72
прав и законных интересов третьих лиц на определѐнные права правообладателя,
формализация обременений, как отдельного института гражданского права,
поспособствует гармонизации гражданского оборота, защите прав его участников.
Внесение изменений в действующее законодательство РФ, несомненно,
должно быть обоснованным. Частые изменения не способствуют стабильности
гражданского оборота и всей правовой системы, отрицательно влияют и на
исполнение действующих норм. Приоритетной должна быть реализация норм
действующего законодательства, но не внесение постоянных изменений. И, тем
не менее, предлагаемые изменения в сфере обременений обоснованы, они
назрели. Одним из примеров заимствования зарубежного опыта в смежной сфере
является, в частности, реформирование системы долевого строительства в России,
в 2018-2019 гг. (прежде всего, меняется схема финансирования жилищного
строительства с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц)
1
.
3.2. Правоприменительные проблемы обременений в гражданском праве России
Правовые позиции российских судов являются важной частью российской
правовой системы. Поскольку правоприменительная деятельность традиционно
ближе к действительности, реальным потребностям людей, правовые позиции
российских судов оказывают немалое влияние и на правотворческую
деятельность, законодательство. В своей деятельности российские суды
учитывают не только нормы действующего законодательства РФ, но и правовую
доктрину, обычаи делового оборота и т.д.
Определение Конституционного Суда РФ «По запросу Советского
районного суда города Челябинска о проверке конституционности абз. 2 ч. 1 ст.
446 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 78
Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 17 января 2012 г. №
13-О-О было принято по итогам рассмотрения запроса указанного суда об
1
Зайцев О.В. Вещные и обязательственные отношения в контексте реформы гражданского права // Право и
экономика. – 2017. – № 12. – С. 19.
73
оспаривании конституционности абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, в соответствии с
которым взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на
жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику на праве
собственности, если оно является единственным пригодным для постоянного
проживания для него и членов его семьи, и п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», устанавливающего особенности обращения взыскания на
заложенный жилой дом или квартиру
1
.
Так, 17 июля 2007 г. между гражданином Ш. и юридическим лицом ОАО
«Банк «Монетный дом» был заключѐн договор на открытие кредитной линии.
Предметом договора была квартира, принадлежащая на основе права
собственности гражданина Ш., как способ обеспечения исполнения обязательств
по этому договору между указанными лицами. Решение Советского районного
суда г. Челябинска от 28 мая 2010 г., оставленное без изменения судебной
коллегией по гражданским делам Челябинского областного суда от 23 июля 2010
г., удовлетворяло часть исковых требований залогодержателя к залогодателю, в
части взыскания задолженности по договору на открытие кредитной линии в
связи с неисполнением обязательств по договору, а также оставлены без
удовлетворения в части обращения взыскания на квартиру, заложенную по
договору об ипотеке
2
.
Определение Верховного Суда РФ от 28 июня 2011 г. отменяло судебные
постановления в части отказа в удовлетворении исковых требований об
обращении взыскания на заложенную квартиру, и дело в этой части было
направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Верховный Суд РФ,
отменяя судебные постановления в указанной части, указал, что наличие у
должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для
постоянного проживания гражданина и членов его семьи, не является
1
Определение Конституционного Суда Российской Федерации «По запросу Советского районного суда города
Челябинска о проверке конституционности абз. 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального Кодекса Российской
Федерации и п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 17 января 2012 г. № 13-О-О
[Электронный ресурс] // Режим доступа: http://legalacts.ru/doc/opredelenie-konstitutsionnogo-suda-rf-ot-17012012-n-
13-o-o-po/.
2
Там же
74
препятствием для обращения на него взыскания, если такое имущество является
предметом ипотеки (договорной и или законной)
1
.
Советский районный суд г. Челябинска при новом рассмотрении пришѐл к
выводу о не соответствии абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» не отвечают ст. 17, ч. 1 ст. 19, ч. 1 ст. 40, ч.ч. 2, 3 ст. 55
Конституции РФ, поскольку предполагают обращение взыскания на квартиру,
заложенную в ипотеку, которая является единственной пригодной для
постоянного проживания, независимо от целей получения кредита, в связи с чем
обратился в Конституционный Суд РФ с запросом по поводу конституционности
такого положения, предварительно приостановив производство по делу.
