45
устранения всяких нарушений его права, даже в случае, если данные
нарушения не проистекают из факта лишением владения.
1
Согласно сводным данным Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр), в России ежегодно
регистрируется более 18,5 миллионв сделок с жилой недвижимостью, из
которых 20 - 25 тыс. признаются мошенническими, однако эта статистика
отражает лишь доказанные случаи мошенничества.
Как справедливо отмечает В.В. Витрянский, современные
правонарушения зачастую сопряжены не только с противоправным
завладением чужой собственностью, но и с «фиктивным оформлением» права
на недвижимое имущество.
В целях завладения правом на какую-либо собственность современные
российские злоумышленники используют целый арсенал средств в том числе
такие как подделка правоустанавливающих документов, включая решения
судов и свидетельства о праве на наследство, удостоверительные надписи
Росреестра на штампах, согласия собственников на совершение сделок по
распоряжению и даже электронные подписи граждан и должностных лиц.
Как показывает практика, наиболее распространенной технологией
мошенничества с недвижимым имуществом по-прежнему остается
применение фальшивых доверенностей, заверяемых нотариусами по
подложным документам, удостоверяющим личность, при этом сам нотариус
ответственности подлежит, только если будут доказаны его преднамеренные
действия, или умысел.
В качестве защитного механизма в данной сфере в Российской
Федерации, в рамках Единой информационной системы нотариата
предусмотрен функционал идентификации доверенностей по реквизитам,
однако он обладает рядом существенных ограничений в следствие чего не
позволяет в полной мере реализовывать алгоритмы предупреждения
1
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.–
М.: Статут, 2017. – С. 89.
46
преступлений. Что касается случаев личного обращения с заявлением о
государственной регистрации права, то гражданин обязан предоставить
документ, удостоверяющий его личность.
Проверка предъявленного документа, за исключением проверки срока
его действия, а также соответствия данных документа данным, указанным в
заявлении и прилагаемых к нему документах, Административным
регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии (п. 170) не предусмотрена.
При этом идентификация заявителя производится на основании
визуального установления сходства лица заявителя с лицом, изображенным на
фотографии в документе, удостоверяющем личность, что сделать бывает
далеко не всегда просто, учитывая периодичность смены паспортов граждан
Российской Федерации (14, 20 и 45 лет).
Например, внешность 44-летнего заявителя, может существенно
отличаться от его фотографии, сделанной для паспорта в 20летнем возрасте, и
их сходство может определяться лишь по отдельным признакам, которые
могут оказаться присущими иным лицам. Вместе с тем п. 6 ч. 1 ст. 26
Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее
- Закон о государственной регистрации недвижимости) государственным
регистраторам предоставлено право проверять подлинность и достоверность
предоставляемых на государственную регистрацию документов.
1
При этом у государственных регистраторов отсутствуют полномочия
самостоятельно проводить криминалистическую (в том числе
почерковедческую) экспертизу документов, предоставляемых на
государственную регистрацию прав, поскольку это исключительная
компетенция органов, осуществляющих оперативно-розыскную деятельность,
исчерпывающий перечень которых перечислен в ст. 13 Федерального закона
«Об оперативно-розыскной деятельности», а органы Росреестра в указанной
1
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.–
М.: Статут, 2017. – С. 118.
47
статье не упоминаются. Российские же суды, как правило признают
незаконными отказы в государственной регистрации сделок, когда
регистраторы делают попытки усомниться в чистоте регистрируемых сделок.
Судебные решения в подобных случаях, обычно указывают, что
добросовестный приобретатель может полагаться на сведения из ЕГРН и не
обязан их проверять, и именно государство гарантирует законность
совершения сделки, основываясь на принципах проверки законности
оснований регистрации, публичности и достоверности ЕГРН.
Вместе с тем в совместном Постановлении ВС и ВАС РФ от 2010 г.
отражена позиция, что запись в ЕГРН, подтверждающая право собственности
отчуждателя, не может являться бесспорным доказательством
добросовестности приобретателя, подчеркивая при этом необходимость
дополнительных бесспорных доказательств добросовестности.
