52
2) предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного
вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Обязательное нотариальное удостоверение может быть предусмотрено и
соглашением сторон, хотя по закону оно и не требовалось. На практике это
происходит чаще всего при отчуждении недвижимости, ввиду особой важности этих
сделок. Нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки,
соответствующей закону.
В литературе значение нотариального удостоверения рассматривают в
придании документу большей достоверности по сравнению с документом,
составленным в простой письменной форме
1
. С этим, как представляется, следует
согласиться, поскольку роль нотариуса, как известно, сводится не к оказанию
сторонам договора услуг правового характера, а в обеспечении законности сделки
как таковой.
Более подробно процесс совершения нотариальных действий, в том числе
нотариальное удостоверение договора, регламентируется в Основах
законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. Верховным Советом РФ
11 февраля 1993 г. N 4462-1)
2
, определяющих общий механизм работы нотариуса.
В некоторых случаях письменные сделки подлежат государственной
регистрации, в первую очередь это касается сделок с землей и другим недвижимым
имуществом (п. 1 ст. 164 ГК РФ), на основании ст. 131 ГК РФ и Закона "О
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
3
. Ст. 164 ГК РФ
развивает положения п. 2 ст. 8 и ст. 131 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 8 права на
имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента
регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. При
этом в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные
права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и
1
Карев Я.А. Электронные документы и сообщения в коммерческом обороте: правовое регулирование. М.: Статут,
2006. Ст. 113.
2
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. Утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1(ред. от 29.06.2012) //
"Российская газета", N 49, 13.03.1993.
3
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" // "Российская газета", N 145, 30.07.1997.
53
прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном
реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на
недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право
хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного
наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а
также иные права в случаях, предусмотренных законом.
Из приведенных норм и положений ст. 164 ГК РФ следует, что
государственная регистрация является юридическим актом признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода
или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При
этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
государственная регистрация является единственным доказательством
существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию
правильности регистрации прав и сделок. Права на недвижимость возникают на
основании юридического состава, включающего два юридических факта:
соглашение и акт государственной регистрации права. Только после
государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают
право собственности и, следовательно, получают возможность по своему
усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы -
право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.
Введение единой государственной регистрации должно обеспечить
достоверность и полноту информации о наиболее важных и сложных сделках и тем
самым содействовать устойчивости и прочности гражданского оборота.
Обязательность регистрации сделок с недвижимым имуществом устанавливается не
только в виде общего правила, но и предусматривается применительно к отдельным
видам договора продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ), мены (ст. 567, 551 ГК РФ),
дарения (п. 2 ст. 574 ГК РФ), отчуждения недвижимого имущества под выплату
ренты (ст. 584 ГК РФ), аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ),
54
доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ),
коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК РФ).
Ст. 584 ГК РФ устанавливает, что договор ренты подлежит нотариальному
удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого
имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Так, Решением Губкинского городского суда, оставленным без изменения
кассационным определением, истцам в удовлетворении заявленных требований о
признании недействительными договора пожизненного содержания с иждивением,
завещания отказано.
Судебные постановления отменены в порядке надзора по следующим
основаниям.
Как установлено судом, В. и К. 28 марта 2008 г. заключен и нотариально
удостоверен договор пожизненного содержания с иждивением, где содержание
обусловлено передачей в собственность квартиры.
Разрешая спор и отказывая в признании упомянутого договора
недействительным, суд пришел к выводу о его заключении в надлежащей форме, о
соответствии договора требованиям статей 584, 599, 605 ГК РФ и об отсутствии,
исходя из доводов истицы, предусмотренных ст. 168 ГК РФ оснований для
признания договора недействительным.
При этом не учтено, что в соответствии с требованиями ст. 584 ГК РФ договор
ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий
отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также
государственной регистрации.
Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту
заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Это правило согласно
положениям п. 2 ст. 601 ГК РФ применяется к договору пожизненного содержания с
иждивением.