Конституционный Суд РФ обратил внимание на гарантии свободы
экономической деятельности, включая свободу договоров, право владеть,
пользоваться и распоряжаться имуществом единолично или с другими лицами,
иметь имущество в собственности, признание и защиту прав и свобод, в том числе
судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом
(ст. 8, ч.ч. 1, 2 ст. 19, ч.ч. 1, 2 ст. 35, ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст. 46 Конституции РФ). КС
РФ сослался и на собственное Постановление от 22 апреля 2011 г. № 5-П,
согласно которому указанные положения Конституции РФ, определяющие
правовое положение участников гражданских правоотношений, в том числе при
совершении сделок с недвижимостью, во взаимосвязи с ч. 2 ст. 15 и ч. 3 ст. 17
Конституции РФ, вытекает требование о необходимости соотнесения права
собственности, принадлежащего лицу, с правами и свободами иных лиц,
состоящее в том числе в праве собственника осуществлять по своему усмотрению
любые действия в отношении принадлежащего ему имущества, если они не
противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные
интересы других лиц
2
.
1
Определение Конституционного Суда Российской Федерации «По запросу Советского районного суда города
Челябинска о проверке конституционности абз. 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального Кодекса Российской
Федерации и п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 17 января 2012 г. № 13-О-О
[Электронный ресурс] // Режим доступа: http://legalacts.ru/doc/opredelenie-konstitutsionnogo-suda-rf-ot-17012012-n-
13-o-o-po/.
2
Там же
75
Общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности,
свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданских
правоотношений, отражѐнные в Конституции РФ, обусловливают свободу
владения, пользования и распоряжения имуществом (постановления
Конституционного Суда РФ от 22 ноября 2000 г. № 14-П, от 20 декабря 2010 г. №
22-П и т.д.). Предполагается и возможность обеспечения собственником своих
обязательств по гражданско-правовым сделкам за счѐт принадлежащего ему
имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.
Данные положения, указал КС РФ, детализируются и в федеральных
нормативно-правовых актах. В соответствии с ч. 2 ст. 24 ГК РФ, однако,
имущество граждан, на которое согласно закону не может быть обращено
взыскание, перечень которого определяется гражданским процессуальным
законодательством. Абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ включает запрет на обращение
взыскания на жилое помещение, если оно является единственно пригодным для
постоянного проживания для гражданина-должника и членов его семьи. Однако
этот запрет не касается предмета ипотеки
1
.
В результате Конституционный Суд РФ указал на то, что его решения по
данному вопросу не требуется, согласно ст. 71 Федерального конституционного
закона «О Конституционном Суде РФ», ссылаясь на то, что оспариваемые
положения не содержат какой-либо правовой неопределѐнности по вопросу
регулирования порядка наложения взыскания на ипотеку. Таким образом,
Конституционный Суд РФ в своей правовой позиции признал конституционность
возможного лишения имущества, обеспечивающего обязательства должника по
ипотеке
2
. Оспариваемые нормы существенно ограничивают свободу граждан в
отношениях, возникающих по поводу ипотеки, одновременно способствуя
обеспечению интересов залогодержателя.
1
Определение Конституционного Суда Российской Федерации «По запросу Советского районного суда города
Челябинска о проверке конституционности абз. 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального Кодекса Российской
Федерации и п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 17 января 2012 г. № 13-О-О
[Электронный ресурс] // Режим доступа: http://legalacts.ru/doc/opredelenie-konstitutsionnogo-suda-rf-ot-17012012-n-
13-o-o-po/.
2
Там же
76
Определение Верховного Суда РФ от 4 декабря 2018 г. № А40-91725/2017
было принято по итогам рассмотрения дела по кассационной жалобе ответчика,
юридического лица на решения арбитражного суда первой инстанции,
постановления арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций.
Так, было установлено, что истец обратился в суд первой инстанции с иском о
признании договора аренды от 1 февраля 2016 г. № 01-01/16-012, заключѐнного
между сторонами, недействительной (ничтожной) сделкой. Суд первой инстанции
отказал истцу в удовлетворении иска
1
. Постановлением арбитражного суда
апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением суда
кассационной инстанции, указанный иск был удовлетворѐн.
Ответчик обратился в Верховный Суд РФ с заявлением о пересмотре
принятых по делу судебных актов в кассационном порядке, ссылаясь на
существенное нарушение норм материального и процессуального права судами
трѐх инстанций. Судья Верховного Суда РФ, определением от 24 октября 2018 г.,
передал дело на рассмотрение Судебной коллегии пол экономическим спорам ВС
РФ, которая постановила отменить решения судов трѐх инстанций и направить
дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующих
соображений. Согласно ч. 1 ст. 291.11 АПК РФ, основаниями отмены или
изменения судебных актов в порядке кассационного производства Судебной
коллегией ВС РФ являются существенные нарушения норм материального и (или)
процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых
невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных
интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности,
защита охраняемых законом публичных интересов
2
.
В частности, был установлен срок договора аренды. Истец ранее обратился
в уполномоченный федеральный орган с заявлением о государственной
регистрации договора аренды, однако его управление приостановило
регистрацию договора в связи с наличием обременения его правами третьих лиц и
1
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2018 г. № А40-91725/2017 [Электронный
ресурс] // Режим доступа: http://sudact.ru/vsrf/doc/H9duZH0GPy5v/.
