22
договора аренды при изменении его сторон. В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК,
переход права собственности или ограниченного вещного права (хозяйственного
ведения, оперативного управления и пожизненного наследуемого владения) на
сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием прекращения
или изменения договора аренды. Если закон или договор не предусматривают
иного, в случае смерти арендатора недвижимого имущества его права и
обязанности по договору переходят наследнику (п. 2 ст. 617 ГК)
1
. Кроме случаев,
когда заключение договора обусловлено качествами арендатора, арендодатель не
имеет права отказать наследнику арендатора во вступлении в договор, на
оставшийся срок его действия.
Тем не менее, договор аренды, как правило, заключается на определѐнный
срок. С истечением этого срока новый собственник имеет право расторгнуть или
не продолжать договор аренды, с учѐтом преимущественного права арендатора на
заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Иные обременения
также, как правило, носят срочный, временный характер. Это касается и договора
пожизненного содержания с иждивением
2
. В случае необходимости выполнения
наследником какой-либо обязанности по отношению к третьему лицу (третьим
лицам) в силу завещательного отказа (п. 1 ст. 1137 ГК), наследник ограничен
стоимостью переданного ему наследства и не обязан исполнять такую
обязанность за свой счѐт.
Ст. 619 ГК предусматривает основания досрочного расторжения договора
аренды по требованию арендодателя: арендатор не осуществляет капитального
ремонта имущества в определѐнные договором аренды сроки, а при отсутствии
таких сроков в договоре – в разумные сроки в случаях, когда согласно закону,
договору, иных правовых актов производство такого ремонта является
обязанностью арендатора; арендатор пользуется имуществом с существенным
нарушением условий договора или назначения имущества либо с
1
Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 03.08.2018 г.) [Электронный
ресурс] // Режим доступа: http://base.garant.ru/10164072/.
2
Жевлакович М.С. Институт аренды земельных участков в законодательствах Российской Федерации и
государств-членов Европейского Союза: монография / М.С. Жевлакович. – М.: Закон и право, 2012. – С. 109.
23
неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; не вносит
арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором
срока платежа
1
. Арендодатель вправе расторгнуть договор по собственной
инициативе и в соответствии с общими основаниями, установленными п. 2 ст. 450
ГК РФ (существенное нарушение договора другой стороной, то есть причинение
нарушением договора другой его стороне ущерба, в значительной мере
лишающего еѐ того, на что она была вправе рассчитывать при заключении
договора; в иных, случаях, предусмотренных ГК РФ, иными законами или
договором). Таким образом, договор аренды может предусматривать и иные
условия расторжения договора арендодателем (абз. 6 ст. 619 ГК)
2
. Арендодатель
имеет право требовать досрочного расторжения договора только после
направления письменного предупреждения арендатору о необходимости
исполнения обязательства в разумный срок.
Ст. 620 ГК РФ определяет и основания расторжения договора арендатором:
в силу обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, имущество окажется в
состоянии, не пригодном для дальнейшего использования; арендодатель не
передаѐт арендатору в пользование имущество, либо создаѐт препятствия
пользованию имуществом согласно условиям договора или назначению
имущества; арендодатель не осуществляет капитальный ремонт имущества, если
это является его обязанностью, в определѐнные договором сроки, а при
отсутствии их в договоре – в разумные сроки; имущество, переданное арендатору,
обладает недостатками, препятствующими пользователю, не оговоренные
арендодателем при заключении договора, которые не были заранее известны
арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества
или проверки его неисправности при заключении договора
3
. Договор аренды
может определять и иные основания досрочного расторжения по требованию
арендатора, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.
1
Микрюков В.А. Обременения недвижимого имущества по договору рент / В.А. Микрюков // Российский
юридический журнал. – 2014. – № 1. – С. 115-116.
2
Климова М. О проблеме госрегистрации договоров аренды недвижимости // Налог. вестник. – 2013. – № 4. – С. 9.
3
Вятчин В.А. Роль и значение аренды в гражданском обороте: монография / В.А. Вятчин, Т.А. Еремкина. – М.:
Спутник+, 2010. – С. 70-71.
24
Ст. 274 ГК РФ регулирует право сервитута, то есть ограниченного
пользования чужим земельным участком. В частности, предоставление права
пользования соседним земельным участком (сервитута) предполагает право
собственника земельного участка, иного недвижимого имущества требовать от
собственника соседнего земельного участка, а при необходимости – и от
собственников других земельных участков. Абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК предполагает,
что сервитут может устанавливаться в случаях необходимости обеспечения
прохода или проезда через соседний земельный участок, а также строительства,
реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих
использованию земельного участка согласно разрешѐнному использованию,
удовлетворения иных нужд собственника недвижимого имущества, которые не
могут обеспечиваться без установления сервитута
1
.