Исходя из анализа приведенных норм, оспариваемый договор подлежит
государственной регистрации, а права и обязанности по нему возникают у сторон
именно с этого момента (статья 433 ГК РФ). В случае несоблюдения обязательного
55
требования закона о государственной регистрации договор нельзя считать
заключенным, он не имеет юридической силы и не порождает никаких юридических
последствий.
В пункте 14 оспоренного договора прямо указано на приобретение
плательщиком ренты права собственности на квартиру с момента государственной
регистрации договора, а также на то, что договор считается заключенным с момента
такой регистрации.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ вытекающие из приведенных норм
права юридически значимые обстоятельства, связанные с наличием
государственной регистрации упомянутого договора, с моментом его заключения на
обсуждение сторон не выносились.
Признав необходимым и истребовав при подготовке дела к судебному
разбирательству из УФРС по Белгородской области (Губкинское отделение)
материал по заявлению В. о государственной регистрации сделки, установив
отсутствие государственной регистрации договора и приостановив в порядке
обеспечения иска государственную регистрацию, суд при разрешении спора по
существу оставил эти обстоятельства без внимания и оценки.
Между тем, их выяснение имело существенное значение для правильного
разрешения спора с учетом положений п. 2 ст. 166 ГК РФ, устанавливающей право
суда по своей инициативе применить последствия недействительности ничтожной
сделки.
По смыслу приведенной нормы права суд вправе признать сделку ничтожной
и применить последствия ее недействительности как при отсутствии предъявленных
к ответчику исковых требований, так и по другим, нежели заявленным истцом
основаниям, если установит наличие обстоятельств, свидетельствующих о
ничтожности сделки.
1
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации
устанавливаются Законом о регистрации недвижимости, Правилами ведения
1
Обзор судебной практики по гражданским делам за декабрь 2008 года // СПС «Консультант
плюс».
56
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(ЕГРП), утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N
219
1
, и другими нормативными правовыми актами.
Государственная регистрация является единственным доказательством
существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на
недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Требование государственной регистрации сделок и прав на недвижимое
имущество составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации сделки и права на жилые
помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма
жилого помещения (гл. 35 ГК). Кроме того, не регистрируются права на жилье,
вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК).
По поводу государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых
помещений Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 информационного
письма от 1 июня 2000 г. N 53 указал следующее: "Принимая во внимание то, что
нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или
сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в
Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные
нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к
таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 ст. 651
Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 ст. 651
Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений,
заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации
и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых
помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с
пунктом 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации"
2
.
1
Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "Российская газета", N 42, 04.03.1998.
2
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 О государственной регистрации договоров аренды
нежилых помещений // Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 11 (ч. 2), 2003
57
Государственной регистрации отдельных видов сделок посвящена гл. IV
Закона о регистрации недвижимости.
Наряду с положениями Закона о регистрации недвижимости особенности
регистрации отдельных видов сделок определены иными федеральными законами и
подзаконными актами, в том числе: Земельным кодексом РФ
1
, Федеральным
законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации"
2
, Приказами Минюста
России от 6 августа 2004 г. N 135 "Об утверждении Инструкции о порядке
государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества"
3
, от 4
марта 2005 г. N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на
предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и
взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее
территориальными органами"
4
, от 9 июня 2005 г. N 82 "Об утверждении
Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в
долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты
недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого
имущества"
5
, от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке
государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества"
6
, от 14
февраля 2007 г. N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения
1
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // "Российская газета", N
211-212, 30.10.2001.
2
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" // "Парламентская газета", N 5-6, 14.01.2005.
3
Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 (ред. от 24.12.2004) "Об утверждении Инструкции о порядке
государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" // "Российская газета", N 188, 31.08.2004.
