74
в рост
е це
н н
а материал
ы и оборудован
ие;
в появлени
и альтернативны
х предложени
й н
а рынк
е (наприм
ер,
рос
т предложени
я аренд
ы помещени
й ка
к альтернатив
а приобретени
я в
собственнос
ть);
в увеличени
и предложени
я конкурирующим
и фирмам
и и т.д.
Возможност
ь предотвращени
я ил
и снижени
я степен
и вероятност
и
потер
ь компани
и в связ
и с существование
м экономически
х риско
в в
о много
м
зависи
т о
т глубин
ы проработк
и принимаемы
х экономически
х решен
ий,
постоянног
о изучени
я ситуаци
и н
а рын
ке, наличи
я систем
ы альтернативны
х
поставо
к и пр.
Такж
е пр
и операция
х н
а рынк
е недвижимост
и присутствую
т и внешни
е
экономически
е рис
ки. Степен
ь и
х вероятност
и существенн
о зависи
т о
т
качеств
а деятельност
и компан
ии, котора
я такж
е сам
а може
т быт
ь
источнико
м риск
ов.
Причинам
и и
х возникновени
я могу
т ста
ть:
недостаточн
о представительны
й анали
з ситуаци
и н
а рынк
е п
о
аналогичны
м сделка
м и проект
ам;
неверно
е истолковани
е имеющихс
я данн
ых;
необъективно
е отношени
е к данн
ым;
необоснованно
е перенесени
е прошлог
о опыт
а н
а будущи
е
период
ы бе
з учет
а изменяющейс
я сред
ы и т.д.
Нужн
о отмети
ть, чт
о пренебрежени
е экономически
м анализо
м –
достаточн
о распространенно
е явлени
е н
а современно
м рынк
е недвижимос
ти.
Нередк
о анали
з ограничиваетс
я изучение
м рыночно
й конъюнктур
ы бе
з
исследовани
я фактор
ов, влияющи
х н
а е
е изменен
ие, а такж
е необъективным
и
ил
и неполноценным
и данны
ми, собственны
м опыто
м и опыто
м ближайшег
о
окружен
ия. Наприм
ер, нельз
я н
е принимат
ь в расче
т факто
ры, которы
е в
значительно
й мер
е определяю
т тенденци
и спрос
а и предложени
я н
а рынк
е
недвижимос
ти, таки
е к
ак: демографическа
я ситуац
ия, миграци
я населен
ия,
общи
й предпринимательски
й клим
ат, уровен
ь ставо
к налогообложен
ия,
75
длительност
ь процеду
р сдело
к и друг
ие. Недостатк
и экономическог
о анализ
а
такж
е могу
т усиливатьс
я з
а сче
т непродуманны
х
организационноэкономически
х решени
й (наприм
ер, неправильны
й выбо
р
организационно
й структур
ы управлени
я фирмо
й ил
и проект
ом)
, чт
о
повышае
т вероятност
ь поте
рь.
В конечно
м сче
те, вс
е вид
ы риск
ов, та
к ил
и ина
че, имею
т финансово
е
измерен
ие. Финансовы
е риск
и могу
т быт
ь разделен
ы н
а нескольк
о гру
пп:
рис
ки, вытекающи
е и
з общег
о состояни
я и изменени
й в
финансово
й систем
е (изменени
я процентны
х ставо
к п
о кредит
ам, введени
е
ограничени
й н
а колебани
е валютног
о кур
са, изменени
я в темпа
х инфляци
и
п
о сравнени
ю с прогнозируемым
и и др.
);
рис
ки, обусловленны
е те
м ил
и ины
м вариант
ом, избранны
м
компание
й дл
я финансировани
я е
е деятельнос
ти, степень
ю проработк
и е
ю
финансовы
х решен
ий;
рис
ки, возникающи
е в связ
и с ошибкам
и пр
и финансовы
х
расчета
х (ошибк
и пр
и составлени
и план
а поступлени
й и расходо
в
финансовы
х ресурсо
в и др.)
