34
имуществом от общества в целом и, в частности, от третьих лиц. Концентрация
и стремительное развитие производства, регулярно повышающийся перечень
экологических проблем, рост народонаселения и истощение природных
ресурсов Земли от законодателей требуют наложения все новых и новых
ограничений (обременений) на свободу собственности.
24
Государственное управление, выступая в качестве разновидности
социальной деятельности, превращается из «вещи-в-себе» в «вещь-для-других».
В рассуждениях И.А. Покровского отмечается высокая доля
целесообразности данного явления: «удовлетворяться одним лишь правом
собственности смог бы, пожалуй, лишь самый примитивный экономический
быт. Режим, который построен исключительно на праве индивидуальной
собственности, был бы режимом, абсолютно изолирующим все хозяйства мира
друг от друга.
Разумеется, в натуральном хозяйстве подобная изоляция просто
немыслима. Еще со времени возникновения частных хозяйств посредством
раздела родовой, общинной, семейной собственности сплошь и рядом
наблюдалось, что одно хозяйство способно существовать только при условии
восполнения его ресурсами от другого хозяйства.
25
К примеру, при разделе между наследниками оставленного им наследства
может оказаться, что такой раздел может быть выполнен справедливо только
тогда, если участок, который отходит к одному из наследников, получит право
брать воду или право проезда в участке, отходящем к другому наследнику.
Современное развитие хозяйственных условий, рост скученности
построек, формирование потребности у населения в кредите еще настойчивее
ставит вопрос о создании юридических форм, обеспечивающих возможность
24
Шапиро, И.М. Ограничение права собственности: современный правовой аспект в
контексте соотношений с обременением/ И.М.Шапиро// Юридический вестник ДГУ. - 2017. -
Т. 23. - № 3. - С. 72-78.
25
Обременение права собственности [Электронный ресурс] – Режим доступа:
https://www.urassistent.ru/info/razdel_sdelki_s_nedvijimosty/obremenenie-prav-
sobstvennosti/URL: (дата обращения: 02.02.2019).
35
прочного, то есть независящего от простого личного согласия, участия одного
лица в праве собственности другого.
Этой цели, собственно, и служат вещные права на чужие вещи. Их
предназначение заключается в том, что они создают своеобразную
юридическую связь между вещью и лицом: имея, к примеру, право проезда
через чужой участок, человек не будет находиться в зависимости от лица,
являющегося собственником данного участка. Такая территория может
переходить из рук в руки, а право проезда за гражданином останется
нерушимым.
26
Взгляды в отношении проблемы сочетания интересов собственника с
общественными и государственными интересами за последнее время заметно
изменились.
Характеризуя советское право с позиции соотношения в нем интересов
государства и личности, Г.В. Мальцев убежден в том, что прошлый век в
правовом отношении развивался крайне однобоко. «Никакого другого права,
кроме огосударствленного и этатизированного он не знал, а во многих случаях
были прямо заинтересованы политические элиты в том, чтобы лишить право
собственных оснований, подрубить в обществе его корни, привязать граждан
как можно крепче к государству и политике, проводимой им».
27
Переход к рыночной экономике поспособствовал развитию совершенно
обратной тенденции. Стремление как только это возможно освободиться от
всеобъемлющего государственного контроля и расчет на стихийную рыночную
саморегуляцию общества привели к гипертрофии частных интересов и
умалению значимости публичных интересов. Как результат - экономический
кризис, резкое снижение объемов производства, падение уровня жизни и рост
социальной напряженности.
26
Бумажникова, О.В. Обременение и ограничение при регулировании частных
правоотношений/ О.В.Бумажникова// Российская юстиция. - 2014. - № 11. - С. 8-10.
27
Обременение права собственности [Электронный ресурс] – Режим доступа:
https://www.urassistent.ru/info/razdel_sdelki_s_nedvijimosty/obremenenie-prav-
sobstvennosti/URL: (дата обращения: 02.02.2019).
36
И тот, и другой подход послужили следствием отрицания объективного
факта - государству нужно обеспечить реализацию всех существующих
социальных интересов в равной мере. При этом важно признать тот факт, что
инструментом, который позволяет достигнуть приемлемый баланс публичных и
частных интересов, считается право.
Во многом эффективность правового регулирования зависит от
адекватного осознания потребностей в регламентации определенных
общественных отношений, четкого определения интересов их соотношения.