4
Приказ Минюста РФ от 04.03.2005 N 16 (ред. от 20.12.2007) "Об утверждении Правил внесения записей о правах на
предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными
органами" // "Российская газета", N 56, 22.03.2005
5
Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной
регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты
недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" // "Бюллетень
нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", N 27, 04.07.2005
6
Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации
ипотеки объектов недвижимого имущества" // "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной
власти", N 27, 03.07.2006
58
записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок
с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества,
являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления
информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие
объекты недвижимого имущества"
1
и др.
Из анализа ст. 164 ГК РФ следует, что государственной регистрации подлежат
сделки не только с недвижимым имуществом, но и с движимым имуществом
определенных видов (ч.2 ст. 164 ГК РФ). Например, согласно ст. 10 Федерального
закона от 26 мая 1996 г. N 54-ФЗ "О Музейном фонде Российской Федерации и
музеях в Российской Федерации"
2
передача прав собственности и другие действия
физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или
прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении музейных предметов и
музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда РФ, производятся
только после регистрации сделки в Государственном каталоге Музейного фонда РФ.
Если же сделка, требующая государственной регистрации, совершена в
надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по
требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК
РФ).
Суд вправе принять решение о регистрации такой сделки при наличии
следующих условий:
1) сделка была совершена в надлежащей форме;
2) сделка не противоречит закону (ст. 169 ГК РФ).
В этом случае сделка регистрируется в органах юстиции на основании
решения суда.
3
1
Приказ Минюста РФ от 14.02.2007 N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на
объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления
информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества"
// "Российская газета", N 58, 22.03.2007
2
Федеральный закон от 26.05.1996 N 54-ФЗ (ред. от 23.02.2011) "О Музейном фонде Российской Федерации и музеях
в Российской Федерации" // "Российская газета", N 104, 04.06.1996.
3
Обзор Кемеровского областного суда от 01.12.2004 N 01-19/130 "Обзор судебной практики рассмотрения судами
Кемеровской области дел о признании недействительными сделок с недвижимостью и применении Закона РФ N 122-
ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СПС «Консультант плюс».
59
В случае установления судом недобросовестного уклонения одной из сторон в
сделке от ее надлежащего оформления или государственной регистрации, на нее
возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой
(п. 4 ст. 165 ГК РФ).
Следующее условие действительности сделки: должно быть соответствие воли
и волеизъявления.
Обязательными элементами состава сделки являются внутренняя воля и
волеизъявление.
Волевой характер сделок обусловлен двумя факторами: субъективным и
объективным
1
. В качестве субъективного фактора следует рассматривать волю
субъекта сделки; в качестве объективного - его волеизъявление. Под волей
понимается "психическое регулирование поведения, заключающееся в
детерминированном и мотивированном желании достижения поставленной цели, в
выборе решения, разработке путей, средств и применения усилий для их
осуществления"
2
. Следовательно, воля - внутреннее намерение лица, направленное
на реализацию конкретной правовой цели.
Как волевому акту сделке присущи психологические моменты. Поскольку
сделка предполагает намерение лица породить определенные юридические права и
обязанности, для совершения такого действия необходимо согласие лица,
совершающего сделку. Такое намерение, желание называют внутренней волей.
Однако наличие внутренней воли для совершения сделки недостаточно, необходимо
довести до сведения других лиц.
Внутреннюю часть волевого процесса составляют в совокупности мотив,
субъективное представление о правовой цели сделки и о соответствии
совершаемого лицом действия требованиям правовых норм. Это намерение можно
назвать внутренней волей. Посредством выражения вовне оно становится понятным
другим лицам и именуется волеизъявлением.
1
Гражданское право: Учебник / О.В. Гутников, А.С. Гутникова, С.Д. Радченко и др.; под ред. О.Н. Садикова. М.:
КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006. Т. 1. С. 281.
2
Ойгензихт В.А. Воля и волеизъявление. Душанбе, 1983. С. 24.
