65
коэффициентов дифференциации кадастровой стоимости для первых трёх
объектов равны и составляют: К
кд
= 0,3, для объекта 4 - К
кд
= 2,1, для объекта 5
- К
кд
= 1,6.
Таблица 16
Процедура внесения поправок и результаты оценки стоимости для
приобретения в собственность земельного участка
Элементы сравнения
Объекты сравнения
Оцениваемый
Объект
1
Объект 2
Объект
3
Объект 4
Цена продажи, тыс.
руб.
11484
2610
24360
19183,5
Площадь, соток
250
180
500
250
350
Стоимость сотки, тыс.
руб.
64
52
97
55
Корректировки
Поправка на торги, %
-3
-3
-3
+3
61,9
50,6
94,5
56,4
Поправка на
состояние
окружающей среды,
%
0
+5%
0
0
61,9
53,2
94,5
56,5
Поправка на наличие
улучшений, %
-17%
+25
0
+2%
51,4
66,5
94,5
57,6
Поправка на целевое
назначение, %
+23
0
+23
+23
63,2
66,5
116,3
70,8
Поправка на размер
участка, %
0
+2,5
0
+1,50
63,2
68,1
116,3
71,9
Поправка на условия
рынка (время
продажи)
+8,1
+22,4
+10,4
+6,1
68,3
83,4
128,3
76,3
Поправка на
местоположение, %
0
0
-47
+4%
68,3
83,4
68,0
79,3
Скорректированная
цена сотки по К
кд
,
тыс. руб.
0
0
0,7
0,53
68,3
83,4
47,6
42,0
Валовая коррекция
4,5
31,2
49,8
12,8
в % от цены продажи
7,1
59,7
51,1
23,4
Весовые
коэффициенты
4
5
5
7
Средневзвешенная
цена сотки, тыс. руб.
58,2
273,2
416,9
238,1
294,0
Рассчитав суммарный коэффициент относительной ценности территории
в границах конкретного оценочного участка. Можно получить стоимость
66
земель кадастрового квартала в оценочной зоне.
Стоимость земельного участка. Складской комплекс представляет
собой помещение склада суммарной площадью 2808 кв.м и крытой рампой
площадью 504 кв.м, офисное здание с помещениями площадью 230 кв.м и
здание со вспомогательными помещениями площадью 312 кв.м.
В ориентировочных расчётах ТЭО строительства при определении
площади земельного участка необходимого для размещения комплекса
промышленного и культурно-бытового назначения можно принять как 5-7 -
кратное увеличение известной суммарной площади входящих в него объектов.
В нашем случае площадь необходимого земельного участка составляет:
50м х 500м = 25000 кв. м = 250 соток.
Цена за сотку неосвоенного участка, определенная выше, составляет 58,2
тыс. руб.. Тогда стоимость земельного участка равна: 58,2 х 250 = 14549 тыс.
руб.
При освоении участка его стоимость возрастёт и составит: 14549 х 1,3 =
18914 тыс. руб.,
где 1,3 – коэффициент освоения.
Суммарная стоимость земельного участка под строительство складского
комплекса составит с затратами на освоение неосвоенного участка и
строительством железнодорожного полотна длиной 200 метров для подъезда к
объекту (из расчёта стоимости 1 км дороги 29000 тыс. руб.): 14549 + 5800 =
20349 тыс. руб.
Таким образом, выбор и оценка стоимости земельного участка под
строительство складского комплекса, проведенные с использованием методов
сравнения продаж, кадастровой оценки земель и анализа наиболее
эффективного использования, позволили предложить для этого неосвоенный
участок площадью 25000 кв.м в районе ул. Советсткой, 128 г. Уссурийска 20
349 тыс. руб..
Расчет стоимости строительства складского комплекса.
67
Строительство любого объекта может быть начато только при наличии
соответствующего проекта. Проект строительства включает необходимый
комплекс взаимосвязанных технической и экономической документации и
проходит следующие этапы:
технико-экономическое обоснование (ТЭО);
технический проект (устанавливает основные проектные решения,
определяет общую сметную стоимость строительства и основные технико-
экономические показатели будущего предприятия);
рабочие чертежи (выполняются на основе технического проекта).
Требуется провести подробный выбор оборудования, его характеристик и
технологического процесса ООО «Элтикон ДВ», а также оценку
инвестиционного проекта и его экономической эффективности.