. [32]
Финансовы
е риск
и присутствую
т практическ
и пр
и все
х операция
х с
недвижимост
ью. Поэтом
у пр
и существенно
м ограничени
и
платежеспособног
о спро
са, отсутстви
и исследовани
й состояни
я и тенденци
й
спрос
а и предложени
я н
а рын
ке, пренебрежительно
м отношени
е к вопроса
м
финансовог
о планировани
я могу
т у фирм
ы могу
т возникнут
ь больши
е
сложност
и нежел
и в ситуаци
и ег
о стабильност
и ил
и те
м боле
е рос
та.
Исключит
ь риск
и и
з деятельност
и любо
й организаци
и полность
ю
невозмож
но. Н
о вполн
е возможн
о существенн
о снизит
ь степен
ь рис
ка, с
помощь
ю методо
в управлени
я риска
ми. В риэлторско
м бизнес
е этом
у
вопрос
у уделяетс
я незначительно
е вниман
ие, в связ
и с отсутствие
м ясны
х
и четки
х методологически
х осно
в этог
о процес
са
Управлени
е рискам
и применительн
о к деятельност
и риэлторски
х
компани
й н
а рынк
е недвижимост
и имее
т следующу
ю схем
у осуществлен
ия:
76
выявлени
е риск
ов, возможны
х пр
и проведени
и то
й ил
и ино
й
сделк
и ил
и операци
и с недвижимость
ю (идентификаци
я риск
ов);
качественны
й и количественны
й анали
з риско
в (определени
е
причи
н риско
в и факторо
в увеличени
я вероятност
и и
х наступлен
ия, зо
н
рис
ка, т
о ест
ь этапо
в сдел
ки, н
а которы
х рис
к возника
ет; определени
е
возможны
х размеро
в поте
рь, вызываемы
х те
м ил
и ины
м риск
ом);
определени
е возможносте
й снижени
я риск
а и затр
ат,
необходимы
х дл
я ег
о предотвращен
ия;
разработк
а и осуществлени
е мероприят
ий, позволяющи
х
предотвратит
ь рис
ки, снизит
ь вероятност
ь и
х наступлени
я ил
и возможны
й
объе
м поте
рь;
контрол
ь на
д проведение
м необходимы
х мероприят
ий; внесени
е
содержательны
х изменени
й в механиз
м и
х реализац
ии.
Таки
м образ
ом, в результат
е проведенног
о анализ
а был
и выявле
но, чт
о
специфик
а отрасл
и (недвижимос
ть) в которо
й работае
т
ОО
О «Экспертнедвижимос
ть» состои
т в налич
ии, большог
о количеств
а
риск
ов, сопровождающи
х деятельност
ь агентст
ва. Та
к ка
к компани
я молода
я
и н
е отличаетс
я особо
й устойчивост
ью, вероятност
ь наступлени
я различны
х
риско
в возраста
ет, наприме
р таки
х к
ак: риск
и пр
и выход
е н
а рыно
к и
закреплени
и положени
я компани
и н
а н
ем, риск
и нарастающе
й конкурентно
й
сред
ы отрас
ли, финансовы
е рис
ки, риск
и пр
и совершени
и сдело
к с
недвижимы
м имущество
м вплот
ь д
о риск
а банкротст
ва. Особо
е внимани
е
следуе
т обратит
ь н
а анали
з финансовы
х риск
ов, сопровождающи
х
компан
ию, та
к ка
к финансовы
е риск
и присутствую
т практическ
и пр
и все
х
операция
х с недвижимост
ью, а и
х игнорировани
е може
т привест
и к
банкротств
у и ликвидаци
и компан
ии. Поэтом
у основна
я задач
а
ОО
О «Экспертнедвижимос
ть» н
а сегодняшни
й ден
ь состои
т в закреплени
и
своег
о положени
я н
а рынк
е недвижимос
ти, обеспечени
и финансово
й
стабильност
и агентств
а з
а сче
т минимизаци
и существующи
х в отрасл
и
77
риско
в с помощь
ю применени
я методо
в анали
за, оценк
и и управлени
я
риска
ми.
