42
По договору купли - продажи от 29 августа 1996 г., нотариально
удостоверенному 29 августа 1996, ЗАО «Центр художественного проектирования»
продало ЗАО «Магазин «Медведь»» упомянутое нежилое помещение.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении
искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в пункте 1
договора указан адрес объекта, то есть, определено расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке.
Однако данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.
Нормой ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено,
что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю
по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого
имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Между тем договор от 29 августа 1996 г. не содержит сведений о том, какие
конкретно площади в здании являются предметом купли - продажи.
Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной
инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО «Крокуль» по договору
купли - продажи от 27 января 1994 г., фактическое пользование ими истцом,
отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема -
передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством
соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского
кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об
отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО
«Центр художественного проектирования», признав договор купли - продажи от 29
августа 1996 г. незаключенным
57
.
57
Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 N 11011/01 по делу N А40-23029/00-37-199 Договор купли -
продажи нежилого помещения правомерно был признан незаключенным, поскольку в договоре продажи
недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество,
подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества // Вестник ВАС РФ, 2002, № 9.
43
В силу норм ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в
письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами
(п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его
недействительность.
В соответствии с нормой ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости
должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое
имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные,
определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном
участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе,
подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий
договор не считается заключенным.
В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре
согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости
договор о ее продаже считается незаключенным.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее
покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту
или иному документу о передаче.
Значительно отличается от общих положений о договорах и такое
существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ).
Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена
цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых
обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485 ГК РФ), не подлежит
применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило:
при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия
о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых,
цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на
земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части
земельного участка или права на нее.
44
Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены
земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам
профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29
июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
58
Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи
недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом
случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате
покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного
покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в
соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и
пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным
для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания
договора продавцом и покупателем.
После установления цены в договоре продажи жилого помещения и
исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества.
Такой вывод подтверждается судебной практикой.
59
Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений. Договор
продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Следует обратить особое внимание на то, что
договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений)
считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с
момента регистрации перехода права собственности к покупателю. Так, комитет по
управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с
ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина,
приобретенного по договору купли - продажи, заключенному на основании
результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
58
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об оценочной деятельности в Российской
Федерации" // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813
59
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров,
возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" // Вестник ВАС РФ, № 1, 1998.
45
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном
объеме. При рассмотрении спора судом было установлено, что сумма основного
долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в
связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не
вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции,
договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила
исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в
размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная инстанция
обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии с нормой ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится
обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 ГК РФ указано,
что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с
момента его регистрации, если иное не установлено законом. ГК РФ
предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже
жилых помещений и договора купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ). Кодекс
не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли -
продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация
перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого
договора купли - продажи.
60
Поэтому апелляционная инстанция постановила, что договор купли-продажи
здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно норме
пункта 1 статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.
61
Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи
недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору
от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступает в силу с
момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после
60
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садиков.
- М.: Инфра-М, 2008 – 992с.
61
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров,
возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" // Вестник ВАС РФ, № 1, 1998.
46
регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в
глазах третьих лиц.
Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о
письменной форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В
первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон
совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и
подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом
уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних
или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ.
Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего
правила и допускает заключение договора не только путем составления одного
документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством
почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи,
позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по
договору.
62
Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что
такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого
документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Таким образом, суть
специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что
исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ), и
может быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к
договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям,
предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ), ужесточая тем
самым режим заключения договора продажи недвижимости.
Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия
несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований,
предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его
недействительность.
62
Егоров Ю. П. Конститутивная форма сделок // Закон и право, 2004, № 9 - С. 72.
47
2.2. Стороны договора купли-продажи недвижимости, их права и обязанности.
Сторонами договора купли-продажи недвижимости - продавцом и
покупателем - могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и
субъекты предпринимательской деятельности.
По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним
договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны
корреспондирует обязанность другой стороны.
Возможность заключения договоров купли-продажи гражданами определяется
объемом их право- и дееспособности.
«Одним из условий действительности сделки является наличие
правоспособности, т.е. способности иметь гражданские права и нести гражданские
обязанности, и дееспособности, т.е. способности своими действиями приобретать и
осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и
исполнять их. Согласно российскому законодательству совершеннолетие наступает
с 18 лет. В установленных законом случаях предусматривается возможность
приобретения полной дееспособности до достижения 18 лет: при вступлении в брак,
когда это допустимо до достижения совершеннолетия; с момента объявления
несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным, если он
работает по трудовому договору или с согласия законных представителей
занимается предпринимательской деятельностью»
63
.
Закон различает несколько разновидностей дееспособности: дееспособность
несовершеннолетних до 14 лет; дееспособность несовершеннолетних в возрасте от
14 до 18 лет; полная дееспособность.
«Основным отличием дееспособности несовершеннолетних до 14 лет от
дееспособности несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати
лет является отсутствие у первых способности самостоятельно совершать сделки, за
исключением мелких бытовых сделок; сделок, направленных на безвозмездное
63
Прокопьева Н. А. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с
участием несовершеннолетних. // Российская юстиция, 2004, №2 - С.16.
48
получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения либо
государственной регистрации; сделок по распоряжению средствами,
предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим
лицом для определенной цели или для свободного распоряжения (ст. 28 ГК РФ). Все
сделки, за исключением специально оговоренных законом, могут совершать от
имени малолетних только их законные представители (родители, усыновители,
опекуны)»
64
.
