42
договор купли-продажи спорной квартиры, совершенный, в том числе, от имени
Б.В. на основании вышеназванной доверенности.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда,
поскольку он не противоречит требованиям закона, регулирующего настоящие
правоотношения, и добытым по делу доказательствам, оценка которым дана
согласно ст. 67 ГПК РФ.
Довод истца Б.В. о том, что оспариваемую доверенность он не подписывал,
подтверждается заключением проведенной по делу почерковедческой экспертизы,
согласно которой рукописный текст "Б.В." и подпись от имени Б.В. на доверенности
от имени Б.В. <...> N <...> от 18.09.2009 г., расположенные на лицевой стороне листа
документа, в нижней его части, текст - в строке: "доверитель", подпись - ниже
строки: "доверитель" выполнены Б.К.; кем выполнена подпись в реестровой книге в
графе "расписка в получении нотариально оформленного документа" установить не
представилось возможным.
Б.К. подтвердила, что подпись в доверенности от имени Б.В. исполнена ею.
Доказательств, с достоверностью подтверждающих иное, не представлено.
При таком положении суд правомерно признал оспариваемую доверенность
недействительной.
Судом установлено, что договор купли-продажи от имени Б.В. и Т. подписан
Б.К., действующей по доверенности от 18.09.2009 г. от имени Б.В. на имя Б.К.,
бланк серии <...> N <...>; и по доверенности от 16.09.2009 г. от имени Т. на имя Б.К.,
бланк серии <...> N <...>.
Разрешая требования о признании договора купли-продажи
недействительным, суд руководствовался правилами ст. ст. 168, 183, 185, 549 ГК
РФ, установив в ходе судебного разбирательства, что договор купли-продажи
квартиры от 01.12.2009 года Б.В. не подписывал, от его имени по поддельной
доверенности действовала Б.К., совершенную сделку Б.В. не одобрил, суд
обоснованно признал договор купли-продажи квартиры N <...> недействительным.
Отклоняя доводы ответчика о том, что сделка может быть признана
недействительной только в части Б.В., суд правильно исходил из того, что
43
предметом договора купли-продажи являлась вся квартира, а не ее часть, цена
предмета договора определялась как цена квартиры, а не ее части; квартира
находилась в общей совместной собственности истцов без выдела их долей.
В ходе судебного разбирательства суд проверил и правомерно отклонил как не
нашедшие своего подтверждения доводы о том, что Б.К. при заключении сделки
действовала под влиянием заблуждения и угроз со стороны Г., К., заключала
договор залога.
Довод Б.К. о том, что заключенный договор купли-продажи являлся
договором залога квартиры, опровергается текстом договора.
Доказательств угроз или насилия со стороны Г., К. при заключении договора
купли-продажи Б.К. в ходе судебного разбирательства не представила.
Разрешая вопрос о применении последствий недействительности сделки
купли-продажи, суд руководствовался положениями ст. 167 ГК РФ, установил, что
несмотря на подписание акта приема-передачи квартиры, истцы продолжают
проживать и пользоваться спорной квартирой, в нарушение условий п. 4 договора
купли-продажи ответчик не представил расписку от 01.12.2009 г. о передаче истцам
за квартиру <...> рублей, в связи с чем суд признал, что принятие решения о
возвращении сторонами полученного по сделке не требуется.
Представленная расписка от 17.09.2009 г. Б.К. подтверждает факт получения
от Л. денежных средств за квартиру N <...> в полном объеме без указания суммы по
другому договору от 17.09.2009 г., не может рассматриваться как доказательство,
подтверждающее взаиморасчет между сторонами в рамках оспариваемого договора
от 01.12.2009 г.
Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены
правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании
имеющихся в деле доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований
норм процессуального права.
Доводы кассационной жалобы о том, что квартира находилась в общей
совместной собственности истцов и каждый из участников совместной
собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если
44
иное не вытекает из соглашения всех участников, не подтверждают наличия
оснований к отмене постановленного судом решения.
Участники отношений совместной собственности сообща владеют и
пользуются общим имуществом, если только соглашением между ними прямо не
предусмотрено, что какими-то конкретными объектами (частями) общего
имущества пользуется лишь один из сособственников или определенные
сособственники. По соглашению всех участников осуществляется и распоряжение
общим имуществом, включая его отчуждение. При этом п. 2 ст. 253 ГК РФ
устанавливает презумпцию такого согласия независимо от того, кто из участников
совместной собственности совершает сделку по распоряжению общим имуществом,
что важно для их контрагентов. Участниками данных отношений могут выступать
только граждане-супруги или члены крестьянского (фермерского) хозяйства,
находящиеся в тесных семейных, лично-доверительных отношениях друг с другом.