Дл
я начал
а необходим
о произвест
и идентификаци
ю риско
в
существующи
х в организац
ии, т
о ест
ь риско
в агентств
а ОО
О
«Экспертнедвижимос
ть» пр
и проведени
и сдело
к с недвижимост
ью.
Идентификаци
я риско
в представляе
т собо
й начальны
й эта
п систем
ы
мероприяти
й п
о управлени
ю риска
ми, состоящи
й в систематическо
м
выявлени
и риск
ов, характерны
х дл
я определенног
о вид
а деятельнос
ти, и
определени
и и
х характерист
ик. Дл
я риелторско
й компани
и ОО
О
«Экспертнедвижимос
ть» в Приложени
е Г приведен
а идентификаци
я
наиболе
е распространённы
х риско
в пр
и совершени
и сдело
к с
недвижимость
ю (карт
а риско
в предприят
ия)
: представлен
ы вид
ы возможны
х
риск
ов, наименовани
е рис
ка, конкретно
е событи
е в соответстви
и с
приведенно
й классификацие
й риск
ов, а такж
е описани
е рис
ка, т
о ест
ь
определени
е риск
а с указание
м фактор
ов, причи
н (событ
ий)
,
обусловливающи
х вероятност
ь проявлени
я данног
о рис
ка, а такж
е
обосновани
е возможны
х последств
ий. Указан
ы причин
ы риск
ов,
обусловливающи
е наступлени
е данног
о событи
я и возможны
е последстви
я
о
т наступлени
я рисковог
о событ
ия, выраженны
е в конкретн
ых, потеря
х
време
ни, качест
ва, потеря
х репутац
ии, дол
и рын
ка, денежны
х потеря
х и др.
Дале
е проведе
м качественны
й анали
з риск
ов, которы
й включае
т в себ
я
расстановк
у ранго
в дл
я идентифицированны
х риск
ов. Пр
и анализ
е
вероятност
и и влияни
я предполагает
ся, чт
о никаки
х ме
р п
о предупреждени
ю
риско
в н
е производит
ся.
Качественны
й анали
з риско
в включа
ет: определени
е вероятност
и реализаци
и
риск
ов; определени
е тяжест
и последстви
й реализаци
и риск
ов; определени
е
ранг
а риск
а п
о матриц
е «вероятност
ь — последств
ия»
; определени
е близост
и
наступлени
я рис
ка; оценк
у качеств
а использованно
й информац
ии.
Н
а перво
м этап
е рис
к оцениваетс
я д
о применени
я методо
в воздействи
я н
а
ри
ск. Рис
к оцениваетс
я п
о дву
м параметр
ам: вероятност
ь и последств
ия.
78
Вероятност
ь наступлени
я рисковог
о событи
я (В) оцениваетс
я в вид
е
коэффициен
та, значени
е которог
о определяетс
я экспертны
м методо
м в
соответстви
и с
о шкало
й оценк
и риск
ов, представленно
й в Таблиц
е 7.
Таблиц
а 7
Шкал
а оценк
и вероятност
и реализаци
и риск
ов
Коэфицие
нт
Вероятнос
ть
Вероятност
ь
наступлен
ия
%
1
Рис
к н
е проявит
ся
5
2
Ри
ск, скоре
е все
го, н
е проявит
ся
10
3
Вероятност
ь проявлени
я и непроявлени
я
рав
на
50
4
Рис
к скоре
е всег
о проявит
ся
75
5
Рис
к наверняк
а реализует
ся
95
Последстви
я (П) о
т возможног
о наступлени
я риско
в оцениваютс
я с
помощь
ю коэффициент
а существенност
и последстви
й наступлени
я рисковы
х
событи
й с предположение
м то
го, чт
о данны
й рис
к н
е управляетс
я и н
е
контролирует
ся. Значени
е коэффициент
а определяетс
я экспертны
м методо
м
в соответстви
и с Таблице
й 8.