Н.М. Коркунов убеждал, что основная задача права заключается в
разграничении интересов, сталкивающихся между собой.
При рассмотрении в правовом регулировании соотношения
общественных и частных интересов целесообразно разграничить между собой
эти две группы законных интересов.
Как отмечает А.В. Кряжков, внутренние механизмы демократического
правового государства интересы общества обязаны переносить на правовую
почву, превращая тем самым их в публичные интересы; то есть содержание
общественного и интереса публичного (как признанного и осознанного
государством таковым) должно совпадать.
28
Современный подход к регулированию отношений собственности
определяется признанием невозможности законодательного закрепления
точного перечня правомочий собственника. При столкновении права
собственности с законными интересами и правами других лиц «обществу на
помощь обязан прийти закон, регламентирующий ограничения (обременения)
прав собственника в интересах общества». В этом обуславливается одна из
важнейших задач правового регулирования отношений собственности.
29
28
Соотношение понятий "ограничение" прав и "обременение" имущества в гражданском
праве (на примере соотношения ограничений в виде особых условий использования
земельных участков и сервитутов) [Электронный ресурс] – Режим доступа:
http://ppt.ru/news/121143URL: (дата обращения: 28.01.2019).
29
Бумажникова, О.В. Обременение и ограничение при регулировании частных
правоотношений/ О.В.Бумажникова// Российская юстиция. - 2014. - № 11. - С. 8-10.
37
О.А. Омельченко полагал, что «бессмысленно конструировать
собственность, не предусматривая ограждение прав одного лица,
признаваемого собственником, перед другими лицами, т.е. не собственниками».
В условиях существующего диалектического противоречия некоторых
общественных интересов по объективным причинам принципиальную важной
приобретает регулятивная функция государства, которая направляет
реализацию интересов индивидов и общества в целом в нужное русло, не дает
перерасти в социальный конфликт отдельным противоречиям, защищает самые
уязвимые интересы и стоит на страже баланса интересов общества, личности,
самого государства.
30
Из всего вышеизложенного, можно умозаключить значимость института
обременения. Итак, современный подход к развитию рыночных отношений
требует включения в систему частного права института обременения. Данный
институт формируется для общества и обществом.
При этом важно понимать, что обременения при регулировании
рыночных отношений - это исключительная мера. Оно не должно возникать
постоянно, а должно применяться лишь в тех случаях, когда происходит
столкновение интересов между третьими лицами и собственником, с целью
создания баланса интересов в обществе и регулирования рыночных
отношений.
31
Сегодня под обременением следует понимать наложение определенных
ограничений на распоряжение имущественными правами, тем или иным
имуществом. Обременение (ограничение) в ряде случаев накладывается на
распоряжение имуществом (движимым или недвижимым).
30
Шапиро, И.М. Ограничение права собственности: современный правовой аспект в
контексте соотношений с обременением/ И.М.Шапиро//
Юридический вестник ДГУ. - 2017. - Т. 23. - № 3. - С. 72-78.
31
Ограничение и обременение права собственности [Электронный ресурс] – Режим доступа:
https://cyberleninka.ru/article/n/ogranichenie-i-obremenenie-prava-sobstvennosti URL: (дата
обращения: 02.02.2019).
38
Определенные виды обременений возникают из личных обязательств, к
примеру, при заключении договора ренты, когда объект недвижимости
передается в собственность, а плательщик ренты взамен обязуется содержать ее
получателя.
Помимо этого, существуют разновидности обременений, обусловленных
объективной необходимостью защитить законные интересы и права третьих
лиц, которые не являются собственниками имущества. Это касается, прежде
всего, обременений земельных участков и прочих объектов недвижимости –
сервитутов.
Налагаться обременения могут на следующих основаниях:
-договора (долгосрочная аренда, ипотека);
- подзаконного акта или закона, устанавливающего ограничения на
использование земли;
-решения суда (арест, публичный сервитут).
32
Прекращение обременений зачастую связано с основаниями их
возникновения. Если обременение представляет собой способ обеспечения
исполнения того или иного обязательства, то оно прекращается сразу же после
прекращения такого обязательства.
33
Если наложение обременения было обусловлено пользованием или
владением определенным имуществом третьим лицом, то оно прекращается с
прекращением оснований для подобного пользования (владения). Если же
обременение было связано с необходимостью обеспечения прав третьих лиц, то
оно будет прекращено после того, как отпадут обстоятельства, вызвавшие
такую необходимость.