Поэтому третьи лица, участвующие в сделке по поводу их общего имущества, не
обязаны проверять наличие согласия других сособственников. Такое согласие
должно быть прямо выражено лишь в сделках, требующих нотариального
оформления и (или) государственной регистрации.
В силу ч. 3 ст. 253 ГК РФ, каждый из участников совместной собственности
вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не
вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников
совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом,
может быть признана недействительной по требованию остальных участников по
мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий
только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо
должна была знать об этом.
Таким образом, сделки по распоряжению общим имуществом, находящимся в
совместной собственности, вправе совершать любой из сособственников. По их
соглашению совершение таких сделок может быть возложено на одного из
участников. Однако и в этом случае совершение тем из сособственников, кто
согласно их общей договоренности не имел на это полномочий, не делает сделку
45
оспоримой (недействительной), если только другая сторона сделки заведомо знала
или должна была знать о наличии такого соглашения, то есть действовала
недобросовестно, поскольку контрагенты не обязаны вникать во внутренние
взаимоотношения сособственников, если только последние сами не объявят об их
особом характере.
В данном случае оснований для применения положений вышеназванной
нормы закона не имеется, поскольку отсутствуют основания утверждать, что Б.К.
при заключении оспариваемого договора действовала в порядке реализации
предоставленного законом права участнику общей совместной собственности по
распоряжению общим имуществом в порядке ст. 253 ГК РФ, то есть сделка по
распоряжению общим имуществом осуществлялась одним из участников
совместной собственности. Согласно тексту договора купли-продажи, в сделке на
стороне продавца участвовали все три сособственника объекта недвижимости - Б.К.,
Т. и Б.В., при этом от имени Т. и Б.В. действовала по доверенностям Б.К., то есть
согласно буквальному толкованию договора каждый из сособственников
самостоятельно участвовал в сделке и выразил волю на отчуждение имущества, и
сделку покупатель заключал именно с тремя сособственниками, а не с одним из
сособственников, который распоряжался общей совместной собственностью с
согласия других сособственников, в связи с чем при установлении, что один из
участников не выразил своей воли на заключение договора, не участвовал, как
сторона в договоре, сделка подлежит признанию недействительной, независимо от
добросовестности приобретателя.
Оснований рассматривать данную сделку, как заключенную от имени и в
интересах совершившего ее лица, то есть Б.К., не имеется, поскольку
предполагается, что участник общей совместной собственности при отсутствии
доказательств наличия иного соглашения между сособственниками действует в
интересах всех сособственников, в данном случае согласие Б.В. на отчуждение
объекта недвижимости отсутствует, сделка не одобрена, признание ее совершенной
46
в интересах одного из сособственников ущемляет интересы других
сособственников, не отвечает требованиям закона
1
.
Таким образом, исковые требования о признании недействительными
доверенности и договора купли-продажи квартиры, применении последствий
недействительности сделки правомерно удовлетворены судом, поскольку договор
купли-продажи объекта недвижимого имущества заявитель, являющийся его
собственником, не подписывал, от его имени по поддельной доверенности
действовал один из ответчиков, и соответственно совершенную сделку собственник
не одобрил.
Третье условие действительности сделки: сделка должна быть совершена в
установленной законом форме.
Из анализа положений ГК РФ следует, что сделки могут совершаться в двух
формах: устной и письменной.
Устная форма сделки. Статья 159 ГК РФ устанавливает, что сделка, для
которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или
нотариальная) форма, может быть совершена устно. Данная форма сделки
осуществляется путем словесного выражения воли, когда участник сделки на словах
формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения. Сделка,
которая может быть совершена устно, считается совершенной и при отсутствии
словесного выражения воли, если она совершается путем конклюдентных действий,
когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (например, покупка
билета в автобусе). Кроме того, в устной форме могут быть совершены сделки,
исполняемые при самом их совершении (п. 2 ст. 150 ГК РФ). Например, при купле-
продаже товаров в магазине само соглашение о приобретении товара, передача
товара и оплата цены производятся одновременно. В то же время стороны могут
договориться о письменном оформлении сделок, совершение которых закон
допускает в устной форме
2
.
1
Определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.03.2011 N 4219 // СПС «Консультант плюс».
2
Лихачев Г.Д. Гражданское право. Общая часть: Курс лекций. - ЗАО Юстицинформ, 2005 г. С. 157.