Таблиц
а 8
Шкал
а оценк
и существенност
и (тяжес
ти) последстви
й о
т
реализаци
и риск
ов
Коэффицие
нт
Последств
ия
1
Незначительны
е и минимальны
е последств
ия
2
Допустимы
е последств
ия
3
Значительны
е последств
ия
4
Критически
е последств
ия, реализаци
я которы
х може
т
привест
и к значительны
м потеря
м ил
и приостановк
е
79
деятельност
и организац
ии
5
Катастрофически
е последств
ия, которы
е могу
т привест
и к
прекращени
ю деятельност
и организаци
и (ликвидаци
и
бизне
са)
Итогова
я оценк
а риск
а д
о применени
я методо
в воздействи
я н
а рис
к
являетс
я обще
й оценко
й (О)
. Оценк
а риск
а рассчитываетс
я ка
к произведени
е
коэффициент
а вероятност
и (В) н
а коэффициен
т последстви
й (П) и
показывае
т общу
ю оценк
у риск
а с предположение
м то
го, чт
о данны
й рис
к н
е
управляетс
я и н
е контролирует
ся.
Н
а основани
и проведенног
о анализ
а построи
м матриц
у вероятносте
й и
последстви
й о
т реализаци
и выявленны
х в агентств
е недвижимост
и риск
ов.
Построени
е матриц
ы вероятносте
й и последстви
й представляе
т собо
й
общеприняты
й подхо
д дл
я отнесени
я риск
а к высок
им, средни
м (умеренн
ым)
ил
и низки
м путе
м сопоставлени
я дву
х измерени
й рис
ка, вероятност
и и
воздействи
я реализаци
и риск
ов.
Ран
г риск
а определяетс
я произведение
м вес
а вероятност
и и значимост
и
последстви
й и соответствуе
т обще
й оценк
е рис
ка.
Существуе
т мног
о шка
л дл
я оценк
и ранг
а рис
ка, я использовал
а
трехуровнево
е ранжирован
ие, гд
е выделяю
т следующи
е ранг
и риск
ов:
Приемлемы
й рис
к (1
4 влияни
е риск
а низк
ое);
Оправданны
й рис
к (51
0 – влияни
е риск
а умеренн
ое);
Недопустимы
й рис
к (122
5 – влияни
е риск
а высок
ое).
Матриц
а ранго
в главны
х выявленны
х риско
в пр
и совершени
и сдело
к с
недвижимость
ю ОО
О «Экспертнедвижимос
ть» представлен
а в Таблиц
е 9.
Таблиц
а 9
Матриц
а ранго
в главны
х выявленны
х риско
в в агентств
е
недвижимос
ти
Причи
на
Вероятнос
ть
Воздейств
ие
Ран
г (R)
неблагоприятно
е состояни
е
Почт
и
Критическ
ие
25
80
финансово
й систем
ы в стран
е (криз
ис);
приняти
е фирмо
й ошибочны
х
решени
й финансировани
е свое
й
деятельнос
ти.
возможн
ые
сгово
р продавц
а с покупател
ем
отсутстви
е тщательно
й проверк
и
каждог
о элемент
а сдел
ки;
обма
н с
о сторон
ы сотруднико
в
фир
мы.
Весьм
а
вероятн
ые
Критическ
ие
20
Невнимательност
ь к критически
м точк
ам:
потер
я клиен
та, перехва
т ег
о
другим
и фирма
ми;
неплатежеспособност
ь клиен
та;
отка
з клиент
а о
т совершени
я сдел
ки.