2
Там же
77
наличия в ЕГРП (Едином реестре государственных прав на недвижимое
имущество и сделок с ним) записей, ранее внесѐнных об этом. В частности,
имелись заключѐнные договоры аренды, затрагивавшие и сдаваемый по договору
земельный участок. Истец обосновывал свои требования тем, что подобная
сделка, а именно сделка по передаче уже переданного в аренду другим лицам
имущества на основании договора аренды не соответствует ст.ст. 606-609, 611 ГК
РФ, правовыми последствиями заключения нескольких договоров аренды в
отношении одной и той же вещи является недействительность всех последующих
договоров в отношении такой вещи при сохранении действия первоначального
договора
1
.
Судом первой инстанции было установлено, что спорный договор был
расторгнут сторонами в июне 2016 г., арендованные объекты были возвращены
ответчику 30 июня 2016 г., что доказывается актом приѐма-передачи, поэтому
признал обязательства сторон договора прекращѐнными на основании ст. 453 ГК
РФ. Суд исходил из того, что такой договор не может быть признан
недействительной (ничтожной) сделкой. Апелляционный суд не согласился с
выводом суда первой инстанции, обоснованно указав, что расторжение договора и
проверка его законности имеют разные правовые последствия, которые состоят и
в том, что обязательства сторон прекращаются на будущее время при
расторжении договора, однако отдельные обязательства, в соответствии с п. 2 ст.
453 ГК РФ, сохраняют силу, тогда как недействительная сделка не влечѐт
юридических последствий, кроме связанных с еѐ недействительностью, и она
недействительна с момента совершения
2
. Верховный Суд указал и на
соответствие такой правовой позиции заключению самого ВС РФ, изложенному
21 июня 2018 г. № 303-ЭС14-4717(4).
Суд апелляционной инстанции установил, что ответчиком действительно
были заключены договоры в отношении сдаваемого истцу в аренду имущества,
придя к выводу о том, что признание сделки недействительной является
1
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2018 г. № А40-91725/2017 [Электронный
ресурс] // Режим доступа: http://sudact.ru/vsrf/doc/H9duZH0GPy5v/.
2
Там же
78
надлежащим способом защиты нарушенного неисполнением другой стороной
сделки права, суд удовлетворил иск на основании ст. 168 ГК РФ. С выводами суда
апелляционной инстанции согласился и окружной ФАС. Верховный Суд счѐл
применение судами трѐх инстанций норм материального права неправильным,
указав на содержание ст.ст. 168, 398, п. 3 ст. 611 ГК РФ, п. 13 Постановления №
73, неправильно применѐнные и истолкованные судами в отношении случаев
заключения договоров аренды арендодателем с разными лицами, в отношении
одной и той же вещи в целом
1
. В частности, согласно ст. 398 ГК, в случае
неисполнения обязанности по передаче индивидуально определѐнной вещи в
собственность, на праве оперативного управления или хозяйственного ведения
или возмездное пользование кредитору, последний имеет право на изъятие такой
вещи у должника и передачи еѐ, на определѐнных договором условиях,
кредитору.
Определение Конституционного Суда РФ «По запросу Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации о проверке конституционности части
3 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и пункта 1 статьи 131
Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 14 января 2014 г. №
2-О было принято по итогам рассмотрения запроса ВАС РФ об оспаривании
порядка обеспечения залогом исполнения обязательств по договору участия в
долевом строительстве многоквартирных домов, иных объектов недвижимости, а
также процедуры банкротства (состав конкурсной массы должника, в отношении
которого открыто конкурсное производство) . Конституционный Суд Российской
Федерации (КС РФ) установил, что между застройщиком и участником долевого
строительства (гражданином) 25 марта 2008 г. был заключѐн договор об участии в
долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался передать
дольщику в собственность однокомнатную квартиру общей площадью 47,4 кв. м,
1
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2018 г. № А40-91725/2017 [Электронный
ресурс] // Режим доступа: http://sudact.ru/vsrf/doc/H9duZH0GPy5v/.
79
а дольщик – уплатить застройщику свыше 2,2 млн. рублей
1
. Обязанность по
оплате своих обязательств была исполнена дольщиком.