Согласно ст. 30 ГК РФ, ограниченно дееспособные лица вправе
самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, а остальные лишь с
согласия попечителя. Согласно п.2 ст. 28 ГК РФ, малолетние, кроме того, вправе
приобретать на средства, предоставленные законными представителями или с их
согласия третьими лицами.
Для юридических лиц основные ограничения на участие в договорах купли-
продажи связаны с характером принадлежащих им вещных прав на имущество и
объем правоспособности. Например, согласно п.1 ст. 297 ГК РФ, государственные
или муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного
ведения могут продавать принадлежащее им недвижимое имущество только с
согласия собственника. Согласно п.1 ст. 298 ГК РФ учреждения вообще не вправе
отчуждать имущество принадлежащее им на праве оперативного управления. Кроме
того, собственник может предоставить учредителю право ведения деятельности,
приносящей доходы. В таком случае учреждения вправе самостоятельно
распоряжаться полученными доходами, в том числе - по договорам купли-продажи.
Государство, обладающее целевой правоспособностью, не может выступать
стороной договоров купли-продажи, ориентированных на участие
предпринимателей или граждан потребителей. Наиболее типичные случаи
непосредственного участия государства в договорах купли-продажи связаны с
поставками товаров для государственных нужд, продажей предприятий или другой
недвижимости, а также продажей государственных ценных бумаг.
64
Прокопьева Н. А. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с
участием несовершеннолетних. // Российская юстиция, 2004, №2 - С.16.
49
Продавец в качестве общего правила должен быть собственником
продаваемой вещи. Исключение составляют случаи, прямо указанные в законе.
Возможность купли-продажи обязательных прав сопряжена с целым рядом
ограничений, обусловленных природой этих прав.
При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его
действительности имеет продавец. В тех случаях, когда в качестве продавца по
договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного,
ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или
муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск
возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь
необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на
распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или
муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст.
295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие)
(п. 1 ст. 297 ГК РФ) - не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое
имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного
требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.
Согласно общим правилам, предусмотренным п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК РФ,
договор продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для
сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора
продавцом и покупателем. Однако договор купли-продажи жилых помещений
является исключением из этих общих правил, так как в соответствии с п. 2 ст. 558
ГК РФ «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры
подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации».
Каждая из сторон договора купли- продажи обладает определенными правами
и обязанностями.
Согласно ст. 456 ГК РФ продавец несет две основные обязанности: по
передаче вещи (товара) покупателю и по переносу на покупателя права
собственности на продаваемую вещь (товар). При этом вторая обязанность не
50
индивидуализирована, так как говорится лишь о передаче вещи в собственность, но
отдельно не обозначена обязанность по перенесению на покупателя права
собственности на вещь.
Помимо основных обязанностей продавца и покупателя в договоре купли-
продажи могут предусматриваться и дополнительные обязанности, связанные с
информацией, относящейся к положению сторон, предмету, способам исполнения и
обеспечения исполнения договора, страхованию, хранению предмета договора. При
неисполнении и ненадлежащем исполнении договора у сторон возникают
обязанности по возмещению причиненных убытков и уплате санкций.
Права и обязанности сторон конкретизируются в требованиях, предъявляемых
к отдельным элементам договора и их детализированным характеристикам
(условиям договора). Условия договора устанавливаются сторонами, а в
исключительных случаях законами и иными правовыми актами. В договоре купли-
продажи во всех его разновидностях должны быть как минимум два существенных
условия договора: о вещи (товаре) и цене вещи (товара).
В обязанности продавца входит:
- передача покупателю товар, предусмотренный договором;
- передача покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы;
- предоставление покупателю доказательства осуществления проверки
качества товара, если такая обязанность установлена законом, иными правовыми
актами, требованиями госстандарта или договором;
- передача товара свободным от прав третьим лицам, за исключением случаев,
когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц;
В права продавца входит:
- требование от покупателя принять товар, если он в нарушение закона, иных
правовых актов или договора не принимает товар или от него отказывается. При
невыполнении этого требования продавец вправе отказаться от исполнения
договора и потребовать возмещения убытков;
- отказ полностью или частично от удовлетворения требований покупателя,
заявленных в связи с ненадлежащим исполнением договора, если продавец докажет,
51
что покупатель не известил его об этом в установленные (или разумные сроки) и что
невыполнение этой обязанности покупателем повлекло невозможность
удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по
сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о
нарушении договора;
- отказ от исполнения договора купли-продажи при отказе покупателя
оплатить договор;
В соответствии с п. 1 ч ст. 424 ГК РФ действия продавца и покупателя по
исполнению имеющихся у них обязанностей должны совершаться после заключения
договора. На этом основании договор купли-продажи признается консенсуальным
договором. Различные виды договора купли-продажи имеет свои особенности.
В обязанности покупателя входит:
- принятие переданного ему товара;
- оплата товара по цене, предусмотренной договором;
- совершение действий, которые необходимы для передачи и получения
соответствующего товара другими получателями.
В права покупателя входит:
- отказ от исполнения договора, если продавец не передал проданный
покупателю товар;
- требование уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-
продажи, если товар обременен правами третьих лиц;
- требование по своему выбору от продавца: соразмерного уменьшения
покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов по устранению недостатков товара;
- требование возврата уплаченной за товар денежной суммы, отказаться от
исполнения договора купли-продажи при существенных нарушениях требований к
качеству товара;
Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю
определяется договором купли–продажи, а если договор не позволяет определить
этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ.