53
происходить только с согласия органов опеки и попечительства и гарантией
прописки детей в другом жилом помещении.
Обременения подлежат снятию сразу после того, как причины,
повлекшие их, устранены. Все действия по возникновению и снятию
обременений недвижимости обязательно проходят регистрацию в органе
Росреестра.
Собственник для снятия ограничений обязан обратиться в отделение
Росреестра или через МФЦ с документами, подтверждающими устранение
их причин. В некоторых случаях потребуется присутствие того, кто выступал
инициатором наложения обременения.
При невозможности снять ограничение в обычном порядке, можно
восстановить свои права в судебном порядке, представив все доказательства.
Тогда, в случае положительного решения, собственник обращается в
Росреестр с судебным решением.
54
2. ВОПРОСЫ ПРИМЕНЕНИЯ «ОБРЕМЕНЕНИЙ» В ПРАВОВОМ
РЕГУЛИРОВАНИИ
2.1 Содержание и основания возникновения обременений
Основания для обременений могут возникать из различных
источников. Обременение может возникнуть на основании закона или
договора.
Обременение возникает как по воле собственника, например, ипотека
недвижимости, так и по воле кого-то другого и от желания собственника
порой совсем не зависит, например, арест недвижимости.
Поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 3. 56 Конституции
Российской Федерации среди прав и свобод, не подлежащих ограничению, не
определено право на собственность, могут быть введены специальные
(целевые) ограничения этого права.
Ограничение может быть установлено на следующих основаниях:
- акта государственных органов, органов местного самоуправления;
- сделки, которая проводится в отношении недвижимости;
- закона;
- решения суда, вступившего в законную силу.
По смыслу пункта 2 статьи 1 ГК РФ, право собственности может быть
ограничено федеральным законом в объемах, необходимых, чтобы защитить
основы конституционного строя, нравственность, здоровье, права и законные
интересы других лиц, обеспечить оборону страны и безопасность
государства.
Отметка об обременении служит показателем того, что у отдельных
граждан или организаций, не являющихся собственниками жилья, имеются
определенные полномочия. Законом предусмотрена процедура обязательной
фиксации обременения в ЕГРП новыми собственниками.
55
Значение обременения заключено в наличии условий, ограничивающих
право распоряжения жильем владельцем ввиду некоторых обстоятельств и
прав со стороны посторонних. Что такое обременение на квартиру для ее
владельца – зависит от причины его возникновения, основываясь на:
Договоре с собственником;
Постановлении суда.
В определенных обстоятельствах обременение будет означать
возложение обязательств (при оформлении недвижимости на основании
договора ренты, пожизненного содержания иждивенца).
Освобождение от обременения возникает после того, как исчезнет
основания для его наличия. Например, обременение в силу ипотечного
договора и оформления закладной на квартиру снимается после полного
погашения кредитного долга при отсутствии финансовых обязательств
заемщика перед банком.
Обременением прав на недвижимость называют предписанные законом
ограничения на имущество, которые сокращают полномочия собственника
по отношению к владению, пользованию и распоряжению данной
собственностью.
Обременения на недвижимость можно разделить на две группы:
- те, что возникают по воле владельца (недвижимость под залог);
- те, что не зависят от владельца (арест недвижимости).
В любом случае наличие обременения в любой форме существенно
сковывает свободу действий владельцев (полноценное пользование,
осуществление сделок).
По сути, совершать какие-то действия с недвижимостью, находящейся
в обременении, владелец может только при согласии с третьей стороной,
имеющей соответствующие права. К примеру, владелец дома, находящегося
в залоге, может продать его или передать во временное пользование только
при условии, что залогодержатель позволит ему это сделать, либо такой
56
пункт указан в договоре. В случае если человек отказывается платить по
ипотеке, то банк может продать квартиру и покрыть долг, но согласно
требованиям российского законодательства, кредитор может требовать у
суда отсрочку сроком до 1 года, чтобы найти себе новое место жительства.
Благодаря договору аренды владелец тоже частично ограничивается в правах
— он не может продать квартиру, если арендатор соблюдает условия,
вовремя делает платежи и не нарушает общественный порядок. Точнее,
продать квартиру-то он может, но только договор аренды в качестве
обременения ляжет на нового хозяина. К тому же при продлении срока
аренды предыдущий арендатор имеет приоритет перед возможными, даже
при изменении условий договора.
Отметим, что в каждой стране установлены свои правила
предоставления недвижимость под залог для резидентов. Основные различия
заключаются в уровне предоставления процентных ставок и первоначального
взноса, срока кредитования и требований, которые предъявляются к
иностранным заемщикам.
Германия. Рынок недвижимости в стране показывает довольно высокие
цены на жилую недвижимость, которая в среднем начинается от 100 000
евро, в Берлине это значение может достигать 290 000 евро. При этом
уровень процентных ставок считается одним из самых низких и в рамках
стандартных предложений варьируется от 2 до 2,5%. Средний срок
длительности договора составляет в стране 20 лет.
Инвестиции российских граждан в жилье в Германии имею достаточно
высокий показатель, что является одним из факторов развития рынка
недвижимости в стране. Спросом пользуется жилая недвижимость,
способная приносить доход. Для инвесторов несомненным плюсом является
возможность уменьшения подоходного налога, так как расходы в части
процентов вычитаются из их доходов и тем самым происходит уменьшение
налогооблагаемой базы.
57
Согласно статистическим данным экспертам кредитные организации
Германии более охотно выдают займы на покупку жилья в новостройках.
Шанс одобрения повышается при намерении клиента сдавать приобретаемую
недвижимость в аренду, так как часть получаемых платежей с большой долей
вероятности покроет выплаты по ипотеке. В связи с этим недвижимость,
способная приносить доход, часто продается с пометкой о факте сдачи в
аренду. Расторгнуть подобный договор можно, расторгнув соглашение об
арендных обязательствах и заплатив при этом штраф.
Испания. В Испании существует довольно лояльное отношение к
иностранным заемщикам. Сложность заключается в необходимости пройти
процедуру регистрации в полиции и постоянном наличии переводчика при
осуществлении операций с недвижимостью
1
.
Популярным местом туризма является Барселона, но российские
покупатели предпочитают приобретать недвижимость рядом, в местах
присутствия инфраструктуры и центров обучения. Согласно рейтингу
прошлого года сделки по регистрации жилой недвижимости в собственность
российских граждан составили 3%, что соответствует десятому мечту среди
иностранных граждан
Средняя процентная ставка в банках Испании варьируется от 2 до 6%,
размер первоначального взноса установлен на уровне от 20 до 50% от
стоимости недвижимости. Средний срок кредитования составляет от 20 до 30
лет.
Болгария. На протяжении последних лет Болгария традиционно
считается центром отдыха российских граждан, поэтому спрос на жилье
сосредоточен возле курортных комплексов вдоль побережья Черного моря. В
число востребованных объектов входят как небольшие по площади
квартиры, так и пентхаусы. Стоимость объекта недвижимости зависит от
многих факторов:
1
Цыбуленко З.И. Гражданское право России. Ч: 1. Практикум. / Под общ. ред. З.И.
Цыбуленко, П.В. Рамзаева. - М.: «Юристъ, 2014. С.152
58
- удаленность от линии берега;
- уровня комфортности комплекса;
- наличия инфраструктуры.
Средняя стоимость за 1 кв. м. сегодня составляет от 950 до 3 500 евро.
Иностранные граждане вправе рассчитывать на получение ипотеки по ставке
от 8,5 до 9,5%, сумма первоначального взноса составляет от 60 до 70%. При
получении права собственности на недвижимость иностранец может
рассчитывать на получение вида на жительство, при этом сумма
приобретения должна составлять не менее 300 00 евро.
К вышеперечисленным распространенным видам относится еще и
рента. Так же как и в случае с арендой, рента переходит от старого владельца
к новому. Именно новый владелец недвижимости должен следить за ее
состоянием - это и есть его обременение (помимо уплаты по договору
ренты). Отдельно хочется выделить процедуру ареста. Если она наложена на
недвижимость, то владелец не сможет ничего с ней сделать. Снять арест
может только тот орган, который его накладывал. Если владелец не идет на
погашение задолженности, то его имущество реализуется на аукционе, с
полученной суммы вычитаются долги плюс проценты за обслуживание, а
остаток возвращается на его счет.
Документы, подтверждающие исполнение обязательств, к примеру, по
ипотеке, дают основание погасить запись в ЕГРП об ограничении. В
свидетельстве на собственность делается особая отметка о снятии
обременения.
В ситуации, когда собственником ипотечного жилья не выполняются
финансовые обязательства, банк вправе лишить владельца права
распоряжения жильем и продать его в счет уплаты долга по ипотеке.
Как видно, специальным ограничением права собственности выступает
сужение его общих границ, сокращение диапазона допустимых действий
правообладателя по реализации или защите своего права.
59
Возможно ограничение права собственности как во всеобщих
интересах (общие ограничения), так и в частных (частные ограничения).
Выражением ограничения имущественных прав могут быть запреты на
совершение собственником определенных активных действий. Так, в
частности, собственнику запрещено размещать промышленную продукцию в
многоквартирном доме (п. 3 ст. 288 ГК РФ). При осуществлении прав
собственности на животных не допускается жестокое обращение с ними
(статья 137 ГК РФ).
Ограничение полномочий собственника может проявляться также в
том, что закреплены строго определенные условия его действий при
осуществлении прав. Таким образом, права собственности на землю могут
быть ограничены в связи с созданием особенных условий для сохранения
плодородного слоя почвы, охраны окружающей среды, началом и
завершением строительства или освоения земельного участка (статья 56 ЗК
РФ).
Кроме осуществления своих полномочий, владелец несет
определенные обязанности, предусмотренные в ст. 210 ГК РФ, обременение
содержанием имущества. В частности, собственник обязан поддерживать
имущество в надлежащем состоянии, осуществлять действия,
предусмотренные санитарными, ветеринарными, эпидемиологическими,
пожарными правилами и другими правилами в отношении имущества,
оплачивать предусмотренные законом налоги, сборы, пошлины и иные
требования, которые исходят от уполномоченных муниципальных и
государственных органов.
Есть мнение, что различные обязательства, возлагаемые законом на
собственников, должны рассматриваться в независимости от права
собственности, как законные обязательства лица, обладающего правом
собственности, а не как ограничения, наложенные на само право
60
собственности
1
. С этим заявлением нелегко согласиться. У правового
сдерживания поведения собственника тоже может быть выражение в
позитивных обязательствах. С одной стороны, обязательства позволяют
собственнику действовать только в порядке и объеме, строго определенных
законом, и тем самым ограничивать свои действия. С другой стороны, если
содержание права собственности позволяет собственнику не совершать
никаких действий в отношении своего имущества, то возложение на него по
закону обязанности совершать такие действия следует рассматривать как
ограничение права собственности. Например, собственник земли должен
принимать меры, связанные с сохранением почв и их плодородия,
ликвидацией последствий засорения и загрязнения земель, поддержанием
достигнутого уровня мелиорации земель и т.д. (статья 13 Земельного Кодекса
РФ). Владелец такого земельного участка, который входит в фонд земель
природоохранного назначения, обязан обозначить границы этого земельного
участка специальными знаками (статья 97 Закона РФ «О землепользовании»).
Как ограничение имущественных прав, такие обязательства отличаются
отсутствием соответствующих субъективных гражданских прав. Государство
и уполномоченные законом органы МСУ имеют право требовать выполнения
таких обязательств.