47
Кроме того, сделка может быть совершена и путем молчания в случае, если
это предусмотрено в законе или в соглашении сторон. Так, арендодатель после
окончания срока действия договора аренды жилого помещения не возражает против
его дальнейшего использования арендатором, а последний продолжает проживать в
данном помещении, то договор считается заключенным на неопределенный срок (п.
2 ст. 621 ГК РФ).
Следует указать, что законодатель определяет круг сделок, которые должны
совершаться только в письменной форме (ст. 161, 163, 164 ГК РФ).
В устной форме по соглашению сторон могут быть совершены сделки во
исполнение письменного договора, если только это не противоречит закону, иным
правовым актам и договору (п. 3 ст. 159 ГК). Например, договор поставки товара в
значительном количестве подлежит заключению в письменной форме, однако
стороны условились в этом договоре, что поставка должна производиться мелкими
партиями на основании устных заявок поставщика, которые представляют собой
устную форму сделки
1
.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут
устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать
форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и
т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие
последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой
письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).
Письменная форма сделки. Письменной следует признать сделку,
совершенную путем составления документа, в котором указывается наименование
сторон, письменно изложено содержание сделки, и такой документ подписывается
управомоченными лицами. Двухсторонние и многосторонние сделки (договоры) не
всегда предполагают составление единого документа, подписываемого сторонами,
т.к. они могут заключаться и путем обмена документами посредством почтовой,
телеграфной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно
установить, что документ исходит от стороны по договору. Действующим
1
Лихачев Г.Д. Гражданское право. Общая часть: Курс лекций. - ЗАО Юстицинформ, 2005 г. С. 147.
48
законодательством и соглашением сторон могут быть установлены дополнительные
требования, которые могут касаться обязательности изложения сделки на бланке
определенной формы, включения в документ обязательных реквизитов, скрепления
сделки печатью. Например, при перевозках по железной дороге и внутренним
водным путям используется накладная, на воздушном транспорте - грузовая
накладная, при морских перевозках - коносамент
1
.
Следует учитывать, что кроме ГК РФ, требования к письменной форме сделки
установлены и другими нормативными актами, например ст. 45 Закона РФ от
15.04.1993 N 4804-1 (ред. от 06.12.2011) "О вывозе и ввозе культурных ценностей"
2
установлено, что с целью предотвращения незаконного вывоза культурных
ценностей и передачи права собственности на них сделки в отношении культурных
ценностей, подпадающих под действие настоящего Закона, должны заключаться в
письменной форме. Данное правило распространяется и на случаи дарения.
Однако в данной статье не определено, должна ли быть сделка совершена в
простой письменной или нотариальной форме, поэтому в данном случае
руководствоваться необходимо положениями Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Сделка в письменной форме совершается путем составления документа,
выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими
сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. При этом договор в
письменной форме может быть заключен путем:
- составления одного документа, подписанного сторонами;
- обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной,
телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что
документ исходит от стороны по договору.
Часть 3 чт. 160 ГК РФ устанавливает положение, согласно которого: если
гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не
может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать
1
Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева. М., 2004. С. 157.
2
Закон РФ от 15.04.1993 N 4804-1 (ред. от 06.12.2011) "О вывозе и ввозе культурных ценностей" // "Ведомости СНД и
ВС РФ", 20.05.1993, N 20, ст. 718.
49
другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована
нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое
нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку
не мог подписать ее собственноручно.
Кроме того, закон допускает, что при совершении сделок возможно
использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств
механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного
аналога собственноручной подписи. Согласно п. 2 ст. 160 ГК РФ использование при
совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств
механического или иного копирования, электронной подписи либо иного аналога
собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных
законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Порядок использования электронной цифровой подписи установлен
Федеральным законом от 10 января 2002 г. N 1-ФЗ "Об электронной цифровой
подписи"
1
, согласно которому электронная цифровая подпись - реквизит
электронного документа, предназначенный для защиты данного электронного
документа от подделки, полученный в результате криптографического
преобразования информации с использованием закрытого ключа электронной
цифровой подписи и позволяющий идентифицировать владельца сертификата ключа
подписи, а также установить отсутствие искажения информации в электронном
документе, а электронный документ - документ, в котором информация
представлена в электронно-цифровой форме. Электронная цифровая подпись в
электронном документе равнозначна собственноручной подписи в документе на
бумажном носителе при одновременном соблюдении следующих условий
установленных названным законом.