Складской комплекс представляет собой следующую конструкцию:
монолитные железобетонные (ж/б) фундаменты; металлический окрашенный
каркас с использованием ферм L=18м, колонн и прогонов из профильного
металла, к которому крепятся теплоизоляционные пенополиуретановые (ППУ)
сэндвич-панели, толщина панелей у внешних стен и потолка - 120мм,
межкамерные перегородки - 80мм. Подсыпка пола из песка или гравия, на
которой выполняется железобетонная плита толщиной 400мм, по которой в
низкотемпературном отделении укладывается система подогрева грунта, сверху
покрываемая бетонной или цементной стяжкой толщиной 50мм, далее
укладывается первый слой пароизоляции, по которой с шагом в 1м
укладываются деревянные лаги, между которыми располагаются ППУ маты
толщиной 120мм, поверх укладывается второй слой пароизоляции, монолитное
железобетонное покрытие толщиной 120мм, с последующей шлифовкой и
нанесением финишного покрытия. Полы среднетемпературного и сухого склада
представляют аналогичную конструкцию, но без обогрева грунта. Полы прочих
помещений представляют следующую конструкцию: монолитное
железобетонное покрытие толщиной 100мм с последующей шлифовкой и
68
нанесением финишного покрытия. Предусмотрено наличие двух перегородок
из противопожарных сэндвич-панелей типа “BordProfil” марки VPS-150
(минеральная вата), а над рампой - навес из окрашенного профлиста.
Предварительная смета на строительство низкотемпературного склада
приведена в таблице 24, где приняты следующие обозначения: облицовки
сэндвич-панелей Ц - сталь оцинкованная = 0,55мм; Цкр - сталь оцинкованная
= 0,55мм с лакокрасочным покрытием; Б - бумага с защитной плёнкой.
Таблица 17
Предварительная смета на строительство
Наименование
материалов и видов работ
Кол-
во
Ст-ть
работ
за ед.,
руб.
Ст-ть
Матер.
за ед.,
руб..
Общая ст-
ть
за ед.,
руб..
Сумма
за объём,
тыс. руб.
Устройство грунтованного
металлокаркаса (фермы L = 18м,
прогоны, колонны), т
245,
5
7830
36424
44254
10864
Устройство наружных стен из ППУ
сэндвич-панелей Цкр/Цкр 120мм,
включая сэндвич-панели, пену,
силикон, метизы и строительные
работы, м
2
1008
191
1907
2099
2116
Устройство внутренних
перегородок из ППУ сэндвич-
панелей Цкр/Цкр 80мм, включая
сэндвич-панели, пену, силикон,
метизы и строительные работы,
м
2
1829
177
1536
1713
3134
Устройство облицовки колонн из
ППУ сэндвич-панелей Цкр/Ц
80мм, включая сэндвич-панели,
пену, силикон, метизы и
строительные работы, м
2
180
177
1507
1684
303
Устройство противопожарных
преград из сэндвич-панелей типа
“NordProfil” марки VPS-150,
включая панели, пену, силикон,
метизы и строительные работы,
м
2
422
237
2375
2612
1102
Устройство облицовки стен
(рампа) профлист окрашенный, м
2
511
144
383
526
269
Итого по стенам и
металлокаркасу, с учётом офис.
помещен.
0
0
0
17788
Устройство потолка из ППУ
2952
212
1925
2137
6309
69
сэндвич-панелей Цкр/Ц 120мм,
включая металлическое
крепление потолочных панелей,
пену, силикон, метизы и строит.
Работы, м
2
Устройство межэтажного
перекрытия в офисе, включая
прогоны, профлист, монолит ж/б
покрытие, покрытие из
керамической плитки, м
2
72
522
2030
2552
184
Наименование
материалов и видов работ
Кол-
во
Ст-ть
работ
за ед.,
руб.
Ст-ть
Матер.
за ед.,
руб..
Общая
ст-ть
за ед.,
руб..
Сумма
за
объём,
тыс.
руб.
Итого по потолкам и межэтажному
перекрытию, вкл. офисные
помещ.:
0
0
0
6493
Устройство пола холодильных
камер, включая маты из ППУ
сэндвич-панелей Б/Б 120мм,
деревянный каркас, пену,
силикон, метизы, 2 слоя
пароизоляции, ж/б покрытие,
систему подогрева грунта и
строительные работы, м
2
1080
554
2575
3129
3379
Устройство пола средне-
температурного и сухого склада,
включая маты из ППУ сэндвич-
панелей Б/Б 120мм, деревянный
каркас, пену, силикон, метизы, 2
слоя пароизоляции, ж/б покрытие
толщиной 120мм, финишное
покрытие, строительные работы,
м
2
1728
479
2227
2706
4675
Устройство пола в прочих
помещениях с учетом офисного
помещения, аккумуляторной и
рампы, вкл. монолитное ж/б
покрытие толщиной 100мм,
шлифовку, финишное покрытие,
м
2
432
187
674
861
372
Итого по полам, вкл. офис.
