, стороны достаточно
свободны в своих действиях по заключению данного соглашения и
установлению существенных условий.
Деньги на счету эскроу имеют строго целевое назначение, указанное
владельцем счета. Например, банк предоставляет в случаях,
предусмотренных договором, клиенту услуги по перечислению этих средств
бенефициару (указана владельцем счета лицо), а также услуги по возврату
таких средств владельцу счета при наличии предусмотренных договором
оснований.
Фактически, эскроу - это условный депозит денежных средств,
который одна из сторон сделки передает во временное владение банка до
наступления определенных договором условий и предъявления банку
определенных договором документов. До этого момента банк сохраняет
средства на эскроу, открытом на имя того, кто осуществляет перевод средств.
При наступлении оснований, предусмотренных договором и предоставления
банку соответствующих документов, финансовое учреждение обязано в
установленный договором срок перечислить сумму с эскроу бенефициару
полностью или частями. В случае если определенные обстоятельства не
наступили, банк возвращает средства лицу, их депонировало.
К абсолютным преимуществам использования эскроу можно отнести:
• надежную защиту интересов сторон при осуществлении расчетов;
• нельзя накладывать арест и требований взыскания;
56
• относительно низкая цена по сравнению с аналогичными
банковскими продуктами, которые защищают торговые операции, например,
гарантиями;
• повышение коммерческой и финансовой доверия к транзакции,
особенно в случае новых торговых отношений;
• исключение задержек и нарушений сроков расчетов, поскольку
функция контроля выплаты возлагается на банковское учреждение. В то же
время следует признать и некоторые проблемы использования эскроу-счетов:
• вывод средств из оборота предприятия не позволяет им работать на
полную, при этом банке выплачивается вознаграждение за хранение средств
на таком условном счета, несет дополнительные расходы для одной из
сторон;
• некомпетентность персонала банка, по «подводных камней»
отдельных транзакций и особенностей той или иной отрасли;
• кроме менеджера банка дела эскроу должен вести юрист так, как
счета связаны со сложным документооборотом;
• в случае банкротства банка ФГВФЛ возвращает средства со счетов
эскроу.
Основной особенностью, обеспечивающей востребованность эскроу-
счета, является то, что ни владелец счета, ни бенефициар не могут
распоряжаться средствами, которые находятся на таком счете, к моменту
наступления условий, определенных договором. С одной стороны, деньги на
счету эскроу гарантируют бенефициару, которые он получит в случае
выполнения своих обязательств (поставка товара, выполнение услуги и т.п.),
и в этом случае деньги обеспечивают выполнение обязательств владельца
счета. А с другой стороны - это способ проведения расчетов, при котором
деньги не будут безосновательно перечислены. При этом стороны имеют
возможность составления договора счета эскроу, максимально
удовлетворяющий потребности как бенефициара, так и депонента.
57
58
3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ПРИМЕНЕНИЯ
ДОГОВОРОВ НОМИНАЛЬНОГО СЧЕТА И ЭСКРОУ
3.1 Тенденции развития отдельных договоров банковского счета
Инновационная финансовая продукция формируется как результат
специфических отношений хозяйствующих субъектов в процессе их
деятельности на финансовом рынке, который способствует удовлетворению
потребности указанных субъектов в перераспределении и минимизации
рисков. В свою очередь инновационная финансовая продукция осложняет
отношения субъектов, требуя внедрения механизмов, обеспечивающих
реализацию инноваций. Конкурентоспособность банковских институтов,
эффективность их деятельности напрямую зависят от внедрения новых
финансовых продуктов, технологий, большинство из которых прямо или
косвенно касаются расчетных процессов.
На сегодня существует ряд проблем у субъектов хозяйствования, это,
к примеру, недобросовестная предпринимательская деятельность
контрагентов, кредитная задолженность и прочие. Все они относятся к
финансовым рискам. Их детальное рассмотрение и оценка в условиях
постоянной нестабильности требует постоянного поиска новых механизмов,
которые могли бы предупредить или хотя бы минимизировать финансовые
потери.
