65
С момента формирования земельного участка и проведения его
государственного кадастрового учета земельный участок, на котором
расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома
объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном
законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания
Конституции РФ.
А именно, с учетом правовой природы общего имущества
собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое
регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую
собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим
домом как элемента общего имущества такого МКД.
Следовательно, право собственников помещений многоквартирного
дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на
жилое или нежилое помещение в таком доме.
Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты
недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников
помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами
государственной власти или органами местного самоуправления
формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями
земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его
государственного кадастрового учета.
При том, что ни специального решения органов публичной власти о
предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права
общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на
недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.
Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих
организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого
66
права собственности на земельный участок собственники радуются, что им
предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых,
такой собственности они, к сожалению, не задумываются.
Если систематизировать плюсы и минусы для собственников
помещений в многоквартирных домах, то выглядеть это будет следующим
образом.
Дополнительные гарантии. без согласия собственников невозможно
использование земельного участка, как например, прокладка новых дорог,
строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки,
автостоянки, гаражи и т.п.) на территории принадлежащей собственникам
МКД. без согласия собственника не возможно какое-либо отчуждение части
земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо
строений. невозможно изъять земельный участок для муниципальных
(государственных) нужд бесплатно.
Дополнительная возможная прибыль. Собственники вправе сдавать
часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного
возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю
существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого
помещения.
Удобство использования. Собственники вправе совершать с земельным
участком различные действия, в т.ч. направленные на его благоустройство,
строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных
строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности
МКД.
Основные минусы оформления земли по МКД в собственность:
Налоги. C 2015 года собственники помещений в МКД освобождены от
уплаты налога на землю в соответствии со ст. 389 НК РФ. Однако следует
иметь ввиду, что наличие в собственности доли в праве на землю может
увеличивать кадастровую стоимость самого помещения, а, следовательно, и
налоговое бремя.
67
Ответственность. Собственники обязаны нести ответственность за
содержание своего земельного участка. Следовательно, обязанность по
содержанию, ремонту, уборке дорог, элементов благоустройства (газонов,
площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.п.) несет собственник, а, значит,
к нему могут быть применены меры ответственности.
Собственник (его ДУК) могут быть оштрафован за неубранный снег, за
не вывезенный мусор и т.д.
Цена. В качестве минуса также следует указать и увеличение стоимость
квадратного метра помещений, поскольку это сужает для собственников круг
покупателей и арендаторов, равно как и увеличение расходов на содержание
общего имущества МКД.
Как мы видим, количество плюсов перевешивает количество минусов,
однако же, на второй взгляд явные плюсы могут стать отрицательными.
В качестве аргумента для более быстрого оформления в собственность
земли ряд жителей приводят такой — возможность строительства полезных и
нужных для граждан объектов на придомовой территории. При этом
необходимо обратить внимание на то, что любая территория в городе имеет
свое назначение и на участке под многоквартирным домом ларек, торгующий
алкогольной продукцией, например, построить никто не разрешит.
Возможности использования придомовых территорий очень
ограничены. Это обусловливается многими факторами: скученностью
застройки жилых домов, градостроительными ограничениями и нормативно-
техническими требованиями, равно как и другими факторами.
Помимо этого, в качестве плюса оформления земли в собственность
некоторые считают увеличение рыночной стоимости жилья после оформления
общедолевой собственности на землю.
На самом деле это не так. Сама по себе доля в земельном участке под
многоквартирным домом существует лишь гипотетически: её нельзя продать,
подарить, получить под него кредит.
68
Земельный участок имеет свою неделимость от жилого дома, при этом
он может быть также лишен самостоятельной оборотоспособности. Как
неотделима и определенная часть общедомовой собственности, которой
владеет собственник, — кусочек лестничной площадки или квадратный
дециметр чердака.
Таким образом, является важным обращать внимание на то, что при
наличии значимого обстоятельства, передача земельный участков в
собственность под МКД в первую очередь будет понижать общую
финансовую нагрузку органа местного самоуправления, а соответственно,
органам власти очень выгодно переносить расходы на содержание домовых
территорий на граждан.
Если земельный участок под МКД еще не находится в стадии
формирования, необходимо задуматься о его границах и расходах по его
содержанию. При этом также важно помнить, что на землях, которые заняты
коммуникациями, нельзя строить капитальные строение, а любые временные,
в т.ч. и газоны могут быть единовременно разрушены. Если участок уже
оформлен, вероятно, стоит задуматься о снижении его кадастровой стоимости,
чтобы минимизировать налоговое бремя.