П. 2 ст. 274 ГК РФ прямо указывает, что обременение земельного участка
сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и
распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается на основании
соглашения между требующим установления сервитута лицом и собственника
соседнего, иного земельного участка, подлежит регистрации в порядке,
установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Спор
разрешается на основании иска лица, требующего установления сервитута, если
не достигнуто соглашение об установлении или условиях сервитута. Сервитут
может устанавливаться в интересах и по требованию лица, которому участок
предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве
постоянного (бессрочного) пользования, а в установленных федеральным законом
случаях – и в интересах иных лиц, на условиях и в порядке, предусмотренных п.п.
1, 3 ст. 274 ГК
2
. Как и иные обременения, сервитут является возмездным.
Собственник обременѐнного сервитутом земельного участка имеет право
1
Швабауэр А.В. Государственная регистрация прав, обременений прав и сделок в гражданском обороте
недвижимого имущества. Автореферат дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 – Гражданское право;
предпринимательское право; семейное право; международное частное право. – СПб, 2011. – 30 с. [Электронный
ресурс] // Режим доступа: http://law.spbu.ru/Libraries/da85bfd1-e5cd-46b7-86a6-550408cceda6.sflb.ashx.
2
Емелькина И.А. Вещные (реальные) сервитуты в отечественном праве и зарубежных правопорядках: тенденции
развития // Хоз. и право. – 2010. – № 12. – С. 87.
25
требовать соразмерную плату за пользование участком от лиц, в интересах
которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено законом. В
определѐнных законом случаях и если это допускается земельным
законодательством РФ, сервитут устанавливается на основании соглашения
между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому
предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или
муниципальной собственности. В таком случае к лицу, которому предоставляется
земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут,
применяются правила, предусмотренные ст.ст. 274-276 ГК РФ для собственника
такого земельного участка.
П. 1 ст. 275 ГК РФ отдельно предусматривает, что сервитут сохраняется и в
случае перехода прав на земельный участок, обременѐнного сервитутом, к
другому лицу, если иное не предусмотрено ГК РФ. При этом сервитут не может
быть самостоятельным предметом договоров купли-продажи, залога и не может
каким-либо способом передаваться лицам, не являющимся собственниками
недвижимого имущества, для обеспечения использования которого установлен
сервитут. В случае прекращения (отпадения) оснований, на которых был
установлен сервитут, сервитут может быть прекращѐн по требованию
собственника земельного участка, обременѐнного сервитутом. Собственник имеет
право требовать в суде прекращения сервитута в случаях, когда земельный
участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате
обременения сервитутом не может использоваться согласно целевому назначению
участка. Ст. 277 ГК отдельно оговаривает возможность обременения сервитутом
зданий, сооружений и иного недвижимого имущества, ограниченное пользование
которых необходимо вне связи с пользованием земельным участком,
применительно к установленным ст.ст. 274-276 ГК правилам
1
.
Сервитут, подобно аренде и иным обременениям в гражданском праве РФ,
предполагает именно возникновение прав третьих лиц на объект права,
1
Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 03.08.2018 г.) [Электронный
ресурс] // Режим доступа: http://base.garant.ru/10164072/.
26
принадлежащий правообладателю, в рассматриваемых случаях на имущество.
Следует различать эту особенность с ограничениями и доверительным
управлением
1
. К тому же, аренда, сервитут, залог и ряд иных обременений
устанавливаются, как правило, на основании договора, с учѐтом требований
федерального закона и иных правовых актов.
Свои особенности имеет и обременение в виде залога. Одной из основных
разновидностей залога выступает и ипотека, залог недвижимого имущества.
Договор и отношения залога основаны на праве залогодержателя (кредитора по
обеспеченному залогом обязательству) получить удовлетворение из стоимости
заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими
кредиторами залогодателя (лица, которому принадлежит заложенное имущество),
в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своего
основного обязательства по договору. В установленных законом случаях и
порядке требование залогодержателя может быть удовлетворено путѐм передачи
залога залогодержателю (оставление у залогодержателя). Последний вправе,
преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, получить
удовлетворение за счѐт обеспеченного залогом требования также за счѐт:
имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом
обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога;
страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества
независимо от того, в чью пользу оно было застраховано, если только утрата или
повреждение не произошли по причинам, за которые отвечает залогодержатель;
причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен
заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на
имущество, являющееся предметом залога, прекращается на основании и в
порядке, установленных законом, вследствие изъятия (выкупа) для
государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а
также в иных, установленных законом, случаях; доходов от использования
1
Кузнецова Л.В. Частный сервитут в российском гражданском праве: основные черты // Журн. рос. права. – 2011.