60
Первоначально воля на совершение сделки формируется у лица, а затем уже
выражается вовне. Если нет волеизъявления, то сама по себе воля субъекта не может
никоим образом воздействовать на правоотношения сторон. Поэтому воля, не
изъявленная вовне, не обладает юридическим значением. Решение лица совершить
сделку доводится до сведения других лиц посредством волеизъявления.
Естественно, что воля, проявленная вовне, не перестает быть волей, но только таким
способом она становится известной другим участникам гражданского оборота и
может порождать правовые последствия
1
.
Все способы выражения внутренней воли могут быть сгруппированы по трем
по трем группам:
1) прямое волеизъявление, совершаемое в устной или письменной форме, например
заключение договора, сообщение о согласии возместить ущерб и т.п.;
2) косвенное волеизъявление имеет место в случае, когда от лица, намеревающегося
совершить сделку, исходят такие действия, из содержания которых явствует его
намерение совершить сделку. Такие действия называют конклюдентными. Оплата
проезда в метро, помещение товара на прилавке сами по себе уже означают
намерение лица совершить сделку. В соответствии с п. 2 ст. 158 ГК РФ
конклюдентными действиями могут совершаться лишь сделки, которые в
соответствии с законом могут быть совершены устно;
3) изъявление воли может иметь место и посредством молчания. Однако такое
выражение волеизъявление допускается только в случаях, предусмотренных
законом или выражением сторон. Так, стороны могут договориться о том, что
молчание одного из участников договора на предложение другого участника
договора означает его согласие со сделанным предложением. Законом также могут
быть предусмотрены случаи, когда молчание признается выражение воли совершить
сделку.
Воля и волеизъявление – две стороны одного и того же процесса психического
отношения лица к совершаемому им действию
2
. Естественно, что воля и
1
См.: Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М.: Юрайт-М, 2001. С. 8.
2
Гончаров А.А., Попонов Ю.Г. Гражданское право. Общая и Особенная части: Учебник. М., 2005. С. 311.
61
волеизъявление должны соответствовать друг другу. В случае, когда воля
направлена на одно действие, а волеизъявление выражает намерение совершить
другое действие, сделка может вызвать споры между участниками, что препятствует
её совершению. Следовательно, для сделки важно единство воли и волеизъявления.
Таким образом, несмотря на то, что воля имеет большое значение для права и
составляет обязательную предпосылку возникновения права, являясь только
внутренней волей лица, она не способна воздействовать на возникновение,
изменение или прекращение правоотношений. Для этого внутренняя воля должна
стать известной другим субъектам, ее необходимо проявить вовне. Следовательно, в
таких элементах сделки, как воля и волеизъявление, содержится сущность сделки, и
отсутствие любого из этих элементов означает отсутствие сделки.
По общему правилу сделки совершаются субъектами гражданского права
свободно: своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК). Однако законом может
быть предусмотрено понуждение к совершению некоторых сделок, например
заключение договора в обязательном порядке.
Статья 445 ГК РФ установила два варианта заключения договора в
обязательном порядке. При первом варианте оферентом выступает покупатель
(заказчик, арендатор), при втором - обязанная сторона.
Ни один из этих вариантов не предусматривает срок направления оферты
(проекта договора). Судебно-арбитражная практика исходит из отсутствия
оснований для понуждения обязанной стороны к заключению договора, если вторая
сторона предварительно не обращалась к ней с предложением заключить договор
(Вестник ВАС РФ, 1997, N 5, с. 55, 56).
Как правило, оферта должна исходить от потребителя товара, работ, услуг
(покупателя, заказчика). Она может быть направлена в виде проекта договора -
одного документа, подписываемого сторонами, либо иного письменного документа
посредством почтовой, телеграфной, телефонной, электронной или иной связи (см.
ст. 434 ГК РФ). Вторая сторона (обязанная) должна возвратить подписанный проект
договора (акцептовать оферту в иной форме, предусмотренной ст. 434 и 438 ГК РФ)
либо известить контрагента об отказе от акцепта или о принятии оферты на иных