Таким образом, эти активные обязанности также включены в
содержание ограничений имущественных прав. Закрепление этих прав в
законе наряду с другими правовыми средствами ограничения является
проявлением осознания законодателем важного социального значения права
собственности, признания необходимости обеспечения защиты при его
реализации не только охраняемых законом интересов и прав физических лиц,
но и общественных интересов. Владение имуществом на правах
собственности влечь за собой обязанность собственника к учету интересов
1
Малько А.В. Стимулы и ограничения в праве (теоретико-информационный аспект) :дис.
… д-ра юрид. науки. – М., 2007. – 30 с. https://www.dslib.net/teoria-prava/stimuly-i-
ogranichenija-v-prave.html
61
всего общества. В некоторых демократиях прямые положения о защите
общественных интересов закреплены на уровнеКонституций. Так, пункт 2
статьи 14 Конституции Федеративной Республики Германия гласит:
«Собственность обязывает. Его использование должно одновременно
служить общему благу» [4, с. 174]; в статье 29 Конституции Японии: «Право
собственности определяется законом таким образом, чтобы оно не
противоречило общественному благосостоянию»; в статье 42 Конституции
Италии: «Частная собственность признается и гарантируется законом,
который определяет способы ее приобретения и использования, а также ее
пределы в целях обеспечения ее социальной функции и доступности для
всех». Представляется целесообразным и необходимым включить
аналогичное положение в Конституцию Российской Федерации.
Следует также проводить различие между ограничениями в отношении
права собственности и случаями принудительного прекращения полномочий.
Если при ограничении права собственности теряется только часть
полномочий, определенных конкретным правовым актом, без прекращения
связи собственника с имуществом, то в случае прекращения права
собственности имущество становится объектом права другого лица.
Ограничения следует отличать от обременений имущественных прав.
Анализ правовых явлений, на которые прямо указывает действующее
законодательство в качестве обременений (статьи 209, 274, 342 460, 586, 700,
704, 1138 ГК РФ), позволяет сделать вывод, что в отличие от ограничений,
сужающих границы прав собственника и не предоставляющих третьим лицам
субъективное право требования к собственнику, обременения носят
активный, позитивный характер.
Поскольку различные позитивные обязательства правообладателей,
составляющие ограничение права, называются «бремя содержания
имущества», что согласуется с термином «обременение имущества», следует
четко понимать, что принципиальное различие между обязательствами,
включенными в содержание ограничений, и обязательствами
62
правообладателей, составляющими обременение его права, заключается в
наличии или отсутствии гражданских прав третьих лиц, соответствующих
этим обязательствам. По замечанию В.И. Синайского, «хотя ограничения
права собственности, хотя и позволяют третьим лицам осуществлять свое
господство над имуществом собственника, но это господство не является их
гражданским правом, их собственностью»
1
. Так, обязательства собственника
по уплате налогов (так называемые налоговые обременения), проведению
обязательных проверок, ведению бухгалтерского учета, сохранению
естественной среды обитания диких животных и других «общественных
обременений» являются не чем иным, как ограничением права
собственности, поскольку такие обязательства соответствуют только
«полицейским» правам административных органов и должностных лиц.
В результате установления обременения собственника смущают права
третьих лиц в отношении его имущества (права аренды, права залога,
ограниченное пользование соседним земельным участком, проживание в
многоквартирном доме на основании отказа от завещания) или права
требовать от него совершения каких-либо действий в свою пользу в связи с
владением обремененным правом (права получателя аренды требовать от
собственника определенной суммы денег).
Обременение со стороны активного участника имущественных
правоотношений является своего рода правом участия. В российском
дореволюционном законодательстве права на участие назывались
ограничениями права собственности. Между тем само выражение«право на
участие» указывает на наличие права на вещи у другого лица и, по-
видимому, больше подходит для определения обременений права
собственности.
С точки зрения предмета обременения имущественным правом
обременения является перераспределение части полномочий в пользу
1
Теория функций гражданского права (методологические и воспитательные аспекты):
Монография / Рыбаков В.А. - М.: Статут, 2016. – С.154