– № 6. – С. 53-54.
27
заложенного имущества третьими лицами, причитающихся залогодателю или
залогодержателю.
Для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить его в
непогашенной части за счѐт иного имущества должника, не пользуясь
основанным на залоге преимуществом. Это возможно в силу п. 3 ст. 336 ГК, в
случае недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания
на заложенное имущество, если иное не предусмотрено договором или законом.
Если вырученная таким образом сумма превышает размер требования
залогодержателя, обеспеченного залогом, залогодателю возвращается разница.
Ничтожно соглашение об отказе залогодателя от права на возвращение этой
суммы. Общие положения о залоге применяются и к отдельным видам залога
(ст.ст. 357-358.17 ГК), если требования ГК РФ к таким видам залога не
предусматривают иное.
Более того, в силу п. 5 ст. 334 ГК РФ, кредитор или иное управомоченное
лицо, в чьих интересах был установлен запрет на распоряжение имуществом (ст.
174.1 ГК), если иное не вытекает из существа отношений залога, обладает
правами и обязанностями залогодержателя в отношении такого имущества с
момента вступления в силу решения суда, которым были удовлетворены
требования кредитора или иного управомоченного лица. Очерѐдность
удовлетворения таких требований определяется согласно положения ст. 342.1 ГК
РФ по дате, на которую такой запрет считается возникшим. П.п. 2 п. 1 ст. 352 ГК
отдельно предусматривает, что залог прекращается, в частности, в случае
возмездного приобретения заложенного имущества лицом, которое не знало и не
должно было знать, что это имущество является предметом залога. Таким
образом, в этом случае залог не следует за вещью.
Существенными условиями договора залога выступают его предмет,
существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
Условия, которые относятся к основному обязательству, считаются
согласованными, если договор залога содержит отсылку к основному договору, из
которого возникло или возникнет обеспечиваемое таким образом обязательство.
28
Договор залога должен заключаться в письменной форме, законом или
соглашением сторон может быть предусмотрена и нотариальная форма для
отдельных видов залога. Несоблюдение требований к договору залога, согласно
абз. 3 п. 3 ст. 339 ГК РФ, влечѐт недействительность залога.
Согласно договору доверительного управления, одна сторона (учредитель
управления) на определѐнный срок передаѐт другой стороне (доверительному
управляющему) имущество в доверительное управление, и доверительный
управляющий обязуется осуществлять управление таким имуществом в интересах
учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача
имущества в доверительное управление не означает и не влечѐт перехода права
собственности на него к доверительному управляющему (п. 1 ст. 1012 ГК)
1
.
Доверительный управляющий вправе совершать в отношении переданного
ему в доверительное управление имущества любые юридические и фактические
действия в интересах выгодоприобретателя, согласно договору доверительного
управления. Закон или договор могут предусматривать ограничения отдельных
действий по доверительному управлению имуществом. Закон устанавливает
особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами,
автомобильными дорогами общего пользования федерального значения (п.п. 4, 5
ст. 1012 ГК РФ)
2
.
Доверительный управляющий совершает от своего имени сделки с
переданным в доверительное управление имуществом, указывая при этом, что он
действует в качестве такого управляющего. Такое условие считается
соблюдѐнным, если при совершении не требующих письменного оформления
действий другая сторона извещена об их совершении доверительным
управляющим в таком качестве, а в письменных документах сделана
соответствующая пометка после имени или наименования доверительного
1
Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 03.08.2018 г.) [Электронный
ресурс] // Режим доступа: http://base.garant.ru/10164072/.
2
Булыгин М.М. Договор доверительного управления имуществом в российском и зарубежном праве: монография /
М.М. Булыгин; под ред. Н.М. Коршунова. – М.: Закон и право, 2006. – С. 38-39.
29
управляющего
1
. Доверительный управляющий обязывается лично перед третьими
лицами и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом, при
отсутствии указания о действии доверительного управляющего в таком качестве
(п. 3 ст. 1012 ГК).
Существенными условиями договора доверительного управления, согласно
п. 1 ст. 1016 ГК, являются, согласно п. 1 ст. 1016 ГК, срок действия договора,
состав имущества, передаваемого в доверительное управление, наименование
юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется
доверительное управление имуществом (учредителя управления или
выгодоприобретателя), а также размер и форма вознаграждения управляющему,
если выплата вознаграждения предусматривается договором. Указанный договор
заключается на срок не более пяти лет (п. 2 ст. 1016 ГК). Закон может
предусматривать иные предельные сроки действия договора для отдельных видов
имущества, передаваемого в доверительное управление. Договор считается
продлѐнным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены в
нѐм ранее, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по
окончанию срока его действия (абз. 2 п. 2 ст. 1016 ГК). В соответствии с п. 1 ст.