Соглашения, которые не предусматривают одномоментный переход
права собственности на товар и ее оплату, всегда считались рисковыми. Для
них изобретено немало механизмов расчетов, удовлетворяющие обе стороны.
Оплата с отсрочкой, авансовый платеж, документарный аккредитив,
документарное инкассо: в нашей стране они получили наибольшее
распространение. Однако все эти инструменты имеют особенности и
ограничения в их использовании.
Обезопасить рисковые операции может также механизм эскроу,
который уже используется в других юрисдикциях. С понятием «эскроу»
59
тесно связаны такие термины как «счет эскроу» и «эскроу-агент». Ключевой
момент в изучении эскроу - «лицо» эскроу-агента. Это независимое третье
лицо, предоставляющее сторонам свои услуги, с помощью которых
реализуется обеспечительный механизм эскроу.
Привлечение третьего лица с целью обеспечения не является новым,
но в данном случае третье лицо действует в интересах не просто кредитора, а
обеих сторон в договоре, оставаясь нейтральной стороной, тем самым
увеличивая уровень обеспечения интересов сторон.
Характерной особенностью рынка услуг является то, что новеллы в
этой сфере приходят к нам из других стран. Адаптируясь к российским
реалиям, они сохраняют свой вектор развития и на территории нашей
страны. Потому целесообразно рассмотреть практику использования
специальных счетов сквозь призму зарубежного опыта.
Как правило, именно транзакции с недвижимостью отличаются
комплексной и достаточно сложной для анализа документацией. А также
существует риск для обеих сторон: продавец - рискует возможностью отказа
покупателя, а покупатель - уплатой аванса или задатка, возвращение
которого будет сопровождаться лишними затратами для покупателя. Эскроу-
счет (англ. Escrow Account) в международном понимании - специальный
условный счет, на котором учитываются имущество, документы или
денежные средства до наступления определенных обстоятельств или
выполнения определенных обязательств. В мировой практике услуги по
открытию эскроу-счетов могут предоставлять банки, юридические компании,
специализированные фирмы или другие эскроу-агенты. Чаще всего такие
счета применяются в торговых операциях.
В зарубежной практике эскроу-счет, помимо договоров с
недвижимостью, используется при заключении договоров с ценными
бумагами, дорогостоящим движимым имуществом, при ипотечном
кредитовании.
60
Счета-эскроу можно считать международным названием данного
типа соглашений – за некоторыми исключениями. Договор счета эскроу –
достаточно универсальная конструкция, которая позволяет повысить
уверенность сторон сделки в том, что они получат то, на что рассчитывали. В
крайнем случае, даже если сделка не состоится, должник сможет вернуть
себе часть тех денег, которые он планировал передать кредитору, но не
передал в силу того, что тот не исполнил свои обязательства надлежащим
образом.
Эскроу-счет возник в США в начале 1960-х годов - большой спрос на
недвижимость и появление значительного количества неизвестных
застройщиков, способствовали этому. Перекладывание всей ответственности
требовало защиты банков от рисков. В 1974 году Конгрессом США был
принят «Закон о процедурах урегулирования недвижимости - RESPA»,
который определил права и обязанности всех сторон соглашения эскроу
1
.
Согласно RESPA открывать эскроу-счета могут банки и юридические
компании. Их обязанностью является ведение счета, проверка информации и
репутации всех сторон сделки, документации, состояния недвижимого
имущества и хранения средств без права их использования. В условиях
прохождения всех проверок и надлежащего исполнения обязательств между
покупателем и продавцом происходит подписание договора купли-продажи и
эскроу-агент или банк следит за отчислениями налоговых платежей и
страховых платежей по объекту недвижимости. Глава 10 RESPA
ограничивает сумму денежных средств до 50% от суммы имущества,
кредитор может потребовать от заемщика удерживать на эскроу-счета для
уплаты налогов, страхование и тому подобное. Согласно законодательству,
банки не должны дополнительно резервировать средства на счетах эскроу и
создавать буферы под них, потому что фактически данные средства хранятся
1
Real Estate Settlement Procedures Act of 1974 Title 12, Chapter 27 of the United States
Code, 12; United States Congress, 1974.