С 1 августа 2019 года вступил в силу закон, на основании практики
применения которого были внесены существенные изменения в целый ряд
правовых актов, которые регулируют кадастровый учёт и возникновение прав
на земельные участки, а также общие объекты капитального строительства.
Кроме продления «дачной амнистии», в федеральном законе № 267-ФЗ
была установлена значимая обязанность для имеющихся
административных органов, в которой отмечен высокий уровень
непосредственной связи при обеспечении действенности процесса
оформления кадастровых паспортов на различные земельные
участки многоквартирных домов.
Действующее на территории Российской Федерации законодательство
подразумевает проведение процедур осуществления сплошного кадастрового
69
учёта используемых земельных участков многоквартирных домов, которые
включают в себя установление их границ и внесение возможных сведений в
Государственный кадастр недвижимости. Многоквартирные дома, которые
были введены в эксплуатацию до принятия действующего ЖК РФ (до 2005
года), должны иметь кадастровые паспорта.
На основании практики применения ст. 2, процедура межевания и
постановки на кадастровый учет должна быть осуществлена за счет
муниципальных образований. При этом осуществляемые процедуры не
зависят от решения собственников.
Важным условием в данном случае является обязанность
администраций, которая может быть связанной с формированием и
развитием всеми доступными способами собственников,
граждан о действиях по образованию земельных участков, уточнению и
согласованию границ, этапах оформления документов.
Первое сообщение должно быть направлено собственникам за 5 дней до
начала осуществления процедуры межевания.
Важно также отметить значимость процесса кадастрового учета
(создание кадастрового паспорта) земельного участка многоквартирного дома
предоставляет собственникам целый ряд фундаментальных преимуществ -
легитимизирует их права как собственников жилых и нежилых помещений на
общее имущество МКД, устраняет на практике юридические коллизии,
позволяет пользоваться, владеть, в установленных пределах распоряжаться
общим имуществом и земельным участком.
Главным позитивным фактором для осуществления кадастрового
земельного учёта для собственников становится процесс получения
необходимой для практики применения юридической возможности для
полноценной институционализации прав собственности на общее имущество
МКД, неотъемлемой составной частью которого, а по гражданскому
законодательству - главной вещью, является земельный участок.
70
Кадастровый учёт ЗУ МКД представляет собой важнейший этап
реализации вещных прав собственников жилья в многоквартирных
совладениях, формирующий полноценное общее имущество и позволяющий
построить основанную на праве, прозрачную и защищённую систему
юридических и экономических отношений между участвующими сторонами:
собственниками, жилищными объединениями, управляющими
недвижимостью, подрядными организациями и поставщиками ресурсов,
административными органами.
Наведение порядка в кадастровом учёте ЗУ МКД открывает новый этап
отношений их совладельцев с хозяйствующими субъектами и
территориальными администрациями. В первую очередь, резко снижает риски
и угрозы изъятия ЗУ в ходе различных программ по аварийному сносу,
«реновации», «комплексному развитию территорий», точечным застройкам и
другим многочисленным затеям местных администраций.
Но также позволяет осуществить достоверную оценку, справедливую
компенсацию и выплаты за изымаемое у граждан имущество, основную
ценность в котором составляют земельные участки.
В рамках многочисленных программ, предполагающих снос
многоквартирных домов, собственники получают возможность
осуществления независимой оценки изымаемых земельных участков с учётом
инвестиционного потенциала территории на основе новых
градостроительных планов и получения соответствующей компенсации.
2.4 Проблема разрешения споров о признании права собственности на
самовольную постройку и сносе самовольной постройки
В действующей редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ законодателем в силу
давности и распространенности такого явления, как самовольное
строительство, оставлена «лазейка» — право собственности на самовольную
постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях
71
в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности,
пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании
которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при
одновременном соблюдении обозначенных в ГК РФ условий.
Право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом на
принадлежащем ему земельном участке, может быть признано судом, если
лицо имеет право на земельный участок и соблюдено целевое назначение
этого участка, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и
охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и
здоровью граждан, а также если лицом соблюдены установленные
градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические,
противопожарные и иные правила и нормативы.