1017 ГК, договор доверительного управления имуществом должен заключаться в
письменной форме
2
.
Отдельно следует рассмотреть основания прекращения договора
доверительного управления имуществом, определяемые п. 1 ст. 1024 ГК РФ:
признание гражданина-предпринимателя, выступающего учредителем
управления, несостоятельным (банкротом); смерть гражданина-
выгодоприобретателя или ликвидация юридического лица, являющегося
выгодоприобретателем по договору, если договор не предусматривает иного;
отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договор не
предусматривает иного; смерть гражданина, являющегося доверительным
1
Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 03.08.2018 г.) [Электронный
ресурс] // Режим доступа: http://base.garant.ru/10164072/.
2
Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 03.08.2018 г.) [Электронный
ресурс] // Режим доступа: http://base.garant.ru/10164072/.
30
управляющим, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или
без вести отсутствующим, а также признание несостоятельным (банкротом)
индивидуального предпринимателя; отказ доверительного управляющего или
учредителя управления от осуществления такого управления в связи с
невозможностью лично осуществлять доверительное управление имуществом для
доверительного управляющего; отказ учредителя от договора по иным причинам,
по иным причинам, чем указанные в абз. 5 п. 1 ст. 1024 ГК, при условии выплаты
доверительному управляющему вознаграждения, обусловленного договором;
признание гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления,
несостоятельным (банкротом). Если договор не предусматривает иной срок
уведомления, при отказе одной стороны от договора доверительного управления
имуществом другая сторона должна быть извещена об этом за три месяца до
прекращения договора (п. 2 ст. 1024 ГК)
1
. Если договор не предусматривает иное,
при его прекращении имущество, находящееся в доверительном управлении
передаѐтся учредителю управления.
Таким образом, договор доверительного управления имуществом
однозначно не является разновидностью обременения. Присущий частным
правовым отношениям (причины передачи имущества в доверительное
управление могут быть и публично-правовыми, что подтверждает пример
президента Украины П. Порошенко, передавшего свою компанию под управление
международному трасту, хотя в указанном случае он должен был прекратить
право собственности на неѐ, продав или передав компанию в собственность
другого лица), договор доверительного управления не сохраняется, например, в
случае смерти гражданина или ликвидации юридического лица, являвшихся
выгодоприобретателями по договору, только если сам договор не
предусматривает иное. То есть, отсутствует один из ключевых признаков
обременения – право не следует за вещью. Он может объективно ограничивать
правомочия собственника (прежде всего, по использованию и распоряжению
данным имуществом), однако это обусловлено природой данного договора, и его
1
Болдырев В.А. Юридические лица несобственники: монография. – Москва: Юрлитинформ, 2014. – С. 215-216.
31
досрочное прекращение зависит не столько от юридического факта (устранение
оснований права третьего лица на объект права, принадлежащий собственнику
или иному правообладателю), сколько от намерений сторон договора.
Более того, договор доверительного управления заключается не на
основании наличия определѐнных юридических фактов (потребности
ограниченного пользования чужим земельным участком, как при сервитуте, прав
арендатора по договору аренды, обеспечения основного обязательства
имуществом по договору залога и т.д.), не предполагая каких-либо прав третьих
лиц на находящееся в доверительном управлении имущество, связанные с ним
права. В определѐнной мере ограничивая правомочия собственника, наделяя
соответствующими правами доверительного управляющего, договор не
предполагает ни наличия обособленного интереса с его стороны (использование
арендатором объекта недвижимости или иного имущества по договору аренды,
ограниченное пользование субъектом права сервитута чужим земельным
участком для удовлетворения определѐнных потребностей, наличие интереса
залогодержателя в возвращении обеспеченного залогом обязательства и т.д.)
1
.
Иными словами, договор не представляет собой отдельного обязательства,
ограничивающего правомочия собственника, хотя в известной мере стесняет его в
определѐнных действиях, предполагает наличие определѐнных прав и
обязанностей, как и всякий договор.
Российское законодательство не предусматривает возможности создания
трастов, а именно компаний, специализирующихся на доверительном управлении
(или его аналоге). Законодательство Великобритании, США, некоторых иных
западных государств пошло по пути правового регулирования деятельности
трастов. В таких случаях, прежде всего, компании передаются в состав такого
траста, осуществляющего управление ими. Однако траст представляет собой не
отдельную компанию, а особый вид договорных отношений. Создаѐтся траст, как
правило, учредителем, который и передаѐт трасту свои активы. Он остаѐтся
собственником, но теряет всякий контроль над активами и над доверительным
1
Болдырев В.А. Юридические лица несобственники: монография. – Москва: Юрлитинформ, 2014. – С. 219.