На основании изложенного выше, можно сделать следующие выводы по
первой главе:
32
Бумажникова, О.В. Обременение и ограничение при регулировании частных
правоотношений/ О.В.Бумажникова// Российская юстиция. - 2014. - № 11. - С. 8-10.
33
Соотношение понятий "ограничение" прав и "обременение" имущества в гражданском
праве (на примере соотношения ограничений в виде особых условий использования
земельных участков и сервитутов) [Электронный ресурс] – Режим доступа:
http://ppt.ru/news/121143URL: (дата обращения: 28.01.2019).
39
Обременения были известны еще в период существования классического
Римского права. Они возникали для удовлетворения частных интересов, в
результате установления специальных сервитутов. Можно отметить, что с
сервитутами обременения отождествлялись как права на чужое недвижимое
имущество.
Сегодня не у кого не вызывает сомнения тот факт, что вмешательство в
чужие права необходимо не только в интересах обособленных социальных
групп и общества, но и в интересах самих участников правоотношений. Для
достижения баланса интересов третьих лиц, общества и государства, а также
интересов управомоченных субъектов, собственно, и вводятся всевозможные
ущемления гражданских прав – «обременения и ограничения».
Обременения издавна знакомы гражданскому праву большинства стран
континентальной Европы. Вследствие проведения кодификации немецкого и
австрийского гражданского законодательства в XIX в. вещные обременения
получили законодательное признание и были закреплены в виде Reallasten, а
при кодификации в начале прошлого века в швейцарском праве они получили
известность как Grundlasten.
Несмотря на общие римские начала гражданского законодательства
Германии, России, Швейцарии и Австрии, вещные права развивались далеко не
в неодинаковых экономических, исторических, политических условиях, под
воздействием самых разных правовых воззрений.
Например, на формирование немецкой системы вещных прав посильное
воздействие оказали исторические условия формирования пандектного права.
Помимо этого, в то время как зарубежные правопорядки на практике
«отшлифовывали» институт вещных обременений на протяжении всего XX в.,
российское право просто-напросто не допускало не только существования, но и
в целом возможности регламентации вещных прав на недвижимость.
Вещные обременения могут устанавливаться в самых разных жизненных
ситуациях. Так, в немецкой литературе приводится пример, в котором
супружеская пара, являясь хозяевами ресторана, при передаче своего
40
имущества сыну установили свое право на ежедневное предоставление литра
пива с помощью вещного обременения.
Следует отметить, что до сегодняшнего дня российский законодатель не
установил четкую разницу между категориями «обременение» и
«ограничение». В пункте 2 статья 674 ГК РФ обременение (ограничение)
сопоставляются друг другу как синонимы: «права собственности на жилое
помещение, которые возникают на основании договора найма жилого
помещения, составленного на срок не менее года, подлежит государственной
регистрации в порядке, закрепленном действующим законодательством о
регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним».
Обременения подразумевают собой некое дополнительное бремя по
пользованию и содержанию объекта недвижимого имущества, установленное в
форме дополнительных обязанностей правообладателя или порядке,
предусмотренном законе.
Обременения и ограничения права собственности имеют отличия в
основаниях и механизме их возникновения, а также прекращения, механизме
действия, в пределах, правовой природе и содержании.
Механизм действия обременений заключается в передаче правомочий,
всех или ее какой-либо части третьим лицам. Ограничения, в свою очередь,
подобной передачи не предполагают. Собственник в случае установления
ограничений стеснен в возможности осуществлять его субъективное право, как
в отношении определенных правомочий, так и в целом.
Анализ категорий «ограничение» и «обременение» позволяет сделать
вывод об их совершенно различной природе, невозможности употребления
данных правовых категорий в качестве синонимичных понятий. Обременения и
ограничения считаются самостоятельными категориями гражданского права,
обладающими специфическими нормами и специфическим предметом
регулирования, который определяет правовую основу данных явлений.
Существующие вариации подходов по решению данного вопроса,
безусловно, важны для правоприменительной практики, влекут необходимость
41
разъяснения содержания каждой из категорий (обременения и ограничения) на
уровне высших судебных инстанций.