Статья 222 ГК РФ предлагает два возможных пути легализации: 1)
судебный порядок; 2) иной порядок, установленный законом. Общая
характеристика и проблемы судебного порядка легализации самовольных
построек
В материалах судебной практики отмечается, что признание права
собственности на самовольную постройку в судебном порядке является
исключительным способом защиты права, который может применяться в
случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него
причине было лишено возможности получить правоустанавливающие
документы на вновь созданный или реконструированный объект
недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами,
регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью,
и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав
на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального
законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и
ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
72
Если орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения
на строительство на принадлежащем застройщику земельном участке в
отношении уже возведенного объекта, такой отказ является правомерным,
поскольку ГрК РФ (ст. 51) не предусматривает возможности и процедуры
выдачи разрешения на строительство на уже возведенный объект.
Несмотря на то, что в судебной практике присутствует и
противоположная позиция — отказ органа местного самоуправления в выдаче
разрешения на строительство признается незаконным со ссылкой на то, что
действующим законодательством отказ в выдаче разрешения на строительство
по тому основанию, что данный объект уже построен и является самовольно
возведенным строением, не предусмотрен3, важно учесть, что критерием
оценки принятия надлежащих мер к получению разрешительных документов
на строительство является добросовестность застройщика.
Решение по делу будет зависеть от того, предпринимало ли лицо,
создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в
частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта
в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в
выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Правомерным является отказ в выдаче разрешения на строительство в
случае наличия на участке законченного строительством объекта, если до
начала строительства застройщик не обращался с заявлением о выдаче
разрешения на строительство с приложением необходимых документов.
Если же единственными признаками самовольной постройки являются
отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта
в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную
постройку, предпринимало меры, то иск о признании права собственности на
самовольную постройку подлежит удовлетворению при соблюдении
критериев легализации.
Отдельные нарушения, которые могут быть допущены при
предоставлении земельного участка для строительства и при возведении
73
постройки, в том числе нарушения градостроительных, строительных, иных
норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения,
поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица,
осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в ст. 222 ГК РФ.
Новая редакция ст. 222 ГК РФ уточняет и ужесточает правила
легализации самовольной постройки. По смыслу ранее действовавшей
редакции ст. 222 ГК РФ возведение самовольной постройки без необходимых
разрешений само по себе не являлось основанием для удовлетворения иска о
сносе этой постройки.
Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его
легализации определяется специальными законами, в частности, ГрК РФ, ЖК
РФ, Федеральным законом от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной
деятельности в Российской Федерации, Федеральным законом от 30 марта
1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии
населения», Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О
пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-
правовыми актами.
Обязанность подтверждения возможности создания угрозы жизни и
здоровью граждан в результате возведения спорного строения возлагается на
истца — орган местного самоуправления, равно как и обязанность
обоснования, в чем именно может быть реализован публичный интерес
муниципального образования, и возможность восстановления его
гражданских прав в случае сноса спорного объекта.
И если строительные нормы и правила при строительстве истцом не
нарушены, самовольное строение не создает угрозу для жизни и здоровья
граждан, признание за истцом права собственности не нарушает прав и
законных интересов третьих лиц, судом осуществляется признание права
собственности на самовольную постройку.
74
Предоставление доказательств, подтверждающих возможность
сохранить самовольную постройку, в том числе вследствие ее соответствия
требованиям безопасности, возлагается на застройщика.
Для установления наличия (отсутствия) отступлений от
градостроительных и строительных правил при возведении самовольной
постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-
технические экспертизы. При рассмотрении дел, связанных с самовольным
строительством, применяются градостроительные и строительные нормы и
правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной
постройки.
В случае если на время их возведения соответствующие нормативные
акты не были приняты, застройщик не мог их нарушить, следовательно,
несоответствие, к примеру, местоположения построек требованиям
градостроительных и строительных норм и правил, вступивших в силу после
возведения построек, не может служить основанием для сноса спорных
построек как самовольных.
Ненадлежащее оформление органами местного самоуправления
разрешительной документации не препятствует признанию права
собственности на объект капитального строительства, если не нарушено
законодательство, действовавшее на момент возведения постройки, если
правоотношения возникли до 1 сентября 2015 г. (до вступления в силу новой
редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Согласно действующей редакции, постройка должна соответствовать
параметрам, установленным документацией по планировке территории,
правилами землепользования и застройки, или обязательным требованиям
иных документов не на момент возведения, а на день обращения в суд с иском
о признании права собственности.
При рассмотрении исковых требований органов местного
самоуправления, настаивающих на необходимости сноса самовольных
построек, суды, с учетом характера указанных требований, исследуют в том