помещ.:
8427
Устройство душевой и санузла в
офисном помещении, шт.
1+1
66
Итого по санузлу и душевой:
66
Устройство дерев. дверей (2шт.),
окон (2шт.), лестницы для
офисного помещения
32
Итого по прочим:
32
70
Устройство компрессорной,
включая фундамент, стены из
пенобетонных блоков с
последующ. штукатуркой и
окраской, метал. каркас,
утепленную кровлю с покрытием
профлистом, дерев. дверь, дерев.
окна (2шт.), м
2
72
1414
3928
5342
385
Итого по компрессорной:
385
Устройство монолитной ж/б
площадки для руфтопов, м
2
15
218
348
566
8
Итого по площадке:
8
Наименование
материалов и видов работ
Кол-
во
Ст-ть
работ
за ед.,
руб.
Ст-ть
Матер.
за ед.,
руб..
Общая
ст-ть
за ед.,
руб..
Сумма
за
объём,
тыс.
руб.
Устройство облицовки кровли,
включая устройство
грунтованного металлокаркаса
(прогоны), деревянной
антисептированной обрешетки,
покрытия из профлиста
окрашенного, с учётом навеса над
рампой, строительные работы, м
3
4098
193
477
670
2746
Итого по кровле:
2746
Устройство фундаментов, вкл.
разработку грунта, устройство
монолит. ж/б столбчатых
фундаментов колонн, монолит.
ж/б плиты толщ. 400мм, монолит.
ж/б ростверков с послед.
обмазкой гидроизоляцией и
обратн. Засыпкой, м
3
1750
838
3693
4531
7930
Итого по фундаментам:
7930
Стоимость 20 откатных дверей из
ППУ 95мм световым проемом
2,0х2,7 (h), 5 откатных дверей из
ППУ 140мм световым проёмом
2,0х2,7 (h), стоимость 25 ПВХ
завес, вкл. комплектующие и
работу
2207
Итого по дверям:
2207
Устройство освещения, включая
оборудование и работу
313
Транспортные расходы:
435
Итого по освещению и
транспорту:
748
ИТОГО ПО СМЕТЕ:
46831
71
В связи с тем, что ценообразование в строительстве представляет собой
комплекс сложных и разнообразных вопросов огромной информационной
насыщенности и требует отдельного рассмотрения, невозможного в рамках
настоящей работы, для упрощения необходимо принять допущения, а именно:
- стоимость проектных работ составляет 10% сметной стоимости (4640
тыс. руб.);
- стоимость 1кв.м офисных и вспомогательных помещений – 34,8 тыс.
руб.;
- размеры и стоимость комплекса уточняются при разработке проекта.
Суммарная сметная стоимость строительства комплексного холодильного
склада, включая материалы, комплектующие и СМР составляет (с
проектированием):
- склада с крытой рампой: 46 831 + 4 640 = 51 471 тыс. руб.;
- офисных помещений: 230 кв. м х 34,8 = 41 760 тыс. руб.;
- вспомогательных помещений: 312 кв. м x $34,8 = 10 857 тыс. руб..
При выборе и оценке стоимости земельного участка под строительство
складского комплекса отмечалось, что для незастроенных участков возможны
факторы, снижающие относительную ценность территории.
К инженерно-геологическим условиям строительства и степени
подверженности территории разрушительным природным и антропогенным
воздействиям, снижающим относительную ценность территории (учитываются
со знаком минус) относятся сложный рельеф, слабые грунты, подтопление,
заболоченность, высокое стояние грунтовых вод и так далее. Как показывают
расчёты, устранение таких неблагоприятных для строительства условий
приводит к удорожанию строительства в среднем на 20% (фактор – 0,2 в
таблице №5 СНиП 2.07.01-89*). С учётом этого суммарная сметная стоимость
на строительство в данном инвестиционном проекте равна:
(51471 + 8004 + 10858 = 2 425264) х 1,2 = 84399 тыс. руб.
Итого строительство: 84399 тыс. руб.
72
Холодильное оборудование.