Налагаться обременения могут на следующих основаниях:
-договора (долгосрочная аренда, ипотека);
- подзаконного акта или закона, устанавливающего ограничения на
использование земли;
-решения суда (арест, публичный сервитут).
Прекращение обременений зачастую связано с основаниями их
возникновения. Если обременение представляет собой способ обеспечения
исполнения того или иного обязательства, то оно прекращается сразу же после
прекращения такого обязательства.
Глава 2. Особенности реализации правовых норм института обременений
в гражданском праве России и других стран. Перспективы совершенствования
законодательства
2.1. Риски обременений прав для участников гражданских
правоотношений
42
Понятие «обременения» достаточно давно включено в закон о
регистрации прав на дачу, квартиру, гараж, а также иную недвижимость.
Не секрет, что помимо ограничений, ввиду которых владелец
собственности не может полноценно им распоряжаться, на него накладывается
также и перечень определенных обязанностей. К примеру, собственник
пожизненно обязан содержать иждивенца, либо выполнять иные требования
договора ренты.
Многих интересует следующий вопрос: «Можно ли продать
недвижимость с обременением?» Бесспорно. Встречаются даже покупатели,
которые намеренно подыскивают варианты продающейся недвижимости с
обременением, ведь такое имущество стоит в разы дешевле. Конечно, на
успешный исход покупки такой недвижимости непосредственное влияние
оказывает юридическая «подкованность» покупателей. Человеку, который не
имеет достаточных познаний в этом вопросе, стоит десять раз подумать надо ли
ему ввязываться в это дело и оценить все риски, иначе в будущем подобная
сделка может принести немало проблем.
34
В обязательном порядке обременение на право собственности должно
быть зарегистрировано в госреестре. Также оно указывается и в выписке при ее
запросе. Это делается для того, чтобы исключить негативные последствия
«утаивания» при продаже недвижимости прав третьих лиц. Любой покупатель
вправе получить в ЕГРП такую выписку по первому требованию. В свою
очередь, гражданин, владеющий собственностью с обременением, в своих
действиях ограничен. Например, передать или продать свое имущество
третьим лицам он вправе лишь после получения соответствующего разрешения
от залогодержателя. Так, в случае с ипотекой он может ее полностью погасить,
либо продать объект такого договора.
34
Бумажникова, О.В. Обременение и ограничение при регулировании частных
правоотношений/ О.В.Бумажникова// Российская юстиция. - 2014. - № 11. - С. 8-10.
43
Чтобы избавиться от обременения, собственник обязан выполнить все
обязательства перед залогодержателем, например, выплатить полную
стоимость ипотечного кредита. Тогда кредитная организация в отдел
гос.регистрации подает соответствующий запрос о снятии обременения,
указывая причины. Там проверяют полученную информацию и, если она
достоверна, обременение полностью снимается. Если свои финансовые
обязательства заемщик не выполнил перед банком, тот вправе забрать объект
собственности себе (например, квартиру). Затем ситуация развивается или в
судебном порядке, или в мирном русле, посредством достижения определенных
соглашений.
Итак, как мы уже отметили ранее, недвижимость с обременением
покупают и продают, однако надо понимать, что данная процедура связана с
рисками. И нередко последствия таких сделок бывают весьма печальные.
Поэтому, если покупателю подвернулся такой вариант и его
заинтересовал (в первую очередь, привлекательной ценой), ему ни в коем
случае нельзя осуществлять сделку самостоятельно. Правильнее всего будет
обратиться к профессиональным юристам и риелторам. Они умеют обходить
«подводные камни», сводить к минимуму все риски предложенной ситуации.
Следующий шаг успешной сделки – избавиться от прав третьих лиц. Как
правило, это делается в судебном порядке.
Без суда также вполне можно обойтись, если обременение наложено в
виде доверительного управления или ренты. Такие вопросы можно решить и
«по соглашению сторон».
35
А вот арест на недвижимость вправе снять только суд. Обременение в
виде ипотеки может быть снято лишь при полном погашении кредита. При
ипотеке банк забирает в залог недвижимое имущество. Так, в квартире,
находящейся под ипотекой, можно проживать, ее можно сдавать в аренду и
35
Файзрахманов, К.Р. Вещные качества иска о признании права или обременения
отсутствующим/ К.Р. Файзрахманов//Вестник экономики, права и социологии. - 2014. - № 3.
- С. 173-176.