Все письменные сделки делятся на совершаемые в простой письменной
форме, нотариально удостоверенные и подлежащие государственной регистрации.
Простая письменная форма сделки означает, что документ, в котором изложено
1
Федеральный закон от 10.01.2002 N 1-ФЗ (ред. от 08.11.2007) "Об электронной цифровой подписи" // "Собрание
законодательства РФ", 14.01.2002, N 2, ст. 127.
50
содержание сделки, должен иметь все необходимые для такой сделки реквизиты -
наименование сторон, предмет сделки и подписи лиц, совершающих сделку. Для
определенных сделок законодатель устанавливает обязательную простую
письменную форму (п. 1 ст. 161 ГК РФ):
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами, т.е. любых юридических
лиц независимо от формы собственности;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз
установленный законом минимальный размер оплаты труда;
3) отдельные сделки независимо от того, кто в них участвует и какова сумма,
например договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), продажи предприятия
(ст. 560 ГК РФ), аренды на срок более года (п. 1 ст. 609 ГК РФ), аренды здания или
сооружения (ст. 651 ГК РФ), найма жилого помещения (ст. 674 ГК РФ), договор
банковского вклада (ст. 836 ГК РФ), договор страхования (ст. 940 ГК РФ), договор
поручительства (ст. 362 ГК РФ).
Кроме того, в простой письменной форме должны быть заключены сделки,
для которых эта форма установлена соглашением сторон (п. 1 ст. 159 ГК РФ).
В случае возникновения спора, связанного с несоблюдением простой
письменной формы, стороны лишаются права ссылаться в подтверждение сделки и
ее условий на свидетельские показания, что не лишает их права приводить
письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Устанавливая общий
запрет использования свидетельских показаний при нарушении письменной формы
договора, закон предусматривает некоторые исключения. Например, в соответствии
с п. 1 ст. 877 ГК РФ передача вещи на хранение при чрезвычайных обстоятельствах
(пожаре, стихийном бедствии, внезапной болезни, угрозе нападения) может быть
доказана свидетельскими показаниями.
Существуют сделки, для которых закон специально оговаривает
необходимость составления отдельного документа под страхом недействительности
сделки (договор продажи недвижимости, предприятия - ст. ст. 550, 560 ГК РФ).
Для других сделок допускаются упрощенные варианты письменной формы:
обмен документами посредством определенных видов связи (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
51
При этом иногда даже оговаривается, каких именно средств связи. Например,
Конвенция ООН о договорах международной купли-продажи к письменной форме
из электронных видов связи относит только сообщения "по телеграфу и телетайпу"
(ст. 13 Конвенции
1
). Такие документы также должны быть подписаны стороной, от
которой они исходят.
Существуют формы совершения сделок, приравненные к письменной. В одних
случаях здесь сделка считается совершенной путем "принятия к исполнению"
письменного предложения заключить сделку: одна сторона при этом направляет
письменное предложение, а другая - принимает это предложение в порядке,
предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.
Несоблюдение простой письменной формы сделки, прямо указанной в законе
или в соглашении сторон влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Это
относится к следующим сделкам: внешнеэкономическим (п. 3 ст. 162 ГК РФ),
соглашениям о неустойке (ст. 331 ГК РФ), договорам о залоге (ч. 1 п. 2 ст. 339 ГК
РФ), договоры дарения движимого имущества, заключаемым в определенных
случаях (п. 2 ст. 574 ГК РФ), кредитным договорам (ст. 820 ГК РФ), договорам
страхования, за исключением договоров обязательного медицинского страхования
(п. 1 ст. 940 ГК РФ), договорам доверительного управления имуществом (п. 3 ст.
1017 ГК РФ), договорам коммерческой концессии (п. 1 ст. 1028 ГК РФ).
Нотариальное удостоверение письменной сделки осуществляется путем
совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим
должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие (п. 1
ст. 163 ГК РФ). Документ, на котором совершается удостоверительная надпись,
должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК РФ и содержать сведения,
обязательные для письменной сделки, т.е. предмет сделки, ее содержание и подписи
управомоченных сторон
2
.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:
1) прямо указанных в законе;
1
Конвенция Организации Объединенных Наций о договорах международной купли-продажи товаров. Заключена в
Вене 11.04.1980 // "Вестник ВАС РФ", N 1, 1994
2
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. (в ред. Федерального закона от 23.12.2003 N 186-ФЗ).
ВВС РФ 1993. N 10 ст. 357