Почт
и
возможн
ые
Критическ
ие
20
Изменени
е спрос
а по
д влияние
м снижени
я
делово
й активност
и ил
и доходо
в
населен
ия, увеличени
е предложени
я
фирмамиконкурентам
и и др
Весьм
а
вероятн
ые
Существенн
ые
12
Исход
я и
з качественног
о анализ
а риско
в можн
о сделат
ь выв
од, чт
о вс
е
рис
ки, выявленны
е в ОО
О «Экспертнедвижимос
ть»
, по
уровн
ю воздействи
я
рис
ки, сопровождающи
е деятельност
ь данног
о агентств
а недвижимост
и
относятс
я к недопустимы
м (12≤R≤25)
. Эт
о ещ
е ра
з подтвержда
ет, чт
о
риелторски
й бизне
с – эт
о зон
а довольн
о серьезны
х риск
ов, оказывающи
х
существенно
е влияни
е н
а функционировани
е организаци
и в цел
ом.
Недопустимы
е риск
и имею
т очен
ь высоку
ю вероятност
ь наступлен
ия.
К таки
м риска
м агентств
а относят
ся: финансовы
е рис
ки, а именн
о рис
к
снижени
я ликвидност
и компан
ии, экономически
е риск
и и юридически
е
рис
ки, а именн
о упущенна
я выгод
а — наступлени
я косвенног
о (побочно
го)
финансовог
о ущерб
а изз
а возможног
о перехват
а клиент
а другим
и фирма
ми,
неплатежеспособност
и клиен
та, отказ
а клиент
а о
т совершени
я сдел
ки.
Тяжест
ь последстви
й о
т наступлени
я данны
х риско
в оцениваетс
я ка
к
критическа
я и существенн
ая. Поэтом
у необходим
а разработк
а методо
в и
х
81
минимизаци
и в данно
й организац
ии. Дл
я разработк
и эффективны
х ме
р
реагировани
я н
а юридически
е риск
и данно
й организац
ии, проведени
е
количественног
о анализ
а риско
в н
е требует
ся.
Следующи
м этапо
м процесс
а управлени
я рискам
и являетс
я и
х
количественны
й анал
из. Данны
й анали
з риско
в производитс
я в отношени
и
те
х риск
ов, которы
е в процесс
е качественног
о анализ
а был
и
квалифицирован
ы ка
к рис
ки, наиболе
е важны
е и существенны
м образо
м
влияющи
е н
а достижени
е цел
и организац
ии. Наиболе
е распространенным
и
методам
и количественног
о анализ
а являютс
я следующи
е [44]:
анали
з чувствительнос
ти, в процесс
е анализ
а устанавливает
ся, в
како
й степен
и неопределенност
ь каждог
о элемент
а проект
а отражаетс
я н
а
исследуемо
й цел
и проек
та, есл
и остальны
е неопределенны
е элемент
ы
принимаю
т базово
е значен
ие;
анали
з ожидаемо
й денежно
й стоимост
и производитс
я путе
м
умножени
я значени
я каждог
о возможног
о результат
а н
а вероятност
ь ег
о
появлен
ия, а зате
м полученны
е значени
я суммируют
ся;
анали
з дерев
а решен
ий, которы
й описывае
т рассматриваему
ю
ситуаци
ю с учето
м каждо
й и
з имеющихс
я возможносте
й выбор
а и
возможног
о сценар
ия;
моделировани
е и имитац
ия. Пр
и моделировани
и проект
а
используетс
я модел
ь дл
я определени
я последстви
й о
т воздействи
я подробн
о
описанны
х неопределенносте
й н
а результат
ы проект
а в цел
ом.
П
о результата
м количественног
о анализ
а риско
в происходи
т
дальнейше
е обновлени
е карт
ы риско
в и може
т быт
ь построен
а нова
я верси
я
карт
ы риск
ов. В процесс
е количественног
о анализ
а риско
в оцениваетс
я
эффек
т о
т таки
х рисковы
х событ
ий, и таки
м риска
м може
т присваиватьс
я
цифрово
й рейти
нг.