1. Низкотемпературное отделение состоит из 3 камер размером
18х12х6 (h)м. Требуемая холодопроизводительность оборудования для
хранения замороженных продуктов (с коэффициентом загрузки k = 0,75)
составляет Q
0
100кВт при температуре воздуха в камере t
к
= -20°С и
температуре окружающего воздуха t
ов
= +32°С. Комплект холодильного
оборудования включающий в себя:
выносной горизонтальный четырехвентиляторный ( 800мм)
конденсатор марки Р8 213 М 4 производства фирмы «HK Refrigeration»
(Франция);
6 кубических трехвентиляторных ( 450мм) воздухоохладителя
марки BRB 124D7 с электрооттайкой и обогревом обечаек вентиляторов,
производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
компрессорную централь марки МО PSH 59/3N на базе трёх
одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки
6F-40.2 (на фреоне R22), суммарной холодопроизводительностью 95кВт при
температуре кипения t
0
= -27°С и температуре конденсации t
к
=+43°С
производства фирмы «HK Refrigeration»;
2 кубических четырехвентиляторных ( 450мм) воздухоохладителя
марки BRB 202 D7 с электрооттайкой и обогревом обечаек вентиляторов,
производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
электрический щит и микропроцессорный пульт управления.
Общая стоимость комплекта оборудования для низкотемпературного
блока в г. Владивостоке составляет 2 341 тыс. руб..
2. Среднетемпературное отделение (с точки зрения хладоснабжения)
разделено на секцию с отрицательной и секцию с положительной
температурами.
73
Секция с положительной температурой состоит из камеры размером
18х9х6 (h)м (t
к
= +4°С) и тамбура (перегрузочной камеры) размером 12х21х6
(h)м (t
к
= +6°С). Требуемая холодопроизводительность оборудования для
хранения охлажденных продуктов (с коэффициентом загрузки k = 0,75)
составляет Q
0
105кВт при требуемых температурных режимах в камерах и
температуре окружающего воздуха t
ов
= +32°С. Комплект холодильного
оборудования включающий в себя:
выносной горизонтальный трехвентиляторный ( 800мм)
конденсатор марки Н8 158 М3 производства фирмы «HK Refrigeration»
(Франция);
4 кубических трехвентиляторных ( 450мм) воздухоохладителя
марки BRB 155 S8 с электрооттайкой производства фирмы «HK Refrigeration»;
2 кубических четырехвентиляторных ( 450мм) воздухоохладителя
марки BRB 259 S8 с электрооттайкой, производства фирмы «HK Refrigeration»;
компрессорную централь марки МО PSH 88/2Р на базе
одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки
4G-20.2 (на фреоне R22) суммарной холодопроизводительностью 100кВт при
температуре кипения t
0
= -6°С и температуре конденсации t
к
=+43°С
производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
электрический щит и микропроцессорный пульт управления.
Общая стоимость комплекта оборудования первого блока
среднетемпературной секции в г.Уссурийске составляет 1509 тыс. руб.
Секция с отрицательной температурой включает в себя камеру размером
18х9х6 (h)м (t
к
= -1°С), тамбур размером 12х9х6 (h)м (t
к
= -1°С) и тамбур
низкотемпературного отделения размером 6х36х6 (h)м (t
к
= -5°С).
Требуемая холодопроизводительность оборудования для хранения
охлажденных продуктов (с коэффициентом загрузки k = 0,75) составляет Q
0
85кВт при требуемых температурных режимах в камерах и температуре
74
окружающего воздуха t
ов
= +32°С. Комплект холодильного оборудования
включающий в себя:
компрессорную централь марки МО PSH 88/2Р на базе 2
одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки
4G-20.2 (на фреоне R22), суммарной холодопроизводительностью 80 кВт при
температуре кипения t
0
= -12°С и температуре конденсации t
к
= +43°С
производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
выносной горизонтальный трехвентиляторный ( 800мм)
конденсатор марки Н8 158 М3 производства фирмы «HK Refrigeration»
(Франция);
2 кубических четырехвентиляторных ( 450мм) воздухоохладителя
марки BRB 259 S8 с электрооттайкой производства фирмы «HK Refrigeration»;
3 кубических трехвентиляторных ( 450мм) воздухоохладителя
марки BRB 161 D7 с электрооттайкой, производства фирмы «HK Refrigeration»;
электрический щит и микропроцессорный пульт управления.
Общая стоимость комплекта оборудования второго блока
среднетемпературной секции в г.Уссурийске составляет 1 672 тыс. руб..
Сухой склад включает в себя камеру размером 30х24х6 (h)м и тамбур
размером 15х6х6 (h)м.
Требуемая холодопроизводительность оборудования (с коэффициентом
загрузки k = 0,75) в летний период составляет Q
0
58кВт при температуре
воздуха в камере t
к
= +18°С и температуре окружающего воздуха
t
ов
= +32°С, в
зимний период - Q
0
50кВт при температуре воздуха в камере t
к
= +15°С и
температуре окружающего воздуха
t
ов
= -31°С.
В качестве оборудования для охлаждения и нагрева воздуха в помещении
склада предлагаем использовать крышный кондиционер («Roof-Top»)
производства фирмы «Lennox» (Франция) модели LDA 065S