Между тем, согласно соглашению от 20 мая 2008 г. договор между
сторонами был расторгнут, предусмотрен возврат уплаченных денег. В 2009 г. в
отношении застройщика была введена процедура наблюдения, а в 2010 г. –
внешнего управления. На этом этапе дольщик и подал иск в Арбитражный Суд
Краснодарского края о возврате внесѐнных денежных средств, определением суда
от 11 октября 2010 г. требование было включено в третью очередь реестра
требований кредиторов. Позднее дольщик обратился в тот же суд с заявлением, в
котором просил признать своѐ требование обеспеченным залогом имущества
должника, а также включить в реестр требований кредиторов компании-
застройщика проценты за пользование чужими денежными средствами. Суды
первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование, исходя из того,
что требования дольщика обеспечены имуществом должника, согласно п. 1 ч. 2
ст. 12.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации» (в редакции ФЗ от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ),
однако суды не определили, какое именно залоговое имущество обеспечивает
требования дольщика, не установили его наличие у должника и не учли, что право
на квартиру, ставшую предметом залога, признано собственностью другого лица
судом общей юрисдикции
2
.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил
судебные акты нижестоящих судов, отказав в признании бывшего дольщика
залоговым кредитором, исходя при этом из норм § 7 главы IX ФЗ «О
несостоятельности (банкротстве)», сделав вывод о прекращении залога. Коллегия
судей ВАС РФ, по итогам рассмотрения заявления бывшего дольщика о
1
Определение Конституционного Суда РФ «По запросу Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о
проверке конституционности части 3 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации» и пункта 1 статьи 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от
14 января 2014 г. № 2-О [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70478052/.
2
Там же
80
пересмотре дела в порядке надзорного производства, приняла решение о передаче
дела на рассмотрение Президиума ВАС РФ, включая то основание, что вывод
суда кассационной инстанции о прекращении залога с момента применения
соответствующих норм закона о банкротстве не основан на нормах указанного
ФЗ
1
.
Применение п. 1 ст. 131 закона о банкротстве, по мнению заявителя, создаѐт
противоречивую ситуацию – кредиторы-дольщики, чьи иски о признании права
собственности на помещения (недостроенные помещения) удовлетворены судом,
изымают имущество из конкурсной массы на основании судебных решений, а
кредиторы-дольщики, обращающиеся за установлением денежных требований в
реестре кредиторов застройщика, не удовлетворяются, поскольку право на такое
имущество признаѐтся за иными гражданами. То есть, оспариваемая норма
нарушает конституционный принцип равенства, реализуемый при банкротстве
для кредиторов одной очереди, а признание судом права отдельных кредиторов на
имущество должника, по мнению ВАС РФ, не должно препятствовать включению
арбитражным судом этого имущества в конкурсную массу. Тем не менее, КС РФ
не принял указанный запрос к рассмотрению, ссылаясь на нормы главы 23 ГК РФ
и разъясняя ВАС РФ оспариваемые нормы федеральных законов
2
. В частности,
Конституционный Суд обратил внимание на ч. 3 ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,
согласно которое жилые и нежилые помещения многоквартирного дома, не
являющиеся объектом долевого строительства, не могут находиться в залоге, с
даты получения застройщиком соответствующего разрешения.
Конституционный Суд указал и на компетенцию суда определять, какое
именно имущество входит в конкурсную массу должника. Вместе с тем, суд
1
Определение Конституционного Суда РФ «По запросу Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о
проверке конституционности части 3 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации» и пункта 1 статьи 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от
14 января 2014 г. № 2-О [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70478052/.
2
Там же
81
может принять такое решение только на основании норм федерального закона.
Немаловажно и то, что суд по таким делам связан обязательной силой судебного
решения, определяющего правовой режим того или иного имущества.
Российские суды играют немаловажную роль в урегулировании ключевых
споров и проблем вокруг установления обременений вещных прав, иных
гражданских прав. Судебная практика, наряду с правовой доктриной, может более
активно использоваться и в определении перспективных направлений
совершенствования действующего законодательства.
3.3. Обременения права собственности, ограниченных вещных и
обязательственных прав. Перспективы развития института в гражданском праве
России и зарубежных государств
Обременения права собственности связаны и с обременениями
ограниченных вещных, иных имущественных прав. Следует отметить, что
особенности обременений права собственности распространяются, как правило, и
на порядок обременения иных гражданских прав, с учѐтом специфики их
осуществления. Обременения несколько ограничивают правомочия собственника,
иного правообладателя, стесняют его в принятии определѐнных решений
относительно юридической судьбы собственности, в том числе влияя и на
рыночную стоимость имущества, иного гражданского права. Обременения прав
собственности являются основой рассматриваемого института, присущи
имущественным правам со времѐн римского права (сервитут, эмфитевзис,
суперфиция, узуфрукт и другие термины пришли именно из римского права, хотя
придавалось им несколько иное юридическое значение)
1
.
В частности, ст. 1137 ГК РФ определяет требования к завещательному
отказу. Таковым признаѐтся право завещателя возложить исполнение какой-либо
обязанности имущественного характера за счѐт наследства на одного или
1
Толстой Ю.К. О концепции развитии гражданского законодательства // Журн. рос. права. – 2010. – № 1. – С. 34-
35.