В целя
х стабилизаци
и положени
я и снижени
я кризиснос
ти,
необходим
о осуществлят
ь управлени
е риска
ми. В данно
м случа
е случа
и дл
я
проведени
я количественног
о анализ
а риско
в н
е хватае
т необходимо
й
82
информаци
и дл
я формировани
я полно
й «карти
ны» о финансово
м положени
и
организац
ии.
ГЛАВ
А 3. РАЗРАБОТК
А ПРОЕКТ
А ОРГАНИЗАЦИОННО
Й
СТРУКТУР
Ы ОО
О «ЭКСПЕРТНЕДВИЖИМОС
ТЬ» ПОСЛ
Е
ПРИВЛЕЧЕНИ
Я СТОРОННЕ
Й КОМПАНИ
И (СПЕЦИАЛИС
ТА) П
О
УПРАВЛЕНИ
Ю РИСКА
МИ
3.1 Совершенствовани
е систем
ы способо
в минимизаци
и риск
ов,
используемо
й в ОО
О «Экспертнедвижимос
ть»
83
Анали
з сложившейс
я ситуаци
и показа
л ка
к велик
о влияни
е фактор
а
риск
а н
а работ
у рассматриваемог
о предприят
ия. Влияни
е риско
в сказываетс
я
н
а все
х сторона
х работ
ы предприят
ия, ухудша
я ег
о финансово
е положен
ие,
способност
ь отвечат
ь п
о свои
м обязательств
ам, увеличива
я издерж
ки, и
други
е аспек
ты. Кром
е это
го, изучи
в работ
у предприят
ия, я сделал
а выво
д о
т
ом, чт
о вопрос
у управлени
я рискам
и уделяетс
я незначительно
е вниман
ие,
ка
к такова
я комплексна
я оценк
а различны
х риск
ов, сопровождающи
х
деятельност
ь организаци
и отсутству
ет. Эт
о постепенн
о приводи
т к
снижени
ю финансово
й стабильност
и агентст
ва, потер
и ег
о позици
й н
а
рын
ке. Следователь
но, видн
а актуальност
ь и необходимост
ь наличи
я н
а это
м
предприяти
и эффективно
й систем
ы управлени
я риска
ми.
Функци
ю управлени
я риско
м н
а предприяти
и наиболе
е целесообразн
о
осуществлят
ь с помощь
ю сторонне
й компани
и (специалис
та) п
о управлени
ю
риска
ми, привлеченно
й с
о сторо
ны. В условия
х данно
й организаци
и
управлени
е риско
м основываетс
я н
а концепци
и приемлемог
о рис
ка,
возможност
и рациональног
о воздействи
я н
а уровен
ь риск
а и доведени
я ег
о
д
о приемлемог
о значен
ия. Таки
м образ
ом, проек
т организаци
и систем
ы
управлени
я риско
м в ОО
О «Экспертнедвижимос
ть»
, предусматрива
ет, дл
я
наиболе
е эффективно
й реализаци
и данно
й функц
ии, привлеченног
о с
о
сторон
ы специалист
а (компан
ии) в област
и управлени
я рискам
и —
антирисковог
о управляюще
го. Проек
т обязательн
о долже
н включат
ь
разработк
у организационно
й структур
ы посл
е привлечени
я данног
о
специалис
та, разработк
у перечн
я операц
ий, выполняемы
х антирисковы
м
управляющ
им.
Работ
а с привлеченно
й с
о сторон
ы компани
и (специалис
та) в област
и
управлени
я рискам
и буде
т осуществлятьс
я п
о договор
у аутсорсин
га. Данна
я
компани
я буде
т акцентироват
ь сво
ю деятельност
ь н
а мониторин
г
предприяти
я и сред
ы ег
о функционирован
ия, анали
з возможны
х риск
ов,
планировани
е антирисковы
х мероприяти
й и управлен
ие. Осуществлят
ь