Необходимо отметить, что убытки того, или иного юридического, или
физического лица, ставшие следствием ненадлежащего исполнения
должностными лицами Росреестра своих полномочий, подлежат возмещению
в полном объеме за счет государственной казны.
Однако, исследователи отмечают трудность доказывания виновности в
совершении должностного преступления регистратором в таких уголовных
делах, а также их затяжной характер и не редкую безрезультатность. Как
проистекает из норм ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации,
собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного
владения, а согласно ст. 304 Гражданского кодекса владелец может требовать
устранения всяких нарушений его права, не зависимо от добросовестности
приобретателя.
Иными словами, если собственник утратил право помимо своей воли
(порок воли), обращаясь с иском в суд к фактическому владельцу, ему
необходимо заявлять его в порядке виндикации (ст. 302 Гражданского кодекса
Российской Федерации), так как в порядке двусторонней реституции (ст. 167
Гражданского кодекса Российской Федерации - недействительность сделки)
48
ему придется доказывать именно недобросовестность покупателя, в
противном случае в удовлетворении исковых требований судом будет скорее
всего отказано.
Поскольку именно судам согласно со ст. 196 Гражданского
процессуального кодекса и ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации надлежит самостоятельно определить
применимые к установленным обстоятельствам нормы права, необходимо
собирать все доказательства, которые будут свидетельствовать как об
отсутствии воли собственника (порок воли), так и о недобросовестности
приобретателя (наличие на объекте чужих вещей, регистрация посторонних
лиц, краткосрочность нахождения в собственности отчуждателя,
правомерность приватизации, частая смена собственников, фактическое
невладение объектом приобретателями, родственные связи участников
сделок, в том числе участие одних и тех же лиц в цепи сделок, явно заниженная
цена сделки, осведомленность об имеющихся судебных спорах и другие
нетипичные условия сделки), а также подтвердить факт владения (если
собственность утрачена в момент владения собственником).
1
Именно воля собственника имеет преюдициальное значение, и в этой
связи весьма показательной является позиция Верховного Суда РФ, когда
даже факт фальсификации доверенности не сыграл своей роли, поскольку
собственник не оповещал поверенного о намерении прекратить реализацию
недвижимости.
Федеральный закон от 2 августа 2019 г. «О внесении изменений в
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»
дополнил Закон о государственной регистрации недвижимости новой главой
10.1, определяющей порядок компенсации добросовестному приобретателю
за утрату им жилого помещения и изменяющей размер компенсации до
реального ущерба добросовестного приобретателя либо до размера
1
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.–
М.: Статут, 2017. – С. 134.
49
кадастровой стоимости жилого помещения, если соответствующее требование
было им заявлено.
1
Подводя итог проведенного анализа, можно прийти к выводу, что самым
эффективным способом защиты своих имущественных прав на сегодняшний
день по-прежнему остаются бдительность, самостоятельная проверка
документов и сведений, содержащихся в ЕГРН.
Большое количество посредников, предоставляющих услуги получения
сведений из ЕГРН, к сожалению, часто используют неактуальные базы. В этой
связи весьма своевременной представляется мера, предлагаемая
Минэкономразвития России, по введению административной ответственности
посредников за передачу ими сведений (выписок) из ЕГРН третьим лицам.
Кроме того, очевидно назрела и необходимость расширения открытой
части Единой информационной системы нотариата. Еще одной действенной
профилактической мерой в данной сфере может стать направление
Росреестром уведомлений правообладателям обо всех случаях подачи
заявлений о государственной регистрации прав и обременений.
Учитывая электронный формат таких уведомлений, это не создаст
дополнительной ресурсной и финансовой нагрузки, так как будет
осуществляться в электронном виде и в автоматическом режиме.
Кроме того, положительное профилактическое влияние может оказать
обеспечение многофункциональных центров, техническими средствами
проверки документов на подлинность, а также доступом к ФГИС
«Государственная информационная система миграционного учета» и ФГИС
«Базовый государственный информационный ресурс регистрационного учета
граждан» с ознакомительными функциями и ограничением доступа к ряду
разделов.
Согласно п.1. ст. 302 ГК РФ «если имущество возмездно приобретено у
лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не
1
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.–
М.: Статут, 2017. – С. 116.
50
мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе
истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество
утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано
собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло
из их владения иным путем помимо их воли».
Добросовестным приобретение может быть только тогда, когда
имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица,
которое не имело права отчуждать это имущество.
При наличии иных случаев приприобретатель признается
недобросовестным, что позволяет применять иные меры ответственности. Для
того чтобы собственнику в иске было отказано, добросовестный
приобретатель должен доказать, что он не знал и не должен был знать о
приобретении имущества у третьего лица, которое не вправе было его
отчуждать.
Собственнику предоставлено право истребовать имущество во всех
случаях его безвозмездного приобретения добросовестным владельцем,
поскольку такое приобретение не связано с вложением средств и
производством иных расходов, в связи с чем права добросовестного
приобретателя нарушаются в меньшей степени.
Исключение из общего правила составляют: - деньги; - ценные бумаги
на предъявителя. Указанные объекты являются средствами расчетов, а
соответственно, указывают на возмездный характер сделки. Их достаточно
сложно индивидуализировать и доказать факт принадлежности права
собственности конкретному лицу. В этой связи ГК РФ исключает возможность
истребования указанных объектов от добросовестного приобретателя во всех
случаях.
Исходя из вышеизложенного, необходимо обратить внимание на
следующие основные выводы:
51
- не только собственник, но и иные лица, владеющие имуществом на
законном основании, имеют право истребовать имущество из чужого
незаконного владения;
- для виндикации необходимо наличие у истца права собственности на
спорную вещь (если виндицируется недвижимое имущество, то право
собственности на него должно быть зарегистрировано и внесено в ЕГРП);
- если требование предъявляет не собственник, то необходимым
условием является наличие иного правового основания владения вещью;
- истребовать свое имущество можно только от лица, у которого оно
фактически находится в незаконном владении; виндикация возможна, только
если истребуемая вещь сохранилась в натуре, а также если есть возможность
ее индивидуализировать и идентифицировать;
- для применения виндикации необходима утрата фактического
владения вещью;
- имущество может быть истребовано из чужого незаконного владения,
если отсутствуют обязательственные отношения или отношения, связанные с
последствиями недействительности сделки;
- возможность истребования имущества из чужого незаконного
владения зависит от того, в чьем владении оно находится на момент
предъявления требования (является ли приобретатель добросовестным или
нет);
- недействительность сделки, во исполнение которой передано
имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения
передавшего это имущество лица помимо его воли;
- для признания приобретателя добросовестным необходимо чтобы
сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечала
признакам действительной сделки во всем, за исключением лишь того, что она
совершена неуправомоченным отчуждателем;
- деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть
истребованы от добросовестного приобретателя;
52
- законодатель допускает соединение в виндикационном иске сразу двух
требований (одно из них - требование о возврате имущества, является вещным
в чистом виде, а другое - возврат или возмещение доходов, по своей природе
является обязательственным).
1
Также Гражданский Кодекс не содержит императивной нормы,
регулирующей вопросы, связанной с возможным, но на данный момент не
наступившим, нарушением имущественных прав, не связанных с лишением
владения, когда налицо угроза такого нарушения.
Примечательно, что граждане и организации в данном случае
обращаются в суды, основывая исковые требования в совокупности на ст. 12
и ст. 1065 ГК РФ. Предметом исковых требований по данной категории исков
является запрет деятельности, создающей подобную опасность. Однако, я
предполагаю, что в данном случае, для решения подобных споров было бы
уместным внести изменения в ст. 304 ГК РФ.
Поэтому существует необходимость дополнить ст. 304 ГК РФ, пунктом
2 следующего содержания: «Собственник также может требовать устранения
нарушений, в случае предполагаемого нарушения его прав третьим лицом в
будущем, в случае если налицо угроза возникновения таких нарушений».
Внесение изменений в указанную норму позволит предотвратить
возникновение нарушений имущественных прав и избавит от ненужных
убытков.
Примечательно, что норма о признании права собственности на вещь
закрепляется лишь в ст.12 ГК РФ. При этом глава 20 ГК РФ не содержит
нормативного регулирования такого института защиты права как признание
права собственности.
Думается, что введение в главу 20 ГК РФ норм, регулирующих процесс
признания права собственности, позволило бы в большей мере учитывать
интересы собственников. Перечень необходимых, по моему мнению,
1
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.–
М.: Статут, 2017. – С. 149.
53
изменений законодательства, предложенный выше, должен с одной стороны
усилить защиту вещных прав, с другой стороны, защитить интересы
добросовестного приобретателя.
В целом, регулирование института вещных прав является
первоочередной задачей науки гражданского права, однако, как показывают
реалии сегодняшнего дня, в законодательстве существует еще много
пробелов, в результате чего, права граждан и юридических лиц не только
должным образом не защищаются, но и нарушаются.
Вещными являются права, обладатели которых могут непосредственно,
без участия иных лиц, осуществлять их путем воздействия на вещь. Вещными
являются права, обеспечивающие удовлетворение интересов
управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь,
которая находится в сфере его хозяйственного господства.
Предметом вещных прав являются вещи как объекты материального
мира, существующие в форме физического тела. Такие права закрепляют
принадлежность этой вещи конкретному лицу и определяют хозяйственное
господство в определенном объеме правомочий.
Вещные права пользуются абсолютной защитой от любого нарушения.
Это означает, что любой субъект обязан воздерживаться от вторжения в сферу
интересов собственника или иного титульного владельца. Вещные права как
субъективные гражданские права, относятся к основным правам и свободам,
гарантируемым Конституцией РФ и подлежат защите в соответствии с
нормами гражданского законодательства.
Гражданским кодексом закреплен приоритет судебной защиты
нарушенных вещных прав перед другими способами. Защита нарушенных
вещных прав осуществляется определенными способами. Под способами
защиты вещных прав в работе понимаются закрепленные законом
материально-правовые и процессуальные меры принудительного характера,
посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных
(оспариваемых) прав и осуществляется воздействие на правонарушителя.
54
Основное внимание в работе было уделено вещно-правовым способам
защиты, применяющиеся для восстановления правомочия собственника
владения принадлежащей ему вещью (виндикационный иск), устранения
препятствий в осуществлении правомочий пользования и распоряжения
(негаторный иск), а также для устранения неопределенности в наличии самого
права собственности (иск о признании права собственности).
Выделяется такая важная особенность российского права, что к вещным
искам вправе прибегать не только собственники, но и субъекты иных вещных
прав (хозяйственного ведения и оперативного управления, сервитуарии,
залогодержатели, субъекты прав пожизненного наследуемого владения и др.),
а так же и субъекты обязательственных прав, связанных с владением чужими
вещами.
Таким образом, любые законные (титульные) владельцы вещей
получают такую же (абсолютную, вещно-правовую) защиту своих прав, как и
собственники, что вряд ли можно считать вполне обоснованным. Среди
средств защиты вещных прав, и прежде всего, собственности, особое место
занимают иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения –
виндикационный иск.
Как показал анализ конструкции данного иска, он оформляет
требование собственника, не владеющего вещью, к владеющему вещью лицу,
не являющемуся ее собственником, с целью возврата вещи во владение
собственника. Ответчиком в случае виндикации, является субъект,
самовольно завладевшей вещью (приобретший вещь у лица, не имевшего
права распоряжаться ею).
В отличие от виндикационного иска негаторный иск применяется для
защиты прав собственника от действий, не связанных с лишением владения.
Негаторные иски охватывают следующие группы требований:
- о понуждении к совершению действий, связанных с устранением
нарушений права собственности;